# L 5 20 Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) (LDTR)

## Art. 1 — But {#art_1}

1 La présente loi a pour but de préserver
l’habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de
l’habitat dans les zones visées à l’article 2.

2 A cet effet, et tout en assurant la protection
des locataires et des propriétaires d’appartements, elle prévoit
notamment :

a) des restrictions à la démolition, à la transformation et
au changement d’affectation des maisons d’habitation;

b) l’encouragement à des travaux d’entretien et de
rénovation raisonnables et proportionnés des maisons d’habitation;

c) des restrictions quant à l’aliénation des appartements
destinés à la location;

d) l’expropriation temporaire de l’usage des appartements
laissés vides sans motif légitime.

## Art. 2 — Champ d’application {#art_2}

1 Est soumis à la présente loi tout
bâtiment :

a) situé dans l’une des zones de construction prévues par
l’article 19 de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du
territoire, du 4 juin 1987, ou construit au bénéfice des normes de l’une
des 4 premières zones de construction en vertu des dispositions
applicables aux zones de développement;

b) comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur
distribution, sont affectés à l’habitation.

2 Ne sont pas assujetties à la présente loi les
maisons individuelles ne comportant qu’un seul logement, ainsi que les villas
en 5e zone comportant un ou plusieurs logements.

## Art. 3 {#art_3}

Définitions

Transformation

1 Par transformation, on entend tous les travaux
qui ont pour objet :

a) de modifier l’architecture, le volume, l’implantation, la
destination, la distribution intérieure de tout ou partie d’une maison
d’habitation;

b) la création de nouveaux logements, notamment dans les combles;

c) la création d’installations nouvelles d’une certaine
importance, telles que chauffage, distribution d’eau chaude, ascenseur, salles
de bains et cuisines;

d) la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même
partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le
confort existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve de
l’alinéa 2 ci‑dessous.(2)

2 Par travaux d’entretien, non assujettis à la
présente loi, il faut entendre les travaux courants d’entretien faisant partie
des frais d’exploitation ordinaires d’une maison d’habitation. Les travaux
raisonnables d’entretien régulier ne sont pas considérés comme travaux de
transformation, pour autant qu’ils n’engendrent pas une amélioration du confort
existant.(2)

Changement d’affectation

3 Par changement d’affectation, on entend toute
modification, même en l’absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des
locaux à destination de logements par des locaux à usage commercial,
administratif, artisanal ou industriel. Sont également assimilés à des
changements d’affectation :

a) le remplacement de locaux à destination de logements par
des résidences meublées ou des hôtels;

b) le remplacement de résidences meublées ou d’hôtels par
des locaux commerciaux, lorsque ces résidences ou ces hôtels répondent aux
besoins prépondérants de la population;

c) l’aliénation d’appartements loués, en application de
l’article 39.

4 Il n’y a pas de changement d’affectation au
sens de la présente loi lorsque des locaux à usage commercial, administratif,
artisanal ou industriel sont affectés à l’habitation. Il n’y a également pas de
changement d’affectation au sens de la présente loi lorsque ces locaux
retrouvent leur destination commerciale, administrative, artisanale ou
industrielle antérieure. Le loyer ou le prix des locaux convertis en logement
ne peut pas être contrôlé au sens de la présente loi. Est réservé l’éventuel
contrôle existant déjà au sens d’une autre loi en matière d’immeubles
subventionnés et se poursuivant aux conditions de celle-ci.(20)

## Art. 4 {#art_4}

Compétence

Le département du territoire(22) (ci-après : département) est l’autorité
compétente pour l’application de la présente loi.

Chapitre II Démolitions

## Art. 5 {#art_5}

Principe

Nul ne peut, sous réserve de l’octroi d’une dérogation au sens
de l’article 6, démolir tout ou partie d’un bâtiment, au sens de l’article 2,
alinéa 1, occupé ou inoccupé.

