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CACI jl12-018171-508/2012•Expulsion request inadmissible despite disputed rent default
CACI jl12-018171-508/2012Cantonal Court / Civil Appeals ChamberOct 31, 2012Dismissed
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The landlord appealed a peace judge’s order that had annulled a lease termination and rejected an eviction request. The appellate court held that the appeal was admissible, but on the merits it found the tenants’ rent consignation irregular and the landlord’s termination not challengeable on that basis alone. However, because the landlord had already received the consigned rents and suffered no financial risk, the court considered the clear-case eviction procedure unavailable. It therefore dismissed the appeal, amended the first-instance order ex officio, and declared the eviction request inadmissible. The landlord was ordered to pay the appeal costs and the tenants’ party costs.
Art. 257 CPC, 257d CO, 259g CO, 271 al. 1 CO; clear-case eviction for rent default and abuse of rights: when the conditions of summary protection are not met, the court does not decide the request on the merits but must declare it inadmissible. A rent consignation protects the tenant only if the statutory formal requirements are observed and the deposit is timely. Even where the tenant is formally in default, a termination may exceptionally be abusive if, in the concrete circumstances, the landlord has already obtained the consigned rents and thus suffers no financial risk, so that recourse to Art. 257d CO constitutes a disproportionate use of rights (consid. 3-5).
1109 TRIBUNAL CANTONAL JL12.018171-121500 508 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 31 octobre 2012
Présidence de M.C O L O M B I N I , président Juges:MmesKühnlein et Crittin Dayen Greffier :MmeNantermod Bernard
Art. 271 al. 1 CO; 308 al. 2 CPC Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par Q., à Lausanne, contre l’ordonnance rendue le 24 juillet 2012 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l'appelant d’avec U., à Lausanne, intimés, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A.Par ordonnance du 24 juillet 2012, communiquée aux parties le 27 juillet 2012, le Juge de paix du district de Lausanne a prononcé l'annulation de la résiliation de bail du 7 février 2012 pour le 31 mars 2012 (I); rejeté la requête d'expulsion de Q.________ du 17 avril 2012 (II); arrêté à 280 fr. les frais judiciaires à charge de la partie bailleresse (III); et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (IV). En droit, le premier juge, statuant au regard des art. 257d, 266l et 266n CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), 236 al. 3 et 248 ss CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), a considéré qu'il s'agissait d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC permettant de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC. Il a retenu que les locataires avaient consigné notamment les loyers des mois d'octobre, novembre et décembre 2011 auprès de la BCV (Banque Cantonale Vaudoise) et que n'ayant pas saisi l'autorité de conciliation pour leurs prétentions dans le délai de trente jours de l'art. 259h CO, le propriétaire pouvait obtenir dès le 29 décembre 2011 le versement en sa faveur des loyers consignés à tort. Ainsi la mise en demeure du 23 décembre 2011 contrevenait aux règles de la bonne foi et devait rester sans portée, partant que la notification de résiliation était nulle et de nul effet, la requête d'expulsion devant être rejetée. B.Par acte adressé le 16 août 2012 à la Cour d'appel civile du tribunal cantonal, Q.________ a interjeté appel et pris les conclusions suivantes : "I. L'appel est admis. II. La résiliation de bail du 7 février 2012 pour le 31 mars 2012 est valable. III. L'ordonnance rendue le 24 juillet 2012 par le Juge de paix du district de Lausanne dans le cadre de l'affaire JL12.018171/JLI/mob est réformée en
3 - ce sens que les conclusions prises dans la requête d'expulsion déposée le 17 avril 2102 par Q.________ sont admises. IV. Q.________ n'est pas débiteur du montant de fr. 280.00 à titre de frais judiciaires." Par réponse du 19 octobre 2012, accompagnée d'un bordereau de douze pièces, U.________ ont principalement conclu au rejet de l'appel et à la confirmation de l'ordonnance querellée. Subsidiairement, ils ont conclu à ce que l'ordonnance rendue par le Juge de paix du district de Lausanne le 24 juillet 2012 soit réformée en ce sens que la requête d'expulsion est irrecevable.
