# I 4 06.01 Règlement d'exécution de la loi pour la construction de logements d'utilité publique (RUP)

## Art. 1 — Logement d’utilité publique {#art_1}

1 Un logement est d’utilité publique au sens
de la loi s’il est locatif, si un taux d’effort et un taux d’occupation sont
appliqués et s’il est détenu par l’Etat, une fondation de droit public, une
commune ou un organisme sans but lucratif.

2 Des logements d’utilité publique peuvent
également être détenus par toute autre entité si celle-ci s’engage
contractuellement à cette fin, pour 50 ans au moins, avec l’Etat de Genève.

## Art. 2 {#art_2}

Loyer

Le loyer de deux tiers au moins des nouveaux logements
d’utilité publique construits doit respecter les normes applicables aux
catégories d’immeubles faisant l’objet de l’article 16, alinéa 1, de la loi
générale sur le logement. Le loyer de la totalité des nouveaux logements qui
bénéficient d’un financement du Fonds propre affecté pour la construction de
logements d’utilité publique, visé à l’article 4, alinéa 1, de la loi
(ci-après : Fonds), doit respecter lesdites normes.

## Art. 3 — Taux d’effort {#art_3}

1 Le taux d’effort est la part en pour-cent du
revenu, au sens de l’article 31C, alinéa 1, lettre a, de la loi
générale sur le logement, que doit consacrer le locataire au loyer.

2 Le taux d’effort
des logements d’utilité publique ne doit pas être inférieur à 12%. Les
dispositions des articles 19 et suivants sont applicables pour le surplus.

## Art. 4 — Taux d’occupation {#art_4}

1 Le taux d’occupation correspond au nombre de
personnes occupant l’appartement en relation avec le nombre de pièces du
logement.

2 Le taux d’occupation maximum admissible est
de 2 pièces de plus que le nombre d’occupants.

## Art. 5 — Parc locatif du canton {#art_5}

1 Le parc locatif du canton, au sens de la
statistique cantonale, est composé des logements situés dans des immeubles
destinés à la location comprenant plus d’un logement.

2 L’office cantonal de la statistique publie
chaque année le nombre de logements faisant partie du parc locatif.

## Art. 6 — Composition du parc de logements d’utilité {#art_6}

publique

Le parc de logements d’utilité publique comprend les logements
qui répondent aux exigences de l’article 1 du présent règlement et qui :

a) sont acquis ou construits au bénéfice du Fonds visé à
l’article 4 de la loi;

b) sont en mains des fondations
immobilières de droit public, au sens des articles 14A et suivants de la loi
générale sur le logement;

c) appartiennent à toute entité
qui s’est engagée pour une durée minimale de 50 ans, préexistants à l’entrée en
vigueur de la loi ou réalisés ultérieurement, selon les modalités définies au
titre II;

d) appartiennent à une commune ou un organisme sans but
lucratif.

## Art. 7 {#art_7}

Intégration de
logements existants dans le parc de logements d’utilité publique

1 Le service compétent interpelle tout
propriétaire de logements d’utilité publique, soit les fondations
de droit public, les communes et les organismes sans but lucratif, qui
pourraient détenir un ou plusieurs logements pouvant être considérés comme des
logements d’utilité publique au sens de l’article 1 aux fins d’obtenir la
production d’un état locatif, ainsi que les conditions de contrôle et les
normes relatives aux taux d’effort et d’occupation.

2 Si les conditions de l’article 1 sont
respectées, le service compétent comptabilise les logements considérés dans le
parc de logements d’utilité publique.

3 L’intégration d’un ou de plusieurs logements
dans le parc de logements d’utilité publique fait
l’objet d’une information au propriétaire.

## Art. 8 {#art_8}

Information sur la
composition du parc

1 Le service compétent publie périodiquement
le nombre de logements et la liste des immeubles intégrés au parc de logements
d’utilité publique.

2 Les propriétaires des logements d’utilité
publique sont tenus de communiquer périodiquement au
service compétent l’évolution du nombre de logements d’utilité publique qu’ils
détiennent. Les logements auxquels les conditions de taux d’effort et de
taux d’occupation ne sont plus appliquées ne sont plus dénombrés dans le parc
de logements d’utilité publique par le service compétent.

## Art. 9 — Prestation LUP {#art_9}

1 Constitue une prestation LUP la mise à
disposition de terrains ou d’immeubles acquis par l’Etat au moyen du Fonds,
ainsi que les dotations de l’Etat accordées dans le cadre du Fonds.

