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Mortgage pledge extends to rents after enforcement request

15.1995.00159Other CourtFeb 28, 1996Dismissed

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Omnilex summary

In a supervisory complaint against several identical enforcement-office orders in mortgage enforcement, the creditor challenged the order requiring an action concerning rents. The court held that the creditor had validly requested the rent block, so the office correctly instructed tenants to pay future rents to the office. However, because the debtor had also contested the debt and the mortgage itself, the office's order had to be completed to clarify that, if the opposition is rejected, the creditor must bring ordinary proceedings within ten days to establish the debt, the land pledge, and the pledge over rents. The complaints were dismissed; no costs or indemnities were awarded.

Omnilex headnote

Art. 806 CC; Arts. 91-93 RFF; mortgage enforcement and rents: the extension of the pledge to rents and leases is not automatic ex lege upon commencement of enforcement, but requires an express invocation by the creditor or other conduct manifesting reliance on that privilege, such as advance payment of costs. Under Art. 92 RFF the enforcement office must notify the proprietor and, where opposition is raised, the subsequent procedure depends on the scope and outcome of the opposition. If opposition concerns only the rent block, an action to establish the contested rent pledge must be brought; if the debtor contests also the debt and the mortgage, opposition proceedings may first be pursued, and only after their outcome must ordinary proceedings be initiated as required by Art. 93 RFF. The injunction to sue on the mortgage claim encompasses the rent pledge as well (consid. 2-6).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1995.00159

Data decisione, Autorità: 28.02.1996, CEF

Incarto n. 15.95.00159/160/161/162/163/164/165/166/167/168/169

Lugano 28 febbraio 1996 /C/fc/kc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente, Pellegrini, Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul reclamo 19 luglio 1995

contro

l’operato dell’Ufficio di esecuzione di Lugano nelle esecuzioni n. __________-01/02/03 (inc. n. __________), __________-01/02/03 (inc. n. __________), __________-01/02/03 (inc. n. __________), __________-01/02/03 (inc. n. __________), __________-01/02/03 (inc. n. __________), __________-01/02/03 (inc. n. __________), __________-01/02/03 (inc. n. __________), __________-01/02/03 (inc. n. __________), __________-01/02/03 (inc. n. __________), __________-01/02/03 (inc. n. __________), __________-01/02/03 (inc. n. __________) in via di realizzazione del pegno immobiliare promosse dalla reclamante contro i debitori solidali

in tema di avviso e ingiunzione a promuovere causa tendente all’accertamento del diritto di pegno sulle pigioni;

richiamati i decreti presidenziali 20 luglio 1995 di concessione dell’effetto sospensivo;

viste le osservazioni:

  • 2 agosto 1995 di __________,

  • 20 luglio e 4 agosto 1995 dell’UE di Lugano;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto: A. Con domande di esecuzione del 9 giugno 1995 la __________ ha chiesto di procedere in via di realizzazione del pegno immobiliare contro i debitori solidali __________, __________ e __________.

Oggetto del pegno di cui la creditrice chiede la realizzazione sono i Fol. PPP. n. ____________________ del fondo base part. n. __________ RFD di Lugano.

B. Il 12 giugno 1995 l’UE di Lugano ha emesso i precetti esecutivi in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________ contro __________, n. __________ contro __________ e n. __________ contro __________.

Ai PE a lui intimati __________ ha interposto opposizione sia contro il credito che contro il diritto di pegno.

C. Il 19 giugno 1995 la creditrice procedente ha chiesto all’UE di provvedere all’incasso delle pigioni relative alle quote di PPP oggetto delle esecuzioni.

D. Con provvedimenti 21 giugno 1995 l’UE di Lugano ha avvisato __________, __________ e __________ che le pigioni dei Fol. PPP. n. __________ del fondo base part. n. __________ RFD di __________ “che verranno d’ora innanzi a scadere saranno percepite” dall’Ufficio, assegnando loro un termine di dieci giorni per dichiarare, se del caso, che “le pigioni non sono, in tutto od in parte, comprese nel pegno”. Il 18 luglio 1995 l’UE ha poi delegato alla __________ l'amministrazione dei fondi posti in esecuzione avvisando gli inquilini e gli affittuari delle note particelle, a scanso di doppio pagamento, di versare alla __________ le pigioni e gli affitti pagati sino ad ora agli escussi.

