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TRIBUNAL CANTONAL
JO12.010651-151701-160080
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C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 9 février 2016
Composition : M. A B R E C H T , président
M.Colombini et Mme Giroud Walther, juges
Greffière:MmeBourqui
Art. 8 et 602 CC et 8 TFJC
Statuant sur l’appel interjeté par L., à [...], et
A.Z., à [...], et sur l’appel joint interjeté par B.Z.________, à [...],
contre le jugement rendu le 13 mai 2015 par le Président du Tribunal civil
de l’arrondissement de La Broye et du Nord vaudois dans la cause divisant
les parties entre elles, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
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2 -
E n f a i t :
A.Par jugement du 13 mai 2015, le Président du Tribunal civil de
l'arrondissement de La Broye et du Nord vaudois (ci-après : le Président) a
admis partiellement la demande formée le 27 février 2012 par L.________
et A.Z.________ contre B.Z.________ (I), dit que B.Z.________ est le débiteur
de L.________ et de A.Z., solidairement entre eux, et leur doit
immédiat paiement d'un montant de 2'000 fr. par mois dès le 1
er
avril
2011 jusqu'à ce qu’il devienne propriétaire de la villa de [...], avec intérêts
à 5 % l'an à partir du dernier jour de chaque mois, sous déduction des
montants d'ores et déjà payés pour l'occupation de la villa, étant précisé
qu'il appartient à B.Z. de payer les charges courantes liées à
l'immeuble n° [...] de la commune de [...] (II), dit que les frais judiciaires,
arrêtés à 32'000 fr., sont mis par 21'333 fr. 35 à la charge de L.________ et
A.Z., solidairement entre eux, et par 10'666 fr. 65 à la charge de
B.Z. (III), dit que L.________ et A.Z.________ sont les débiteurs
solidaires de B.Z.________ et lui doivent immédiat paiement d'un montant
de 1'083 fr. 35, à titre de remboursement d'avances de frais (IV), dit que
les dépens sont compensés (V) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VI).
Le premier juge a constaté que les parties avaient passé une
convention, ratifiée séance tenante pour valoir jugement partiel,
prévoyant le partage de la succession de feu C.Z.________ et feu
D.Z.. Seule était ainsi restée litigieuse la question du montant dû à
L. et A.Z.________ par B.Z.________ à titre d’indemnité pour
l’occupation de la maison familiale de [...], étant précisé que le principe du
paiement d’une indemnité était admis par les deux parties.
Afin de fixer le montant de cette indemnité, le premier juge a
considéré qu’au vu de l’expertise immobilière effectuée afin de déterminer
la valeur locative mensuelle nette de l’immeuble, il y avait lieu de retenir
la variante dont la base de calcul était de 3'760 fr., qui correspondait à la
valeur de location de l’entier de l’immeuble. Il a ensuite retenu que
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B.Z.________ avait, par son occupation, fourni des prestations qui
incombaient, de par la loi, aux propriétaires et que, même si certains
montants n’avaient pas été allégués et encore moins prouvés, il convenait
d’arrêter ex aequo et bono l’indemnité due par B.Z.________ à la
communauté héréditaire pour l’occupation de la villa à un montant
mensuel de 3'000 fr., soit à un montant mensuel de 2'000 fr. après
déduction de sa part.
S’agissant des frais, le premier juge a arrêté les frais de la
cause à 32'000 fr. et les a mis à la charge des héritiers à raison d’un tiers
chacun, soit par 21'333 fr. 35 à la charge de L.________ et A.Z.________ et
par 10'666 fr. 65 à la charge de B.Z..
B.a) Par acte du 12 octobre 2015, L. et A.Z.________ ont
interjeté appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et
dépens, principalement à la réforme des chiffres II, III et IV de son
dispositif en ce sens que B.Z.________ soit déclaré le débiteur de L.________
et de A.Z., solidairement entre eux, et leur doive immédiat
paiement d'un montant de 2'506 fr. par mois dès le 1
er
avril 2011 jusqu'à
ce que B.Z. devienne propriétaire de la villa de [...], avec intérêts à
5 % l'an à partir du dernier jour de chaque mois, sous déduction des
montants d'ores et déjà payés pour l'occupation de la villa, étant précisé
qu'il appartient à B.Z.________ de payer les charges courantes liées à
l'immeuble n° [...] de la commune de [...], que les frais judiciaires, arrêtés
à 32'000 fr., soient mis par 16'000 fr. à la charge de L.________ et
A.Z., solidairement entre eux, et par 16'000 fr. à la charge de
B.Z., et que B.Z.________ soit déclaré le débiteur de L.________ et
A.Z.________, solidairement entre eux, d'un montant de 4'250 fr. à titre de
remboursement d'avances de frais. A titre subsidiaire, ils ont conclu à ce
que le montant de l’indemnité s’élève à 2'306 fr. 65, le reste des
conclusions demeurant semblables. Plus subsidiairement, ils ont conclu à
l'annulation du jugement, la cause étant renvoyée au premier juge pour
nouvelle décision.
