CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 17 août 1995
sur le recours interjeté par la Communauté
des copropriétaires par étages de la PPE "Boulevard de la Forêt 2" et
divers consorts à Pully, représentés par Me Denis Bridel, avocat à
Lausanne,
contre
la décision de la Municipalité de Pully ,
du 11 novembre 1993, levant leur opposition et autorisant la SI Les Pins
Pully à construire un garage, au boulevard de la Forêt 2 A, à Pully.
Composition de la section: M. J.-A. Wyss ,
président; M. P. Blondel et M. P. Richard, assesseurs. Greffier : Mlle A.-M.
Steiner, sbt.
Vu les faits suivants :
A. La SI Les Pins Pully
est propriétaire de la parcelle no 3003 du cadastre de la Commune de Pully.
Situé en aval du boulevard de la Forêt, ce bien-fonds supporte plusieurs
constructions (bâtiment d'habitation, dépendances, garages). Au nord-ouest il
jouxte la parcelle no 3002, propriété de la communauté des copropriétaires par
étages "Boulevard de la Forêt 2". La parcelle no 3003 est grevée
d'une servitude d'interdiction de bâtir en faveur de la parcelle no 3002; ce
droit réel restreint a la teneur suivante :
"Il ne pourra être construit aucun autre
bâtiment que ceux existant actuellement sur la parcelle teintée en rose sur le
plan spécial dressé ce jour par le géomètre officiel Pierre Deluz, à Lausanne,
plan qui sera déposé au registre foncier à l'appui des présentes.
Seuls des pavillons de jardin ou de petites
constructions similaires non habitables, ne dépassant pas trois mètres au
faîte, pourront être édifiées, à l'exclusion de garages. En cas de démolition,
les bâtiments pourront être reconstruits à leur emplacement et dans leurs
dimensions actuels."
B. Les lieux sont classés
en zone de moyenne densité au sens du règlement communal sur l'aménagement du
territoire et les constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 9 décembre
1983 (RCATC).
C. Le 6 avril 1990, la SI
les Pins Pully avait obtenu l'autorisation de démolir deux dépendances et de
construire un garage pour quatre voitures, comportant une partie souterraine et
une partie hors du sol, trois places de stationnement en toiture et trois
places adjacentes. Le 14 avril 1992, la communauté des copropriétaires de la
PPE Boulevard de la Forêt 2 a déposé une requête de mesures provisionnelles et
préprovisionnelles auprès de la Cour civile du Tribunal cantonal. Par
ordonnance du 15 avril 1992, le juge instructeur a admis la requête de mesures
préprovisionnelles; les travaux commencés ont été interrompus. Par voie de
mesures provisionnelles, le juge instructeur a confirmé, en date du 5 octobre
1992, l'ordonnance de mesures préprovisionnelles du 15 avril 1992 et a ordonné
la cessation des travaux entrepris sur la parcelle 3003 en se fondant sur la
servitude d'interdiction de bâtir grevant la parcelle.
D. Le 1er juillet 1993, la
SI Les Pins Pully a sollicité un nouveau permis de construire portant sur la "reconstruction
d'une dépendance après démolition avec création d'un sous-sol/ aménagement de
cinq places de parc". L'enquête publique a eu lieu du 23 juillet au 11
août 1993. Intitulée "reconstruction, selon de nouveaux plans, d'une
dépendance avec garage souterrain attenant et de cinq places de parc
extérieures" (feuille d'enquête), elle a suscité l'opposition de la
communauté des copropriétaires de la PPE Boulevard de la Forêt 2.
La municipalité a levé
l'opposition par décision du 11 novembre 1993. Dans sa lettre adressée le même
jour à la constructrice, elle a apporté les précisions suivantes:
"Pour notre autorité, ces constructions ne
peuvent à l'évidence pas être qualifiées d'autre chose que de dépendances, tant
d'un point de vue réglementaire que d'un point de vue fonctionnel et
architectural.
