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Numero d'incarto:
16.1999.51
Data decisione, Autorità:
10.08.1999, CCC
Incarto n.
16.99.00051
Lugano
10 agosto 1999/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per
giudicare il ricorso per cassazione 14 maggio 1999 presentato da
e
contro
la
sentenza 6 maggio 1999 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nelle
due cause a procedura speciale in materia di contratto di locazione promosse
con istanza 28 dicembre 1998 (inc. LA.99.2) nei confronti di
(patr.
__________)
rispettivamente
con istanza 11 gennaio 1999 (inc. n. LA.99.9) da quest’ultimi nei confronti
dei ricorrenti;
con le
quali le parti sono insorte contro la decisione 7 dicembre 1998 dell’Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di Lugano,
letti ed esaminati
gli atti
considerato
in fatto e in
diritto:
- Il
1° settembre 1996 __________ e __________ hanno sottoscritto con __________ e
__________ un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 3
locali e tinello sito in uno stabile di proprietà di quest’ultimi a __________
La
pigione pattuita tra le parti ammontava a fr. 1’200.– mensili oltre a fr. 100.–
quale acconto per le spese accessorie.
In
considerazione di difetti riscontrati nell’ente locato i conduttori hanno
depositato presso l’Ufficio di conciliazione di Lugano la pigione a far tempo
dal mese di luglio 1998, termine ultimo che essi avevano assegnato ai
proprietari per procedere all’eliminazione dei difetti.
-
Con
istanza 3 luglio 1998 __________ e __________ hanno adito l’Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di Lugano chiedendo, oltre l’eliminazione dei difetti
presenti nell’ente locato e accertati dal perito comunale il 22 maggio 1998
(presenza di umidità nell’appartamento proveniente da una carente isolazione
delle facciate e delle finestre, impianto elettrico mal funzionante a causa di
una carente manutenzione), una riduzione della pigione dell’appartamento nella
misura del 35% e ciò a partire dal mese di luglio 1997, ossia dal momento in
cui i locatori sono stati informati circa la presenza di questi difetti.
-
Con
sentenza 7 dicembre 1998 l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di
Lugano, accertata la presenza di difetti gravi nell’ente locato (con
particolare riferimento alla presenza di umidità nell’appartamento), in
parziale accoglimento dell’istanza presentata da __________ e __________, ha
riconosciuto a quest’ultimi il diritto alla riduzione della pigione relativa
all’appartamento in misura del 25% (pari a fr. 300.– mensili), e ciò a far
tempo dal 1° luglio 1998 –ossia dalla scadenza del termine assegnato ai
locatori per rimediare ai difetti– sino alla loro effettiva eliminazione.
L’Ufficio di conciliazione ha conseguentemente liberato a favore dei conduttori
fr. 1’500.– relativi ai difetti menzionati, e fr. 4’928.85 a favore dei locatori
per il pagamento delle pigioni così ridotte. Per contro, non ha ritenuto essere
di sua competenza di ordinare ai proprietari l’eliminazione dei difetti.
Preso atto di questa decisione entrambe le parti si sono rivolte al
pretore: con istanza 21 dicembre 1998 __________ e __________ hanno chiesto che
venisse ordinata ai locatori l’eliminazione dei difetti accertati dall’Ufficio
di conciliazione, ovvero il ripristino e l’isolazione delle facciate, delle
finestre e delle porte che danno sul balcone, il ritinteggio dell’appartamento
e la sostituzione dell’impianto elettrico. Per quanto attiene alla riduzione
della pigione, che accettano nella misura del 25% proposta dall’Ufficio di
conciliazione, chiedono che questa venga concessa dal 1° luglio 1997, data per
la quale i difetti sono stati notificati ai locatori sia verbalmente che per
iscritto.
Dal
canto loro i locatore, con istanza 10 gennaio 1999, sono insorti contro la decisione
dell’Ufficio di conciliazione contestando la presenza nell’ente locato di
difetti tali da giustificare una riduzione della pigione. Trattasi semmai di
inconvenienti dovuti allo stato non nuovo dello stabile, ampiamente compensati
dalla pigione modesta richiesta e per di più espressamente accettati dai
conduttori al momento della sottoscrizione del contratto. Contestano in ogni
caso la riduzione della pigione nella misura del 25% proposta dall’Ufficio di
conciliazione, siccome eccessiva e sproporzionata.
-
Dopo
aver congiunto le cause per l’istruttoria il pretore ha emanato un solo
giudizio con il quale, accertata sulla base delle risultanze istruttorie
l’esistenza nell’ente locato di difetti dovuti in particolare alla presenza di
umidità nell’appartamento locato e alla presenza di un impianto elettrico
vetusto, ha confermato la decisione dell’Ufficio di conciliazione in merito
alla riduzione della pigione nella misura del 25%. Per quanto riguarda l’inizio
della riduzione, il pretore l’ha riconosciuta a far tempo dal 30 maggio 1998,
ossia dal primo scritto con il quale i conduttori hanno segnalato ai locatori
la presenza dei difetti che giustificano la riduzione della pigione, non
potendo al proposito valere lo scritto 17 giugno 1998 dei locatori ritenuto che
dal contenuto del medesimo non emerge che essi siano stati messi a conoscenza
dei difetti in discussione. Gli oneri processuali di complessivi fr. 1'000.–
sono stati posti a carico dei conduttori, la cui istanza è stata parzialmente
accolta, in ragione dei 2/5, mentre la rimanenza è stata posta a carico dei
locatori.
