# L 1 35.01 Règlement d'application de la loi générale sur les zones de développement (RGZD)

## Art. 1 {#art_1}

(6) Etudes directrices

Le
département du territoire(17) (ci-après : département) peut
dresser, en collaboration avec la commission d'urbanisme, des études
directrices contenant les indications générales nécessaires à l'établissement
ultérieur de projets de plans localisés de quartier.

## Art. 2 {#art_2}

(6) Plans localisés de
quartier

1 Les projets de plans
localisés de quartier sont élaborés, au fur et à mesure des besoins, selon les
modalités fixées par l’article 5A de la loi.

2 En règle générale, les
éléments d’un projet de plan localisé de quartier sont déterminés à partir de
l’analyse des composantes de la demande de renseignement.

3 Le
requérant d'une demande de renseignement est tenu de déposer les plans et
documents requis pour une demande préalable d'autorisation de construire par
l’article 7, alinéa 2, du règlement d’application de la loi sur les
constructions et les installations diverses, du 27 février 1978, applicable par
analogie aux demandes de renseignement.

4 Lorsque
la demande de renseignement porte sur un périmètre soumis ou destiné à
l'adoption d’un plan localisé de quartier et dans l’hypothèse où le préavis de l’office
de l’urbanisme(12) est favorable, le
département peut, dans le cadre de ce préavis, demander tous renseignements ou
pièces complémentaires nécessaires à cet effet, en particulier :

a) plan du registre foncier au sens de
l’article 7, alinéa 2, lettre b, du règlement d’application de la loi sur les
constructions et les installations diverses, du 27 février 1978, précisant
également l’aménagement des espaces extérieurs;

b) plans et
coupes précisant la situation par rapport au terrain naturel adjacent et le
volume des constructions hors sol et sous-sol composant le projet;

c) plans des éléments du programme
d’équipement visés à l’article 3, alinéa 2, lettre c, de la loi;

d) tableau et schéma de répartition des
droits à bâtir, ainsi que toutes pièces nécessaires aux remaniements
parcellaires qu’implique la réalisation du projet;

e) rapport d'enquête préliminaire et cahier des charges pour
le rapport d'impact sur l'environnement (pour les installations soumises à une
étude de l'impact sur l'environnement dont le plan localisé de quartier
constitue la procédure décisive pour la 1re étape selon le règlement
sur les évaluations environnementales, du 2 novembre 2022);(19)

f) études directrices complémentaires, permettant de situer
le projet dans un périmètre élargi;

g) concept énergétique territorial au sens des articles 6,
alinéa 12, de la loi sur l’énergie, du 18 septembre 1986, et 3, alinéa 1,
lettre f, de la loi générale sur les zones de développement, du 29 juin 1957.(10)

5 La
réponse à une demande de renseignement contresignée par la majorité, en surface
et en nombre, des propriétaires et ayants droit des terrains directement
concernés donne à ceux-ci un droit à demander au Conseil d’Etat le réexamen ou
l’adoption d'un plan localisé de quartier ou d’un plan et règlement directeur
de zone de développement industriel, aux conditions fixées par l'article 13A de
la loi d'application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, du 4
juin 1987.

6 Si un projet de
construction ou d'installation conforme au 1er prix d’un concours
d’urbanisme et d’architecture, réalisé en application de la norme applicable de
la Société suisse des ingénieurs et des architectes, sur la base d’un cahier
des charges accepté par le département chargé de l’aménagement, est assujetti à
l'ordonnance fédérale relative à l'étude de l'impact sur l'environnement, du 19
octobre 1988, la renonciation à l'établissement d'un plan localisé de quartier
nécessite la consultation préalable du service spécialisé au sens de l'article
5 du règlement sur les évaluations environnementales, du 2 novembre 2022.(19)

## Art. 3 {#art_3}

(15) Règlements de
quartier

1 A défaut
de règlement de quartier adopté spécialement ou de conventions particulières,
les dispositions du règlement type ci-annexé sont applicables et le Conseil
d’Etat fixe de cas en cas les conditions relatives à la limitation des loyers
ou des prix.

2 Dans
certains cas, moyennant l’accord du Fonds intercommunal d’équipement, des
conventions particulières peuvent déterminer, en complément du plan localisé de
quartier et au besoin en application de l’article 3A, alinéa 6, de la loi, les
conditions imposées aux constructeurs par les articles 3, 3A, 4, 4A et 5 de
celle-ci.

