Eviction upheld; lease extension refused as inadmissibleAI generated

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1999.73

Data decisione, Autorità: 12.04.1999, IICCA

Incarto n. 12.99.00073

Lugano 12 aprile 1998/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa civile a procedura sommaria (inc. no. SF.99.22 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4) dipendente da istanza di sfratto 4 febbraio 1999 di

__________ __________ contro

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concernente lo stabile ex __________, in via __________ a __________, che il pretore ha accolto con sentenza 22 marzo 1999, respingendo nel contempo un'istanza di protrazione della locazione a suo tempo presentata dal solo signor __________ al competente Ufficio di conciliazione;

appellante __________ che con tempestivo allegato ricorsuale postula la reiezione dell'istanza di sfratto e il riconoscimento dell'esistenza di un nuovo contratto di locazione esclusivamente a suo nome;

esaminati gli atti e i documenti della causa;

considera

in fatto e in diritto:

1. L'istanza di sfratto è fondata su una convenzione sottoscritta dalle parti il 24 novembre 1998, denominata "Estinzione consensuale del contratto di locazione". In buona sostanza, con la stessa, i conduttori si sono impegnati a liberare l'ente locato (abitazione e locali commerciali destinati a un commercio di vini e in seguito adibiti a grotto) entro la fine dell'anno, mentre i locatori, a fronte di un debito complessivo di fr. 81'700.- per pigioni arretrate, spese accessorie e rimborso inventario, dedotti fr. 15'000.- quale apporto dei conduttori, consideravano liquidato il rimanente scoperto pari a fr. 66'700.- con il versamento di fr. 35'000.-; essi s'impegnavano inoltre a ritirare i precetti esecutivi notificati ai signori __________ e __________. Preso atto che la convenuta __________ non occupava più l'immobile, i locatori hanno chiesto al giudice di far ordine ad __________ di liberare l'immobile.

Precedentemente, ossia in data 19 novembre 1998, i locatori avevano intimato al conduttore disdetta per il 31 dicembre 1998, in seguito alla quale, con data 17 dicembre, egli aveva postulato davanti all'Ufficio di conciliazione di Viganello una protrazione della locazione.

2. Con la sentenza impugnata il pretore, preso atto della mancata riconsegna dell'ente locato entro il termine convenuto, ha accolto l'istanza di sfratto. Ha contemporaneamente respinto l'istanza "di nullità della disdetta e di protrazione della locazione" affermando che la protrazione è esclusa in virtù dell'art. 272a lett. a CO.

L'appellante, ammessa l'estinzione consensuale della locazione, sostiene di essere stato costretto a quel passo da motivi personali, famigliari e di salute, nonché sotto la pressione della disdetta 19 novembre 1998: ne deduce che la procedura di controparte configura abuso di diritto (art. 2 CC). Lamenta inoltre che il pretore non gli avrebbe permesso di produrre all'udienza un riassunto scritto da allegare al verbale. Chiede l'assistenza giudiziaria e la nomina di un patrocinatore d'ufficio. Propone che all'appello venga concesso effetto sospensivo.

3. Lo sfratto in sé non può più essere seriamente rimesso in causa dall'appellante. Infatti, in sede di contraddittorio 4 marzo 1999 ha dichiarato in modo univoco di non opporsi alla domanda dell'istante, salvo riservarsi la possibilità di rinegoziare la locazione; eventualità verosimilmente svanita, come attesta la richiesta 18 marzo dei locatori al giudice di procedere alla decisione della vertenza. Comunque, sul merito, il convenuto aveva preso atto che "effettivamente il contratto è stato estinto consensualmente al 31.12.1998". In altre parole la parte convenuta ha ammesso la cessata locazione e implicitamente la mancata riconsegna della cosa locata, elementi che costituiscono proprio i presupposti sostanziali per l'applicazione dell'art. 506 CPC. Solo in questa sede __________ impugna la convenzione da lui sottoscritta a fine novembre; ma l'eccezione è tardiva e quindi inammissibile a causa del divieto di addurre con l'appello nuovi fatti, prove o eccezioni, previsto dall'art. 321 CPC. Né egli spiega quali siano i motivi d'ordine personale che l'avrebbero indotto a sottoscrivere la convenzione, potendosi comunque escludere le fattispecie previste agli art. 23 segg., 28, 29 e 30 CO. Che poi la disdetta intimatagli il 19 novembre 1998 costituisse una "pressione" alla firma della convenzione è addirittura poco credibile: sia perché la disdetta è stata data per lo stesso termine della successiva pattuizione, sia perché -sottoscrivendo la convenzione- l'appellante ha beneficiato di un condono di non poco conto sui propri debiti.