-
Con
il presente tempestivo ricorso __________ __________ sono insorti contro il
predetto giudizio postulandone l’annullamento. I ricorrenti, basandosi sul
titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC, rimproverano al primo
giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie, in
particolare per aver ammesso la riduzione della pigione solo dal 1° giugno 1998
anziché dal 1° luglio 1997, ossia dal momento in cui i locatori, per loro
implicita ammissione (nell’istanza 10 gennaio 1999), hanno avuto conoscenza dei
difetti. Ritengono inoltre arbitraria la ripartizione delle tasse e spese di
giustizia effettuata dal primo giudice siccome non tiene conto dell’effettivo
grado di soccombenza delle parti.
Con
osservazioni 21 giugno 1999 la controparte postula la reiezione del gravame.
-
Giusta
l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere
annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale
o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa
o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è
arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed
indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della
giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi;
per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta
(o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta
da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 122 III 316 consid.
4a).
-
In
base all’art. 259d CO, se un difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della
cosa all’uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione
proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha
avuto conoscenza del difetto e fino all’eliminazione del medesimo (IICCA
26 gennaio 1995 in re O./M.–M.). Scopo della normativa è di far sì che il
conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata all'effettivo stato
della cosa locata. L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto e
l'adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di
locazione incombe al conduttore (Higi, Commentario di Zurigo, N. 20 ad art.
259d CO (SVIT–Kommentar Mietrecht II, 1998, N. 26 ad art. 259d CO). La
durata del diritto alla riduzione della pigione, come chiaramente indicato dal
testo di legge, decorre dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del
difetto. Questa presuppone evidentemente che il difetto gli sia stato
notificato: pur non essendo richiesta nessuna forma particolare, la notifica
deve essere chiara e riferirsi al difetto che a mente del conduttore pregiudica
l’uso idoneo della cosa locata (SVIT, op.cit., N. 14 ad art. 259d CO; Higi,
op.cit., N. 18 ad art. 259d CO; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn–und
Geschäftsräumen, 1992, pag. 174 e 184).
Nel
caso concreto, come correttamente concluso dal primo giudice, con scritto 30
maggio 1998, i conduttori hanno segnalato ai locatori la presenza di quei
difetti (infiltrazioni di umidità e carente funzionamento dell’impianto
elettrico) che a loro modo di vedere pregiudicavano un uso conforme della cosa
locata e che hanno trovato riscontro nel rapporto di constatazione dell'arch.
__________, seguito al sopralluogo 22 maggio 1998. Contrariamente a quanto
preteso dai ricorrenti, una simile comunicazione dei difetti non può nemmeno
essere paragonata al contenuto dell'istanza 10 gennaio 1999 dei locatori
laddove accennano alla circostanza secondo cui "a partire da luglio '97,
controparte cominciò a inoltrare insistentemente richieste per ulteriori
migliorie" (istanza cit., p. 3): sia perché non si conosce il contenuto di
tali missive, sia perché non v'è nessun elemento agli atti che lasci presumere
che le stesse riguardassero proprio i difetti a motivo dei quali è stata decisa
la riduzione della pigione: si pensi al proposito che i conduttori già si erano
lamentati in merito alla tenuta delle serramenta e allo stato dei pavimenti in
legno (cfr. istanza cit., p. 2).
La
censura ricorsuale è pertanto destituita di ogni fondamento.
-
Altrettanto
infondata è l’ulteriore censura secondo la quale il pretore avrebbe commesso
arbitrio nella ripartizione delle tasse e spese di giustizia. Secondo l’art.
148 cpv. 2 CPC, il giudice, se vi è soccombenza reciproca, può ripartire
parzialmente o per intero tra le parti, le tasse, le spese giudiziarie e le
ripetibili. Egli non è però del tutto libero nel determinare questa
ripartizione, ma deve tener conto che tassa di giustizia e spese devono essere
poste a carico delle parti in proporzione della loro rispettiva soccombenza (Cocchi
/ Trezzini, art. 148 CPC, N. 30). In concreto, proprio in considerazione
del rispettivo grado di soccombenza delle parti, parziale quello dei ricorrenti
e integrale quello dei locatori, il pretore ha ripartito gli oneri processuali
ponendoli in maggior misura a carico dei locatori, ossia per i 3/5 di fr.
1'000.–. La censura dei ricorrenti, su questo punto specifico, appare così fors'anche
frutto di un malinteso. Comunque, la diversa ripartizione delle spese proposta
dai ricorrenti non basta per considerare arbitraria quella attuata dal primo
giudice; anche perché entrambe le istanze concernevano richieste non quantificabili
che rendono facilmente opinabile la proporzione fra la reciproca soccombenza
delle parti.
-
Alla
luce di quanto sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato il titolo di
cassazione invocato, deve essere respinto.
Tasse,
spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali
motivi,
richiamati gli art.
327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la LTG
pronuncia: 1. Il
ricorso per cassazione 14 maggio 1999 __________ e __________ è respinto.
-
Le
spese del presente giudizio, per complessivi fr. 200.–, già anticipati dai
ricorrenti, rimangono a loro carico con l’obbligo di rifondere alla controparte
fr. 200.– a titolo di ripetibili di questa sede.
-
Intimazione
a:
–
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.
Per la Camera
di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente
La segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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