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4 -
Les appelants se sont acquittés de l'avance de frais de 1'300
fr. qui leur a été demandée.
b) Par réponse du 15 janvier 2016, l'intimé a conclu avec suite
de frais et dépens au rejet de l'appel. Il a en outre interjeté un appel joint
tendant à la réforme du jugement au chiffre II de son dispositif en ce sens
qu’il soit déclaré le débiteur de L.________ et de A.Z., solidairement
entre eux, et leur doive immédiat paiement d'un montant de 1'200 fr. par
mois dès le 1
er
avril 2011 jusqu'à ce qu’il devienne propriétaire de la villa
de [...], avec intérêts à 5 % l'an à partir du dernier jour de chaque mois,
sous déduction des montants d'ores et déjà payés pour l'occupation de la
villa, étant précisé qu'il appartient à B.Z. de payer les charges
courantes liées à l'immeuble n° [...] de la commune de [...].
L'intimé et appelant par voie de jonction s'est acquitté de
l'avance de frais de 1'480 fr. qui lui a été demandée.
Il n'a pas été demandé de réponse sur l'appel joint.
C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1.L., A.Z., et B.Z., sont les trois enfants
de feu D.Z. et feu C.Z..
2.C.Z. est décédé le [...] 1982. La totalité de sa
succession a été grevée d'un usufruit en faveur de son épouse,
D.Z.________. Pour le surplus, cette succession était dévolue à ses trois
enfants, à raison d'un tiers chacun.
Cette succession n'a pas été partagée. Elle comprenait
notamment l'immeuble n° [...] de la commune de [...], soit une parcelle de
3'464 m
2
comprenant une habitation familiale avec garage. Selon une
estimation de 1994, l'estimation fiscale de cet immeuble est de 710'000
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5 -
francs. En 2007, l’immeuble était assuré (assurance chose bâtiment) pour
une somme de 1'100'000 francs. Il est grevé d'une dette hypothécaire de
63'000 francs.
B.Z.________ a toujours vécu, avec ses parents, puis seul, dans
la villa de [...].
3.a) D.Z.________ est décédée le [...] 2006. Elle n'a pas laissé de
disposition testamentaire. Ses héritiers légaux sont ses trois enfants, soit
L., A.Z. et B.Z., à raison d'un tiers chacun.
b) Au décès d'D.Z., les parties ont décidé de vendre
l'immeuble n° [...] de la commune de [...]. A cet effet, elles ont mandaté
un courtier, soit la société [...] SA, à [...]. Le contrat de courtage, conclu les
2 et 15 octobre 2006 entre les trois héritiers d'une part, et [...] SA d'autre
part, mentionne notamment un prix de vente désiré de 1'500'000 fr., y
compris commission de courtage et TVA. Cet immeuble a été proposé à la
vente par le courtier pour 1'600'000 francs.
c) Le 21 juin 2007, les parties ont conclu une promesse de
vente conditionnelle de l'immeuble n° [...] de la commune de [...], avec
l'association [...], l'association [...] et [...] SA. Le prix de vente était fixé à
1'500'000 francs. La vente ne s'est finalement pas réalisée et la société
[...] SA a immédiatement repris ses démarches pour vendre la villa,
conformément au mandat qui lui avait été confié.
4.Durant cette période, B.Z.________ a payé les intérêts
hypothécaires, et s'est aussi acquitté de toutes les charges courantes liées
à l'immeuble familial, notamment l'eau, l'électricité, le chauffage et les
assurances.
5.Dès l’année 2009, B.Z.________ a informé ses co-héritiers qu'il
souhaitait acquérir la villa de [...].
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6 -
Il a indiqué que tant qu'il habitait cet immeuble, il acceptait le
principe de verser à ses deux cohéritiers un dédommagement mensuel,
mais qu'au vu de ses moyens financiers actuels, celui-ci ne pouvait être
que de 1'200 fr. par mois.
6.Du 3 août 2006 à fin 2009, B.Z.________ a habité la villa de [...]
sans verser d'indemnité à ses cohéritiers, étant précisé qu'il a assumé les
frais liés à la jouissance de la villa. Depuis l'année 2010 jusqu'à ce jour,
B.Z.________ a versé à chacun de ses co-héritiers une somme de 600 fr. par
mois au titre de dédommagement pour le fait que la villa n'avait pas été
vendue en raison de sa requête de reporter à fin 2010 son achat de la
maison. Cette somme correspond à un loyer de 1'800 fr. par mois, compte
tenu des charges et de l'entretien qu'il assume.
B.Z.________ n'occupe pas l'entier de la maison mais
uniquement l'étage supérieur et la cuisine, les autres pièces étant
inutilisées.
7.a) Par demande formée le 27 février 2012, L.________ et
A.Z.________ ont pris contre B.Z.________ des conclusions tendant
notamment au partage des successions de C.Z.________ et de D.Z.,
décédés respectivement les [...] 1982 et [...] 2006, et à ce que B.Z.
soit condamné à leur payer, solidairement entre eux, respectivement
chacun dans la mesure que justice dira, la somme de 3'333 fr. par mois dès
le 1
er
avril 2011 jusqu'à son départ de la villa de [...], cette indemnité
portant intérêts à 5 % l'an à partir du dernier jour de chaque mois, à ce que
l'indemnité précitée soit imputée sur la part de B.Z.________ dans les
successions à partager et allouée à L.________ et A.Z., et à ce que la
vente de l'immeuble n° [...] de la commune de [...] soit ordonnée.
b) Par réponse du 2 juillet 2012, B.Z. a conclu au rejet.
Reconventionnellement, il a conclu au partage des successions de
C.Z.________ et de D.Z., à ce que l'immeuble n° [...] de la commune
de [...] lui soit attribué en pleine propriété, à charge pour lui d'indemniser
L. et A.Z.________ par un versement de 450'000 fr. à chacun d'eux,
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dont à déduire leur part du solde de la dette hypothécaire et autres frais et
impôts de transfert, à ce qu’il verse à ses co-héritiers la somme de 600 fr.
par mois à chacun dès le 1
er
août 2011 jusqu'au transfert de propriété de
l'immeuble n° [...] précité, et à ce qu’il assume toutes les charges
courantes liées à l'immeuble en question.
c) L.________ et A.Z.________ ont conclu au rejet des conclusions
reconventionnelles prises par B.Z..
d) Par déterminations du 17 décembre 2012, B.Z. a
confirmé les conclusions prises au pied de sa réponse du 2 juillet 2012.
e) L'audience de premières plaidoiries s'est tenue le 22 janvier
2013, en présence des parties, chacune assistée de son conseil.
f) Dans le cadre de l'instruction, une expertise a été mise en
œuvre et confiée à un notaire, qui s'est adjoint les services d’un expert
immobilier.
Dans leur rapport d'expertise commun, les experts ont évalué
la valeur de l'immeuble à 1'318'000 fr., compte tenu notamment de ce
que la parcelle se trouvait, selon le plan d'extension partiel " [...]", en
zone villa (coefficient d'occupation du sol [COS] maximal autorisé de 1/8)
et sur la base d'une surface constructible théorique de 1'984 m
2
, estimée
à 350 fr./m
2
(soit 695'000 fr. au total), et d'une surface d'agrément
théorique de 1'480 m
2
, estimée à 50 fr./m
2
(74'000 fr. au total). Ils ont en
outre estimé la valeur locative brute de l'immeuble – inchangée depuis
avril 2011 – en distinguant deux hypothèses : la première concerne une
estimation de la valeur locative de toute la maison (scénario A) tandis que
la seconde se rapporte à la valeur locative du 1
er
étage, de la cuisine au
rez-de-chaussée et d'un garage 1 box (scénario B).
Dans le scénario A, l'expert immobilier a estimé la valeur
locative de la maison à 4'395 fr. comme il suit :
-
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« Valeur locative nette mensuelle selon expert, entretien
des aménagements extérieurs (à charge du locataire en +
du loyer)fr.3'760.--
Charges d’eau chaude et chauffagefr.575.--
Frais accessoires : eau + épuration, arrondi à la dizainefr.60.--
Valeur locative brutefr.4'395.--
»
Le rapport de l'expert immobilier détaille le calcul de la valeur
locative mensuelle nette de la façon suivante (point 5 intitulé "Valeur
locative et charges annuelles") :
« Logement (Env. 200 m
2
à 190 fr. / m
2
) / 12 moisfr.3'166.--
Jardin (2 % de 769'000 fr.) / 12 moisfr.1’281.--
Totalfr.4'447.--
./. entretien du jardinfr.864.--
Totalfr.3'583.--
Arrondi àfr.3'600.--
»
Compte tenu d'un garage 2 boxes (160 fr. par mois), la valeur
locative annuelle nette est de 45'190 francs.