Chapitre II Procédure

## Art. 4 {#art_4}

Communication des conditions

Lorsque le plan localisé de quartier(5) a été approuvé,
le département(5) informe le requérant en
autorisation de construire des conditions à remplir et l’invite à présenter le
plan financier de l’opération projetée.

## Art. 5 {#art_5}

(11) Décision du
département

1 Après examen de la demande
définitive en autorisation de construire, le département, en application de
l'article 2, alinéa 1, lettre b, de la loi, fixe les conditions particulières
conformément aux articles 4 et 5 de la loi et statue sur l’application au
projet présenté des normes de la zone de développement considérée.

2 La compétence attribuée au
Conseil d'Etat par l'article 2, alinéa 2, de la loi est déléguée au
département.(18)

## Art. 6 {#art_6}

Autorisation de construire

L’autorisation de construire n’est délivrée par le département(5) que
si toutes les conditions imposées sont remplies ou leur réalisation garantie de
manière appropriée.

## Art. 7 {#art_7}

Modification ou complément

Lors d’une demande de modification ou de complément d’importance
secondaire, le département(5) peut délivrer d’emblée
l’autorisation de construire en se référant aux conditions particulières fixées
pour le projet principal, qui sont applicables par analogie.

Chapitre III Taxes d’équipement

[Art. 8, 9](15)

## Art. 10 — (4) Assujettissement {#art_10}

1 Le
débiteur de la taxe d'équipement au sens de l'article 3A de la loi est le
propriétaire ou le superficiaire du terrain sur lequel doit être érigé le
projet qui fait l'objet d'une autorisation définitive de construire.(15)

2 En cas d'aliénation du
terrain suite à la délivrance de l'autorisation de construire et de réalisation
du projet prévu par celle-ci par le nouveau propriétaire, la taxe d'équipement
est transférée à ce dernier.

## Art. 11 — (15) Calcul {#art_11}

1 La taxe
d'équipement est due à raison de l'importance des surfaces brutes de plancher
assignées à la parcelle du débiteur, selon l’autorisation de construire
considérée.

2 La taxe
d'équipement se monte à 47 francs le m2 de surface brute de
plancher à créer selon l'autorisation de construire considérée.

## Art. 11A {#art_11a}

(16) Surface brute de
plancher

La
surface de plancher prise en considération dans le calcul des surfaces
destinées aux logements ou aux activités correspond à la surface brute de
plancher utile de la totalité de la construction selon la norme 514.420 de
l'Institut für Orts-, Regional- und Landesplanung de l'Ecole polytechnique
fédérale de Zurich (ORL 514.420), dans sa teneur au 1er août 2018, à
l'exception des surfaces occupées par les façades double peau créant des espaces-tampons non chauffés et des
surfaces occupées par des atriums non chauffés, des halls et des paliers
permettant un usage autre que la distribution des logements ou des activités.

## Art. 11B {#art_11b}

(15) Taxation

La
taxation s’opère sur la base d’un bordereau notifié à la suite de la délivrance
d’une autorisation définitive de construire.

## Art. 11C — (15) Perception {#art_11c}

1 La créance résultant de la taxe
visée à l'article 3A de la loi est exigible au plus tard lors de l'ouverture du
chantier de construction découlant de l'autorisation de construire considérée,
sauf indication contraire de la décision de taxation.

2 Toutefois, conformément à
l’article 3C, alinéa 3, de la loi, en cas de défaillance de la commune relative
à son obligation d’équiper, et dans les cas où les propriétaires font l’avance
des frais d’équipement nécessaires, la taxe d’équipement n’est exigible :

a) qu’après l’achèvement des travaux d’équipement à charge
de la commune et

b) qu’après remboursement par la commune des avances de
frais faites par les propriétaires, y compris les intérêts.

## Art. 11D {#art_11d}

(4) Prescription

La taxe
d'équipement se prescrit par dix ans à compter de sa notification; l'article 22
est cependant réservé.

## Art. 11E {#art_11e}

(15) Révision

Au
cas où, postérieurement à la décision de taxation, l'un des éléments entrant
dans le calcul de celle-ci subit une modification de nature à entraîner une
modification de l'ordre de 10% du montant de la taxe, le Fonds intercommunal
d’équipement peut, d'office ou à la demande de la commune ou du propriétaire
concerné, procéder à une révision de la taxe.

