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Rental income from family lease at preferential rent

80.1995.148Other CourtSep 11, 1995Modified

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Omnilex summary

The taxpayers appealed a Ticino tax objection decision concerning 1991-92 income taxation. They argued that the locative value of an apartment subject to usufruct and leased to their son should be taxed at the actual annual rent of CHF 8,000 rather than the higher assessed rental value. The court accepted the appeal, holding that on the record it was not sufficiently proven that the preferential family lease concealed taxable avoidance. It therefore reduced the taxable rental income to CHF 8,000 and adjusted the maintenance deduction to CHF 1,200. No costs were imposed.

Omnilex headnote

Art. 20 lett. b LT; art. 21 cpv. 1 b DIFD; valuation of owner-occupier benefit and family leases at preferential rent: the locative value corresponds in principle to the market rent of equivalent property, but in the absence of an express legal basis a mere difference between contractual rent and higher locative value cannot be imputed as income or gift in a family lease, unless concrete indicia of tax avoidance or other counterperformance exist. Where the factual constellation makes the alleged lease plausible and avoidance is not established, the assessment may not be upheld at the higher locative value (consid. 5.1-5.2).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.148

Data decisione, Autorità: 11.09.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00148

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 25 luglio 1995

in materia di: IC 92

presentato da:

e __________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Il 10 gennaio 1992 i fratelli __________ e __________ __________ hanno acquistato da __________ __________ il foglio PPP N. __________, quota di 95/1000 del fondo part. n. __________ di __________, costituendo nel medesimo tempo un diritto di usufrutto e di abitazione loro vita natural durante a favore dei loro genitori __________ e __________ __________.

  2. Nella tassazione IC 1991-92, valida dal 30 gennaio 1992 al 31 dicembre 1992 l’ Ufficio di tassazione ha esposto a __________ __________ un reddito della sostanza (valore locativo) da comunioni ereditarie e indivisioni di fr. 11’153.-- di media annua, da cui ha dedotto gli interessi passivi in ragione di fr. 1’984.-- di media annua, tenuto conto della sostanza posta nel cantone e fuori cantone, come pure le spese di manutenzione in ragione del 15% (cfr. notifica della tassazione del 12 dicembre 1994).

Con tempestivo reclamo del 15 dicembre 1995 __________ e __________ __________ contestavano l’esposizione del valore locativo nell’importo stabilito dall’ Ufficio di tassazione, argomentando d’aver ceduto in locazione l’appartamento, gravato da usufrutto e diritto d’abitazione a loro favore, al figlio __________ per un canone di locazione annuo di fr. 8’000.--, comprensivo delle spese.

L’ Ufficio di tassazione invitava pertanto i contribuenti a presentare tra l’altro copia del contratto di locazione, come pure i conteggi delle spese condominiali sostenute negli anni 1991 e 1992 e quelli da loro inviati al loro figlio.

Con decisione su reclamo del 17 luglio 1995 l’UT confermava la precedente notifica di tassazione, argomentando che la locazione dell’appartamento al figlio a prezzo di favore costituisce una destinazione volontaria di reddito imponibile e che, d’altra parte, non è possibile dedurre indiscriminatamente i costi di manutenzione e che come tali vanno considerati unicamente quelli che riguardano la conservazione dell’immobile. Non sono quindi deducibili, secondo l’ Ufficio di tassazione, le spese di riscaldamento e per l’acqua, l’elettricità e la fognatura, come pure le spese di amministrazione e di portineria.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso i coniugi __________ e __________ __________ chiedono la riduzione del valore locativo a fr. 8’000.-- lordi di media annua, richiamandosi alla giurisprudenza del Tribunale federale relativa alla locazione a prezzo di favore a famigliari.

  2. Giusta l'art. 20 lett. b LT e 21 cpv. 1 b DIFD l'uso da parte del proprietario (o dell'usufruttuario) del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. L'uso di quote di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondo a sensi dell'art. 655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate norme fiscali. La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo le direttive 25 marzo 1969 dell'AFC e la circolare 24 marzo 1987 (6/2) dell'ACC il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto, il valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un terzo.

  3. 5.1.