S'agissant du scénario B, les experts ont relevé qu'une location
partielle ne paraissait pas possible sans péjorer l'état locatif, dans la
mesure où la maison ne comportait qu'une cuisine. Ils ont néanmoins
procédé à l'estimation du loyer mensuel net pour l'occupation du 1
er
étage, de la cuisine du rez-de-chaussée et d'un box de garage, ce qui
correspondait selon eux à un montant mensuel de 2'080 fr., sur la base
d'un montant de 24'960 fr. par année pour la valeur locative brute, soit à
21'600 fr. pour l'occupation du logement au 1
er
étage (soit 43'200 fr. / 2),
à 2'400 fr. pour la cuisine au rez-de-chaussée et à 960 fr. pour un box
dans le garage (soit 1'920 fr. / 2).
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S'agissant des éventuelles déductions sur le loyer dû par le
défendeur, les experts ont en outre précisé ce qui suit :
« L'entretien effectué par le défendeur ne semble pas aller au-
delà de celui qu'on pourrait attendre d'un locataire, de sorte qu'une
déduction à ce titre sur le loyer ne semble pas s'imposer. Peut-être qu'une
légère déduction pour la gestion de l'immeuble pourrait être admise, mais
le dossier ne contient à notre sens pas assez d'éléments à ce sujet pour
nous prononcer. Par gestion, nous entendons les démarches à effectuer
pour faire fonctionner l'immeuble et qui incomberaient selon la loi aux
propriétaires, telles que faire exécuter les réparations autres que menues,
etc.
Des montants indiqués ci-dessus, pour déterminer l'indemnité
mensuelle due par le locataire, il conviendra encore de déduire :
•la quote-part de propriété d'un tiers du défendeur, soit 1'253
fr. 30 pour la totalité du bien-fonds (ou 693 fr. 30 pour le 1
er
étage +
cuisine rez-de-chaussée).
•l'indemnité de 1'200 fr. par mois qui aurait déjà été versée.
•ainsi que la totalité des intérêts hypothécaires qu'il a
supportés seul, dans la mesure où le loyer net ci-dessus est censé couvrir
la charge hypothécaire.
La somme totale des intérêts hypothécaires réglée ne ressort
toutefois pas clairement des pièces du dossier, de sorte que nous ne
pouvons arrêter le montant qui resterait ou non dû à notre sens par le
défendeur. »
Enfin, en ce qui concerne plus précisément l'entretien de la
maison, les experts ont relevé que celle-ci n'avait connu aucune
rénovation majeure depuis 1972, la vétusté et l'obsolescence étant, selon
les experts, marquées au niveau des sanitaires, de la cuisine et des
différents revêtements des sols, murs et plafonds. Ils ont cependant relevé
que l'entretien quotidien courant de la maison était effectué, mais ont en
revanche qualifié l'entretien des aménagements extérieurs d'incomplet.
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Par ailleurs, selon les experts, aucun travail d'entretien sur le bâtiment qui
n'incomberait habituellement pas au locataire n'a été effectué depuis de
nombreuses années. Dans la mesure où l'entretien courant de la maison
est effectué régulièrement, les experts n'ont pas relevé une péjoration de
la valeur du bien. Cependant, la part de vétusté des neuf dernières années
représente un montant de l'ordre de 89'000 fr. selon les experts, ce qui
n'est pas imputable au locataire. S'agissant des aménagements
extérieurs, les experts ont estimé, sur la base d'un devis établi par [...],
que le manque d'entretien de ceux-ci entraînait une diminution de la
valeur actuelle du bien de l'ordre de 13'000 francs.
g) Le 3 octobre 2014, les experts ont déposé un rapport
d'expertise complémentaire, dans lequel ils exposent notamment que lors
de la fixation de la valeur de 190 fr. par m
2
, l’expert a pris en compte qu’il
s’agissait d’un bien immobilier particulier de par la taille du logement et
du terrain et qu’il n’y avait pour ainsi dire pas d’objet de comparaison. Le
prix au m
2
a donc été fixé compte tenu de la vétusté de l’objet mais
également au regard des avantages qu’il offre, tels que la proximité des
transports publics, de l’autoroute, des centres commerciaux et du centre-
ville d’ [...] ou de la tranquillité du village et des différents avantages de
l’objet. Les experts ont en outre admis une pondération de 25 % afin de
tenir compte de la situation géographique mais surtout de la vétusté du
logement et du fait que cette valeur prend en compte les nombreuses
dépendances qui sont comprises dans le loyer.
