CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 11 février 1998
sur le recours interjeté par SI Les
Baumettes SA , représentée par la Régie immobilière Chappuis, Case postale
3652, 1003 Lausanne
contre
la décision rendue sur recours le 2 juillet
1997 par la Commission d'estimation fiscale du district de Lausanne
(estimation de la parcelle no 1359 de Renens - avenue du Temple 2-4).
Composition de la section: M. E. Brandt,
président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: F. Coppe.
Vu les faits suivants:
A. La Société Immobilière
Les Baumettes SA (ci-après: la société immobilière) a acquis la parcelle no
1'359 du cadastre de la commune de Renens le 16 décembre 1996, auparavant
propriété du Fonds de prévoyance en faveur du personnel des sociétés A La
Fermière SA et Produits Laitiers Lausanne SA. D'une surface totale de 2'139 m2,
dont 1'664 m2 en nature de place-jardin, cette parcelle porte un bâtiment
(police d'assurance ECA no 1'887) d'une surface au sol de 475 m2. Le bâtiment
est affecté à l'habitation, à un café-restaurant et à un magasin.
Au sous-sol,
l'immeuble comprend les caves, la chaufferie, la buanderie, les abris et une
cave à bière. Au rez-de-chaussée se trouvent un café-restaurant, des magasins
et des logements. Le bâtiment comprend encore, outre les combles, 5 étages dans
lesquels sont aménagés des logements.
B. En raison du transfert
immobilier intervenu le 16 décembre 1996, la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a adressé un
questionnaire à la société immobilière en vue de fixer la nouvelle estimation
fiscale de la parcelle no 1'359. La société immobilière a produit à cette
occasion le détail de l'état locatif de l'immeuble au 2 janvier 1997 duquel il
ressort que l'état locatif total annuel s'élève à 345'480 francs.
Par décision du 1er
avril 1997, la commission a porté l'estimation fiscale de la parcelle no 1'359
à 4'606'000 francs. La société immobilière, par l'intermédiaire de la Régie
immobilière Chappuis, a recouru contre cette décision auprès de la commission;
elle précise que l'immeuble a été acheté au prix de 3'400'000 francs et que
celui-ci nécessite des travaux pour un montant d'environ 2'000'000 francs; elle
estime en outre illusoire de penser que le bâtiment pourrait se vendre au prix
de cette nouvelle estimation.
Par nouvelle décision
du 2 juillet 1997, la commission a rejeté le recours et maintenu l'estimation
fiscale de l'immeuble à 4'606'000 francs, selon le calcul suivant:
"Valeur de rendement:
nature
surface en m2
prix au m2
rendement/location
total
revenu locatif
345'480.--
total
345'480.--
taux de capitalisation
7,5%
valeur de rendement
4'606'000.--
Valeur vénale:
nature
volume/surface
prix au m3/m2
total
valeur nette
bâtiment
9'836
500.--
4'918'000.--
./. 30% vétusté
3'443'000.--
3'443'000.--
coût du terrain
2'139
700.--
1'497'000.--
1'497'000.--
total valeur vénale
4'940'300.--
Estimation fiscale : arrêtée à la valeur de
rendement: 4'606'000.-- ."
D. Le 16 juillet 1997, la
société immobilière a recouru contre cette décision auprès du Tribunal
administratif par l'intermédiaire de la Régie immobilière Chappuis. Elle a
rappelé qu'elle avait acheté l'immeuble au prix de 3'400'000 francs et que la
propriétaire précédante avait tenté durant une année de le vendre à meilleur
compte, en vain; le prix fixé pour la vente tenait principalement compte des
rénovations indispensables à effectuer dans le bâtiment, à savoir notamment la
réfection complète des façades et de la toiture ainsi que le remplacement des
fenêtres, des sanitaires et des colonnes de chute dans les appartements. Ces
travaux devaient être effectués en 1998 et ils étaient déjà estimés à plus de
1'500'000 francs. Le montant de 4'606'000 francs pour l'estimation fiscale
était ainsi trop élevé.
La commission s'est
déterminée sur le recours le 28 août 1997 en concluant à son rejet.
Le 3 septembre 1997,
la société immobilière a encore précisé que pour vendre l'immeuble en cause, le
Fonds de prévoyance en faveur du personnel des sociétés A La Fermière SA et
Produits Laitiers Lausanne SA avait dû procéder dans un premier temps à la
liquidation de la société immobilière SI La Rose Rouge Renens, dont il détenait
l'entier du capital-action; à cette occasion, l'administration cantonale des
impôts avait accepté la sortie de l'immeuble pour un montant de 3'400'000
francs. Elle ne comprenait donc pas pourquoi la nouvelle estimation fiscale,
émanant d'un autre service du même département, était fixée à une valeur plus
élevée de 1'200'000 francs. Elle a ainsi maintenu son recours.
E. Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 29 janvier 1998 en présence de M.
Golay, administrateur de SI Les Baumettes SA et de M. Bourniquel de la Régie
immobilière Chappuis pour la partie recourante ainsi que de M. Tuchschmidt pour
l'autorité intimée. L'administrateur a confirmé que les travaux débuteraient
dès le mois d'avril et devraient durer environ 8 mois; leur coût s'élèverait à
1,6 millions de francs. Le Tribunal a procédé à la visite des sous-sols de
l'immeuble en cause, des combles ainsi que d'un appartement de 3,5 pièces. Il a
constaté que les sous-sols étaient communiquants aux deux entrées de
l'immeuble, qu'ils contenaient des caves, la buanderie ainsi que la chaufferie
(au gaz), laquelle chauffe les appartements des deux entrées de l'immeuble; M.
Bourniquel a précisé que la chaufferie datait de 1992. L'appartement visité
comporte 3 pièces, un hall d'entrée, une salle de bain et des WC séparés ainsi
qu'une cuisine non agencée. Les combles comprennent des galetas; le système
d'eau chaude passe dans des conduites et des écoulements (qui doivent être
refaits) pour aller dans la partie du bâtiment correspondant à l'autre entrée.
Les façades comportent quelques fissures. Des places de parc sont en outre
aménagées à l'extérieur pour les locataires.
Considérant en droit:
- a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au
surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
- a) Selon l'art. 20
LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède
périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de
revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notablement augmenté ou diminué.
b) L'art. 2 LEFI
dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.
3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
c) Selon l'art. 2
LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques (al. 3); la valeur vénale d'un immeuble représente la
valeur marchande de celui-ci (al. 4).
- a) En vertu de l'art. 7
al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI), la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du
rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre
d'immeuble. Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 dispose que la valeur de rendement
d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux
variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble
(al. 1); pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en
partant du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en
pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans
la règle du 6 à 9 % (al. 2).
b) Dans sa
jurisprudence, le Tribunal administratif applique en général, s'agissant du taux
de capitalisation de la valeur de rendement des immeubles locatifs, le taux
d'intérêt hypothécaire (hypothèques en 1er rang, prêts anciens) de référence en
vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points
(voir arrêts TA EF 92/031 du 15 janvier 1993; EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/068 du 23 février 1995, consid. 2c et 2e). Dans un
arrêt récent, le Tribunal administratif a confirmé qu'il n'y a pas lieu de
revenir sur cette jurisprudence, dont la justification principale réside dans
le fait qu'elle permet de tenir compte d'un rendement équitable, quelle que
soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis, et
d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires, même si les
états locatifs n'ont pas été établis à la même date (voir arrêt TA EF 97/007 du
14 juillet 1997).
Selon la jurisprudence
du Tribunal administratif, s'agissant des travaux à effectuer sur un immeuble,
il y a lieu de distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais
engagés pour rattraper un entretien qui a été négligé; ce n'est que dans cette
seconde hypothèse que l'on pourrait sans doute admettre, s'agissant de la
valeur de rendement, un taux de capitalisation quelque peu plus élevé que le
taux obtenu conformément aux principes rappelés ci-dessus (voir arrêts TA EF
97/007 du 14 juillet 1997, consid. 4a et les références).
c) En l'espèce, l'état
locatif a été établi au 2 janvier 1997; il s'élevait alors à 345'480,00 francs;
le taux de base des anciens emprunts hypothécaires en 1er rang de la BCV était
à cette date de 5,00%. La valeur de rendement se calcule donc comme il suit:
345'480 : 7 (5% majoré de 2 points) x 100 = une valeur de rendement de
4'935'428,60 francs. Dans la décision attaquée, la commission a appliqué un
taux de capitalisation de 7,5%, qui est donc plus favorable au recourant.
Ainsi, on peut considérer qu'il est tenu compte des travaux à entreprendre. Il
y a donc lieu de confirmer la valeur de rendement arrêtée à 4'606'000 francs
qui paraît justifiée.
- a) Aux termes de l'art.
8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande celui-ci,
en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est
établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et
le rendement de l'immeuble (al. 1). Selon la jurisprudence du Tribunal
administratif, seuls sont déterminants les critères définis par la législation
régissant l'estimation fiscale; cela signifie qu'il n'y a pas lieu de tenir
compte des valeurs résultant de l'application de la législation sur les impôts
directs cantonaux, telles que la valeur locative fiscale (voir arrêt TA EF
95/057 du 22 décembre 1995) ou encore la valeur de transfert des immeubles au
sens du règlement du 5 avril 1995 relatif à la liquidation des sociétés
immobilières (arrêt TA EF 96/010 du 7 juin 1996, consid. 4).
b) L'art. 8 al. 2 REFI
précise qu'à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison,
etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux
qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques
de placement sur ces immeubles. Selon les Instructions, un facteur de
pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1%
l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce,
l'immeuble présente une construction de base simple. Les matériaux utilisés
pour la construction sont simples; l'embrasure des fenêtres est en crépis et ne
contient pas d'encadrements; les cages d'escaliers sont également conçues avec
des matériaux simples. Concernant les appartements, ceux-ci contiennent des
parquets collés ainsi que des cuisines qui ne sont pas agencées. Compte tenu de
ces caractéristiques, le tribunal estime que le prix de 500 francs le m3 est
trop élevé et devrait être ramené à 450 francs le m3. Il convient en revanche
de confirmer le taux de vétusté de 30% retenu par la commission, qui tient
suffisamment compte de l'état du bâtiment. Concernant le terrain, le tribunal a
constaté qu'il était bien situé, proche du centre et ensoleillé; il bénéficie
en outre d'un coefficient d'utilisation du sol important (l'immeuble compte un
rez plus 5 étages). Le tribunal estime donc que le prix de 700 francs le m2
pour le terrain est adéquat et doit être confirmé.
En définitive, le
tribunal aboutit au calcul de la valeur vénale suivant:
Valeur vénale:
nature
volume/surface
prix au m3/m2
total
valeur nette
bâtiment
9'836
450.--
4'426'200.--
./. 30% vétusté
3'098'340.--
3'098'340.--
coût du terrain
2'139
700.--
1'497'000.--
1'497'000.--
total valeur vénale
4'595'340.--
En conclusion, avec
une valeur de rendement de 4'606'000 francs et une valeur vénale de 4'595'340
francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 4'600'670 francs
(4'606'000 + 4'595'340 : 2 = 4'600'670). On constate toutefois que l'estimation
fiscale est supérieure à la valeur vénale, ce qui est contraire à l'art. 2 al.
2 LEFI (voir consid. 2b ci-dessus); il convient de donc d'arrêter l'estimation
fiscale à la hauteur de la valeur vénale, soit au montant de 4'595'340 francs.
Le tribunal aboutit ainsi à une estimation fiscale qui est inférieure de 10'660
francs à la décision attaquée; cette différence représente une réduction
d'environ 0,2%, soit un écart de moins de 5%, ce que le tribunal renonce à
corriger voir consid. 1b ci-dessus). Ainsi, l'estimation fiscale arrêtée par
l'autorité intimée doit être maintenue.
- Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et l'estimation
fiscale de la parcelle no 1359 du cadastre de la Commune de Renens fixée à
4'94'0300 francs confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de justice de
1'200 francs est mis à la charge de la recourante (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est
rejeté.
II. La décision
rendue sur recours le 2 juillet 1997 par la Commission d'estimation fiscale du
district de Lausanne est maintenue.
III. Un émolument
de justice de francs 1'200 (mille deux cents) est mis à la charge de la
recourante SI Les Baumettes SA.
Lausanne, le 11 février 1998/fc
Le président: La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
