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Numero d'incarto:
80.1998.257
Data decisione, Autorità:
03.12.1998, CDT
Incarto n.
80.98.00257
Lugano
3 dicembre 1998
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di diritto
tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro
Soldini, presidente,
Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso del 19 ottobre 1998
in
materia di: imposta annua intera di fine assoggettamento o in
caso di inter media (art. 101 LT)
presentato
da:
__________, __________ __________
__________,
ritenuto
in
fatto ed in diritto
-
__________ è domiciliato a __________.
Il 23 novembre 1988
acquistava dal fratello un albergo garni a __________, pagandolo fr. 675'000.-
mobilio compreso. Lo rivendeva poi l' 11 gennaio 1991 per complessivi fr.
930'000.- (fr. 830'000.- per l'immobile; fr. 60'000.- per il mobilio e fr.
40'000.- per l'avviamento).
In quanto proprietario di
sostanza immobiliare, __________ __________ veniva quindi limitatamente
assoggettato alla sovranità fiscale del Canton Ticino per il periodo in cui
l'ha posseduta.
A seguito della vendita
immobiliare, l'Ufficio dei Registri di __________, autorità di tassazione in
materia di imposta sul maggior valore immobiliare, imponeva con decisione del
28 marzo 1991 l'utile conseguito con l'alienazione, che veniva definito in fr.
127'906.-.
A sua volta, l' Ufficio di
tassazione di __________ -__________, con decisione del 17 maggio 1993,
imponeva mediante l'imposta annua intera a fine assoggettamento secondo l'art.
101 LT 1976 il guadagno realizzato con il commercio professionale d'immobili,
determinando l'utile imponibile con l'imposta cantonale in fr. 160'167.-,
tenuto conto anche degli affitti percepiti, degli interessi passivi pagati,
delle spese di miglioria e di vendita.
La suddetta decisione
veniva poi confermata con decisione su reclamo del 9 ottobre 1998, con cui
veniva ribadito il principio dell'imponibilità e rideterminato l'utile imponibile
in fr. 130'240.-, riducendolo dell'imposta sul maggior valore immobiliare pagata
ammontante a fr. 29'927.-.
- Con il presente,
tempestivo ricorso __________ __________ contesta la suddetta decisione,
affermando in particolare di non aver mai effettuato commercio professionale
d'immobili. Avrebbe infatti acquistato il garni per finanziare il suo
dispendio, ma varie cause, tra cui motivi di salute, gli avrebbero impedito di
realizzare questo suo progetto e lo avrebbero costretto a vendere l'immobile di
__________. Chiede inoltre di designargli, per quanto necessario, un patrocinatore.
Pendente causa, questa
Camera acquisiva agli atti l'incarto della disciolta Commissione decreti
federali urgenti relativa al ricorrente e, meglio, alla sua istanza di autorizzazione
alla vendita anticipata.
- 3.1.
Secondo l'art. 18 cpv. 1 LT
é imponibile quale reddito da attività indipendente il prodotto di un
commercio, di un'industria, di un'arte o mestiere, dell'agricoltura e selvicoltura,
di una professione liberale e di ogni altra attività indipendente.
3.2.
Sono pure imponibili allo
stesso titolo, secondo l'art. 18 cpv. 2 lett. a, i guadagni derivanti dal
commercio professionale d'immobili esercitato a titolo professionale, indipendentemente
dalla loro tassazione attraverso la legge concernente l'imposta sul maggior
valore immobiliare.
In base ad una pluridecennale
prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non
appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione
del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante
professionale, nell'intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid.
2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. pure Schmidt, La
recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di
negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in : Fiscalità
– Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla
Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, p.
14; Soldini, Il commercio professionale di immobili alla luce della
giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge
tributaria, in RDAT I-1994 p. 385 ss.). In particolare, sono considerati
indizi di un'attività lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni,
l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale del
contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che l'interessato si serva di
conoscenze professionali proprie o di terzi, la breve durata del possesso dei
fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (cfr.
STF 24 luglio 1992 in re La., p. 6).
Sapere se una vendita
isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione
patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima
analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è
la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che
risulta al momento della vendita (STF 26 marzo 1976 in re Ri., p. 9).
Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale
caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento,
determinante, della vendita: e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT
1990, p. 358 ss.).
3.3.
Sono pure imponibili allo
stesso titolo, secondo l'art. 18 cpv. 2 lett. b, i profitti in capitale e gli
utili di liquidazione conseguiti mediante l'alienazione, la realizzazione, il
trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabili organizzazioni
fuori Cantone di beni mobiliari o immobiliari aziendali, compresi i valori
immateriali.
3.2.
In virtù dell'art. 101
cpv. 1 LT, alla fine dell'assoggettamento o in caso di tassazione intermedia
gli utili suddetti, conseguiti durante il periodo di computo e quello fiscale e
che non possono più essere imposti come reddito per un periodo fiscale intero,
soggiacciono a un'imposta annua intera con l'aliquota applicabile unicamente a
questi redditi.
- Il 23 novembre 1989
il ricorrente comperava dal fratello il Garni __________ a , al quale
apportava alcune migliorie. Dopo aver ottenuto dalla Commissione decreti
federali urgenti l'autorizzazione all'alienazione anticipata dell'immobile (cfr.
decreto del 22 maggio 1990), lo rivendeva l' 11 gennaio 1991 ai signori
__________ e __________ __________ -, ai quali il ricorrente aveva
affittato l’albergo garni sin dal 1° dicembre 1989.