C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance querellée complétée par les pièces du dossier : 1.Par contrat de bail à loyer du 1 er février 1994, [...], à Lausanne, a loué à U.________ un appartement de deux pièces de 64,50 m2, au 3 ème
étage, plus une cave, sis [...], pour un loyer net, payable d'avance, de 939 fr. par mois. Le bail commençait le 1 er février 1994 et se terminait le 30 septembre 1994. Il se renouvelait aux mêmes conditions de six mois en six mois, sauf avis de résiliation donné et reçu au moins trois mois à l'avance pour la prochaine échéance. Selon notification de hausse de loyer du 21 avril 2004, le loyer de l'appartement, qui avait été porté à 1'097 fr., a été ramené à 1'007 fr. par mois dès le 1 er août 2004, pour les motifs suivants :"Adaptation taux hypothécaire de 4.50% 01.02.2000 à 3.25% 01.07.2003 [-128.45], Adaptation IPC de 145.80P. au 31.10.1999 à 150.90P. au 31.03.2004 [13.80], Adapt. Charge d'exploitation du 31.12.1998 au 31.12.2003 [24.65].
Par courriers recommandés adressés le 23 décembre 2011 à U., Q. a mis en demeure les locataires de verser le montant de 3'189 fr., représentant les arriérés de loyer du 1 er octobre au 31 décembre 2011. Ces courriers renfermaient en outre la signification qu'à défaut de paiement dans un délai de trente jours, le bail serait résilié pour défaut de paiement, conformément à l'art. 257d litt. 2 CO (sic). U.________ a consigné le 10 janvier 2012 le loyer correspondant au mois de janvier 2012 et, le 7 février 2012, celui correspondant au mois de février 2012. Par formule officielle du 7 février 2012, constatant que l'arriéré de loyer demeurait impayé, la partie bailleresse a notifié à la partie locataire la résiliation de son bail pour le 31 mars 2012.
Par courrier recommandé remis en mains propres le 5 mars 2012 à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne, U.________ ont requis l'annulation du congé, subsidiairement la prolongation de leur bail. 4.Le 27 mars 2012, le Dr Jacques Blondel, à Lausanne, a certifié qu'en 2010 et 2011, U.________ avait été incapable de gérer ses affaires. Le divorce des époux U., dont le mariage avait été célébré à Lausanne le [...] 2000, a été prononcé le [...] 2008 par le Tribunal d'instance de [...]. 5.Par requête de protection en cas clair (art. 257 CPC) adressée le 17 avril 2012 au Juge de paix du district de Lausanne, Q., avec suite de frais et dépens, à ce qu'ordre soit donné à U.________ de libérer immédiatement ou dans l'ultime délai qui pourrait être imparti par le juge l'appartement de deux pièces, plus une cave, situés dans l'immeuble sis Avenue des [...] libre de tout bien et de tout occupant et de fixer les opérations d'exécution forcée à la date et à l'heure que justice dira pour le cas où les intimés ne se seraient pas exécutés. Aux termes de leurs déterminations du 4 juillet 2012, les intimés ont principalement conclu à l'irrecevabilité de la requête déposée par Q.________. Subsidiairement, ils ont conclu à ce que le congé soit inefficace et annulable.