2 Le service compétent rend compte
périodiquement de l’utilisation du Fonds.

## Art. 10 — Echange de logements {#art_10}

1 L’Etat veille à favoriser l’échange de
logements dans le parc de logements LUP, afin de permettre aux locataires
concernés de répondre en tout temps aux normes de taux d’effort et de taux
d’occupation.

2 Le service compétent propose en priorité aux
locataires qui ne répondent plus aux normes de taux d’effort et de taux d’occupation
d’autres logements du parc de logements d’utilité publique qui leur
correspondent.

## Art. 11 {#art_11}

Bail type obligatoire

Le Conseil d’Etat, après consultation des milieux intéressés,
établit un bail type obligatoire pour les logements d’utilité publique
bénéficiant d’une prestation LUP.

Titre II Modalités

Chapitre I Catégories de logements d’utilité publique

## Art. 12 {#art_12}

Catégories

Il existe 4 catégories de logements d’utilité publique
déterminées en fonction des prestations LUP et LGL octroyées :

a) LUP I : tout logement acquis ou construit au
bénéfice d’une prestation LUP telle que définie à l’article 9;

b) LUP II : tout logement acquis ou construit au
bénéfice d’une prestation LUP telle que définie à l’article 9 du présent
règlement et bénéficiant au surplus d’une aide au sens de l’article 15 de la
loi générale sur le logement;

c) LUP III : tout logement répondant aux définitions de
la loi, ne bénéficiant pas d’une prestation LUP mais au bénéfice d’une
prestation LGL;

d) LUP IV : tout logement
répondant aux définitions de la loi sans prestation LUP ni aide LGL.

Chapitre II Demande de
prestations LUP

## Art. 13 {#art_13}

Utilisation du Fonds
propre affecté

1 Si une commune, une fondation communale de
droit public ou une fondation immobilière de droit public souhaite acquérir ou
construire des logements d’utilité publique avec l’aide du Fonds, elle doit
adresser une demande écrite au service compétent.

2 Les prestations sollicitées doivent être
indiquées dans les conclusions de la demande.

## Art. 14 — Commission d’attribution {#art_14}

1 A la demande du département du territoire(5)
(ci-après : département), les fondations immobilières de droit public, la
Fondation pour la promotion du logement bon marché et de l’habitat coopératif,
les associations professionnelles représentatives de l’immobilier et de la
construction, les milieux de défense des locataires et l’Association des
communes genevoises présentent au minimum chacun 2 candidats pour siéger à
la commission d’attribution.

2 Le département nomme les membres de la
commission d’attribution parmi les propositions faites par les entités
représentées, pour une durée de 5 ans. Il peut radier les membres en cas de
faute grave ou de non-présence répétée à la commission d’attribution.(4)

3 La commission d’attribution siège en
fonction des besoins à la demande du président, mais au minimum 3 fois par an.

4 Elle rend un préavis d’attribution de
prestations au département.

5 Les membres de la commission d’attribution
perçoivent une rémunération pour les séances auxquelles ils participent. Son
montant est fixé par le département.

## Art. 15 — Critères d’attribution des dotations {#art_15}

1 L’utilisation du Fonds est prioritairement
destinée aux entités dont tout ou partie de leurs logements est intégré dans le
parc de logements d’utilité publique.

2 Le service compétent :

a) veille à la qualité des logements et de leur
environnement, ainsi qu’à l’économie des coûts de production et d’exploitation;

b) tient compte de leur implantation dans le territoire
genevois au regard des objectifs de mixité territoriale;

c) se réfère à la situation financière et patrimoniale des
requérants.

## Art. 16 — Remise de terrains en droit de superficie {#art_16}

1 Les terrains acquis par l’exercice du droit
de préemption de l’Etat et financés par le Fonds peuvent être cédés ou accordés
sous forme d’un droit de superficie à une fondation de droit public et à une
commune. Un droit de superficie peut être accordé à un organisme sans but
lucratif aux fins d’y réaliser des logements d’utilité publique.