E. Con scritto 4 luglio 1995 __________ si è opposto al blocco delle pigioni, contestando che esse “siano comprese nel pegno”, sia perché la __________ avrebbe ceduto le proprie pretese alla __________ di __________ che perché la banca non sarebbe mai stata proprietaria delle cartelle ipotecarie sulla scorta delle quali ha chiesto l’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare.

F. Con provvedimenti 10 luglio 1995 l’UE di Lugano ha impartito alla __________, nelle esecuzioni promosse contro __________, un termine di dieci giorni dall’ottenimento del rigetto dell’opposizione per promuovere contro il debitore l’azione intesa a far accertare l’esistenza e l’estensione del diritto di pegno sulle pigioni e sugli affitti.

G. Con tempestivi reclami 19 luglio 1995 la __________ ha postulato la declaratoria di nullità dei provvedimenti 10 luglio 1995, atteso che:

  • il provvedimento 10 luglio 1995 dell’UE di Lugano violerebbe l’art. 92 cpv. 2 RFF perché “nell’opposizione 4 luglio 1995 al blocco delle pigioni, il debitore __________ si è limitato a contestare il credito ed il pegno” senza provare (e nemmeno affermare) “che sussistono gli specifici motivi per escludere l’estensione del diritto di pegno alle pigioni”;

  • “non ammettendo il reclamo, la creditrice pignoratizia procedente di fatto si vedrebbe arbitrariamente costretta, anche in caso di ottenimento del rigetto dell’opposizione, ad adire il giudice di merito, chiedendogli di accertare quanto già appurato dal giudice del rigetto, ossia l’esistenza del credito e del pegno”.

H. Delle osservazioni di __________ e dell’UE di Lugano, entrambi postulanti la reiezione del gravame, si dirà, per quanto necessario, in seguito.

Considerato

in diritto: 1. Gli undici reclami sono sostanzialmente diretti contro undici provvedimenti dell’UE di Lugano aventi connotazioni omogenee e riguardanti le medesime parti in causa: le cause inc. __________ e __________ possono quindi essere congiunte ed evase con una sola sentenza.

2.a) Se il fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno fino alla realizzazione (art. 806 cpv.1 CC).

Malgrado il tenore dell'art. 806 cpv. 1 CC, l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene ope legis con l'introduzione della procedura esecutiva (DTF 64 III 28; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, vol. III, 1992, n. 2732 d). Compete infatti al creditore, se vuole profittare dei canoni locativi scadenti prima della presentazione della domanda di vendita, avvalersene presentando richiesta e anticipandone le spese.

Per l'art. 91 cpv. 1 RFF "salvo il caso in cui il creditore pignoratizio procedente abbia rinunciato al diritto di pegno sulle pigioni e sugli affitti (art. 806 CC), sia con dichiarazione espressa fatta nella domanda di esecuzione, sia omettendo di anticipare le spese (art. 68 LEF), l'ufficio d'esecuzione, ricevuta la domanda di esecuzione, constaterà se esistono contratti di locazione o affitto sul fondo secondo il registro fondiario e, appena notificato il precetto esecutivo al proprietario del pegno, ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte".

La volontà del creditore di estendere la garanzia ipotecaria a pigioni e fitti non è presunta. Egli deve infatti avvalersi esplicitamente, o con semplice anticipo delle relative spese, del privilegio conferitogli dalla legge (DTF 64 III 28-29).

Solo dopo la presentazione della domanda di vendita, la garanzia ipotecaria si estende pure, se il creditore procedente non vi ha in questo caso espressamente rinunciato, a pigioni e fitti (art. 101 RFF; DTF 71 III 158).

b) Nel caso di specie la creditrice __________ ha chiesto con scritto 19 giugno 1995 all'UE di Lugano di procedere al blocco degli affitti. Essa ha così chiaramente manifestato la propria volontà di avvalersi dell’estensione del privilegio ex art. 806 CCS/91 RFF.

Corretto è stato l'operato dell'Ufficio, che con atti 21 giugno 1995 ha deciso che per l'avvenire le pigioni saranno da esso percepite.

  1. Notificando l’avviso agli inquilini, l’ufficio esecuzione informerà nel contempo ex art. 92 cpv. 1 RFF il proprietario del pegno che le pigioni saranno d’ora innanzi incassate dall’ufficio.