1.1L'ordonnance contestée a été rendue le 24 juillet 2012, de sorte que les voies de droit sont régies par le CPC. 1.2Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance rejetant la requête d'expulsion pour défaut de paiement de loyer. Pour décider si la voie de l’appel ou du recours est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; ATF 136 III 196 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1). Le dies a quo de ce délai – dans l'optique du calcul de la valeur litigieuse – est la date de la décision cantonale. Il faut ensuite se placer à l'échéance de cette période de protection pour déterminer le terme de résiliation le plus proche (ATF 137 III 389 c. 1.1). Ces principes sont applicables en matière d'expulsion du locataire pour non paiement du loyer selon l'art. 257d CO (JT 2011 III 83; TF 4A_551/2009 du 6.10.2010, in CdB 2011 p. 18). En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 1'063 fr., la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). 1.3 Pour déterminer quel est le délai d'appel (10 ou 30 jours), il faut qualifier la procédure dans laquelle la décision attaquée a été rendue. Si la procédure sommaire était applicable, le délai est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC), sinon de trente jours (art. 311 al. 1 CPC).
2.1L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, in Bohnet et al., Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1249). Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (HohI, Procédure civile, tome Il, 2 ème éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489). 2.2Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à celle-ci de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III 43 et les références citées). Il incombe ainsi au plaideur qui désire invoquer les faits ou moyens de preuve nouveaux devant l'instance d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise, si bien qu'on ne saurait lui
3.1 L'appelant soutient que les conditions cumulatives de la consignation n'étaient pas réunies si bien que les loyers n'étaient pas réputés payés et les locataires se trouvaient en demeure. 3.2.1L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la chose louée, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement ou lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). En principe, selon la jurisprudence, le locataire n'ayant pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement
9 - été payé (TF, arrêt du 7 février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). Tel n'est toutefois pas le cas lorsque le bailleur est lui-même en demeure (art. 91 CO), par exemple parce qu'il n'a pas indiqué le numéro correct du compte sur lequel le paiement doit intervenir, ou lorsque le locataire a invoqué la compensation (art. 124 al. 1 er CO) ou encore lorsqu'il a valablement consigné le loyer (art. 259g CO) (ATF 119 II 241 c. 6b; TF 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, c. 3.2; TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 c. 2.1, in CdB 2004, p. 26; TF 4C.8/2006 du 29 mars 2006 c. 3.1 et références). 3.2.2Selon l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. La jurisprudence et la doctrine ont déduit de cette disposition que la validité formelle de la consignation suppose que le locataire ait demandé au bailleur de réparer le défaut en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire et qu'il l'ait menacé par écrit de consigner le loyer (TF 4C.264/2003 précité c. 3.1; Lachat, Le bail à loyer, p. 180, note infrapaginale 107). Le mécanisme de la consignation est applicable aux prétentions en réduction du loyer et/ou en dommages- intérêts à la condition que le locataire demande simultanément la réparation de la chose (Ducrot, La procédure d'expulsion du locataire ou de fermier non agricole : quelques législations cantonales au regard du droit fédéral, thèse Genève, 2005, p. 239). Si le loyer est consigné pendant le dernier délai de l'art. 257d al. 1 CO, le paiement est réputé avoir eu lieu à temps, pour autant que la consignation soit valable et que le locataire ait procédé à la consignation de bonne foi, c'est-à-dire alors qu'il était persuadé de l'existence du défaut lui permettant de consigner le loyer (ATF 125 III 120 c. 2, JT 2000 I 622; TF 4C.264/2003 précité c. 3.3). La consignation n'a pas d'effet protecteur pour le locataire si elle n'est pas effectuée pour la date à laquelle le loyer devait être payé (TF 4C.341/2001 du 10 janvier 2002, Semaine Judiciaire [SJ] 2002 I 269; Ducrot, op. cit., p. 240). Le locataire qui ne s'acquitte pas à temps des loyers, au fur et à
10 - mesure de leur échéance, en mains de l'office de consignation est en demeure et s'expose à la résiliation anticipée du bail conformément à l'art. 257d CO (Lachat, Le bail à loyer, p. 182; Wey, La consignation du loyer, thèse Lausanne, 1995, p. 108-109). 3.3En l'espèce, la consignation du loyer du mois d'octobre 2011 est intervenue le 30 septembre 2011, celle du mois de novembre 2011 le 8 novembre 2011, et celle du mois de décembre 2011 le 29 novembre 2011, soit tardivement pour l'un des mois qui fait l'objet de la mise en demeure, le loyer devant être payé par mois d'avance selon le contrat conclu entre les parties. La règle de l'art. 259g al. 2 CO, selon laquelle les loyers consignés sont réputés payés ne s'applique donc pas. Au demeurant, les intimés ne peuvent pas apporter la preuve d'avoir sommé l'appelant de réparer le défaut, le courrier du 10 septembre 2011 n'ayant pas été adressé à celui-ci sous pli recommandé. Vu la réglementation précitée, les intimés étaient dès lors en demeure. Dans ces conditions, le moyen qui reste aux intimés pour obtenir l'annulation du congé est celui tiré de l'art. 271 al. 1 CO.
