Taxable rental value of condominium apartment reducedAI generated

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1998.194

Data decisione, Autorità: 27.10.1998, CDT

Incarto n. 80.98.00194

Lugano 27 ottobre 1998

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 10 agosto 1998

in materia di: IC/IFD 97/98

presentato da:

---

__________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. ---

__________ __________ è proprietario di un appartamento in condominio a __________ dal valore di stima ufficiale di fr. 339'475.-. Nella dichiarazione d’imposta IC/IFD 1997/98 egli ha indicato un valore locativo della propria abitazione primaria di fr. 19'200.- (pari al 5% del valore di stima). L’ Ufficio di tassazione ha per contro rivalutato il valore locativo a fr. 23'400.-, poiché gli appartamenti situati nel complesso immobiliare __________ __________ sarebbero lussuosi, con uno standing superiore alla norma e situati sulla pregiata sponda del Ceresio. Inoltre il contribuente lo avrebbe pagato ben al di là del valore di stima e, meglio, fr. 750'000.- (cfr. decisione su reclamo del 13 luglio 1998).

2. Con il presente, tempestivo ricorso __________ __________ contesta la rivalutazione effettuata dall’UT. Rileva innanzi tutto come il prezzo di mercato degli appartamenti si sia considerevolmente ridimensionato non essendo stati raggiunti in occasione di vendite all’asta nel novembre del 1996 prezzi superiori a fr. 600'000.- e più recentemente di soli fr. 500'000.-. Contesta inoltre le qualifiche che l’UT ha attribuito all’appartamento: non solo non disporrebbe di darsena, ma sarebbe improprio parlare di sponda pregiata del Ceresio. Fa infine presente che è tuttora pendente un ricorso contro il valore di stima e che il Presidente del tribunale delle espropriazioni ha fissato il sopralluogo per il 20 agosto 1998.

3. All’udienza del 16 settembre 1998 le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni. La Camera ha inoltre chiesto al Tribunale delle espropriazioni della giurisdizione sottocenerina di tramettergli copia della sentenza che avrebbe emesso in materia di estimo.

4. 4.1.

Giusta l'art. 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del proprietario del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. Anche l'uso di quote di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondi secondo l'art. 655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate norme fiscali.

4.2

La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un terzo. In altre parole, il valore locativo deve corrispondere, in linea di principio, al valore oggettivo di mercato.

4.3

Il Tribunale federale ha per altro confermato che il valore locativo deve corrispondere “al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi, L’imposition de la valeur locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del capitale investito nel fondo non è essenziale (DTF 66 I 80), e il proprietario è tenuto a lasciarsi fiscalmente imputare il corrispettivo del reddito in natura così percepito, non l'interesse normale del valore in capitale dell' oggetto (DTF 69 I 24; STF del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).

4.4.

L'art. 20 cpv. 2 LT precisa inoltre che il valore locativo è stabilito tenendo conto della promozione e dell'accesso alla proprietà e della previdenza personale. Tale precisazione è stata voluta dal Legislatore cantonale per consentire di stabilire il valore locativo mediante parametri schematici prudenziali. Per l'imposta cantonale esso corrisponde quindi, di regola, a una percentuale del valore di stima dell'immobile, che varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile. Quando però questo metodo porta a dei risultati in contrasto con il principio secondo cui il valore deve corrispondere a quello reperibile sul mercato, è consentito far capo a valutazioni individualizzate (cfr. Circolare n. __________ del 15 gennaio 1995 concernente il valore locativo della Divisione cantonale delle contribuzioni, cifra 2.2.1)

4.5.

Per ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando al valore di stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1995-96 per la compilazione della dichiarazione d'imposta). Tale modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell'uguaglianza di trattamento (CDT n. 424 dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.).

4.6.

Il suddetto metodo di calcolo deve trovare applicazione, in linea di principio, anche nel caso di appartamenti in condominio. I recenti adeguamenti delle stime ufficiali hanno infatti consentito sostanzialmente di eliminare quelle incongruenze e quelle disparità di trattamento che si potevano lamentare in passato nella determinazione del valore locativo degli appartamenti in PPP rispetto a quello di abitazioni monofamigliari. La valutazione individualizzata del valore locativo degli appartamenti in PPP si giustifica unicamente laddove le vecchie stime ufficiali appaiono manifestamente inadeguate e danno luogo non solo a disparità di trattamento tra proprietari immobiliari di tipi di abitazione diversi, ma anche a valori assai distanti da quelli di mercato (CDT n. 202 del 14 dicembre 1995 in re H. F.-W.).

