Expropriation compensation for basement set at CHF 78,717.50AI generated

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Numero d'incarto: 50.1995.25

Data decisione, Autorità: 02.04.1997, TRAM

Incarto n. 50.95.00025

Lugano 2 aprile 1997

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 19 dicembre 1995 di

---

contro

la decisione 22 novembre 1995 (no. 10/91-92) del Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina, prolata nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dal comune di __________ per acquisire la proprietà dei mapp. / e /;

viste le risposte:

• 9 gennaio 1996 del Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina, __________;

• 30 gennaio 1996 del municipio di __________;

letti ed esaminati gli atti;

esperiti i dovuti accertamenti;

ritenuto, in fatto

A. __________ è proprietaria dei mapp. / e / di __________, uno scantinato semisotterraneo di 100 mq e 374.35 mc.

Il fabbricato promiscuo si trova nel vecchio nucleo di __________ (zona __________), più precisamente in via __________. Negli ultimi anni è stato locato ad un'impresa di pulizie, che lo utilizzava come magazzino pagando una pigione di fr. 650.- mensili.

B. Il 22 agosto 1979 il Consiglio di Stato ha approvato il piano particolareggiato del quartiere di __________, un comparto territoriale del comune di __________ delimitato a N da via __________ e via __________, a E da via __________, via __________ e dal mapp. __________, a S da via __________ e a O dal mapp. __________. __________ ricomposizione particellare e demolizione degli edifici esistenti, il __________ si prefiggeva in sostanza di riqualificare il vecchio nucleo a livello urbanistico, ambientale e funzionale mediante la creazione di una vasta piazza centrale attorniata da portici e blocchi di nuove costruzioni con contenuti misti di tipo commerciale/abitativo. Quanto alle modalità d'attuazione del , i sedimi destinati alla ricomposizione particellare avrebbero dovuto essere acquisiti dal comune a trattative private o in via espropriativa ed in seguito ceduti ai promotori immobiliari incaricati della realizzazione del quartiere ().

L'8 febbraio 1993 il Consiglio comunale di __________ ha respinto una revisione del __________ sottopostagli per adozione dal Municipio. Nel giugno dello stesso anno è stato quindi organizzato un concorso di idee per vagliare le potenzialità urbanistiche ed architettoniche del quartiere. Le proposte contenute nel progetto vincente sono state recepite nel nuovo __________ che il Governo ha approvato il 13 dicembre 1994. Dal profilo spaziale, il PP aggiornato comprende unicamente il territorio comunale compreso tra via __________, via __________, via __________ e via __________. Dal profilo funzionale, riprende e sviluppa i contenuti del precedente strumento pianificatorio: prevede in particolare la costruzione di due nuovi volumi disposti a "L", che con gli edifici ai mapp. __________ e __________ e con il fronte di vecchie case su via __________ definiscono una piazza aperta in cui confluiscono direttamente i vicoli esistenti.

C. A far tempo dal 1988 il Municipio di __________ ha intavolato delle articolate trattative con la proprietaria dei mapp. / e / nell'intento di acquistare la cantina inglobata in due stabili soggetti al PP. Venuta meno la possibilità di addivenire ad un accordo bonale, l'ente pubblico - mediante avviso personale 5 giugno 1991 e pubblicazione degli atti (relazione sull'opera, progetto dell'opera e preventivo, piano d'espropriazione, tabella di espropriazione e offerta di indennità) - ha promosso la procedura di esproprio formale della proprietà offrendo un indennizzo di fr. 20'000.-.

Con notifica 16 luglio 1991 __________ si è opposta all'espropriazione, chiedendo in via subordinata una permuta o un risarcimento in denaro di fr. 173'000.-.

All'udienza di conciliazione dell'11 febbraio 1992 le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

In quella successiva tenutasi il 22 luglio 1992 l'espropriata ha osteggiato la domanda di anticipata immissione in possesso formulata seduta stante dal comune.

Il giudice delle espropriazioni ha respinto l'opposizione all'esproprio e accordato l'anticipata immissione in possesso con decreto 4 gennaio 1993. La proprietaria ha impugnato questa decisione davanti al Tribunale cantonale amministrativo, ma dopo aver ottenuto alcune facilitazioni dal comune ha ritirato il gravame lasciandola crescere in giudicato.

D. Esaurite tutte le formalità procedurali, con sentenza 22 novembre 1995 il Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina ha riconosciuto all'espropriata un'indennità di complessivi fr. 78'717.50, oltre agli interessi - al tasso usuale praticato dalle __________ - dal 4 gennaio 1993 (giorno dell'anticipata immissione in possesso) al 30 settembre 1993.

Negata la sussistenza di un'espropriazione materiale in conseguenza dell'entrata in vigore del __________, il primo giudice ha stimato in fr. 37'435.- (fr. 100.- il mc) il valore metrico della cantina nel gennaio del 1993. Il valore a reddito è stato invece determinato in fr. 120'000.- capitalizzando al tasso del 6.5% la pigione annua di fr. 7'800.-, donde il risarcimento globale di fr. 78'717.50, frutto di una media (rapporto di ponderazione 1:1) tra la stima a reddito e quella metrica.