## Art. 6 — Dérogations {#art_6}

1 Le département peut accorder une
dérogation :

Sécurité, salubrité

a) lorsque l’état du bâtiment comporte un danger pour la
sécurité ou la santé de ses habitants ou des tiers et s’il n’est pas possible
de remédier à cet état de fait sans frais disproportionnés pour le
propriétaire. Dans ce cas, la construction nouvelle doit comporter une surface
de plancher affectée au logement au moins équivalente;

Intérêt public

b) lorsque l’intérêt public le commande, soit pour permettre
la réalisation d’opérations d’aménagement ou d’assainissement d’intérêt public,
de travaux publics ou la construction d’édifices publics;

Intérêt général

c) lorsque la reconstruction permet une sensible
augmentation de la surface de plancher affectée au logement, tout en tenant
compte du maintien ou du développement du commerce et de l’artisanat, lorsqu’il
est souhaitable et compatible avec les conditions de vie du quartier.

2 Le département accorde la dérogation si les
logements reconstruits répondent, quant à leur genre et leur loyer ou leur
prix, aux besoins prépondérants de la population; il tient compte, dans son
appréciation, des éléments suivants :(2)

a) du genre des logements existants;

b) du prix de revient des logements reconstruits;

c) du genre de l’immeuble;

d) du nombre de pièces et des appartements, ainsi que de la
surface des logements nouvellement créés.

3 Par besoins prépondérants de la population, il
faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population.

Au 1er janvier 1999, les loyers correspondant aux
besoins prépondérants de la population sont compris entre 2 400 francs
et 3 225 francs la pièce par année.

Les loyers répondant aux besoins prépondérants de la population
peuvent être révisés tous les 2 ans par le Conseil d’Etat en fonction de
l’évolution du revenu brut fiscal médian des contribuables personnes physiques.

La fourchette des loyers peut exceptionnellement être dépassée
si des circonstances particulières le justifient, soit si :

– la surface brute locative des pièces est importante;

– la protection du patrimoine génère des coûts supplémentaires.(13)

Les mesures suivantes peuvent également être répercutées sur
les loyers aux conditions prévues par l’article 14 de l’ordonnance sur le bail
à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux, du 9 mai
1990 :

– les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques
de l’enveloppe du bâtiment;

– les mesures visant à une utilisation rationnelle de
l’énergie;

– les mesures destinées à réduire les émissions des
installations techniques;

– les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;

– le remplacement d’appareils ménagers à forte consommation
d’énergie par des appareils à faible consommation.(13)

Pour les loyers correspondant, avant travaux, aux besoins
prépondérants de la population, le loyer après travaux n'excédera pas le
montant maximum de la fourchette des loyers correspondant aux besoins
prépondérants de la population, majoré :

a) d'un montant correspondant à la baisse prévisible des
charges énergétiques du locataire, auquel peut être rajouté, si
nécessaire :

b) un montant correspondant à la contribution énergétique du
locataire, qui ne pourra pas dépasser 10 francs par pièce, par mois.(13)

Pour les loyers situés, avant travaux, au-delà des besoins
prépondérants de la population, la hausse mentionnée ci-dessus n'excédera pas
la baisse prévisible des charges énergétiques du locataire à laquelle peut être
rajouté, si nécessaire un montant correspondant à la contribution énergétique
du locataire qui ne pourra pas dépasser 10 francs par pièce, par mois.(13)

Chapitre III Changements d’affectation

## Art. 7 {#art_7}

(20) Principe

Sous réserve de l’article 3, alinéa 4, nul ne peut, sauf si
une dérogation lui est accordée au sens de l’article 8, changer l’affectation
de tout ou partie d’un bâtiment au sens de l’article 2, alinéa 1, occupé ou
inoccupé.

## Art. 8 — Dérogations {#art_8}

1 Si une dérogation est souhaitable et compatible
avec les conditions de vie du quartier, le département peut l’accorder si les
circonstances le justifient, notamment :

– le maintien ou le développement des activités existantes
et les conditions d’habitation précaires dans un immeuble, ou

– lorsque le bâtiment est déjà principalement affecté à
d’autres buts que le logement.

2 En cas de changement d’affectation, les
surfaces de logements supprimées seront compensées par la réaffectation
simultanée de surfaces commerciales ou administratives en logement.

Dans ce cas, les locaux réaffectés aux logements doivent
correspondre à une surface ainsi qu’à des conditions de logement au moins
équivalentes et avoir des loyers répondant aux besoins prépondérants de la
population.

De plus, les locaux réaffectés aux logements doivent être situés
en règle générale dans le même quartier, si possible à proximité immédiate, à
moins que le changement d’affectation ne soit effectué au profit d’un secteur
comme le centre ville où la proportion de logement est faible par rapport aux
surfaces d’activités.

