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Anteprima di stampa
Numero d'incarto:
12.2001.128
Data decisione, Autorità:
01.03.2002, IICCA
Incarto n.
12.2001.00128
Lugano
1° marzo 2002/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa DI.1999.00131 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio
Sud promossa con istanza 14 giugno 1999 da
rappr. dall'avv. __________
contro
rappr. dall'avv. __________
con cui l'istante ha chiesto l'accertamento dell'inefficacia della
disdetta data il 24 settembre 1996 da __________ e la sua condanna al pagamento
di fr. 37'540.-- oltre interessi;
domanda avversata dal convenuto e che il Pretore ha parzialmente
accolto con sentenza 6 agosto 2001 limitatamente all'importo di fr. 8'012,50
oltre interessi;
appellante il convenuto che, con memoriale 26 agosto 2001, chiede la
riforma del querelato giudizio nel senso della reiezione integrale
dell'istanza;
mentre l'istante, con osservazioni e appello adesivo del 17
settembre 2001, postula la reiezione dell'appello principale e la riforma della
sentenza pretorile nel senso dell'integrale accoglimento dell'istanza;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:
A. Con contratti
del 16 dicembre 1994 e 1° agosto 1995 __________ ha locato a __________ dei
locali adibiti a negozio di moda e a ufficio per una durata determinata, con
scadenza al 31 maggio 2005 (doc. A, B e C).
Il 28 giugno 1996
il conduttore ha notificato alla locatrice una situazione di evidente disagio,
riconducibile alla presenza nel medesimo palazzo di un esercizio pubblico i cui
avventori insudiciavano le vetrine del negozio di moda e gli spazi adiacenti,
chiedendo di porvi rimedio entro 15 giorni (doc. F). La locatrice riconobbe
l'esistenza di questi problemi e comunicò al conduttore di aver già provveduto
a notificare la disdetta ai titolari dell'esercizio pubblico per motivi gravi
(doc. 2). Il loro allontanamento non ebbe tuttavia luogo in quanto la locatrice
divenne ad un accordo con i gerenti dell’esercizio pubblico (doc. E).
B. Constatato il
perdurare delle molestie, il 24 settembre 1996 __________ ha inoltrato la
disdetta di tutti i contratti di locazione stipulati con __________, con
effetto al 31 dicembre 1996 (doc. L).
La locatrice fece
spiccare tre precetti esecutivi nel gennaio 1997 aventi per oggetto le pigioni
dell'ultimo trimestre 1996 e del primo trimestre 1997. Le relative opposizioni
interposte da __________ furono confermate con decisione pretorile del 22
luglio 1997 (doc. O). Il 6 ottobre 1998 __________ si rivolse al competente
Ufficio di conciliazione contestando la validità della disdetta inoltrata da
__________, domanda che venne respinta con decisione 14 maggio 1999. Analoga
sorte ebbe la successiva istanza 14 giugno 1999 rivolta al Pretore di Mendrisio
Sud, il quale ha tuttavia ritenuto la disdetta data da __________ valida solo a
far tempo dal 31 marzo 1997: quest'ultimo è pertanto stato condannato a versare
alla locatrice l'importo corrispondente alla pigione del 1° trimestre del 1997
(fr. 8'012,50). Pur riconoscendo l'esistenza di gravi motivi che rendevano
insopportabile l'adempimento del contratto (art. 266g CO), il Pretore ha stabilito
che il conduttore avrebbe dovuto conformarsi al termine di preavviso di sei
mesi per la disdetta della locazione di locali commerciali (art. 266d CO).
C. Con il
presente appello __________ i ribadisce il suo buon diritto alla risoluzione
immediata dei contratti di locazione per motivi gravi, in applicazione
dell'art. 259b CO. Il primo giudice avrebbe dunque erroneamente applicato
l'art. 266g CO, che prescrive l'osservanza dei termini legali di preavviso per
la disdetta straordinaria. Chiede di conseguenza che la sentenza impugnata
venga riformata nel senso che il conduttore non deve alla locatrice neppure le
pigioni riguardante il primo trimestre del 1997.
D. Anche
l'appellante adesivo sostiene che la fattispecie debba essere giudicata in base
alla normativa dell'art. 259b CO e non dell'art. 266g CO, applicato dal
Pretore. In tale ambito assevera tuttavia che gli incomodi lamentati dal
conduttore non erano così gravi escludere o pregiudicare notevolmente
l'utilizzo dei locali da parte di __________. Il locatario avrebbe peraltro
preso tutte le misure necessarie per eliminare il difetto, non accettando la
disdetta con effetto immediato notificatagli dalla controparte, ritenuta anzi
pretestuosa. In conclusione, l'appellante adesivo chiede che il conduttore
venga condannato a pagare l'affitto degli enti locati sino al momento in cui
questi non hanno avuto un altro conduttore.
E. Nelle proprie
osservazioni all'appello adesivo __________ ne confuta gli argomenti e ne
chiede la reiezione integrale.
in diritto:
- A mente dell'appellante principale, il giudice di prime cure
avrebbe sì accertato che "effettivamente i disagi subiti da __________
possono essere considerati gravi al punto di giustificare la risoluzione
immediata dei contratti di locazione" (consid. 4.1), giungendo però ad
applicare l'art. 266g CO, invece dell'art. 259b CO, invocato fin dall'inizio
dal conduttore.