A ce titre, elles ne sauraient être dévolues à
d'autres fins qu'au stationnement de véhicules automobiles nécessaires à la
mobilité des usagers de cette propriété à titre principal, voire à
l'entreposage d'outillage et de mobilier de jardin à titre accessoire.
Quand bien même la nature du litige qui oppose
votre cliente aux copropriétaires d'un immeuble voisin porte précisément sur
cette destination, il ne saurait être question de la voir interprétée ou éludée
dans le cadre de la démarche qui nous occupe.
C'est notamment pourquoi la publicité que nous
avons donnée à ce projet faisait état de cette destination et que le permis de
construire qui vient d'être accordé à votre cliente en impose le respect.
Dans le même ordre d'idée, la Municipalité a
décidé de s'opposer à l'intention manifestée par cette dernière de pouvoir
aménager, sur la toiture de ces constructions, deux places de stationnement
supplémentaires.
D'une part, en raison du fait que ces places se
seraient inscrites en dehors du rapport de proportion instauré par l'articles
47 RATC. D'autre part, parce que le besoin en la matière n'était de toute
évidence pas démontré."
Le permis de
construire a été délivré le 18 novembre 1993. Il est libellé comme suit :
" (...) est autorisé à reconstruire une
dépendance avec garage souterrain attenant ainsi qu'à aménager une cour d'accès
comportant trois places de stationnement extérieures. "
E. Par acte du 25 novembre
1993, validé par un mémoire du 6 décembre 1993, la communauté des
copropriétaires de la PPE Boulevard de la Forêt 2, ainsi que chaque
copropriétaire agissant individuellement, ont interjeté recours contre cette
décision. Ils concluent avec suite de frais et dépens principalement à
l'admission du recours et à l'annulation de la décision municipale,
subsidiairement à la modification du contenu du permis de construire en ce sens
qu'il porte sur la construction d'un garage semi-enterré en partie sur
l'emplacement d'une ancienne dépendance détruite, selon les plans mis à
l'enquête du 23 juillet au 11 août 1993.
La municipalité a
déposé ses déterminations le 20 janvier 1994 : elle conclut avec suite de frais
au rejet du recours. La constructrice n'a pas procédé.
Le tribunal a tenu
audience à Pully le 14 juin 1994; il a entendu les parties et a procédé à une
visite des lieux en leur présence. Le 1er novembre 1994, le tribunal a fait
connaître le dispositif de sa décision.
Considérant en droit :
- Les recourants estiment
que la construction projetée, formant un tout, ne répond pas à la notion de
"dépendance de peu d'importance" au sens de l'art. 39 RATC, notamment
en raison du nombre de places de parc trop élevé : ne respectant pas les
distances entre bâtiments et limites de propriété, elle serait dès lors
contraire au droit. La municipalité, quant à elle, a fondé sa décision sur les
art. 37 et ss du règlement communal qui traitent des dépendances.
a) Le projet
consisterait à reconstruire une dépendance d'ores et déjà démolie (à
l'exception d'un mur) et à édifier un garage souterrain qui la flanquerait au
nord. La construction projetée formerait un tout comme le soutient la
municipalité, l'entrée au garage souterrain ne pouvant se faire que par la
partie sud (emplacement de l'ancienne dépendance) : les deux corps seraient
donc interdépendants et ne sauraient être considérés comme deux constructions
différentes n'ayant aucun lien entre elles. Le libellé du permis de construire
va d'ailleurs également dans ce sens ("dépendance avec garage
souterrain attenant").
b) Une partie de
l'ouvrage prendrait place dans les espaces dits réglementaires. Aux termes de
l'art. 39 al. 1 RATC, les municipalités sont compétentes pour autoriser dans
les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de
propriétés, la construction de dépendances de peu d'importance dont
l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal. Cette disposition
réserve cependant expressément les dispositions communales contraires.