Si le changement d’affectation a lieu à l’intérieur d’un tel
secteur, la compensation doit être effectuée à proximité immédiate.

En cas de doute sur la nature du secteur ou, sur la demande du
requérant, la commission d’urbanisme préavise.(4)

3 Les surfaces de logements supplémentaires
obtenues par des surélévations d'immeubles, au sens des articles 23, alinéas 3
à 7, et 27, alinéas 3 à 7, de la loi sur les constructions et les installations
diverses, du 14 avril 1988, ne peuvent être utilisées comme compensation.(10)

4 A titre exceptionnel, le département peut
toutefois renoncer à l’exigence d’une compensation, si le changement
d’affectation vise la création ou l’extension d’équipements publics de
proximité dont l’emplacement est imposé par sa destination, situés dans un
secteur à forte densité d’habitation.(10)

Chapitre IV Transformations

## Art. 9 — Principe {#art_9}

1 Une autorisation est nécessaire pour toute
transformation ou rénovation au sens de l’article 3, alinéa 1. L’autorisation
est accordée :(2)

Sécurité, salubrité

a) lorsque l’état du bâtiment comporte un danger pour la
sécurité et la santé de ses habitants ou des tiers;

Intérêt public

b) lorsque la réalisation d’opérations d’aménagement ou
d’assainissement d’intérêt public le commande;

Intérêt général

c) lorsque les travaux permettent la réalisation de
logements supplémentaires;

d) lorsque les travaux répondent à une nécessité ou qu’ils
contribuent au maintien ou au développement du commerce et de l’artisanat, si
celui-ci est souhaitable et compatible avec les conditions de vie du quartier;

e) pour les travaux de rénovation.

2 Le département accorde l’autorisation si les
logements transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix,
aux besoins prépondérants de la population; il tient compte, dans son
appréciation, des éléments suivants :

a) du genre, de la typologie et de la qualité des logements
existants;

b) du prix de revient des logements transformés ou
nouvellement créés, notamment dans les combles;

c) du genre de l’immeuble;

d) du nombre de pièces et de la surface des appartements
ainsi que de la surface des logements nouvellement créés;

e) des exigences liées à l’objectif de préservation du
patrimoine.

3 Par besoins prépondérants de la population,
il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population. Au 1er
janvier 1999, les loyers correspondant aux besoins prépondérants de la
population sont compris entre 2 400 francs et 3 225 francs
la pièce par année. Les loyers répondant aux besoins prépondérants de la
population peuvent être révisés tous les 2 ans par le Conseil d’Etat en
fonction de l’évolution du revenu brut fiscal médian des contribuables
personnes physiques.(7)

4 La fourchette des loyers peut
exceptionnellement être dépassée si la surface brute locative des pièces est
importante.(7)

5 La fourchette des loyers peut être dépassée
si des circonstances particulières le justifient, soit si :

– la protection du patrimoine génère des coûts
supplémentaires.

6 Les mesures suivantes peuvent également être
répercutées sur les loyers, aux conditions prévues par l’article 14 de
l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux
commerciaux, du 9 mai 1990 :

– les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques
de l’enveloppe du bâtiment;

– les mesures visant à une utilisation rationnelle de
l’énergie;

– les mesures destinées à réduire les émissions des
installations techniques;

– les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;

– le remplacement d’appareils ménagers à forte consommation
d’énergie par des appareils à faible consommation.

Pour les loyers correspondant, avant travaux, aux besoins
prépondérants de la population, le loyer après travaux n'excédera pas le
montant maximum de la fourchette des loyers correspondant aux besoins
prépondérants de la population, majoré :

a) d'un montant correspondant à la baisse prévisible des
charges énergétiques du locataire, auquel peut être rajouté, si
nécessaire :

b) un montant correspondant à la contribution énergétique du
locataire, qui ne pourra pas dépasser 10 francs par pièce, par mois.