5. 5.1.

Nel presente caso l'UT ha attribuito all’appartamento in PPP del ricorrente, che consta di tre locali e mezzo, un valore locativo di fr. 23'400.-, (pari a un canone di locazione mensile di fr. 1'950.-).

Questo valore è stato stabilito dall’Autorità fiscale sulla scorta di un calcolo comparativo che comprende tutti gli appartamenti del condominio.

Il ricorrente considera eccessivo il canone di locazione valutato dall’UT, ritenendolo del tutto irreale non appena si consideri che al canone di locazione si devono aggiungere spese condominiali per ca. fr. 600.- mensili.

È bene chiarire a priori che le spese condominiali non concorrono nella determinazione del valore locativo, trattandosi di destinazione di reddito per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia (art. lett. a LT). Esse costituiscono semmai un indizio di lusso e di elevato tenore di vita.

5.2.

Il Tribunale delle espropriazioni della giurisdizione sottocenerina ha avuto modo di occuparsi recentemente del condominio in cui è situato l’appartamento del ricorrente nell’ambito di un ricorso presentato dall’amministrazione del condominio contro il valore ufficiale di stima.

Nella sentenza del 28 settembre 1998, si legge:

Tenuto conto di quanto emerso al sopralluogo e accertato che il fabbricato é ubicato in una delle zone più pregiate del Comune, la costruzione di qualità superiore con finiture estremamente curate, il Tribunale respinge il ricorso in quanto la valutazione attribuita dall'UCS é ossequiosa dei canoni di estimo stabilite della Lst. ed il valore del complesso immobiliare é oltremodo prudenziale e non supera sicuramente "il valore reale e reperibile" sancito dall'art. 5 Lst. In particolare é condiviso il valore a reddito medio calcolato dall’autorità inferiore e pari a fr. 200.- il mq, se si considera che il reddito accertato dell'unico appartamento in affitto (no. 8) ammonta a ca. fr. 272.- il mq. La stima del sub. g) giardino è pure ossequiosa dei canoni di estimo e prudenziale e va quindi confermata in quanto tale e per confronti.

Dalla suddetta motivazione si evince che il valore di reddito al mq degli appartamenti è stato prudenzialmente stabilito in fr. 200.-, pari al 75% circa dell’unico canone locativo effettivo.

Questa Camera non ha motivo di scostarsi da detta valutazione, che, ancorché sostanzialmente assertiva, emana da un’autorità giudiziaria indipendente il cui collegio, presieduto da un giudice togato, è completato da due giudici laici qualificati con formazione d’architetto.

5.3.

Questa Camera ha inoltre accertato d’ufficio, interpellando il geometra ing. __________, che l’appartamento n. __________, di proprietà del ricorrente, ha una superficie utile netta di mq 103.

Il valore locativo dell’appartamento del ricorrente va quindi stabilito, secondo questa Camera, in conformità a quanto stabilito dal Tribunale delle espropriazioni, in fr. 20'600.- annui.

5.4.

Di nessun rilievo, a questo proposito, l’offerta apparsa su un quotidiano, prodotta dal ricorrente. Una singola valutazione soggettiva, in cui si vantano le qualità dell’oggetto offerto e che per giunta si riferisce ad un altro immobile, è per sua natura inidonea a scalfire la valutazione di un’autorità giudiziaria indipendente, quale è il Tribunale delle espropriazioni.

6. Dato l’esito del ricorso favorevole al ricorrente in misura subtotale si fa astrazione dal prelevare spese e tassa di giustizia.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 13 luglio 1998 è riformata nel senso che il valore locativo è ridotto da fr. 23'400.- a fr. 20'600.-.

§§ Gli atti del procedimento sono pertanto retrocessi all’UT per l’emissione di nuovi conteggi.

2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.

3. Intimazione alle parti.

4. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster