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Numero d'incarto:
80.1999.18
Data decisione, Autorità:
26.02.1999, CDT
Incarti n.
80.99.00018/00025
Lugano
26 febbraio 1999
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di diritto
tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro
Soldini, presidente,
Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Andrea
Pedroli
statuendo
sui ricorsi del 27 gennaio 1999
in
materia di: imposta sugli utili immobiliari
presentato
da:
__________ __________, __________. __________ __________,
rappr.
da: __________. __________, __________
__________,
ritenuto
in
fatto ed in diritto
-
ha acquistato nel 1984 le part. n. __________,
__________ e __________ RFD di __________.
Nel 1993 ha costituito una proprietà per piani sul nuovo mapp. n. __________, nato conglobando la part. n. __________. Alle 19 unità di PPP così
costituite sono stati attribuiti i numeri di foglio del RF da __________ a __________.
Fra il 1996 e il 1997 sono
state effettuate le seguenti alienazioni:
PPP n.
millesimi
data
acquirente
prezzo
45
12.7.1996
384’000
56
21.8.1996
479’000
71
21.8.1996
619’000
100
30.1.1997
878’000
46
30.1.1997
399’000
45
18.8.1997
__________ e __________
366’000
45
18.8.1997
__________ e __________
357’000
71
18.8.1997
__________ e __________ __________
547’000
- Con decisioni del 27
ottobre 1998, l'Ufficio di tassazione di Locarno notificava all’alienante le
tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari, relative alle compravendite in
questione. Il valore di investimento era stato ricavato ripartendo in base ai
millesimi delle singole quote di PPP i costi di costruzione del condominio ed
il prezzo dei terreni ed erano state pure considerate le provvigioni versate ai
mediatori serviti per trovare gli acquirenti.
Il contribuente impugnava
le suddette decisioni con reclamo del 20 novembre 1998, argomentando che, a suo
avviso, la tassazione dell’utile immobiliare avrebbe dovuto essere effettuata
considerando l’investimento complessivo e tenendo conto delle quote di PPP non
ancora vendute, in modo tale da concludere che l’operazione non avrebbe dato
luogo ad alcun utile bensì a una perdita.
Con decisioni del 28
dicembre 1998, l'Ufficio di tassazione respingeva i gravami del contribuente,
richiamandosi all’art. 134 cpv. 4 LT, che consente di compensare solo utili e
perdite relativi ad alienazioni avvenute nel primo anno di abitabilità del condominio.
Nella fattispecie, non risultavano esservi perdite da compensare, esaminando le
operazioni concluse nel primo anno.
-
Con otto,
tempestivi, ricorsi alla Camera di diritto tributario, __________ __________
contesta le decisioni dell’autorità fiscale e chiede che le transazioni
assoggettate ad imposta vengano esentate, in considerazione delle perdite conseguite
con l’intera operazione immobiliare. Vi sarebbero in particolar modo quote di
comproprietà invendute, che avrebbero incrementato il danno economico subito
dal ricorrente.
-
4.1.
Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione
degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con
un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
4.2.
L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
- Come detto in
narrativa, l’autorità fiscale ha calcolato l’utile immobiliare delle prime otto
alienazioni, procedendo alla suddivisione del valore di investimento in base ai
millesimi delle singole quote di PPP: in tale proporzione sono dunque stati
ripartiti i costi di costruzione del condominio ed il prezzo dei terreni; ai
costi di investimento così ricavati sono poi state aggiunte le provvigioni
pagate ai mediatori serviti per trovare gli acquirenti.
Con una generica
motivazione, in cui parla di una «unica operazione che, purtroppo, anche per i
cambiamenti economici intervenuti, si è rivelata deficitaria», il ricorrente
postula l’annullamento delle tassazioni, argomentando che egli non avrebbe conseguito
alcun utile immobiliare.
5.1.
L’art. 134 cpv. 4 e 5 LT
prevede quanto segue:
4 Le perdite e gli
utili derivanti da alienazioni di quote di comproprietà o di proprietà per piani
in un unico immobile oppure di case a schiera facenti parte di un unico
complesso immobiliare possono essere compensati a condizione che si riferiscano
alle alienazioni avvenute entro l’anno dal rilascio del primo permesso di
abitabilità anche parziale. Per la determinazione delle perdite compensabili
l’autorità fiscale stabilisce d’ufficio il valore d’alienazione quando il
prezzo indicato dalle parti è manifestamente inferiore al valore reale.
Le
perdite compensate non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria sul
reddito e sull’utile.
5 Sulle vendite effettuate entro due anni
dall’abitabilità anche parziale dell’immobile l’alienante può chiedere in
deduzione le perdite subite nella gestione dell’immobile durante il primo anno
di abitabilità anche parziale.
In
tal caso le perdite non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria sul
reddito e sull’utile.