4.1L'appelant soutient en substance que lorsqu'un locataire consigne les loyers sans respecter la procédure prévue aux art. 259g ss CO, on ne saurait exiger du bailleur qu'il réclame chaque mois la libération des loyers consignés à tort auprès de l'office de consignation par une procédure longue et inutilement compliquée. Celui-ci doit être autorisé à agir conformément à l'art. 257d CO. 4.2Selon la jurisprudence, même s'il est donné en cas de demeure du locataire (art. 257d CO), le congé est annulable en application des articles 271 ss CO à l'exception des motifs prévus à l'article 271a al. 1 lett. d et e CO (art. 271a al. 3 CO; TF 4C.35/2004 du 27 avril 2004 c. 3.1, publié in SJ 2004 I 424). Toutefois, l'annulation du congé en application de l'art. 271 al. 1 CO n'est admise qu'exceptionnellement lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire (TF 4C.35/2004 précité; TF
11 - 4C.426/2004 du 8 février 2005 c. 3.5 et références). Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi; il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé (ibidem; ATF 120 II 31, c. 4a). Tel sera le cas, par exemple, quand le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû. Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est insignifiant (ibidem), si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer, ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai (TF 4C.35/2004 du 27 avril 2004 précité; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2. 2. 2). Le congé donné au locataire en demeure pourra aussi être annulé s'il constitue un congé de représailles au sens de l'article 271a al. 1 lett. a CO (TF 4C/2004 précité) ou s'il consacre une attitude déloyale, par exemple lorsque le bailleur ne répond qu'indirectement et tardivement à la demande du locataire d'une baisse de loyer en raison d'importants défauts de la chose louée, alors qu'il était en relation permanente avec celui-ci et que, dans l'hypothèse la plus défavorable, le montant dû par le locataire était nettement inférieur à celui réclamé dans la sommation (TF 4C.173/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.2). Weber considère également comme abusif, dans certaines circonstances, le congé donné à la suite d'une consignation irrégulière du loyer, dès lors que le bailleur ne subit aucun risque de perte financière, puisque les loyers consignés à tort lui sont versés, soit lorsque le locataire demeure inactif, soit par décision de l'autorité de conciliation, soit par convention (Weber, Basler Kommentar, n. 14 ad art. 259g CO, p. 1362). De même, la jurisprudence a considéré que si la partie bailleresse pouvait obtenir, en application de l'art. 259h al. 2 CO, la libération en sa faveur des loyers litigieux, le choix de celle-ci d'utiliser la procédure de l'art. 257d CO procède d'une disproportion manifeste des intérêts en présence. Le congé est dès lors abusif au sens de l'art. 271 al. 1 CO et doit être annulé (CREC I du 27 février 2007/91). Encore faut-il que le locataire soit de
12 - bonne foi au moment de la consignation lorsqu'il part de l'idée que la chose louée présente un défaut (TF 4A_739/2011; ATF 125 III 120). 4.3En l'espèce, même si les locataires se sont trouvés en demeure dans le paiement de leur loyer, ils ont saisi la commission de conciliation en contestation du congé le 5 mars 2012. Compte tenu des principes évoqués ci-dessus, cette demande n'est pas dénuée de fondement. Lorsque le bailleur a signifié le congé, l'intégralité des loyers avait été payée sur le compte de consignation et il en avait connaissance. Il a obtenu la libération des loyers en sa faveur le 20 février 2012. Le bailleur n'a subi aucun risque de perte financière et il ressort des pièces produites par les intimés qu'ils étaient de bonne foi lorsqu'ils ont procédé à la consignation. Ainsi, le juge de l'expulsion ne pouvait pas faire application de l'art. 257 CPC et considérer le cas comme clair. 