Chapitre IV Remaniement parcellaire

## Art. 12 — Principe {#art_12}

1 En application des articles 3, lettre g, et 4,
lettre d, de la loi, le Conseil d’Etat peut exiger, soit par règlement de
quartier, soit par décision particulière, que soit réalisé un remaniement
parcellaire.

2 Dans ce cas, le Conseil d’Etat fixe le
périmètre et les modalités du remaniement parcellaire.

Chapitre IVA(8) Proportions de
logements à réaliser

## Art. 12A {#art_12a}

(8) Définition

Par celui
qui réalise au sens de l’article 4A, alinéa 2, de la loi, il faut entendre
celui qui a déposé une demande en autorisation de construire auprès du service
compétent.

## Art. 12B {#art_12b}

(8) Dérogation
aux proportions mentionnées à l’article 4A, alinéa 5, de la loi

Circonstances justifiant l’octroi d’une
dérogation

1 Une dérogation au sens de
l’article 4A, alinéa 5, de la loi peut notamment être octroyée dans les cas
suivants :

a) si les particularités, notamment morphologiques, du
projet réalisable en application des normes de la zone de développement
l’exigent;

b) si le projet ne comporte qu’un seul bâtiment au sens
statistique et en principe moins de 1 500 m2 de surface
brute de plancher.

Equivalence des compensations

2 La compensation au sens de
l’article 4A, alinéa 5, de la loi doit être équivalente en termes de surface
brute de plancher. Elle ne doit entraîner ni avantages ni inconvénients
financiers pour le requérant.

3 La compensation doit être
prévue pour un projet dont la réalisation est rendue vraisemblable dans un
délai raisonnable, les éventuelles conséquences financières devant être portées
dans le plan financier.

4 Si les logements servant
de compensation sont réalisés ultérieurement au projet bénéficiant de la
dérogation, le requérant doit fournir des garanties. La garantie peut notamment
revêtir la forme d’une garantie bancaire, d’une hypothèque ou d’un droit
d’emption.

Localisation de la compensation

5 Les régions considérées se
répartissent en 3 groupes :

a) centre-ville;

b) couronne suburbaine;

c) reste du canton.

6 Lors de l’évaluation de la
localisation de la compensation, il sera tenu compte du nombre de logements LGL
et de logements LUP préexistants dans la commune faisant partie de la région de
compensation considérée, de façon à garantir les objectifs de mixité
territoriale.

Cas de peu d’importance

7 Dans la règle, constituent
un cas de peu d’importance ne nécessitant pas de compensation les surélévations
d’immeubles ainsi que les projets d’immeubles de logements dont la surface
brute de plancher est inférieure à 500 m2.

Compensation financière

8 Dans les cas de rigueur,
le département peut accepter à titre exceptionnel une compensation de nature
financière.

Chapitre V Limitation des loyers et des prix

## Art. 13 — Pièces à fournir {#art_13}

1 Le requérant doit fournir, avec la demande
d’autorisation de construire :

a) l’estimation du prix de revient de l’opération;

b) les modalités du financement et de son coût;

c) le plan financier d’exploitation.

2 Il peut être astreint à fournir tous
renseignements complémentaires et à produire toutes pièces justificatives
nécessaires à l’application de la loi et du présent règlement.

## Art. 14 {#art_14}

Contrôle

Un état locatif détaillé doit être remis chaque année avant le
31 décembre, accompagné de toutes pièces justificatives permettant de vérifier
si les conditions d’application de la loi et du présent règlement sont toujours
réunies.

## Art. 14A {#art_14a}

(14) Fixation des taux de
rendements des fonds propres admissibles

1 Le Conseil d'Etat fixe,
sur la base des recommandations émises par la commission consultative
tripartite instituée à l'article 14B, le ou les taux de rendement des fonds
propres admissibles dans les plans financiers pour les opérations de logement
soumis à la loi générale sur les zones de développement, du 29 juin 1957, à la
loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre
1977, ou à la loi pour la construction de logements d'utilité publique, du 24
mai 2007.

2 Il publie son arrêté dans
la Feuille d'avis officielle lequel est également inséré au recueil
systématique de la législation genevoise.