La Commune de Pully a
organisé le régime des dépendances aux art. 37 à 40 de son règlement communal.
L'art. 40 RCATC régit plus précisément les "dépendances
souterraines". Le Tribunal fédéral a eu l'occasion de se prononcer au
sujet de cette disposition en relevant notamment ce qui suit :
" ...la Commission cantonale de recours en
matière de constructions a donc admis que l'art. 38 al. 3 RCATC n'est pas
applicable aux garages souterrains; ceux-ci sont par conséquent régis
exclusivement par l'art. 40 RCATC, disposition édictée sur la base de l'art. 84
LATC. Il faut en déduire que la notion de "constructions
souterraines" au sens de ces deux dernières dispositions doit être
nettement distinguée de celle de "dépendance de peu d'importance" au
sens de l'art. 39 du règlement cantonal d'application de la LATC et des art. 37
à 39 RCATC, et ce en dépit même de l'utilisation - malheureuse - de
l'expression "dépendances" (souterraines) à l'art. 40 al. 1 RCATC, au
lieu de "constructions" (souterraines), terme qu'utilise précisément
l'al. 2 de la même disposition. Par dépendances de peu d'importance, il faut
d'ailleurs entendre "de petites constructions distinctes du bâtiment, sans
communication avec celui-ci, comportant un rez-de-chaussée et ne dépassant pas
trois mètres de hauteur à la corniche, mesurés depuis le terrain naturel,
telles que pavillons, réduits de jardins ou garages particuliers pour deux
voitures au plus" (art. 39 al.2 du règlement cantonal d'application de la
LATC). L'on voit mal comment cette définition pourrait s'appliquer aux parkings
souterrains, qui font au demeurant l'objet de deux dispositions spécifiques
(art. 84 LATC et 40 RCATC)." (arrêt non publié du Tribunal fédéral du 24 août 1990, Ch.
contre G.V. et Commune de Pully).
Prévoyant trois places
de parc dans un local souterrain, la construction projetée ne saurait être
qualifiée de dépendance au sens de l'art. 39 RATC. Reste à examiner si les
conditions posées par l'art. 40 RCATC, qui traite des constructions
souterraines, sont réalisées en l'espèce, ce que les recourants contestent.
L'art. 40 RCATC est libellé comme suit :
"Lorsqu'elles sont exclusivement destinées
au stationnement de véhicules à moteur, les dépendances souterraines ne sont
pas prises en considération dans le calcul du coefficient d'occupation du sol
et de la distance aux limites de propriété si les conditions suivantes sont
réunies :
-
la moitié de leur volume au minimum est situé
en dessous du terrain naturel moyen,
-
elles n'ont qu'une seule façade entièrement
visible,
-
elles s'intègrent dans le terrain en
n'occasionnant aucune modification inesthétique de sa topographie naturelle.
La toiture des constructions souterraines doit
être recouverte d'une couche de terre végétale de 50 cm d'épaisseur au minimum.
Des exceptions à cette dernière règle peuvent
être admises, notamment lorsque la toiture constitue une terrasse accessible ou
lorsqu'elle comprend des places de stationnement pour véhicules à moteur,
exigibles en vertu de l'art. 46."