5.Lorsque les conditions de la protection du cas clair ne sont pas réalisées, il n'est pas entré en matière sur la requête; la simple conclusion en rejet par le défendeur ne permet pas un prononcé de mal fondé. Il y a donc lieu de prononcer l'irrecevabilité et non le rejet de la requête (Bohnet, CPC commenté, n. 24 ad art. 257 CPC; CACI 18 août 2011/199 c. 5b/bb, in JT 2011 III 146; CACI 2 janvier 2012/1). Lorsque l'appel du bailleur contre un rejet de requête d'expulsion en procédure dans les cas clairs est rejetée, il y a lieu de réformer néanmoins d'office la décision en ce sens que la requête est déclarée irrecevable (CACI 31 mai 2012/249). 6.Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté et l'ordonnance attaquée réformée d'office à ses chiffres I et II en ce sens que la requête d'expulsion est irrecevable. L'ordonnance est confirmée pour le surplus. Le frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28
13 - septembre 2010; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l'appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ayant procédé par l'intermédiaire de leur avocat, les intimés ont droit, solidairement entre eux, à des dépens de deuxième instance arrêtés à 700 francs. Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. L'ordonnance est réformée d'office comme il suit aux chiffres I et II de son dispositif : I.dit que la requête d'expulsion est irrecevable. II.supprimé. L'ordonnance est confirmée pour le surplus. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge de l'appelant Q.. IV. L'appelant Q. doit verser aux intimés U.________, solidairement entre eux, la somme de 700 fr. (sept cents francs) à titre de dépens de deuxième instance. V. L'arrêt motivé est exécutoire.
14 - Le président : Le greffier : Du 31 octobre 2012 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. Le greffier : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -M. Jacques Lauber (pour Q.), -Me Coralie Germond (pour U.). La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
15 - Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -M. le Juge de paix du district de Lausanne Le greffier :
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Whether the appeal was admissible and which appeal deadline applied.
The value in dispute exceeded CHF 10,000, so an appeal was available; because the case was handled in summary proceedings, the ten-day deadline applied and the appeal was timely.
A summary 'clear case' procedure under Art. 257 CPC is a summary proceeding, which triggers the shorter appeal period.
Whether the tenants’ rent consignation was valid and prevented default under Art. 257d CO.
The consignation was not fully effective: at least one monthly payment was deposited late, and the written notice to repair the defect was not proven in the required form; the tenants remained in default.
For consignation to have protective effect, the tenant must give a written deadline to repair and threaten consignation; payment must be deposited on time. Those conditions were not met.
Whether the landlord’s termination for non-payment was abusive and should be annulled under good-faith principles.
Even though the tenants were in default, the termination was abusive in the specific circumstances because the landlord had already received the consigned rents and bore no financial risk; the tenants acted in good faith when consigning.
Art. 271 CO can exceptionally protect a defaulting tenant where the termination is contrary to good faith and the landlord suffers no loss risk.
Whether the expulsion request could be decided as a clear case.
No. The conditions for the clear-case procedure were not met, so the expulsion request had to be declared inadmissible rather than rejected on the merits.
When the requirements of Art. 257 CPC are lacking, the court does not enter into the request; a merits dismissal is not appropriate.
How the second-instance costs should be allocated.
The appellant had to bear the second-instance court costs and pay the respondents party costs.
Costs follow the outcome; the appellant lost the appeal.
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