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Numero d'incarto:
12.2001.179
Data decisione, Autorità:
28.01.2002, IICCA
Incarto n.
12.2001.00179
Lugano
28 gennaio
2002/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. no.
DI.2001.00171 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza di
sfratto 7 settembre 2001 da
e
entrambe rappr. dall'avv. __________
contro
rappr. dall'avv. __________
che il
Segretario assessore, con decreto 18 ottobre 2001, ha accolto ordinando lo
sfratto della convenuta dai locali adibiti a Ristorante-Pizzeria (__________)
in località __________.
Appellante
la convenuta la quale, con atto d'appello 22 ottobre 2001, chiede la riforma
del primo giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto, mentre le
controparti, con osservazioni 19 novembre 2001, ne chiedono la reiezione con
conferma della decisione pretorile.
Letti
ed esaminati gli atti ed i documenti di causa
Considerato
in
fatto ed in diritto:
- Il Segretario assessore della Pretura di Bellinzona ha ordinato lo
sfratto di __________ dai locali adibiti a ristorante-pizzeria in località
__________ ritenendo valida ed operante la disdetta per mora nel pagamento
delle pigioni (art. 257d CO) fatta notificare dalle locatrici il 26 giugno 2001
e con effetto al 31 luglio 2001.
Il
primo giudice ha respinto le argomentazioni della locataria - riguardanti
l'inesistenza della mora nel pagamento delle pigioni, e quindi la nullità della
disdetta, in funzione della compensazione per suoi crediti derivanti da pretese
di riduzione della pigione e da risarcimento danni per difetti della cosa
locata - poiché in tale evenienza è esclusa la possibilità di compensazione dal
momento che la legge prevede la possibilità per il conduttore di liberarsi, e
quindi di adempiere i suoi obblighi di pagamento, mediante deposito dei
corrispettivi litigiosi.
- Con
l'appello la locataria chiede l'annullamento del decreto di sfratto poiché è
stato violato, a suo danno, il diritto di essere sentito. Il primo giudice,
all'udienza di discussione, ha infatti dichiarato di acquisire agli atti due
procedure che oppongono le stesse parti (una di rigetto dell'opposizione per
pigioni impagate e l'altra per la riduzione del canone di locazione a seguito
di difetti) procedendo immediatamente alla discussione finale senza permettere
alla parte di visionare quegli incarti. Nel merito oppone che la disdetta è
abusiva.
La
parte appellata chiede la reiezione del gravame e la conferma del decreto di
sfratto.
-
La
critica di natura processuale dell'appellante non può essere protetta poiché,
in verità, il fatto di aver dovuto procedere alla discussione finale senza aver
visionato gli incarti richiamati non le ha arrecato alcun danno. I fatti
determinanti risultanti da quegli stessi incarti sono quelli che la stessa
appellante ha evidenziato con l'istanza di contestazione della disdetta 2
agosto 2001 all'Ufficio di conciliazione, alla quale aveva persino allegato il
verbale dell'udienza riguardante la domanda di rigetto dell'opposizione, e in
occasione dell'udienza di discussione sullo sfratto del 10 ottobre 2001 quando,
per dimostrare che nulla era dovuto alle istanti e quindi non vi era mora nel
pagamento delle pigioni, si è riferito alla procedura di riduzione della
pigione per difetti e alla relativa sentenza (che le riconosceva una riduzione
del 20%). Con l'appello non indica partitamente quali altre determinanti
argomentazioni avrebbe potuto addurre e gli stessi motivi dell'appello, per
quanto si rifanno al contenuto di quegli incarti, sono quelli che gli erano
noti senza necessità di dover sfogliare ulteriormente il fascicolo giudiziale.
La censura, fine a sé stessa, che non indica quale pregiudizio sia stato
arrecato alla parte la quale, in verità, non ha subito alcun nocumento è priva
di qualsiasi fondamento.
-
Nel
merito l'appellante non rimette più in discussione la sua pretesa di
compensazione, respinta dal primo giudice, e il relativo accertamento della sua
mora nel pagamento delle pigioni. Oppone che la disdetta è abusiva poiché per
ragioni imputabili alle proprietarie si è trovata nell'impossibilità di pagare
il canone e quindi anche di depositarlo e, al proposito, fa riferimento alla
sua istanza all'Ufficio di conciliazione. A parte il fatto che il rinvio a
precedenti allegati o richieste non rappresenta motivazione sufficiente
d'appello con la conseguenza della sua irricevibilità (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art.
309 m. 20), nella domanda all'Ufficio di conciliazione del 2 agosto 2001, in
contestazione della disdetta, l'appellante, oltre a contestare il termine per
il quale la disdetta era stata data, evocava unicamente di non dover nulla e quindi
di non essere in mora e ne chiedeva la nullità. L'abusività della disdetta ai
sensi dell'art. 271 CO, la cui conseguenza è invero l'annullabilità di una
disdetta in sé valida, non era assolutamente sostenuta. Solo in occasione della
discussione sull'istanza di sfratto la qui appellante solleva l'abusività della
disdetta perché conseguenza di una mora nel pagamento dovuta al comportamento
anticontrattuale delle locatrici che, per mesi, non hanno tenuto a sua
disposizione degli enti locati idonei all'uso. Non torna conto esaminare se,
trascorsi trenta giorni dalla notifica della disdetta, la conduttrice poteva
ancora, dopo aver chiesto nei termini di legge la nullità della disdetta per
altri motivi, sollevare la sua pretesa abusività poiché nell'atteggiamento
delle istanti non si ravvisa alcun comportamento contrario alla buona fede.
Esse, come si afferma nella sentenza 7 gennaio 2002 di questa Camera (inc.
12.2001.00134) che conferma quella del Pretore nella causa richiamata relativa
alla riduzione della pigione, non sono mai state con le mani in mano, ma fin
dall’insorgere dell’inconveniente sono sempre intervenute cercando attivamente
una soluzione ai problemi. Non si capisce quindi quale possa essere stato il
comportamento delle locatrici che ha impedito all'inquilina, la quale del resto
aveva a disposizione l'arma legale del deposito della pigione, di pagare e
addirittura di depositare la pigione la cui realizzazione dipendeva, invero,
solo da sua attività. Non è dimostrato né affermato che la disdetta sia la
concretizzazione di un'attitudine sleale e contraddittoria delle locatrici.
-
L'appello
deve così essere respinto con il carico di spese e ripetibili alla parte
soccombente.
Per i
quali motivi
visti
gli art. 257d, 271 CO, 404 e 506 CPC
e,
per le spese, gli art. 147 e seg. CPC e la vigente TG
dichiara
e pronuncia:
-
L'appello 22 ottobre 2001 di __________ è respinto.
-
La
tassa di giudizio di fr. 350.-- e le spese di fr. 50.-- (totale fr. 400.--),
già anticipate dall'appellante, rimangono a suo carico, con l'obbligo di
rifondere alla controparte fr. 400.-- per ripetibili d'appello.
-
Intimazione
a: - __________
Comunicazione
alla Pretura di Bellinzona.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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