E. Avverso questa pronunzia __________ è insorta innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che l'indennità espropriativa venga fissata in fr. 173'000.- sulla base del solo reddito capitalizzato al tasso del 4.5%.

In via subordinata la ricorrente ha postulato un risarcimento di fr. 129'531.- corrispondente alla media tra il predetto valore a reddito e il valore metrico della proprietà da lei calcolato in fr. 86'152.50, ovvero fr. 56'152.50 per la costruzione (fr. 150.-/mc x 374.35 mc) e fr. 30'000.- per il terreno (fr. 300.-/mq x 100 mq).

Quanto agli interessi, ha sostenuto che gli stessi vanno attribuiti fino alla data del pagamento.

F. Il Tribunale di espropriazione si è opposto all'accoglimento del ricorso senza formulare particolari osservazioni.

Ad identica conclusione è pervenuto il comune di __________, il quale ha contestato partitamente le tesi dell'insorgente con argomenti che verranno ripresi, ove occorresse, in appresso.

Al termine dello scambio di allegati il figlio della ricorrente ha presentato un memoriale di replica.

G. Il 28 ottobre 1996 il Tribunale ha visionato la proprietà espropriata sentendo le parti in contraddittorio. A richiesta del giudice delegato il comune ha prodotto il __________ attualmente in vigore (ovvero il PP approvato dal Consiglio di Stato in data 13 dicembre 1994), nonché la documentazione relativa al dettaglio delle compravendite dei mapp. __________, __________ e __________.

Di tutte le risultanze istruttorie si dirà, per quanto necessario, nei considerandi che seguono.

Considerato, in diritto

1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo a statuire in merito ai ricorsi contro le decisioni dei Tribunali di espropriazione, apprezzando liberamente il fatto ed il diritto, si fonda sull'art. 50 cpv. 1 Lespr.

Il gravame in oggetto, tempestivo (art. 50 cpv. 3 Lespr) e correttamente formulato, è ricevibile in ordine e può essere deciso sulla base degli atti e dei risultati istruttori (art. 18 cpv. 1 PAmm), dai quali dev'essere tuttavia stralciata la memoria irrita 26 febbraio 1996 che __________ ha prodotto senza esserne autorizzato (cfr. art. 49 cpv. 3 PAmm) al termine dello scambio di allegati.

2. L'insorgente ritiene del tutto insufficiente l'indennizzo espropriativo accordatole dalla prima istanza.

In via principale pretende fr. 173'000.-, chiedendo in sostanza che il risarcimento venga fissato sulla base del solo reddito prodotto dalla locazione della cantina capitalizzato al tasso del 4.5%.

In via secondaria sollecita un'indennità di fr. 129'531.- (rectius: fr. 129'576.25) corrispondente alla media tra il predetto valore a reddito e il valore metrico della proprietà da lei calcolato in fr. 86'152.50, ovvero fr. 56'152.50 per la costruzione (fr. 150.-/mc x 374.35 mc) e fr. 30'000.- per il terreno (fr. 300.-/mq x 100 mq)

2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari (Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16 LFespr; G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 66 ad art. 22ter; DTF 95 I 455). L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr).

2.2. La dottrina d'estimo concorda nel ritenere che il valore venale di una proprietà edificata debba essere calcolato in base ad una media ponderata tra il valore metrico ed il valore a reddito allorquando questi due valori - per ragioni di vario genere - non coincidono (Hess-Weibel, op. cit., N. 101 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 46 ss.; Hägi, Die Berwertung von Liegenschaften, p. 191 ss.; Nägeli-Hungerbühler, Handbuch des Ligenschaftenschätzers, p. 123 ss.). In termini matematici questo principio si traduce nella formula

(valore metrico) + (valore di reddito x fattore di ponderazione)

1 + fattore di ponderazione

usualmente applicata dai giudici delle espropriazioni e dagli uffici cantonali di stima (cfr. art. 3 del Regolamento 23 ottobre 1990 sulle norme tecniche di esecuzione delle stime ufficiali). Il valore (cubi)metrico viene calcolato in base al valore a nuovo della costruzione e dei costi secondari, deprezzati di norma secondo la vetustà. Il valore a reddito si desume invece dal reddito lordo annuo, capitalizzato ad un tasso corrispondente di regola a quello d'interesse praticato in media per le ipoteche di 1° rango, aumentato di 1-3 punti a dipendenza della destinazione e della vetustà dell'immobile. Quanto al fattore di ponderazione, viene determinato in funzione del genere della costruzione.

2.3. Poste queste brevi premesse, appare evidente come la richiesta dell'espropriata volta ad ottenere un risarcimento corrispondente al valore a reddito della cantina si ponga in urto con gli insegnamenti della dottrina di estimo e non possa pertanto essere accolta.