2 Lorsque l'Etat possède des droits à bâtir qu'il
compte remettre en droit de superficie à un organisme sans but lucratif, le
département publie un appel à candidatures dans la Feuille d'avis officielle,
sauf si le projet de construction comporte moins de 50 logements d'utilité
publique. La commission d'attribution visée à l'article 14 examine les offres
reçues en présence d'un représentant des milieux des coopératives et rend un
préavis au département, qui statue.(6)

## Art. 17 {#art_17}

Octroi de prestations
LUP

1 L’octroi d’une
prestation LUP fait l’objet d’un arrêté départemental qui, en principe, soumet
l’immeuble à la catégorie 1 de l’article 16 de la loi générale sur le logement
(HBM) pendant toute la durée de la prestation, mais au minimum pour 50 ans.

2 Dans le cas où l’immeuble au bénéfice d’une
prestation LUP bénéficie au surplus d’une aide au sens de l’article 15 de la
loi générale sur le logement, il est soumis aux règles de la loi générale sur
le logement pendant la durée des prestations LGL. A l’issue de cette période,
les conditions applicables, en particulier celles relatives aux locataires,
sont celles des articles 18 et suivants du présent règlement.

3 Lorsque l’immeuble est au bénéfice de
prestations relatives à la catégorie 4 de l’article 16 de la loi générale sur
le logement (HM), l’octroi d’une prestation LUP est subordonné au respect d’un
taux d’effort de 12% et d’un taux d’occupation pour l’ensemble des locataires,
y compris ceux qui pourraient ne pas devoir bénéficier de la subvention
personnalisée prévue à l’article 30, alinéa 1, de la loi générale sur le
logement.(7)

Chapitre III Conditions relatives aux locataires

Section 1 Principe

## Art. 18 {#art_18}

Pour les locataires
déjà en place lors de l’intégration de l’immeuble dans le parc de logements
d’utilité publique

1 Le bail du locataire en vigueur au moment de
l’intégration du logement au parc LUP ne peut pas être résilié en raison de
cette intégration.

2 Lors de l’intégration d’un immeuble dans le
parc LUP, les locataires en place sont informés du changement de propriétaire.

3 Après analyse, les locataires sont informés
individuellement des conditions et de la possibilité d’être soumis au système
LUP de l’immeuble.

4 Si le locataire respecte les normes de
revenus et d’occupation, il peut, sur la base d’une demande écrite, se voir
soumis au système LUP de l’immeuble et proposer un nouveau bail.

5 Dans le cas contraire, le bail du locataire
en place au moment de l’intégration du logement au parc LUP perdure sans
modification.

## Art. 19 — Normes de taux d’effort(7) {#art_19}

1 Les logements LUP des catégories I, II et III
au sens de l'article 12 du présent règlement sont destinés aux personnes dont
le revenu, à la conclusion du bail, n’excède pas le barème d’entrée et dont le
revenu, en cours de bail, n’excède pas le barème de sortie. Quant aux logements
LUP de catégorie IV, ils sont destinés aux personnes dont le revenu, à la
conclusion du bail, n’excède pas le barème d’entrée.(7)

2 Le barème d’entrée s’obtient en divisant le
loyer effectif du logement (à l’exclusion des frais de chauffage et d’eau
chaude et du loyer du garage) par le taux d’effort.

3 Le barème de sortie correspond au barème
d’entrée multiplié par 1,75.

4 Les taux d’effort pour les diverses catégories
de LUP sont les suivants :

a) pour les LUP de catégorie
I à III, les taux d’effort fixés sont ceux de la loi générale sur le logement,
soit :

1° pour l'occupation d'un
logement d'une pièce de plus que le nombre de personnes : 21%,

2° pour une occupation
supérieure à celle visée au chiffre 1 : 19%,

3° pour une occupation
inférieure à celle visée au chiffre 1 : 23%,

4° en cas de
sous-occupation, soit lorsque le nombre de pièces du logement dépasse de plus
de 2 unités le nombre de personnes occupant le logement, ou lorsque le barème
de sortie est atteint : 29%;

b) pour les LUP de catégorie
IV, les taux d’effort sont les mêmes que ceux visés à la lettre a, diminués de
6 à 4 points, conformément à l'alinéa 5 du présent article, selon les
répartitions suivantes :

1° pour l’occupation d’un
logement d'une pièce de plus que le nombre de personnes : de 15% à 17%,

2° pour une occupation
supérieure à celle visée au chiffre 1 : de 13% à 15%,

3° pour une occupation
inférieure à celle visée au chiffre 1 : de 17% à 19%.(7)