Les experts ont également précisé qu’en fixant la valeur
locative à 3'760 fr. par mois, ils avaient estimé que les charges telles
que le paiement de la prime ECA, d'autres éventuelles assurances
immobilières telles que l’assurance responsabilité civile de l’immeuble,
dégât d'eau, bris de glace, etc., ainsi que l'impôt foncier, étaient
supportées par les propriétaires, à la décharge du locataire. Si
B.Z.________ avait payé seul les factures y relatives, qui incombaient
normalement aux trois propriétaires à raison d'un tiers chacun, il devrait
pouvoir en récupérer les deux tiers qui auraient été à la charge de
L.________ et A.Z.________.
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h) L’audience de jugement de première instance s’est tenue
le 28 avril 2015 en présence des parties et de leur conseil. Lors de cette
audience, les parties ont passé une convention partielle ratifiée séance
tenante par le Président pour valoir jugement partiel.
Les parties n’ont pu trouver d’accord en ce qui concerne le
montant de l’indemnité due par B.Z.________ en faveur de ses frères et
sœurs pour l’occupation de la villa familiale, le principe du paiement
d’une indemnité étant admis par les deux parties.
Lors de l’audience précitée, L.________ et A.Z.________ ont
modifié leurs conclusions en ce sens que l’indemnité requise est due
jusqu’à ce que B.Z.________ devienne propriétaire de l’entier de la
parcelle de [...]. Ils ont également requis la modification du point de
départ de l’indemnité précitée en ce sens qu’elle soit due dès le 1
er
janvier 2010 en lieu et place du 1
er
avril 2011.
E n d r o i t :
1.L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse dépasse 10'000 fr. (art. 308 al. 2
CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui y
a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions
portent sur un montant supérieur à 10'000 fr., l'appel est recevable.
Formé dans la réponse, l'appel joint est recevable (art. 313 al.
1 CPC).
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2.L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance.
3.1Les appelants reprochent au premier juge d’avoir déduit de
l'indemnité mensuelle de 3'760 fr., qui avait été correctement déterminée
à dires d'expert, quelques prestations qui auraient été fournies par
B.Z.. Ils font valoir que les déductions prises en compte n'ont pas
été valablement alléguées ni prouvées par l'intimé, à qui incombait le
fardeau de la preuve. A titre subsidiaire, les appelants soutiennent que la
réduction forfaitaire de 760 fr. par mois opérée par le premier juge devrait
à tout le moins être ramenée à 300 fr. par mois.
3.2Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver
les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). L'art. 8 CC
est ainsi violé lorsque le juge se fonde sur une allégation non prouvée
(ATF 105 II 143 consid. 6). Le magistrat ne saurait davantage s'en
remettre à des affirmations rendues simplement vraisemblables, là où
un doute subsiste (ATF 131 III 222 consid. 4.3). Ce principe peut
toutefois connaître certaines exceptions : un allégement du fardeau de
la preuve peut se justifier lorsque, par la nature même de l'affaire, une
preuve stricte n'est pas possible ou ne peut être raisonnablement
exigée ; le degré de la preuve requis se limite alors à la vraisemblance
prépondérante (cf. ATF 132 III 715 consid. 3).
3.3En l'espèce, B.Z. a fait valoir en procédure avoir
entretenu la maison durant la période courant du décès du de cujus
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13 -
jusqu'à la caducité, avec effet au 31 décembre 2007, de la promesse de
vente conditionnelle instrumentée le 21 juin 2007 liant la communauté
héréditaire, d'une part, et l'association [...], l'association [...] et [...] SA,
d'autre part, et avoir alors payé non seulement les intérêts
hypothécaires, mais également toutes les charges courantes, telles que
l'eau, l'électricité, le chauffage, les assurances, etc.
En revanche, B.Z.________ n'a pas explicitement allégué avoir
poursuivi le paiement des intérêts hypothécaires et des charges
courantes de l'immeuble après la période précitée, et en particulier après
le 1
er
avril 2011, date à partir de laquelle l'indemnité mensuelle a été
allouée. Tout au plus y fait-il référence indirectement dans son mémoire
de réponse, lorsqu'il écrit que « l'indemnité pour occupation que verse le
demandeur [au moment du dépôt de la réponse] est équitable et
représente un loyer de 1'200 fr. par mois, compte tenu des charges et de
l'entretien qu'il assume ».