1.1 Entrambe le succitate disposizioni rendono invero possibile la
disdetta prima del termine contrattuale "per motivi gravi",
rispettivamente per "difetti gravi", nozioni che possono anche
sovrapporsi. Nel caso dell'art. 259b CO, i motivi gravi portano ad un'immediata
rottura del rapporto contrattuale, mentre l'art. 266g CO prevede il rispetto
del termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi (in concreto sei
mesi; art. 266d).
La norma dell'art.
266g CO ha palesemente carattere più generale, prevedendo la possibilità di
disdire anticipatamente il contratto anche per motivi che nulla hanno a che
vedere con lo stato della cosa locata, per esempio un mutamento della
situazione personale del conduttore così importante da rendergli economicamente
insostenibile la continuazione del contratto. Per contro l'art. 259b lett. a CO
configura un motivo speciale di disdetta legato ad un grave difetto della cosa
locata: la sua applicazione è dunque prioritaria quando il difetto esclude o
pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato (USPI,
Commentaire du bail à loyer, Ginevra 1992, ad art. 266g n. 7).
1.2 Il conduttore
ha fin dall'inizio motivato la disdetta invocando la gravità degli inconvenienti
subiti, tali da pregiudicare notevolmente l'idoneità dell'ente locato per un
negozio di moda (art. 259b lett. a CO). Anche il Pretore ha ritenuto nell'impugnata
sentenza (consid. 4.1) che "l'istruttoria ha permesso di dimostrare che
effettivamente i disagi subiti da __________ possono essere considerati gravi
al punto da giustificare la risoluzione immediata dei contratti di
locazione". La stessa locatrice ha d'altronde ritenuto gli inconvenienti
sufficientemente gravi per notificare la disdetta ai gestori dell'adiacente
esercizio pubblico, la cui clientela insozzava regolarmente le vetrine del
negozio dopo la chiusura del bar. Irrilevante in questo contesto è la
circostanza che la locatrice sia giunta ad una transazione con gli esercenti
dell'esercizio pubblico, ritenuto che nonostante le loro promesse i disagi sono
continuati anche in seguito. Ne fanno stato la richiesta d'intervento al
Municipio e la denuncia per danneggiamento del dicembre 1996 (doc. 4 e 5).
L'entità del disagio è per altro eloquentemente descritta dalla teste
__________ (verbale del 21 ottobre 1999)
la quale indica una situazione effettivamente inaccettabile per un negozio di
moda.
-
Da quanto
precede risulta che il primo giudice ha correttamente accertato l'esistenza di
difetti gravi (cfr. per il difetto dovuto al comportamento di coinquilini o di
terzi: mp. 1988,112; Higi, Commentario zurighese ad art. 258 CO
n. 34) al punto da giustificare la risoluzione immediata dei contratti di
locazione, applicando però erroneamente l'art. 266c CO relativo alla disdetta
straordinaria per il primo termine utile. La sentenza deve pertanto essere
riformata nel senso che, in applicazione dell'art. 259b lett. a CO il conduttore
era in diritto di recedere immediatamente dal contratto. La circostanza che il
locatore non abbia immediatamente restituito l'ente locato, ma abbia preferito
disdire il contratto per la fine dell'anno 1996 è del tutto ininfluente: il
conduttore ha infatti la possibilità di posticipare di qualche tempo la sua
partenza in modo da trovare un'ubicazione sostitutiva (USPI, op. cit., ad art.
259b CO n. 24).
-
Abbondanzialmente si aggiunga che la contestazione della disdetta da
parte della locatrice è stata tardiva. Pur considerando che il termine di 30
giorni di cui all'art. 273 cpv. 1 CO non è di per sé applicabile alla disdetta
immediata per difetti gravi (DTF 121 III 156), nella fattispecie la
locatrice non è riuscita a provare di aver comunicato al conduttore di non accettare
la disdetta ricevuta nel settembre 1996, limitandosi ad avviare le procedure
esecutive contro il conduttore nel gennaio 1997, allorché questi aveva già
definitivamente abbandonato i locali come preannunciato nella disdetta. Così
facendo essa ha indotto la controparte a desumere l'accettazione della disdetta
(sentenza 7 aprile 1994 del TF non pubblicata citata in DTF 121 III 156,
consid. 1 c) bb) come correttamente accertato nella sentenza di prima sede.
Per i quali motivi
pronuncia:
I. L'appello
26 agosto 2001 di __________ è accolto.
Di conseguenza la
sentenza 6 agosto 2001 del Pretore di Mendrisio Sud è così riformata:
-
L'istanza
14 giugno 1999 di __________ i è respinta.
-
La
tassa di giustizia e le spese fissate in complessivi fr. 1'500.--, sono poste a
carico di __________ che rifonderà a __________ la somma di fr. 2'250.-- a
titolo di ripetibili.
II. Le spese
della procedura di appello consistenti in:
a. tassa di
giustizia fr. 600.--
b. spese fr. 100.--
totale fr. 700.--
già anticipate
dall'appellante sono poste a carico della controparte che rifonderà
all'appellante fr. 700.-- per ripetibili.
III. L'appello
adesivo 17 settembre 2001 di __________ i è respinto.
IV. Le spese
relative all'appello adesivo consistenti in:
a. tassa di
giustizia fr. 600.--
b. spese fr. 100.--
totale fr. 700.--
già anticipate
dall'appellante adesiva sono poste a suo carico, con l'obbligo di rifondere a
controparte fr. 1'500.-- a titolo di ripetibili.
V. Intimazione: -
Comunicazione alla
Pretura di Mendrisio Sud.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il
segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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