## Art. 14B {#art_14b}

(14) Commission consultative
tripartite

1 Sur proposition du
département(17), le Conseil d'Etat nomme une commission
consultative tripartite (ci-après : la commission) chargée d'établir des
recommandations en matière de rendement admissible dans les plans financiers
des opérations de logement soumis à la loi générale sur les zones de
développement, du 29 juin 1957, à la loi générale sur le logement et la
protection des locataires, du 4 décembre 1977, ou à la loi pour la construction
de logements d'utilité publique, du 24 mai 2007.

2 La commission formule ses
recommandations en s'appuyant sur les objectifs de la politique sociale du
logement du Conseil d'Etat qui visent à fournir dans la durée des logements
dont les loyers répondent aux besoins de la population et à permettre une
exploitation saine et durable du parc de logements contrôlés.

3 La commission se compose
de :

a) 2 membres représentant l'Etat, dont un au moins émanant
de l'office cantonal du logement et de la planification foncière;

b) 2 membres présentés par les milieux de défense des
locataires;

c) 2 membres présentés par les associations professionnelles
représentatives de l'immobilier ou des caisses de prévoyance actives dans l'immobilier.

4 La commission est présidée
par un représentant de l'Etat.

5 Les membres de la
commission sont rémunérés conformément aux dispositions du règlement sur les
commissions officielles, du 10 mars 2010.

Chapitre VI Mesures administratives – Sanctions –

Recouvrement des taxes, des amendes
et des frais

Section 1 Mesures et sanctions

## Art. 15 {#art_15}

(1) Dispositions applicables

Mesures

Les articles 129 et 136 de la loi sur les constructions et les
installations diverses, du 14 avril 1988, sont applicables, par analogie, en
cas d’inobservation de la loi, du règlement ou des décisions prises en
application de ces dispositions légales ou réglementaires.

## Art. 16 {#art_16}

(1) Amendes

Les articles 137 et 138 de la
loi sur les constructions et les installations diverses sont applicables par
analogie, sous réserve de l’article 9 de la loi, en cas de violation de la loi,
du règlement ou des décisions prises en application de ces dispositions légales
ou réglementaires.

## Art. 17 {#art_17}

Compétences

Les mesures sont ordonnées et les amendes infligées par le département,
sous réserve de celles relatives à l’article 5 de la loi, qui ressortissent au
département des finances, des ressources humaines et des affaires extérieures(20).

Section 2 Recouvrement

## Art. 18 {#art_18}

(15) Taxes d’équipement et
frais des mesures d’office

1 Les
taxes d’équipement sont mises à la charge des intéressés par la notification
d’un bordereau par le Fonds intercommunal d’équipement.

2 Les
frais résultant des mesures exécutées d’office sont mis à la charge des
intéressés par la notification d’un bordereau par le département.

3 Les
bordereaux visés aux alinéas 1 et 2 peuvent être frappés d’un recours,
conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi et de l’article 23 du
présent règlement.

4 Lorsque plusieurs personnes sont
propriétaires d’un immeuble, elles sont solidairement obligées envers l’Etat au
paiement de ces taxes et frais.

5 Les
créances découlant des taxes et frais visés aux alinéas 1 et 2 sont productives
d’intérêts au taux de 5% l’an dès leur échéance.

## Art. 19 — Poursuites {#art_19}

1 Les décisions définitives infligeant une
amende, ainsi que les bordereaux définitifs relatifs aux paiements des taxes
d’équipement et aux frais des mesures exécutées d’office, sont assimilés à des
jugements exécutoires au sens de l’article 80 de la loi fédérale sur la
poursuite pour dettes et la faillite.

Légitimation

2 Le
recouvrement est poursuivi à la requête du Fonds intercommunal d’équipement,
respectivement du département, conformément aux dispositions de la loi fédérale
sur la poursuite pour dettes et la faillite, du 11 avril 1889.(15)

For de la poursuite

3 Les poursuites sont exercées dans le canton,
quel que soit le domicile du débiteur.

Chapitre VII Restrictions de droit public et hypothèque
légale

## Art. 20 — Restrictions {#art_20}

1 Les restrictions au droit de propriété
découlant de la loi et du présent règlement existent sans inscription au
registre foncier.