En tout état de cause, B.Z.________ n'a jamais chiffré, dans ses
écritures, les montants investis pour la gestion de l'immeuble et les
charges courantes de celui-ci.
Pour leur part, les appelants ont admis en procédure que
l'intimé avait assumé les frais liés à la jouissance de la villa depuis le 3
août 2006 jusqu'à la fin de l'année 2009, mais n'ont formulé aucune
allégation à ce propos pour la période postérieure.
S'agissant de la période courant du décès du de cujus à la
caducité de la promesse de vente conditionnelle du 21 juin 2007,
B.Z.________ a offert comme moyen de preuve l'aveu judiciaire des
demandeurs et appelants à la présente procédure, qui admettent certes
le paiement des frais de jouissance de la villa dans son principe pour une
période donnée, sans articuler pour autant de montants. B.Z.________
offrait également pour preuve un échange de correspondances entre les
parties des 2 et 14 décembre 2010, dans lesquelles il est certes fait
référence à l'entretien de la maison et au paiement des intérêts
-
14 -
hypothécaires par B.Z.________ pour la période antérieure à l'envoi des
courriers, mais à nouveau sans que les sommes y afférentes soient
précisées.
En ce qui concerne la période concernée par le jugement
attaqué – l’indemnité due selon le jugement, sur la base d'une valeur
locative nette de 3'760 fr. par mois, sur laquelle le premier juge a opéré
une déduction de 760 fr. pour arriver à une valeur de 3'000 fr. dont à
soustraire la part d'un tiers de B.Z., étant due dès le 1
er
avril 2011
–, on peut admettre que B.Z. a valablement allégué avoir supporté
certains frais relatifs à la villa de [...], sans en préciser toutefois le
montant.
Le rapport d'expertise relève que la somme totale des
intérêts hypothécaires prétendument réglés par l'intimé ne ressort pas
clairement des pièces au dossier et qu'il est donc impossible d'arrêter le
montant finalement dû par B.Z.. Le premier juge a d'ailleurs lui-
même constaté que tant le montant des intérêts hypothécaires que
celui des charges courantes n'avaient pas été allégués et encore moins
prouvés, de sorte qu'il n'était pas possible de déterminer avec précision
les montants à déduire de la valeur locative mensuelle nette pour
arrêter l'indemnité due à la communauté héréditaire (jgt, p. 53).
Dans ces conditions, il n'est pas possible de tenir compte,
comme l'a fait le premier juge, d'une déduction forfaitaire de 760 fr. pour
finalement arrêter l'indemnité mensuelle due par B.Z. à la
communauté héréditaire à 3'000 fr., dont à déduire la part revenant à
l'intimé lui-même par 1'000 francs.
En particulier, c'est à tort que le premier juge a tenu compte,
dans sa déduction forfaitaire, du fait que B.Z.________ aurait assumé la
gestion de la villa, en procédant par exemple à l'exécution de
réparations autres que menues, et qu'il se réfère à cet égard au contenu
de l'expertise (jgt, p. 53). En effet, les experts ne sont pas arrivés à
cette conclusion, relevant au contraire que, peut-être, une légère
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15 -
déduction pour la gestion de l'immeuble aurait pu être admise, mais
que le dossier ne contenait à leur sens pas assez d'éléments pour se
prononcer à ce propos.
Une déduction ne peut ainsi être opérée qu'à concurrence de
la valeur réelle des charges courantes que le premier juge a prises en
considération. A cet égard, les seules pièces au dossier – produites par
les appelants – articulant le montant des primes de l'assurance chose
bâtiment et des intérêts hypothécaires pour la période 2007-2008,
respectivement 2006 – concernant donc des périodes antérieures au 1
er
avril 2011, mais dont on peut tout de même s'inspirer – laissent
apparaître une charge annuelle de 2'473 fr. 80 (426 fr. 30 + [1'023 fr. 75
x 2]). En y ajoutant les primes ECA, que l'on peut estimer, sur la base
des polices d'assurance annexées à l'expertise immobilière, à quelque
550 fr. par an, ainsi que l'impôt foncier qui n'excède en aucun cas 600 fr.
par an, on peut admettre que les charges annuelles supportées par
B.Z.________ s'élèvent de facto à 3'623 fr. par an. C'est ainsi une
déduction de 302 fr. par mois qui doit être opérée sur la valeur locative
nette de 3'760 fr., de sorte que le montant de l'indemnité mensuelle due
par B.Z.________ en faveur des appelants doit être fixé à 2'300 fr. en
chiffres ronds ([3'458 / 3 x 2 = 2'305 fr. 35).