L'Ufficio di tassazione
ravvisava in questa operazione, segnatamente nelle modalità di finanziamento
(avvenuto quasi interamente con mezzi di terzi), nella breve durata del
possesso e nell'utile conseguito, un atto del commercio professionale d'immobili.
4.1.
Il Decreto federale
concernente un divieto temporaneo di alienazione di fondi non agricoli (DFDA) è
stato adottato dalle Camere nell'intento di evitare gli abusi della
speculazione, di mitigare la domanda di fondi e di accrescerne l'offerta (Müller,
Scopo e concezione dei decreti federali urgenti in materia di diritto fondiario,
in Rep. 1989 pp. 301-302).
Blocco dei prezzi dei
fondi significa che, nel caso di un'alienazione prima della scadenza del
termine quinquennale, è vietato realizzare il maggior valore che il fondo ha
acquisito dal momento dell'acquisto a dipendenza dell'inflazione e della
congiuntura (Schöbi, Erläuterungen zur Sperrfrist, Berna/Stoccarda 1990,
p. 88).
L'autorizzazione
all'alienazione anticipata costituisce pertanto un'eccezione al principio del
divieto di vendita nei cinque anni previsti dall'art. 1 DFDA.
Di regola, l'alienazione
anticipata durante il termine del divieto è possibile in ogni momento, previa
autorizzazione, se «l'alienante non consegue alcun utile» (art. 4 cpv. 1 lett. a
DFDA; Schöbi, op. cit., p. 110), vale a dire, quando, secondo l'art. 4
cpv. 2 DFDA, non esiste differenza fra il ricavo dell'alienazione e il prezzo
di costo (prezzo di acquisto più spese accessorie, disborsi per le spese
necessarie e adeguata rimunerazione del capitale proprio), aumentato di un
supplemento del 3% annuo.
L'alienazione anticipata è
inoltre possibile quando l'immobile viene venduto al locatario o
all'affittuario al valore di reddito (art. 4 cpv. 1 lett. e DFDA). Il senso di
questa eccezione, che per altro costituisce una deroga al principio
dell'alienazione senza utile introdotta soltanto nel corso dei lavori parlamentari,
consiste unicamente nel fatto che l'acquirente in futuro userà in proprio
l'immobile (Schöbi, op. cit., p. 107).
4.2.
Non appena si pensi alla
suddetta normativa, ben si comprende come l'operazione condotta dal ricorrente
debba essere considerata professionale.
Nonostante il divieto
d'alienazione durante la c.d. Sperrfrist e la possibilità di derogarvi
solo in caso di vendita senza conseguimento di un utile, il contribuente è
riuscito a vendere l'immobile, affittato ai signori __________ subito dopo
averlo acquistato dal fratello, durante la c.d. Sperrfrist conseguendo
un utile non indifferente.
Se poi si considerano
l'acquisto dell'immobile da parte del ricorrente, finanziato quasi interamente
con mezzi di terzi e la breve durata del possesso, per altro in deroga al
divieto temporaneo previsto dal decreto federale urgente, non v’è spazio per
negare all’operazione immobiliare condotta dal ricorrente quel carattere di
professionalità che la rende imponibile con l’imposta cantonale ordinaria in
aggiunta all’imposta sul maggior valore immobiliare.
4.3.
Certo, il ricorrente
invoca l’esistenza di motivi di salute che l’avrebbero indotto ad alienare
l’immobile.
A parte il fatto che i
motivi di salute sono di per sé inconferenti, poiché in determinati casi
proprio tali motivi possono indurre a liberarsi di una proprietà immobiliare facendo
uso di modalità operative del tutto professionali, non si vede in che misura
possano avere concretamente influito, dal momento che sin da principio la gestione
del garni era stata affidata, mediante un contratto di locazione ai coniugi
__________ -__________.
Né serve argomentare che
l’immobile sarebbe stato acquistato per finanziare il proprio costo della vita.
Questa Camera ha ripetutamente avuto modo di decidere che operazioni
immobiliari effettuate in vista di disporre di una certa somma per la vecchiaia
non escludono, anzi rafforzano l’esistenza del commercio professionale
d’immobili, segnatamente l’intenzione di acquistare per poi rivendere a più o
meno lungo termine, contando sulla lievitazione dei prezzi nel settore
immobiliare, in vista di ritrarre il guadagno necessario per far fronte al
fabbisogno (CDT n. 239-93 del 27 ottobre 1993 in re M. P.; inoltre STF
del 15 settembre 1994 in re E. e V. P.; CDT n.
..__________ dell' 11 luglio 1996 in re G. P.).
4.4.
In simili condizioni il
ricorso deve essere respinto, senza che sia necessario designare al ricorrente
un patrocinatore. Gli atti dell’incarto, da quanto si è visto, sono tali da
consentire a questa Camera di emettere la propria decisione con piena conoscenza
di causa.
4.5.
Questa Camera ritiene equo
contenere l’ ammontare della tassa di giustizia entro limiti ridotti in
considerazione del lungo tempo trascorso e del ritardo con cui l’autorità
fiscale cantonale ha preso la propria decisione su reclamo.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT 1994
dichiara e pronuncia
-
Il ricorso è respinto.
-
Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di fr. 250.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 330.–
sono a carico del ricorrente.
-
Intimazione alle parti.
-
Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il
Segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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