Neppure il tasso di capitalizzazione del 4.5% preso in considerazione dalla ricorrente può essere condiviso. In effetti, il tasso d'interesse medio praticato negli ultimi decenni sulle ipoteche di 1° rango è del 5.5% (1992-1982 6.37%, 1982-1972 5.24%, 1972-1962 4.9%; per il periodo 1982-1962 cfr. DTF 113 Ib 39 consid. 4b), cui si devono aggiungere almeno 2 punti per la vetustà e la destinazione a magazzino della proprietà (Nägeli-Hungerbühler, op. cit., p. 112). Il tasso di capitalizzazione del 6.5% utilizzato dalla prima istanza si avvera pertanto del tutto favorevole all'espropriata. Quello invocato dall'insorgente in base alle modalità d'estimo esposte nella RDAT 1988 N. 72 non è d'altronde applicabile alla fattispecie, poiché il magazzino espropriato non si configura certamente alla stregua di un "Liebhaberobjekt".

Il valore a reddito della proprietà deve pertanto essere fissato in fr. 120'000.- come generosamente deciso dal Tribunale di espropriazione.

2.4. Allo scantinato è stato assegnato un valore metrico di fr. 100.- il mc. Se si pon mente alla vetustà dell'immobile ed al suo stato di conservazione, anche questa valutazione si appalesa oltremodo magnanima. Il Tribunale cantonale amministrativo l'avrebbe senz'altro ridotta se non fosse tenuto ad ossequiare il divieto delle reformatio in peius sancito dall'art. 65 cpv. 4 PAmm.

2.5. I due mappali dedotti in esproprio sono fabbricati promiscui. In parole povere, trattasi di due locali collegati fra loro posti al di sotto delle abitazioni che insistono sui mapp. __________ e __________. La proprietà non ha terreno proprio. Il suolo sottostante fa parte delle part. __________ e __________. La ricorrente non può quindi pretendere che al valore della costruzione venga sommato quello di un sedime che con ogni evidenza non le appartiene.

2.6. Il primo giudice ha applicato un rapporto di ponderazione di 1:1 tra la stima a reddito e quella metrica, giungendo così ad accertare in fr. 78'717.50 il valore venale della cantina __________. Il risultato è corretto, ritenuto come il genere di proprietà dedotto in esproprio non consenta di applicare un fattore di ponderazione superiore a 1.

3. La ricorrente contesta infine la durata di corresponsione degli interessi stabilita dalla prima istanza. A giusto titolo.

Sull'indennità definitiva decorrono gli interessi al saggio usuale e ciò a far tempo dalla data dell'anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Per prassi costante detto saggio corrisponde a quello fissato e regolarmente aggiornato dal Tribunale federale in applicazione degli art. 19 bis cpv. 4 e 76 cpv. 5 LFespr. Con decisione 13 ottobre 1993 la I Corte di diritto pubblico del Tribunale federale ha ridotto il tasso usuale applicabile in ambito espropriativo dal 5.5% al 5%, con effetto dal 1° ottobre 1993.

Per sanare la svista nella quale è incorso il Tribunale di espropriazione arrestando la decorrenza degli interessi al 30 settembre 1993, il dispositivo 1 dell'impugnata sentenza viene riformato e completato in modo che l'espropriata possa effettivamente percepire tutti gli interessi cui ha diritto (da non confondere con gli interessi legali di mora dovuti a partire dal momento in cui l'indennità d'espropriazione diventa esigibile; cfr. art. 54 cpv. 1 Lespr).

4. Stante quanto precede, il ricorso dev'essere parzialmente accolto.

Questo esito impone di ripartire tra le parti la tassa di giustizia, tenendo conto della quasi totale soccombenza dell'insorgente (art. 28 PAmm). Per le stesse ragioni si giustifica l'assegnazione di congrue ripetibili al comune di __________, che si è fatto patrocinare da un legale (art. 31 PAmm). In effetti, la regola prevista dall'art. 73 Lespr fa stato soltanto in prima istanza, mentre in sede di ricorso sono applicabili, giusta il rinvio dato dall'art. 50 cpv. 3 Lespr, i citati art. 28 e 31 PAmm (STA 24.8.90 in re C. e B./Stato del Canton Ticino).

Per questi motivi,

visti gli art. 9, 11, 49, 50, 53, 54 Lespr; 18, 28, 31, 49 e 65 PAmm,

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza il dispositivo 1 della sentenza 22 novembre 1995 (no. 10/91-92) del Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina è annullato e riformato come segue:

"1. Per l'espropriazione formale dei mapp. no. / e / il comune di __________ verserà all'espropriata un'indennità complessiva di fr. 78'717.50 oltre interessi ai seguenti tassi annui:

• del 6.5% dal 4.1.1993 31.3.1993

• del 5.5% dal 1.4.1993 al 30.9.1993

• del 5% dal 1.10.1993 in avanti."

2. La tassa di giudizio di fr. 1'000.-- è posta per 9/10 a carico della ricorrente e per il resto a carico del comune di __________. L'insorgente verserà al resistente fr. 1'080.-- per titolo di ripetibili.

3. Intimazione a:

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Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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