2 Toutefois, il peut en être fait mention dès
l’approbation du projet d’aménagement par le Conseil d’Etat sur la seule
réquisition du département.

## Art. 21 {#art_21}

Echéance

Les restrictions de droit public prennent fin à l’expiration du
délai de 10 ans prévu à l’article 5, alinéa 1, lettre b, de la loi, dans la
mesure où elles concernent la limitation des loyers ou des prix.

## Art. 22 — Hypothèque légale {#art_22}

1 Le paiement des taxes
d'équipement, des frais résultant des mesures exécutées d'office, des amendes
et des autres prestations prévues par la loi et le présent règlement est
garanti par une hypothèque légale, conformément à la loi d'application du code
civil suisse et d’autres lois fédérales en matière civile, du 11 octobre 2012.(15)

2 L’hypothèque est inscrite au
registre foncier à titre déclaratif, sur la seule réquisition du Fonds
intercommunal d’équipement ou du département, accompagnée du bordereau ou de la
décision.(15)

3 L’hypothèque
est en premier rang, en concours avec les autres hypothèques légales de droit
public, et prime tout autre gage immobilier; toutefois, le Fonds intercommunal
d’équipement ou le département peuvent céder le rang de l’hypothèque en faveur
de gages immobiliers conventionnels dont le montant ne doit cependant pas
excéder 80% de la valeur de l’immeuble à dire d’expert.(15)

4 Les intérêts, les frais de réalisation et
autres légitimes accessoires de la créance sont garantis au même rang que le
capital.

Chapitre VIII Recours

## Art. 23 {#art_23}

Dispositions applicables

Les modalités de recours instituées par la loi sur les
constructions et les installations diverses sont applicables aux recours
dirigés contre les décisions prises en application de la loi et du présent
règlement.

Chapitre IX Dispositions finales et transitoires(4)

## Art. 24 {#art_24}

Clause abrogatoire

Le règlement d’application de la loi sur le développement de
l’agglomération urbaine, du 5 juin 1964, est abrogé.

## Art. 25 — (2) Dispositions transitoires {#art_25}

1 Les chapitres I (Conditions relatives aux
immeubles) et X (Procédure), ainsi que l’article 82 (Emoluments) du règlement
d’exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires,
du 24 août 1992, sont applicables par analogie.

Modification du 24 mars 2004

2 Les dispositions du
chapitre III, introduites par le règlement du 24 mars 2004, sont applicables
dès leur entrée en vigueur, à toute demande d'autorisation de construire en
cours de procédure, à moins que les conditions financières liées au projet visé
par celle-ci, établies en application de l’ancien droit, n’aient déjà été
communiquées pour approbation au requérant et qu’elles lui soient plus
favorables.(4)

Modifications du 17 décembre 2007

3 Les articles 1 à 3, dans
leur nouvelle teneur du 17 décembre 2007, sont applicables dès leur entrée en
vigueur aux demandes de renseignement en cours d’instruction.(6)

Modification du 29
avril 2015

4 Le premier mandat des
membres de la commission instituée à l'article 14B échoit simultanément au
mandat des membres des autres commissions officielles.(14)

Modifications du 11
janvier 2017

5 Les modifications du 11
janvier 2017 s'appliquent à
toutes les autorisations de construire délivrées après leur entrée en vigueur,
ainsi qu'aux autorisations déjà délivrées et dont la taxe demeure due, sous
réserve du montant de ladite taxe.(15)

Modifications du 22 janvier 2025

6 Les conditions fixées à
l'article 5, alinéa 1, lettre b, de la loi dans sa teneur antérieure à la
modification de la loi entrée en vigueur le 2 novembre 2024 s'appliquent aux
transferts de propriété intervenant à la suite d'une promesse de vente et
d'achat ou en exécution d'une vente à terme conclues avant cette date.(21)

7 Les conditions fixées à
l'article 5, alinéa 1, lettre b, de la loi dans sa teneur antérieure à la
modification de la loi entrée en vigueur le 2 novembre 2024 s'appliquent
également aux transferts de propriété intervenant à la suite d'une convention
de séquestre concernant les plus-values ou d'une convention de réservation
conclues avant cette date et qui ont été suivies du paiement d'un acompte en
mains de la ou du notaire ou d'un établissement bancaire, également effectué
avant le 2 novembre 2024.(21)