Per il cpv. 2 dell’art. 92 RFF, l’avviso menzionerà che, se il proprietario del pegno pretende che le pigioni non sono comprese nel pegno, esso dovrà dichiararlo all’ufficio entro dieci giorni, indicandone i motivi.

  1. Se il debitore o il proprietario del pegno ha fatto opposizione, l’ufficio assegnerà al creditore un termine di dieci giorni per proporre in giudizio l’azione di constatazione dell’esistenza del debito o del diritto di pegno o per chiedere il rigetto dell’opposizione. L’ufficio inoltre avviserà il creditore, che ove la domanda di rigetto venga respinta, egli dovrà iniziare il procedimento ordinario per il riconoscimento del credito o del diritto di pegno entro dieci giorni da quello in cui la sentenza sulla domanda di rigetto è passata in giudicato (art. 93 cpv. 1 RFF).

Ove il proprietario del pegno abbia preteso che le pigioni (gli affitti) in tutto o in parte non sono comprese nel pegno, l’ufficio assegnerà al creditore un termine di dieci giorni per proporre l’azione di constatazione del diritto di pegno contestato (art. 93 cpv. 2 RFF).

  1. Se la contestazione dell’escusso riguarda unicamente il provvedimento dell’Ufficio relativo alle pigioni e agli affitti non vi è spazio per la procedura di rigetto dell’opposizione e occorre promuovere entro dieci giorni la causa intesa a far accertare il diritto di pegno contestato sulle pigioni (DTF 71 III 57). Se invece, come nel caso di specie, oltre al blocco delle pigioni il debitore contesta anche il credito e il diritto di pegno sul fondo, il creditore può dapprima chiedere il rigetto dell’opposizione senza promuovere l’azione ordinaria (DTF 71 III 57; Claus Schellenberg, Die Rechtsstellung des Dritteigentümers in der Betreibung auf Pfandverwertung, Zurigo Diss. 1968, p. 117). Nella procedura di rigetto dell’opposizione non può essere decisa la legittimità del blocco degli affitti, perché la stessa riguarda solo il credito e il diritto di pegno sul fondo (DTF 71 III 57 e rif. ivi).

Se il creditore chiede il rigetto dell’opposizione e la sua domanda viene respinta, egli deve iniziare entro dieci giorni dalla crescita in giudicato della relativa sentenza, l’azione ordinaria intesa a far accertare l’esistenza del credito e del diritto di pegno (DTF 71 III 58). L’ingiunzione a promuovere l’azione di accertamento del diritto di pegno comprende anche l’ingiunzione a promuovere l’azione di accertamento del diritto di pegno sulle pigioni (DTF 71 III 58; Claus Schellenberg, op. cit., p. 117). Se il debitore ha contestato il credito e il blocco delle pigioni e l’istanza di rigetto dell’opposizione per il credito è stata respinta, il creditore deve chiedere al giudice del merito l’accertamento del credito e del diritto di pegno sulle pigioni (DTF 71 III 58).

Se invece il rigetto dell’opposizione è stato accordato, l’Ufficio fisserà al creditore un nuovo termine per proporre l’azione di accertamento del diritto di pegno sulle pigioni, atteso che la questione della legittimità del blocco delle pigioni non è ancora stata decisa (DTF 71 III 58; Claus Schellenberg, op. cit., p. 117).

  1. Nel caso di specie __________ ha contestato il credito, il diritto di pegno sul fondo e il diritto di pegno sulle pigioni. La procedente con istanze 3 luglio 1995 ha promosso le procedure sommarie di rigetto dell’opposizione. L’ulteriore procedura sarà quindi determinata dall’esito delle istanze di rigetto dell’opposi-zione. Infatti se le domande di rigetto dell’opposizione verranno respinte, la creditrice dovrà iniziare entro dieci giorni dalla crescita in giudicato delle relative sentenze l’azione ordinaria intesa a far accertare l’esistenza del debito, del diritto di pegno sul fondo e del diritto di pegno sulle pigioni (DTF 71 III 58; Claus Schellenberg, op. cit., p. 117). Se invece il rigetto dell’opposizione verrà accordato, la creditrice dovrà procedere, come correttamente stabilito dall’UE di Lugano nei provvedimenti impugnati, entro dieci giorni dalla crescita in giudicato della decisione, proponendo l’azione di accertamento del diritto di pegno sulle pigioni (DTF 71 III 58; Claus Schellenberg, op. cit., p. 117). Ne consegue che i provvedimenti 10 luglio 1995 dell’UE di Lugano devono essere completati nel senso che, ove le istanze di rigetto dell’opposizione fossero respinte, la creditrice entro dieci giorni dalla crescita in giudicato delle relative sentenze dovrà iniziare l’azione ordinaria intesa a far accertare l’esistenza del credito, del diritto di pegno sul fondo e del diritto di pegno sulle pigioni.