4.
4.1Dans son appel joint, l'intimé reproche au premier juge
d'avoir calculé l'indemnité due aux appelants pour l'occupation de la
maison selon la variante A proposée par l'expertise, à savoir celle
consistant à tenir compte de l'occupation de l'entier de la villa, et non
selon la variante B, consistant à ne tenir compte que de l'occupation du
1
er
étage, de la cuisine et d'un garage. Selon lui, il résulterait de la
jurisprudence que, pour déterminer le montant de l’indemnisation
s’agissant de la jouissance d’un bien, il faudrait prendre en compte
uniquement l'usage qui en a été fait. Il soutient en outre que le fait qu'il
ait vécu dans l'immeuble aurait aussi profité aux appelants, dans la
mesure où cela aurait permis d'éviter de lourdes dépenses de rénovation
-
16 -
avant la vente ou location et d'éviter que la propriété se dégrade, ce qui
justifierait en fin de compte de fixer à 1'800 fr. la somme représentant la
jouissance réelle de la maison et donc, après soustraction de la part de
l'intimé, de fixer à 1'200 fr. l'indemnité mensuelle due par celui-ci aux
appelants.
4.2À teneur de l'art. 602 al. 2 CC, les héritiers sont propriétaires
et disposent en commun des biens qui dépendent de la succession. Tous
les membres de la communauté héréditaire ont le droit d'utiliser les biens
successoraux dans les limites des droits des autres ainsi que de participer
aux fruits et aux revenus des biens successoraux dans la mesure de leur
part héréditaire (Steinauer, Le droit des successions, 2
e
éd., 2015, p. 621).
Selon la jurisprudence, un héritier qui ne peut réclamer l'attribution d'un
bien que lors du partage de la succession, mais en use auparavant, doit
indemniser ses cohéritiers pour la jouissance du bien entre le décès du de
cujus et le moment du partage (ATF 101 II 36 consid. 3 ; TF 5A_141/2007
du 21 décembre 2007 consid. 4.2.3 publié in : Revue suisse du notariat et
du registre foncier [RNRF] 2009/90 p. 359 ; TF 5A_776/2009 du 27 mai
2010 consid. 10.4.1 ; Steinauer, op. cit, p. 621 ; Studer, Die Teilung in der
Praxis, in : Druey/Breitschmid (éd.), Praktische Probleme der Erbteilung,
1997, p. 93). Le loyer ou le fermage dû par cet héritier pour l'usage du
bien se détermine en fonction de la valeur du marché, soit selon les
critères qui prévaudraient en cas de remise à bail à un tiers ou, le cas
échéant, en fonction de la valeur d'attribution arrêtée par le de cujus (ATF
101 II 36 consid. 3 ; Studer, op. cit., p. 94 ; TF 5A_338/2010 et
5A_341/2010 du 4 octobre 2010).
4.3Au regard de ces principes, les griefs de l’intimé se révèlent
infondés. Force est en effet de constater avec le premier juge que dans la
mesure où l'existence d'une cuisine pour toute la villa empêche la location
séparée du rez-de-chaussée et du 1
er
étage, le fait que le défendeur a
choisi de n'occuper que partiellement la maison ne justifie pas de calculer
l'indemnité due aux demandeurs sur la base de cette seule occupation
partielle. Il serait inéquitable de faire supporter aux appelants le fait que
l'intimé a choisi de n'occuper qu'une partie de la maison, excluant ainsi de
-
17 -
facto toute autre possibilité de location des lieux, alors qu'il est établi qu'en
cas de location à un tiers, l'hoirie aurait pu encaisser un loyer mensuel de
3'760 fr., correspondant à la valeur locative nette de l'entier de la maison
de [...]. En outre, on ne discerne aucun avantage pour les appelants quant
à l’occupation de la maison par l’intimé par rapport à l'alternative d'une
location à des tiers, laquelle aurait été possible en l'état pour un loyer
mensuel de 3'760 fr. prenant en considération la vétusté du logement
comme exposé dans le rapport d’expertise.
5.1Les appelants critiquent la répartition des frais judiciaires de
première instance. Ils soutiennent que le premier juge aurait dû les
considérer comme une seule partie et que, partant, les frais judiciaires
auraient dû être divisés entre deux parties uniquement et non trois.
5.2En vertu de l'art. 8 du tarif des frais judiciaires civils (TFJC du
28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5), plusieurs personnes sont considérées
comme une seule partie au sens du TFJC lorsqu'elles accomplissent
ensemble un acte de procédure.