Pour les loyers situés, avant travaux, au-delà des besoins
prépondérants de la population, la hausse mentionnée ci-dessus n'excédera pas
la baisse prévisible des charges énergétiques du locataire à laquelle peut être
rajouté, si nécessaire, un montant correspondant à la contribution énergétique
du locataire qui ne pourra pas dépasser 10 francs par pièce, par mois.(13)

Chapitre V Fixation des loyers et des prix en cas de
démolitions ou de transformations

## Art. 10 — Principe {#art_10}

1 Le département fixe, comme condition de
l’autorisation, le montant maximum des loyers des logements après travaux; il
en fait de même pour les prix de vente maximaux des logements si ceux-ci sont
soumis au régime de la propriété par étages ou à une autre forme de propriété
analogue.

Exception

2 Le département renonce à la fixation des loyers
et des prix prévue à l’alinéa 1 lorsque cette mesure apparaît
disproportionnée, notamment :

a) lorsque les loyers après transformations demeurent peu
élevés;

b) lorsque les logements à transformer sont des logements de
luxe ou que leurs loyers dépassent d’ores et déjà d’au moins 2 fois et demie
les besoins prépondérants de la population.

## Art. 11 — Mode de calcul {#art_11}

1 Prenant en considération l’ensemble des
travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées,
le département fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en
tenant compte :(7)

a) du rendement équitable des capitaux investis pour les
travaux, calculé, en règle générale, sur les 70% au maximum de leur coût et
renté à un taux de 0,5 point au-dessus de l’intérêt hypothécaire de premier
rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève; le taux de rendement est fonction
de l’incidence dégressive des amortissements;

b) de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie
des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit
de 5,55% à 5%;

c) des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5% des
travaux pris en considération;

d) des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en
considération selon les articles 269 et suivants du code des obligations.

2 Lorsque les logements répondent aux besoins
prépondérants de la population quant à leur genre, leur typologie, leur
qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyer
après transformation doit répondre aux besoins prépondérants de la population.(2)

3 Si le loyer avant transformation ou rénovation
dépasse le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la
population, il est maintenu par le département au même niveau lorsqu’il
apparaît qu’il permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des
travaux sans majoration de loyer.(2)

4 Le coût des travaux se rapportant à une
surélévation d'immeubles au sens des articles 23, alinéas 3 à 7, et 27, alinéas
3 à 7, de la loi sur les constructions et les installations diverses, du 14
avril 1988, ne peut pas être répercuté sur le montant des loyers des logements
existants.(10)

## Art. 12 {#art_12}

Durée du contrôle

Les loyers et les prix de vente maximaux ainsi fixés sont soumis
au contrôle de l’Etat, pendant une période de 5 à 10 ans pour les constructions
nouvelles et pendant une période de 3 ans pour les immeubles transformés ou
rénovés, durée qui peut être portée à 5 ans en cas de transformation lourde.(2)

## Art. 13 {#art_13}

Affectation locative

Lorsqu’une autorisation est accordée, le département impose, en
règle générale, l’affectation locative des logements pendant la durée du
contrôle des loyers institué par l’article 12.

## Art. 14 — Modifications pendant le contrôle {#art_14}

1 Pendant la période de contrôle, les loyers et
les prix de vente fixés par le département ne peuvent être dépassés.

2 Lorsque l’évolution des critères de fixation
de loyers au sens des articles 269 et suivants du code des obligations le
justifie, une demande de modification des loyers ou des prix peut être
présentée au département, qui statue en regard des articles précités.

3 Toute hausse du loyer admise par le
département reste soumise aux dispositions du droit fédéral sur le bail à
loyer.

Chapitre VI Encouragement à la rénovation

Section 1 Buts et moyens

## Art. 15 — Buts {#art_15}

1 L’Etat encourage l’entretien régulier des
immeubles d’habitation et les rénovations, notamment par :

– des conseils et renseignements aux propriétaires et
locataires concernés;

– des subventions à fonds perdus (al. 2 à 4);

– des dérogations exceptionnelles à d’autres dispositions
légales et réglementaires (al. 5);

– un bonus à la rénovation (art. 16 à 24).

Moyens

2 Lors de travaux de rénovation, le propriétaire
peut demander à bénéficier des subventions prévues pour les immeubles des
catégories 1 à 4 (HLM, HBM, HCM et HM), de l’article 16 de la loi générale sur
le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, si les loyers
après travaux correspondent aux besoins prépondérants de la population.

3 Dans ce cas et en dérogation à l’article 31 de
la loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977,
le propriétaire ne peut être requis de résilier le bail des locataires en place
en cas de dépassement des normes de revenus.

4 Les locataires d’immeubles soumis à la loi ne
bénéficiant pas de l’aide cantonale au logement peuvent demander à recevoir l’allocation
de logement prévue à l’article 30A, aux conditions fixées par l’article 39B de
la loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre
1977.

5 Le département peut déroger à d’autres
dispositions légales ou réglementaires si ces dispositions sont de nature à
renchérir notablement le coût des travaux de rénovation.

6 En cas de pénurie dans une catégorie
d’appartements, le département peut ordonner l’affectation en logements des
locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel, vides depuis
plus de 24 mois, qui ont été précédemment affectés au moins une fois au
logement, pour autant qu’il n’en résulte pas des frais disproportionnés pour le
bailleur.(2)

Section 2 Bonus conjoncturel à la rénovation

## Art. 16 {#art_16}

Buts

Les dispositions de la présente section ont pour buts :

a) d’inciter les propriétaires à réaliser les travaux
d’entretien et de rénovation raisonnables et proportionnés de leurs immeubles
et des logements;(2)

b) de maintenir et développer un parc de logements dont le
confort et les loyers répondent aux besoins prépondérants de la population;

c) de contribuer à la sauvegarde d’un patrimoine
architectural de qualité à Genève;

d) d’encourager le savoir-faire, la formation et le
perfectionnement professionnels grâce à la rénovation du parc immobilier;

e) de maintenir et de créer des emplois dans l’industrie de
la construction.

## Art. 17 — Crédit d’investissement {#art_17}

1 Un crédit de 20 000 000 de francs
est ouvert au Conseil d’Etat au titre de subvention cantonale d’investissement
pour encourager la rénovation et de permettre la mise en oeuvre de ce bonus
conjoncturel.

Budgets
d’investissement

2 Ce crédit est réparti en 2 tranches annuelles
de 10 000 000 de francs inscrites au budget d’investissement des
années 1996 et 1997 sous la rubrique 52.01.00.568.01.

Financement

3 Le financement de ce crédit est assuré par le
recours à l’emprunt dans les limites du cadre directeur du plan financier
quadriennal adopté le 2 septembre 1992 par le Conseil d’Etat fixant à
environ 250 millions de francs le maximum des investissements annuels,
dont les charges en intérêts et en amortissements sont à couvrir par l’impôt.

Amortissement

4 L’investissement est amorti chaque année d’un
montant calculé sur sa valeur résiduelle et est porté au compte de
fonctionnement.

Crédit
complémentaire d’investissement

5 Un crédit complémentaire de 10 000 000
de francs au sens de l’alinéa 1 est ouvert au Conseil d’Etat. Ce crédit ne
figure pas au budget d’investissement 1997. Il sera comptabilisé au compte
d’investissement en 1997 sous la rubrique 52.01.00.568.01.(1)

Evaluation

6 Tous les 2 ans, le Conseil d'Etat transmet
au Grand Conseil le rapport de la commission d'attribution.(8)

Crédit
d’investissement

7 Un second crédit supplémentaire de
20 000 000 de francs est ouvert au Conseil d’Etat au titre de
subvention cantonale d’investissement pour encourager la rénovation et
permettre la mise en œuvre de ce bonus conjoncturel. Ce crédit est réparti en
tranches annuelles inscrites au budget d’investissement dès 2004 sous la
rubrique 52.01.00.568.01.(8)

Loi sur la
gestion administrative et financière de l’Etat

8 La présente section est soumise aux
dispositions de la loi sur la gestion administrative et financière de l’Etat,
du 4 octobre 2013(18).

## Art. 18 {#art_18}

Utilisation

Les crédits sont utilisés sous forme de subventions aux
propriétaires d’immeubles d’habitation.

## Art. 19 — Commission d’attribution {#art_19}

1 Une commission est chargée de préaviser
l’attribution des subventions aux conditions des dispositions de la présente
section.

2 Elle se compose de représentants :

– de l’Etat;

– des associations immobilières;

– des associations de locataires;

– des associations patronales de la construction;

– des associations syndicales de la construction.

## Art. 20 — Ayants droit {#art_20}

1 Les propriétaires d’immeubles d’habitation qui
ont déposé une demande d’autorisation de construire pour des travaux de
rénovation fondée sur la présente loi peuvent demander l’octroi d’une
subvention.