4. Per quanto concerne il rimprovero mosso al pretore e riguardante il rispetto della procedura, va anzitutto considerato che il verbale 4 marzo 1999 non accenna a una richiesta dell'appellante di produrre un riassunto scritto delle sue allegazioni. In ogni modo la procedura prevista agli art. 506 segg. CPC è improntata alla semplicità e alla rapidità, così che l'art. 507 cpv. 2 prevede che le parti devono esporre oralmente le loro rispettive ragioni. La censura dev'essere pertanto respinta. Quand'anche però, al di fuori di qualsiasi procedura, si volesse prendere in considerazione il presunto testo di quel riassunto (prodotto in questa sede e quindi irritualmente), vi si leggerebbero motivi a sostegno dell'istanza di protrazione della locazione che non sarebbero in grado di configurare gli effetti gravosi previsti dalla legge. In particolare -nell'ottica del diritto della locazione- non può avere rilevanza la tutela di un ambiente descritto come storicamente significativo, mentre degli sforzi dell'appellante per la trasformazione dei locali ha tenuto conto la convenzione laddove pone il punto finale ai rispettivi crediti dipendenti dalla locazione; d'altra parte, degli eventuali investimenti operati dal conduttore non può essere tenuto conto che a particolari condizioni (Comm. SVIT 1991, art. 272 CO, n. 42), qui non sostanziate. Inoltre, non è motivo di protrazione la difficoltà di trovare un immobile simile, dovendosi l'inquilino adattare a un ambiente semplicemente idoneo alla continuazione della sua attività commerciale (Higi, in Comm. di Zurigo, art. 272 CO, n. 102). Per quanto riguarda l'abitazione -che effettivamente faceva parte dell'ente locato- è lo stesso conduttore a mettere l'accento sui pregiudizi riguardanti la figlia di cui però dice vivere con la madre, signora __________, la quale pacificamente risulta aver già lasciato quella stessa abitazione.

Quanto qui esposto a titolo abbondanziale vuol tenere conto di un'eventuale mancata esposizione in sede di contraddittorio da parte di __________ la cui domanda di protrazione non avrebbe comunque potuto essere accolta.

5. Il pretore ha respinto la domanda di protrazione della locazione in virtù dell'art. 272a lett. a CO, ossia ritenendo escluso il rimedio proposto poiché la disdetta è stata data per mora del conduttore. In effetti la disdetta 19 novembre è stata superata dal citato accordo transazionale, per cui la locazione non è terminata in seguito alla disdetta. D'altra parte è verosimile che, tenuto conto degli scoperti sulle pigioni descritti dalla convenzione risolutiva, la disdetta sia stata data proprio per mora del conduttore, anche se gli atti dell'incarto non sono in grado di confortare tale eventualità. Al proposito l'appellante non impugna però la sentenza pretorile: pertanto la questione esula dall'appello. Non fosse così, ci si dovrebbe porre il serio problema a sapere se l'istanza di protrazione -in quanto segue di pochissimo tempo il libero impegno del conduttore a por fine alla locazione- ancorché proponibile, non rappresenti un abuso di diritto (art. 2 CC).

6. In prima sede l'appellante non ha chiesto l'assistenza giudiziaria. Lo fa invece in questa sede, chiedendo contestualmente la nomina di un patrocinatore d'ufficio. Così facendo, accenna alla sua situazione che emergerebbe dagli atti e sarebbe stata accertata dal giudice di prima istanza. Sennonché negli atti dell'incarto non si trova nulla al proposito, né risulta che il primo giudice sia stato chiamato ad accertare la pretesa difficile situazione economica dell'appellante. A prescindere da tale presupposto, l'assistenza giudiziaria non può essere accordata se la causa non presenta possibilità di esito favorevole (art. 157 CPC). E' ciò che si verifica in questo caso, tant'è che la presente decisione viene emanata in virtù dell'art. 313bis CPC che permette al giudice di motivare la reiezione dell'appello prima della sua notificazione, nel caso in cui si riveli inammissibile o manifestamente infondato.

7. Con l'appello -come già si è accennato- __________ ha presentato diversa documentazione (mappette da A a G): in base all'art. 321 CPC essa è inammissibile. Irricevibile è pure il complemento all'appello 6 aprile 1999 (pure corredato di documenti), proposto oltre il termine utile di dieci giorni per impugnare la sentenza pretorile.

8. A dipendenza della presente decisione la domanda di concessione dell'effetto sospensivo all'appello diviene priva d'oggetto.

Le spese seguono la soccombenza dell'appellante, tenuto conto che la mancata intimazione limita gli oneri processuali.

Per tutti questi motivi,

richiamati per le spese gli art. 148 CPC e la LTG

pronuncia

1. L'appello 2 aprile 1999 __________, è respinto.

2. Le spese e la tassa di giustizia, di complessivi fr. 150.- sono poste a carico dell'appellante.

3. Intimazione: -

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Comunicazione del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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