  2. I reclami 19 luglio 1995 della __________ sono dunque respinti ai sensi dei considerandi.

Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 68 cpv. 2 OTLEF).

Per questi motivi

richiamati gli art. 68 LEF; 91, 92, 93 cpv. 1 e 2 RFF; 806 CC

pronuncia: 1. Il reclamo 19 luglio 1995 della __________ succursale di __________ (inc. n. __________ - es. n. __________) è respinto ai sensi dei considerandi.

1.1. Il provvedimento 10 luglio 1995 dell’UE di Lugano è completato nel senso che, ove l’istanza di rigetto dell’opposizione del 3 luglio 1995 fosse respinta, la creditrice entro dieci giorni dalla crescita in giudicato della relativa sentenza dovrà iniziare l’azione ordinaria intesa a far accertare l’esistenza del credito, del diritto di pegno sul fondo e del diritto di pegno sulle pigioni.

1.2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  1. Il reclamo 19 luglio 1995 della __________, (inc. n. __________ - es. n. __________) è respinto ai sensi dei considerandi.

2.1. Il provvedimento 10 luglio 1995 dell’UE di Lugano è completato nel senso che, ove l’istanza di rigetto dell’opposizione del 3 luglio 1995 fosse respinta, la creditrice entro dieci giorni dalla crescita in giudicato della relativa sentenza dovrà iniziare l’azione ordinaria intesa a far accertare l’esistenza del credito, del diritto di pegno sul fondo e del diritto di pegno sulle pigioni.

2.2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  1. Il reclamo 19 luglio 1995 della __________, succursale di __________ (inc. n. __________ - es. n. __________) è respinto ai sensi dei considerandi.

3.1. Il provvedimento 10 luglio 1995 dell’UE di Lugano è completato nel senso che, ove l’istanza di rigetto dell’opposizione del 3 luglio 1995 fosse respinta, la creditrice entro dieci giorni dalla crescita in giudicato della relativa sentenza dovrà iniziare l’azione ordinaria intesa a far accertare l’esistenza del credito, del diritto di pegno sul fondo e del diritto di pegno sulle pigioni.

3.2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  1. Il reclamo 19 luglio 1995 della __________, succursale di __________ (inc. n. __________ - es. n. -) è respinto ai sensi dei considerandi.

4.1. Il provvedimento 10 luglio 1995 dell’UE di Lugano è completato nel senso che, ove l’istanza di rigetto dell’opposizione del 3 luglio 1995 fosse respinta, la creditrice entro dieci giorni dalla crescita in giudicato della relativa sentenza dovrà iniziare l’azione ordinaria intesa a far accertare l’esistenza del credito, del diritto di pegno sul fondo e del diritto di pegno sulle pigioni.

4.2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  1. Il reclamo 19 luglio 1995 della __________ __________, __________, succursale di __________ (inc. n. __________ - es. n. __________) è respinto ai sensi dei considerandi.

5.1. Il provvedimento 10 luglio 1995 dell’UE di Lugano è completato nel senso che, ove l’istanza di rigetto dell’opposizione del 3 luglio 1995 fosse respinta, la creditrice entro dieci giorni dalla crescita in giudicato della relativa sentenza dovrà iniziare l’azione ordinaria intesa a far accertare l’esistenza del credito, del diritto di pegno sul fondo e del diritto di pegno sulle pigioni.

5.2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  1. Il reclamo 19 luglio 1995 della __________, succursale di __________ (inc. n. __________ - es. n. __________) è respinto ai sensi dei considerandi.

6.1. Il provvedimento 10 luglio 1995 dell’UE di Lugano è completato nel senso che, ove l’istanza di rigetto dell’opposizione del 3 luglio 1995 fosse respinta, la creditrice entro dieci giorni dalla crescita in giudicato della relativa sentenza dovrà iniziare l’azione ordinaria intesa a far accertare l’esistenza del credito, del diritto di pegno sul fondo e del diritto di pegno sulle pigioni.