A teneur de l'art. 106 CPC, les frais sont mis à la charge de la
partie succombante (al. 1) ; lorsqu'aucune des parties n'obtient
entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause
(al. 2). Les frais comprennent tant les frais judiciaires que les dépens (art.
95 al. 1 CPC), qui répondent donc aux mêmes règles de répartition.
5.3Dans le cas présent, L.________ et A.Z.________ ont, tout au long
du procès, agi de concert, sous la plume d'un conseil commun. Ils ont ainsi
accompli ensemble tous les actes de procédure que celle-ci comportait.
Partant, les appelants doivent être considérés comme une seule et même
partie au sens du TFJC. Le premier juge s'est donc mépris en procédant à
une répartition des frais judiciaires entre trois entités, que représentent
les trois héritiers. Il lui incombait en réalité de répartir lesdits frais entre
-
18 -
deux parties seulement, soit entre L.________ et A.Z., d'une part, et
B.Z., d'autre part
Le jugement attaqué doit ainsi être réformé en ce sens que les
frais judiciaires sont répartis par moitié entre les parties au sens de l'art. 8
TFJC, à raison de 16'000 fr. pour chacune d'elles, les créances entre
parties dues à titre de remboursement des avances de frais devant être
adaptées en conséquence.
6.Il résulte de ce qui précède que l'appel doit être partiellement
admis et le jugement attaqué réformé aux chiffres II, III et IV dans le sens
des considérants qui précèdent. L'appel joint doit être rejeté selon le mode
procédural de l’art. 312 al. 1 CPC.
Vu l'issue du litige, les frais judiciaires de deuxième instance
afférents à l'appel principal, lesquels doivent être fixés à 1'300 fr. (art. 62
al. 1 TFJC), seront répartis par moitié entre les parties (art. 106 al. 1 et 2
CPC), tandis que les frais judiciaires de deuxième instance afférents à
l'appel joint, lesquels doivent être fixés à 1'480 fr. (art. 62 al. 1 TFJC),
seront mis à la charge de l'intimé (art. 106 al. 1 CPC). Les dépens de
deuxième instance seront compensés et l'intimé versera aux appelants,
créanciers solidaires, une indemnité de 650 fr. à titre de restitution
partielle d'avance de frais de deuxième instance (art. 111 al. 2 TFJC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
p r o n o n c e :
I. L’appel principal est partiellement admis.
II. L’appel joint est rejeté.
-
19 -
III. Le jugement est réformé aux chiffres II, III et IV de son
dispositif comme il suit :
II.dit que B.Z.________ est le débiteur de L.________ et de
A.Z., solidairement entre eux, et leur doit immédiat
paiement d’un montant de 2'300 fr. (deux mille trois cents
francs) par mois dès le 1
er
avril 2011 jusqu’à ce que
B.Z. devienne propriétaire de la villa de [...], avec
intérêts à 5% l’an à partir du dernier jour de chaque mois, sous
déduction des montants d’ores et déjà payés pour l’occupation
de la villa, étant précisé qu’il appartient à B.Z.________ de
payer les charges courantes liées à l’immeuble n° [...] de la
commune de [...].
III.dit que les frais judiciaires, arrêtés à 32'000 fr. (trente-
deux mille francs), sont mis par 16'000 fr. (seize mille francs) à
la charge de L.________ et A.Z., solidairement entre
eux, et par 16'000 fr. (seize mille francs) à la charge de
B.Z..
IV.dit que B.Z.________ est le débiteur de L.________ et
A.Z., solidairement entre eux, d’un montant de 4'250
fr. (quatre mille deux cent cinquante francs) à titre de
remboursement d’avance de frais.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l’appel
principal, arrêtés à 1'300 fr. (mille trois cents francs), sont mis
par moitié, soit 650 fr. (six cent cinquante francs), à la charge
des appelants L. et A.Z., solidairement entre
eux, et pour moitié, soit 650 fr. (six cent cinquante francs), à la
charge de l’intimé B.Z..
V. Les frais judiciaires afférents à l’appel joint, arrêtés à 1'480 fr.
(mille quatre cent huitante francs), sont mis à la charge de
l’intimé.
-
20 -
VI. L’intimé versera aux appelants, créanciers solidaires, une
indemnité de 650 fr. (six cent cinquante francs) à titre de
restitution partielle d’avance de frais de deuxième instance.
VII. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VIII. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 10 février 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux
intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié en expédition complète à :
-Me Séverine Berger (pour L.________ et A.Z.),
-Me Stefano Fabbro (pour B.Z.),
-
21 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Broye et du
Nord vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :
