201 C 451/13•Rent reduction for water damage and validity of a combined utility-charge item
201 C 451/13Court of First InstanceDec 4, 2014Tenancy lawGranted
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The Bonn District Court maintained its 28 January 2014 acknowledgment judgment, removing the reservation, and ordered the defendant to pay the further costs. The court held that combining property tax and street cleaning in one utility-charge statement item did not render the statement formally invalid. It also concluded that water ingress making a 50 m² annex and two cellar rooms unusable, together with noise from drying equipment affecting the main dwelling, justified a 30% rent reduction.
BGB §§ 535, 536, 556(1); § 2 BetrKV; formal requirements for utility-charge statements and rent reduction for impairment of use. Combining property tax and street cleaning under a single statement item does not, by itself, make a utility-charge statement formally invalid. Where water ingress renders an annex and cellar rooms unusable and drying equipment causes noise impairing the main dwelling, the extent of the loss of use and the additional disturbance may justify a rent reduction; in the circumstances described, a 30% reduction is appropriate.
Entscheidungsdatum: 2014-12-04
Aktenzeichen: 201 C 451/13
ECLI: ECLI:DE:AGBN:2014:1204.201C451.13.00
Dokumenttyp: Urteil
Spruchkörper: 201. Zivilabteilung
Normen: BGB §§ 535,536,556 Abs. 1, § 2 BetrKV
Eine Nebenkostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil die Positionen "Grundsteuer" und "Straßenreinigung" zusammengerfasst sind. Sind aufgrund eines unwetterbedingten Wassereintritts die 50 qm große Einliegerwohnung und zwei Kellerräume eines Hauses mit einer Gesamtfläche von 200 qm nicht nutzbar und die Hauptwohnung durch Lärmbelästigung verursacht durch Trocknungsgeräte beeinträchtigt, ist eine Mietminderung von 30 % angemessen.
Das Anerkenntnis- Vorbehaltsurteil vom 28.01.2014 wird unter Wegfall des Vorbehaltes aufrecht erhalten.
Die weiteren Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Whether combining property tax and street cleaning in one utility-charge statement item makes the statement formally invalid.
Combining the two items does not by itself make the utility-charge statement formally invalid.
The stated combination of property tax and street cleaning is not a formal defect.
What rent reduction is justified by the water damage and noise from drying equipment.
A 30% rent reduction is appropriate.
The annex and two cellar rooms were unusable, and noise from drying equipment impaired use of the main dwelling.
Whether the acknowledgment judgment subject to reservation should remain in force without the reservation.
The judgment of 28 January 2014 is maintained with the reservation removed.
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