6.2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  1. Il reclamo 19 luglio 1995 della __________, succursale di __________ (inc. n. __________ - es. n. __________) è respinto ai sensi dei considerandi.

7.1. Il provvedimento 10 luglio 1995 dell’UE di Lugano è completato nel senso che, ove l’istanza di rigetto dell’opposizione del 3 luglio 1995 fosse respinta, la creditrice entro dieci giorni dalla crescita in giudicato della relativa sentenza dovrà iniziare l’azione ordinaria intesa a far accertare l’esistenza del credito, del diritto di pegno sul fondo e del diritto di pegno sulle pigioni.

7.2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  1. Il reclamo 19 luglio 1995 della __________, succursale di __________ (inc. n. __________ - es. n. __________) è respinto ai sensi dei considerandi.

8.1. Il provvedimento 10 luglio 1995 dell’UE di Lugano è completato nel senso che, ove l’istanza di rigetto dell’opposizione del 3 luglio 1995 fosse respinta, la creditrice entro dieci giorni dalla crescita in giudicato della relativa sentenza dovrà iniziare l’azione ordinaria intesa a far accertare l’esistenza del credito, del diritto di pegno sul fondo e del diritto di pegno sulle pigioni.

8.2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  1. Il reclamo 19 luglio 1995 della __________, succursale di __________ (inc. n. __________ - es. n. __________) è respinto ai sensi dei considerandi.

9.1. Il provvedimento 10 luglio 1995 dell’UE di Lugano è completato nel senso che, ove l’istanza di rigetto dell’opposizione del 3 luglio 1995 fosse respinta, la creditrice entro dieci giorni dalla crescita in giudicato della relativa sentenza dovrà iniziare l’azione ordinaria intesa a far accertare l’esistenza del credito, del diritto di pegno sul fondo e del diritto di pegno sulle pigioni.

9.2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  1. Il reclamo 19 luglio 1995 della , succursale di __________ (inc. n. __________ - es. n__________) è respinto ai sensi dei considerandi.

10.1. Il provvedimento 10 luglio 1995 dell’UE di Lugano è completato nel senso che, ove l’istanza di rigetto dell’opposizione del 3 luglio 1995 fosse respinta, la creditrice entro dieci giorni dalla crescita in giudicato della relativa sentenza dovrà iniziare l’azione ordinaria intesa a far accertare l’esistenza del credito, del diritto di pegno sul fondo e del diritto di pegno sulle pigioni.

10.2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  1. Il reclamo 19 luglio 1995 della , succursale di __________ (inc. n. __________ - es. n-01/02/03) è respinto ai sensi dei considerandi.

11.1. Il provvedimento 10 luglio 1995 dell’UE di Lugano è completato nel senso che, ove l’istanza di rigetto dell’opposizione del 3 luglio 1995 fosse respinta, la creditrice entro dieci giorni dalla crescita in giudicato della relativa sentenza dovrà iniziare l’azione ordinaria intesa a far accertare l’esistenza del credito, del diritto di pegno sul fondo e del diritto di pegno sulle pigioni.

11.2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  1. Intimazione a:

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the enforcement office correctly blocked rents and warned tenants to pay rents to the office under mortgage enforcement.

Extracted holding

Yes. Once the creditor expressly requests to rely on the mortgage extension to rents, the office must collect future rents.

Extracted reasoning

Art. 806 CC and Arts. 91-92 RFF do not create an automatic extension by operation of law; the creditor must invoke it. Here the creditor's request of 19 June 1995 clearly showed that intention.

Key legal question

Whether the office had to order the creditor to file an ordinary action on the pledge over rents immediately, despite pending opposition proceedings on the debt and mortgage.

Extracted holding

No immediate ordinary action was required at that stage. If opposition is rejected, the creditor must then start the ordinary action within ten days; if the office's challenge concerns only rents, a separate action is needed, but here the debtor also challenged the debt and the mortgage itself.

Extracted reasoning

Under Art. 93 RFF and Federal Court case law, the procedural path depends on the outcome of the opposition proceedings. The office's order had to be completed so that, if opposition is rejected, the ordinary action must cover the debt, the land mortgage, and the rent pledge.

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