5 Pour les LUP de catégorie IV, le département
arrête le taux d'effort exigé afin de promouvoir la mixité sociale en fonction
des spécificités du cas d'espèce.(7)

## Art. 20 {#art_20}

(7) Contrôle du taux d’effort et du taux d’occupation

1 Le contrôle du taux d'effort ou du taux
d'occupation s'exerce de la façon suivante :

a) pour les LUP de catégorie
I, la résiliation n’est pas requise s’il est constaté une sous-occupation égale
ou inférieure à 3 pièces de plus que le nombre de personnes;

b) pour les LUP de catégorie
II et III, pendant la durée des prestations LGL, les normes applicables sont
celles prévues pour les catégories LGL;

c) pour les LUP de catégorie
IV, le contrôle du taux d'occupation s'exerce à l'accès au logement.

2 Demeurent réservées les conditions
particulières prévues par convention ou règlement communal approuvé, ainsi que
l'article 17, alinéa 3, du présent règlement.

## Art. 21 {#art_21}

Renvoi à la loi
générale sur le logement

1 Sous réserve des dispositions spéciales du
présent règlement, les règles de la loi générale sur le logement sont
applicables aux locataires des logements du parc LUP.

2 Les alinéas 2 et 3 de l'article 31B de la loi
générale sur le logement ne sont pas applicables aux locataires des logements
LUP des catégories I et IV.(7)

Section 2 Exceptions

## Art. 22 {#art_22}

Pour les locataires de
logements en mains des fondations immobilières de droit public

Dans les logements d’utilité publique en mains des fondations
immobilières de droit public au sens de l’article 14A de la loi générale sur le
logement, le locataire est tenu de respecter les taux d’effort et taux
d’occupation prévus par la loi générale sur le logement. Les conditions prévues
aux articles 19 et 20 du présent règlement ne s’appliquent pas. Demeurent
réservées les règles visées à l’article 18 du présent règlement pour les
immeubles acquis avec le Fonds.

## Art. 23 {#art_23}

Pour les locataires de
logements en mains des autres propriétaires de logements d’utilité publique

L’autorité compétente peut admettre un délai de 3 ans avant de
requérir la résiliation du bail pour non respect des normes de taux
d’occupation lorsqu’une convention a été passée avec le propriétaire de
logements d’utilité publique ou qu’un règlement a été approuvé.

## Art. 24 — Pour les propriétaires privés de logements {#art_24}

d’utilité publique, les communes et les fondations communales de droit public

Lorsqu’une convention ou un règlement a été approuvé par le
service compétent, des exceptions à la loi générale sur le logement peuvent
être prévues. Sont notamment envisageables :

a) la renonciation par l’Etat à son contingent d’attribution
de logements;

b) la délégation d’une partie des modalités du contrôle des
loyers en application de l’article 42 de la loi générale sur le logement.

Section 3 Convention et mention

## Art. 25 {#art_25}

Contenu de la
convention ou du règlement communal approuvé

1 Selon les dispositions prévues pour les
différentes catégories de LUP, la convention ou le règlement communal approuvé
doit contenir les éléments suivants :(7)

a) une durée d’engagement d’au minimum 50 ans;

b) les plans techniques et financiers ainsi que l’état
locatif initial agréé des immeubles concernés;

c) des clauses pénales en cas de dénonciation anticipée de
la convention ou d’inobservation grave des conditions légales, réglementaires
et/ou contractuelles;

d) les modalités de
contrôle;(7)

e) un taux d’occupation lors
de l’accès au logement au maximum de 2 pièces de plus que le nombre de
personnes;(7)

f) un taux d’occupation en
cours de bail autorisant 1 pièce de plus que celui prévu par la loi générale
sur le logement, soit 3 pièces de plus que le nombre de personnes;(7)

g) un taux d’effort
équivalant en tout temps à ceux prévus au chapitre III du présent règlement;(7)

h) des conséquences
attachées au non respect des taux d’effort et d’occupation en cours de bail,
dont, par exemple, les conditions de la résiliation du bail;(7)

i) des conséquences attachées
au non respect des taux d’effort et d’occupation en cours de bail, dont, par
exemple, une rente foncière majorée.(7)

2 La convention fait l’objet d’une mention au
registre foncier.

Titre III Dispositions finales et transitoires

## Art. 26 {#art_26}

Entrée en vigueur

Le présent règlement entre en vigueur le lendemain de sa
publication dans la Feuille d’avis officielle.