Con la sentenza cui verosimilmente si riferisce il ricorrente, il Tribunale federale ha accolto il ricorso di un contribuente di Zurigo, che aveva locato la casa di proprietà della moglie al proprio figlio, ad un canone mensile di fr. 700.- (fr. 8'400.- annui), ed al quale l'autorità fiscale cantonale aveva elevato il reddito della sostanza a fr. 13'570.-, pari al valore locativo dell'abitazione. Il Tribunale amministrativo di Zurigo aveva avallato tale modo di procedere dell'autorità di tassazione, sostenendo che la differenza fra il canone di locazione effettivamente pagato ed il più elevato valore locativo doveva qualificarsi come donazione a favore del figlio e che il corrispondente importo doveva essere imposto al contribuente quale reddito. Con sentenza del 22 dicembre 1989, il Tribunale federale ha peraltro ritenuto arbitraria la decisione del Tribunale cantonale, affermando il principio per cui, nel caso di una locazione tra parenti, se il canone è calcolato a un prezzo di favore, in assenza di base legale espressa, non è possibile, se non incorrendo nell’arbitrio, imporre al locatore come reddito la differenza tra il canone effettivamente ricevuto e il valore locativo superiore, come pure d’imporre questa differenza al conduttore a titolo di donazione. Ciò vale nella misura in cui non vi siano indizi d’una evasione fiscale o di qualche altra controprestazione da parte del conduttore (DTF 115 Ia 329; inoltre RF 1990 p. 244, p. 447; inoltre RDAF 1991 p. 142).

In caso di locazione ad un membro della famiglia, sarebbe pertanto possibile ricorrere al valore locativo tutt'al più qualora fosse possibile presumere che si tratti di un uso proprio, che cioè si voglia mantenere l'abitazione a disposizione della propria famiglia; il Tribunale federale ha avuto occasione di escludere tale circostanza, con una decisione del 1945 in materia di imposta per la difesa nazionale, in un caso in cui il contribuente aveva locato la propria casa ad un fratello con famiglia propria (DTF 71 I 130).

5.2.

Nella fattispecie, non mancano elementi che inducono a sospettare un'elusione d'imposta: a differenza dei casi decisi dal Tribunale federale, infatti, a concedere in locazione a famigliari il proprio appartamento non è il proprietario stesso bensì l'usufruttuario; non solo, ma l'usufruttuario dà in locazione l'appartamento al proprietario stesso. D'altra parte questa Camera non dispone di alcun elemento che le consenta di verificare le disponibilità finanziarie dei signori __________ e __________ __________, che hanno acquistato l'appartamento di __________ nel gennaio 1992, per poter verificare in quale misura tale acquisto non sia in effetti stato effettuato dagli stessi genitori, cui è stato contestualmente concesso un diritto di usufrutto e di abitazione vita natural durante.

Comunque si presentassero i rapporti economici fra i membri della famiglia __________, al momento dell'acquisto dell'appartamento a __________, è dimostrato che il figlio __________, domiciliato a __________, così come i genitori ed il fratello, ha comunque trasferito la propria dimora a __________ a partire dal 1° gennaio 1992. Ciò basta a rendere plausibile la versione dei fatti offerta dai ricorrenti, secondo cui essi avrebbero stipulato un contratto di locazione -per il quale non é richiesta peraltro la forma scritta - con il figlio __________. Dato che quella qui in esame è una tassazione per inizio assoggettamento e che pertanto sia il periodo di computo sia il periodo di tassazione sono rappresentati dall'anno 1992, è difficile dimostrare l'esistenza di un'elusione d'imposta, a meno di volerla presumere per il solo fatto - peraltro insolito - che vi siano dei genitori usufruttuari che locano l'appartamento al figlio proprietario.

Ritenuto che d'altronde __________ __________ non è più dimorante a __________ dal 1° gennaio 1994, secondo informazioni ottenute dalla Camera di diritto tributario presso il Comune di __________, si può ragionevolmente ipotizzare che nei prossimi periodi fiscali l'abitazione di Locarno sia trattata a tutti gli effetti come un appartamento di vacanza per la famiglia __________ e che venga pertanto imposto il relativo valore locativo.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 185 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza la decisione su reclamo del 17 luglio 1995 è riformata nel senso che il reddito della sostanza è ridotto a fr. 8'000.- e la deduzione per spese di manutenzione a fr. 1'200.-.

  1. Non si prelevano né spese né tassa di giudizio.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

taxationlocative valuefamily leaseusufructtax avoidancemaintenance deduction

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the assessed rental value income had to be reduced to the actual family rent of CHF 8,000 per year.

Extracted holding

The family lease at a preferential rent could not, on these facts, justify taxing the higher locative value; the assessment was reduced to the actual rent.

Extracted reasoning

The court applied the Federal Supreme Court case law on intra-family leases and found no sufficiently proven tax avoidance. The unusual usufruct/lease structure and the plausibility of the alleged lease agreement meant the higher locative value could not be upheld for this tax period.

Key legal question

Whether the maintenance deduction had to be adjusted correspondingly.

Extracted holding

Yes. The maintenance deduction was reduced to CHF 1,200 per year in line with the corrected rental income.

Extracted reasoning

Because the assessed rental income was lowered, the related deduction for maintenance expenses also had to be revised.

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