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40.2005.232•Confirmation of land base value in R5 zone
40.2005.232Other CourtNov 9, 2007Dismissed
Extracted by Omnilex
The heirs of ISCE 1 appealed against the valuation of parcel no. 146 RFD in __________, arguing that the land base value of CHF 130/m² for an R5 residential zone was excessive and should be reduced to at most CHF 70/m². After a site inspection and review of market transactions, the Expropriation Court held that the valuation already reflected the negative factors raised by the appellants and complied with the statutory valuation criteria. The appeal was therefore dismissed, the valuation of CHF 928,980 was confirmed, and the court fee was imposed on the appellants.
Art. 15, 16, 17 et 20 Lst.; fixation de la valeur vénale des fonds constructibles; la valeur de base résulte de la comparaison avec des objets analogues dans des zones comparables et doit être appréciée selon des critères schématiques et prudents. L’autorité de recours instruit d’office les faits déterminants et n’est pas liée par les conclusions des parties (art. 38 al. 2 et 3 Lst.). Une valeur de base n’est pas à réduire du seul fait de facteurs de marché invoqués par le propriétaire lorsque ceux-ci ont déjà été pris en compte dans l’évaluation et que le paramètre retenu demeure prudential au regard des transactions comparables (consid. 6-8).
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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.232
Data decisione, Autorità: 09.11.2007, TE
Titolo: Conferma del valore di base dei terreni nella relativa zona di PR
Incarto n. 40.2005.232
Lugano 9 novembre 2007
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 2 novembre 2005 da
ISCE 1 composta da: 1. MIST 1 2. MIST 2 tutti rappr. da RA 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 3 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 146 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 20 settembre 2007,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 dagli eredi ISCE 1 è stato respinto dall’UCS con decisione del 3 ottobre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione argomentando che il valore unitario di fr. 130.--/mq. attribuito al fondo corrisponde a quanto stabilito per i terreni dell’intera zona R5 prevista dal Piano regolatore di __________ e rispecchia in modo prudenziale il corrispondente valore di mercato.
Con ricorso 2/18 novembre 2005 gli eredi ISCE 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale, postulando una riduzione del valore di base del terreno da fr. 130.—/mq. ad un massimo di fr. 70.--/mq.. A mente dei ricorrenti l’attribuzione del fondo ad una zona R5 non rappresenta un vantaggio ed anzi è penalizzante in quanto, a causa della saturazione del mercato e della mancanza d’attrattività del Comune, vengono a mancare quelle premesse e condizioni indispensabili per edificare immobili con appartamenti da vendere o da affittare.
In sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007 il Tribunale ha constatato che il fondo è completamente pianeggiante e prativo.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame degli eredi ISCE 1 proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica e sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst..
8.1 Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore di stima del mappale 146 RFD di __________ confermato in fr. 928’980.-- come da scheda di calcolo annessa.
8.2 La tassa di giustizia di fr. 500.—è posta a carico dei ricorrenti, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto ed il valore ufficiale di stima del mappale no. 146 RFD di __________ confermato in fr. 928’980.-- come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia di fr. 500.—è posta a carico dei ricorrenti.
La presente decisione e definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Extracted by Omnilex
Whether the appeal against the official valuation is admissible and well-founded
The appeal is admissible but unfounded.
The court applies official investigation and is not bound by the appellant's requests. The valuation office correctly applied the statutory valuation method based on market value, urbanization, and prudential estimation.
Whether the land base value of CHF 130/m² for the R5 zone should be reduced
No reduction was warranted; the CHF 130/m² parameter is confirmed.
Transaction data over the past decade showed that this value already reflected the negative factors invoked by the heirs and remained prudential compared with normal market value for comparable land.
Who bears the court fee
The losing appellants bear the fee.
Costs follow the outcome under the applicable valuation statute.
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