5.2.
Fino alla fine del 1994,
vigente l’abrogata __________, per definire
il prezzo di acquisto e le spese che si riferivano alla singola __________ venduta, si prendevano in
considerazione le quote di valore risultanti dal Registro fondiario. Tale
soluzione era d’altronde in sintonia con la giurisprudenza della Camera di diritto
tributario, per la quale sono "fondi" quelli così definiti dal diritto
civile, dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle costituite
in PPP (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata).
La Commissione per la
revisione della __________, per rispondere
soprattutto a un’esigenza reale e particolarmente avvertita nel quadro
dell'alienazione di quote di __________,
aveva rilevato che la natura giuridica dell'imposta sull'utile immobiliare non
escludeva categoricamente la possibilità di dedurre le perdite. La Commissione aveva
suggerito di consentire una deduzione limitata delle perdite, ponendo limiti
ben precisi, idonei a conferire all'imposta reale tratti soggettivi compatibili
con la sua natura giuridica, senza snaturarla. Un primo limite veniva ravvisato
nella connessione stretta dal profilo economico dei negozi sui
quali le perdite avrebbero potuto essere riportate, indicando quale caso tipico
quello dell'edificazione e della vendita di un immobile costituito in proprietà
per piani o di quote di comproprietà. Un secondo limite, di natura temporale,
veniva indicato nella necessità di limitare la deduzione a un solo anno dalla
concessione del permesso di abitabilità, poco importa se parziale o definitivo.
In pratica, ponendo questi limiti (materiali e temporali), la compensazione
delle perdite veniva limitata agli investimenti che si configuravano economicamente
come un’operazione immobiliare unitaria, in altre parole come un investimento
unico.
La proposta della
Commissione d'esperti è stata ripresa dalla Commissione speciale in materia
tributaria, che ha però esteso il numero dei negozi per i quali è riconosciuta
la compensazione delle perdite (cpv. 4): oltre che alle quote di comproprietà e
di proprietà per piani, anche ai complessi di abitazioni contigue (case a schiera).
Ha inoltre esteso il computo delle perdite a quelle relative alla gestione del
primo anno (cpv. 5). All'autorità fiscale è stata nondimeno riconosciuta la
facoltà, per evitare abusi, di rivalutare il valore dell'alienazione, qualora
il prezzo indicato dalle parti sia manifestamente inferiore al valore reale
(cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 272).
5.3.
Nel caso in esame,
l’autorità fiscale si è fondata sul presupposto che le perdite, per poter
essere ammesse in compensazione con gli utili, avrebbero dovuto essere subite
nel periodo intervenuto fra il rilascio del permesso di abitabilità del
condominio (13 marzo 1996) e lo stesso giorno dell’anno successivo, come
prevede l’art. 134 cpv. 4 LT.
Infatti, alla
compensazione delle perdite la legge pone un limite di tempo ben preciso:
possono infatti essere compensate soltanto le perdite relative ad alienazioni avvenute
entro un anno dal rilascio del primo permesso d'abitabilità. Tale
limitazione è stata essenzialmente voluta per ragioni di praticabilità e di sicurezza
del diritto, allo scopo di evitare che ai contribuenti sia offerta la
possibilità di trascinare abusivamente alle calende greche l’imposizione di
numerose alienazioni, soprattutto quando l’operazione immobiliare subisce non
trascurabili ritardi o arresti prolungati (Soldini/Pedroli, op. cit., p.
274).
In realtà, sebbene i
rapporti del medico delegato e dell’Ufficio tecnico comunale risalgano al 13
marzo 1996, la decisione formale con cui il municipio di __________ ha concesso il permesso di
abitabilità è del 17 aprile 1996. Ciò non si riflette tuttavia in alcun modo
sulle decisioni impugnate, per il semplice fatto che comunque le transazioni
del primo anno si sono concluse con il conseguimento di utili. Del resto,
neppure il ricorrente pretende di avere successivamente intrapreso alienazioni
ad un prezzo inferiore alla quota di costi di investimento. Né si può
seriamente prendere in considerazione l’argomentazione secondo cui le perdite
sarebbero rappresentate da “mancate vendite”. Pur comprendendo il disagio in
cui può venire a trovarsi il promotore di un condominio che non riesca a
vendere tutti gli appartamenti costruiti, è infatti evidente che una perdita
potrà considerarsi effettivamente subita solo nel momento in cui egli venderà ad
un prezzo inferiore al valore di investimento.
- I ricorsi – che sono
decisi congiuntamente, data l’identità del ricorrente – sono pertanto respinti.
Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente,
soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT
dichiara e pronuncia
-
I ricorsi sono respinti.
-
Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di fr. 1’500.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 1’580.–
sono a carico del ricorrente.
-
Intimazione alle parti.
-
Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il
presidente: Il
segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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