Formant un tout, la
construction projetée ne présenterait qu'une façade entièrement dégagée, soit
la façade sud. Plus de la moitié de son volume se situerait au-dessous du
terrain naturel moyen; ce moyen n'a d'ailleurs pas été repris en plaidoirie. La
condition ayant à trait à l'esthétique doit être examinée en relation avec
l'art. 84 al. 2 LATC, aux termes duquel la réglementation sur les constructions
souterraines ou semi-enterrées situées dans les espaces dits réglementaires
n'est applicable que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont
pas sensiblement modifiés; à cet égard, la partie hors du sol de la
construction se situerait sur l'emplacement de la dépendance démolie, là où le
terrain naturel avait donc déjà été modifié; et si le projet prévoit des
remblais notamment sur la dalle de la partie souterraine de la construction, le
profil et la nature du sol n'en seraient pas pour autant modifiés de manière
conséquente. Pour le reste, on ne saurait qualifier l'ensemble de l'ouvrage
d'inesthétique : la municipalité veillera lors de l'exécution des travaux que
l'effet de butte provoqué par le remblai soit quelque peu atténué. La partie
sud de la construction projetée, qui représente environ un tiers de la surface
bâtie, serait certes coiffée d'un toit à quatre pans; mais le règlement prévoit
expressément que des exceptions peuvent être accordées à l'obligation de
recouvrir les constructions souterraines d'une couche de terre végétale de 50
centimètres.
c) Les recourants soutiennent
encore que le construction litigieuse serait gênante en raison des nuisances
qu'elle entraînerait pour le voisinage (bruit, odeurs). L'art. 84 LATC,
disposition cantonale sur laquelle se base l'art. 40 RCATC, prévoit à son al. 2
que les constructions souterraines ne doivent pas présenter d'inconvénient pour
le voisinage. Cette disposition ne saurait cependant revêtir un caractère
absolu : analogue à l'art. 39 al. 4 RATC, elle doit être interprétée en ce sens
que l'ouvrage ne doit pas entraîner d'inconvénient appréciable, une gêne
supportable sans sacrifices excessifs étant en revanche admissible. Le local
souterrain abriterait, selon les dires de la constructrice, des véhicules de
collection : vu les emplacements des trois places extérieures, ces véhicules ne
pourraient en effet quitter le garage que moyennant libération des trois places
extérieures ainsi que de la dépendance. On peut donc admettre que les
mouvements des véhicules remisés dans la partie souterraine seraient très
limités (deux fois par année aux dires de la constructrice). Dans ces
conditions, on ne saurait considérer que la construction projetée présenterait
des inconvénients appréciables.
d) Force est donc de
constater que le projet est conforme aux règles applicables en matière de police
des constructions. Le recours doit donc être rejeté.
- Subsidiairement, les
recourants proposent que le permis de construire porte sur la construction d'un
garage semi-enterré en partie sur l'emplacement d'une ancienne dépendance
détruite.
Aux termes du permis
de construire, le projet consiste à reconstruire une dépendance avec garage
souterrain attenant ainsi qu'à aménager une cour d'accès comportant trois
places de stationnement extérieures. Dans les conditions particulières
d'exécution, il est précisé qu'en vertu des art. 37 et ss RCATC les
constructions et les aménagements autorisés ne pourront pas être dévolus à
d'autres fins qu'au stationnement de véhicules automobiles nécessaires à la
mobilité des usagers de cette propriété à titre principal, voire à
l'entreposage d'outillage et de mobilier de jardin à titre accessoire. Ce
libellé n'est pas en porte-à-faux avec l'objet autorisé : il s'agit bien de
reconstruire une dépendance en y accolant un garage souterrain, les deux
parties formant une seule construction. De toute manière, le permis de
construire s'interprète par rapport aux plans et sa formulation ne saurait être
critiquée dans le cas d'espèce.
Par conséquent, la
conclusion subsidiaire doit également être rejetée.
- Les considérants qui précèdent
conduisent au rejet du recours. Un émolument de Fr. 2'000.-- est mis à la
charge des recourants, solidairement entre eux. Il n'est alloué de dépens ni à
la municipalité ni à la constructrice, qui n'ont pas consulté avocat.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est
rejeté.
II. Un émolument
de justice de Fr. 2'000.-- (deux mille francs) est mis à la charge des
recourants PPE Boulevard de la Forêt 2 et consorts, solidairement entre eux.
III. Il n'est pas
alloué de dépens.
fo/Lausanne, le 17 août 1995
Le président : Le
greffier :