Procédure

2 La procédure détaillée d’attribution est
déterminée dans le règlement d’application à la présente loi.

## Art. 21 — But de la subvention {#art_21}

1 La subvention allouée à un propriétaire
d’immeuble doit viser principalement à :

a) permettre la rénovation d’immeubles vétustes et bon
marché en maintenant, après travaux, des loyers se situant largement en dessous
de ceux correspondant aux besoins prépondérants de la population;

b) permettre la réalisation de travaux de rénovation dans
des immeubles où les loyers après travaux dépasseraient dans des proportions
raisonnables les besoins prépondérants de la population.

Montant de
la subvention

2 En règle générale, la subvention n’excédera
pas 15% du coût des travaux de rénovation donnant droit à rémunération du
capital investi et ne sera pas répercutée sur les loyers.

## Art. 22 — Attribution de la subvention {#art_22}

1 Lors de l’attribution de la subvention, il est
tenu compte notamment de la vétusté et de la surface habitable des logements
concernés. La commission d’attribution peut faire appel à des experts.

Contrôle et paiement

2 La subvention est fixée avant les travaux;
elle est payée après leur exécution et après que le département a contrôlé la
conformité des travaux réalisés avec ceux autorisés.

## Art. 23 {#art_23}

Exonérations et facilités accordées aux
propriétaires

Le département peut exonérer le requérant à une rénovation de
toutes taxes, émoluments ou autres frais; il peut intervenir auprès de la
commune concernée ou des Services industriels de Genève, pour que leurs taxes
soient réduites ou supprimées pour la durée du chantier.

## Art. 24 — Décision {#art_24}

1 Le département, sur préavis de la commission
d’attribution, statue sur chaque demande de subvention.

Voie de
recours

2 Cette décision est susceptible d'un recours
au Conseil d'Etat dans les 10 jours dès sa notification.(11)

Chapitre VII Mesures visant à lutter contre la pénurie
d’appartements locatifs

Section 1 Appartements assujettis

## Art. 25 — Principe {#art_25}

1 Pour remédier à la pénurie d’appartements
locatifs dont la population a besoin, tout appartement jusqu’alors destiné à la
location doit conserver son affectation locative, dans les limites du présent
chapitre.

Définition
de la pénurie

2 Il y a pénurie d’appartements lorsque le taux
des logements vacants considéré par catégorie est inférieur à 2% du parc
immobilier de la même catégorie.

Exception

3 Les appartements de plus de 7 pièces n’entrent
pas dans une catégorie où sévit la pénurie.(2)

Section 2 Expropriation temporaire de l’usage des
appartements locatifs laissés abusivement vides

## Art. 26 {#art_26}

Principe

Afin de remédier à la pénurie de logements, l’Etat peut acquérir
par voie d’expropriation, conformément à la loi sur l’expropriation pour cause
d’utilité publique, du 10 juin 1933, l’usage temporaire des appartements
locatifs laissés vides de tout occupant sans motif légitime durant plus de
3 mois consécutifs.

## Art. 27 {#art_27}

Appartement vide

Est un appartement laissé vide tout appartement inoccupé qui
n’est pas offert en location, ou qui fait l’objet d’une location fictive, ou
qui ne trouve pas preneur parce que le loyer réclamé dépasse de manière abusive
le loyer admissible en vertu du droit fédéral.

## Art. 28 {#art_28}

Motif légitime

Constitue notamment un motif légitime de maintenir un
appartement vide le dépôt d’une requête en autorisation de démolir ou de
transformer, lorsque, sur la base du dossier, le département considère :

a) soit que la démolition est susceptible d’être autorisée;

b) soit que l’état de l’immeuble impose à l’évidence sa
transformation hors la présence des occupants.

## Art. 29 {#art_29}

Obligation d’annoncer

Tout appartement laissé vide doit être annoncé par son
propriétaire ou son gérant dans les 3 mois à l’office cantonal de la population
et des migrations(18). Celui-ci avise alors le
département.

## Art. 30 {#art_30}

Demande de renseignements

Lorsqu’il constate ou apprend qu’un appartement demeure vide
sans motif légitime, le département adresse une demande de renseignements au
propriétaire. Il attire son attention sur les dispositions du présent chapitre
et l’invite à indiquer par écrit dans les 15 jours les motifs pour lesquels et
la date depuis laquelle l’appartement est laissé vide.

## Art. 31 — Sommation {#art_31}

1 Lorsqu’à l’expiration du délai de l’article
30, deuxième phrase, le propriétaire ne rapporte pas la preuve d’un motif
légitime quant au maintien d’un appartement vide, ou lorsqu’il ne donne pas
suite à la demande de renseignements, le département peut lui adresser une
sommation. Il l’invite à relouer dans le délai de 2 mois l’appartement vide, à
un loyer raisonnable, soit au locataire de son choix, soit à une personne
proposée par l’office cantonal du logement et de la planification foncière(19).

2 La sommation mentionne que le refus d’y donner
suite est passible, conformément à l’article 44, de l’amende administrative
prévue à l’article 137 de la loi sur les constructions et les
installations diverses, du 14 avril 1988, et qu’il ouvre la faculté à
l’Etat de prendre des mesures prévues par l’article 32.

## Art. 32 — Exercice du droit d’expropriation {#art_32}

1 Si la sommation demeure infructueuse, le
Conseil d’Etat examine si les conditions sont réunies pour déclarer d’utilité
publique l’expropriation temporaire du droit d’usage de l’appartement concerné.
Tel est le cas lorsque l’appartement dont il s’agit se trouve dans un immeuble
dont les loyers répondent, ou répondaient jusqu’à récemment, aux besoins
prépondérants de la population.

2 Le cas échéant, le Conseil d’Etat peut,
indépendamment des sanctions visées à l’article 31, aliéna 2, déclarer
d’utilité publique et décréter l’expropriation temporaire du droit d’usage de
l’appartement concerné. L’urgence est présumée et l’arrêté du Conseil d’Etat
ordonne la prise de possession immédiate.

## Art. 33 {#art_33}

Limite du droit d’expropriation

Le droit d’expropriation porte uniquement sur le droit d’usage
de l’appartement vide et le propriétaire conserve son droit de propriété sur
celui-ci, à l’exclusion du droit de l’utiliser. La mesure est temporaire, sans
qu’elle soit limitée à 5 ans conformément à l’article 6 de la loi sur
l’expropriation pour cause d’utilité publique, du 10 juin 1933. Elle prend fin
lorsque l’une des conditions de l’article 37 est réalisée.

## Art. 34 — Indemnité {#art_34}

1 L’Etat verse au propriétaire exproprié une
indemnité fixée par le département. Elle correspond au loyer licite selon le
code des obligations, éventuellement au loyer fixé selon l’article 10, alinéa
1, s’il s’agit d’un appartement ayant subi une transformation autorisée.

2 L’indemnité peut être modifiée par le
département, après chaque période annuelle, dans la mesure admise par le droit
fédéral.

## Art. 35 — Conditions de mise à disposition {#art_35}

1 L’appartement exproprié est mis à disposition
d’une personne régulièrement inscrite à l’office cantonal du logement et de la
planification foncière(19) et désignée par ce dernier.
L’attribution est faite en priorité aux familles et aux personnes à revenus
modestes. Le propriétaire de l’appartement est consulté au préalable. Il est
invité, à nouveau, à conclure un bail avec la personne retenue, pour une durée
suffisante moyennant un loyer abordable.

2 Le bénéficiaire de l’appartement est redevable
envers l’Etat d’une indemnité d’occupation des locaux, fixée par le
département.

## Art. 36 — Travaux et autres frais d’expropriation {#art_36}

1 L’Etat peut entreprendre, dans l’appartement
exproprié ou dans l’immeuble où il est situé, les travaux nécessaires pour
rendre cet appartement habitable. Le département fait application à cet effet
des articles 129 et 136 de la loi sur les constructions et les installations
diverses, du 14 avril 1988.

2 De même, l’Etat peut prendre en charge les
autres frais d’exploitation nécessaires à l’habitation.

## Art. 37 {#art_37}

Fin de la mesure d’expropriation

La mesure d’expropriation est temporaire. Elle prend fin
lorsqu’elle n’est plus justifiée et notamment dans l’un des cas suivants :

a) le propriétaire de l’appartement et le bénéficiaire
concluent le bail;

b) le bénéficiaire de l’appartement le libère de son propre
chef et le propriétaire consent à le remettre en location, pour une durée
suffisante et à un loyer abordable;

c) le propriétaire a obtenu une autorisation de démolir ou
de transformer l’immeuble et les travaux envisagés doivent nécessairement être
exécutés hors la présence des occupants; dans cette hypothèse, le propriétaire
doit préalablement s’engager à exécuter les travaux autorisés à bref délai et
fournir à l’appui de son engagement des preuves concrètes;

d) le propriétaire de l’appartement justifie de l’existence
d’un besoin réel des locaux pour lui-même ou pour ses proches parents ou
alliés.

## Art. 38 {#art_38}

Dispositions sur l’expropriation

Les dispositions de la loi sur l’expropriation pour cause
d’utilité publique, du 10 juin 1933, relatives au Tribunal administratif
de première instance(16) ne sont pas applicables aux
mesures prises en vertu du présent chapitre.

Section 3 Aliénation des appartements destinés à la
location

## Art. 39 — Aliénation {#art_39}

1 L’aliénation, sous quelque forme que ce soit
(notamment cession de droits de copropriété d’étages ou de parties d’étages,
d’actions, de parts sociales), d’un appartement à usage d’habitation,
jusqu’alors offert en location, est soumise à autorisation dans la mesure où
l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie
de logements où sévit la pénurie.

Motifs de refus

2 Le département refuse l’autorisation lorsqu’un
motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt
public et l’intérêt général résident dans le maintien, en période de pénurie de
logements, de l’affectation locative des appartements loués.

Exception

3 Afin de prévenir le changement d’affectation
progressif d’un immeuble locatif, le désir d’un locataire, occupant effectivement
son logement depuis 3 ans au moins, d’acquérir ledit logement n’est
présumé l’emporter sur l’intérêt public que si les conditions suivantes sont
réunies :

– 60% des locataires en place acceptent formellement cette
acquisition; dans ce cas cependant, les locataires restants devront obtenir la
garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou de partir.(5)

Motifs d’autorisation

4 Le département autorise l’aliénation d’un
appartement si celui-ci :

a) a été dès sa construction soumis au régime de la
propriété par étages ou à une forme de propriété analogue, sous réserve du
régime applicable à l’aliénation d’appartements destinés à la vente régi par
l’article 8A de la loi générale sur les zones de développement, du 29 juin
1957;(21)

b) était, le 30 mars
1985, soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété
analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée;

c) n’a jamais été
loué;

d) a fait une fois au
moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la présente loi.

L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une
autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en
vente simultanée, pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs
appartements à usage d’habitation ayant été mis en propriété par étages et
jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que l’acquéreur ne peut
les revendre que sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une
autorisation individualisée au sens du présent alinéa.(5)

Relogement du locataire

5 Au cas où l’autorisation est délivrée,
celle-ci peut être soumise à certaines conditions concernant le relogement du
locataire.

Chapitre VIII Dispositions générales

## Art. 40 — Procédure d’autorisation {#art_40}

1 Les articles 2 à 4 de la loi sur les
constructions et les installations diverses, du 14 avril 1988, sont applicables
par analogie aux demandes d’autorisation découlant de la présente loi.

2 Lorsqu’une demande est assujettie aux
dispositions de l’une ou l’autre de ces lois, elle ne donne lieu qu’à
l’ouverture d’une seule procédure en autorisation.

3 Lorsque plusieurs requêtes d’autorisation sont
formées successivement à propos d’un même immeuble, le département les
considère comme un tout, et révise, si nécessaire, ses décisions précédentes,
déjà entrées en force, lorsque l’ensemble des travaux était prévisible, à
l’origine.

## Art. 41 {#art_41}

Rapport technique

Le département peut, à l’occasion de l’examen de toute demande
d’autorisation, requérir l’établissement d’un rapport technique sur l’état de
l’immeuble en cause.

## Art. 42 — Restrictions {#art_42}

1 Les autorisations de construire prévues par
l’article 1, alinéa 1, lettres a et b, de la loi sur les constructions et les
installations diverses, du 14 avril 1988, ne sont pas délivrées lorsque
l’exécution des travaux qu’elles concernent rend nécessaires des démolitions ou
transformations interdites par la présente loi.

2 L’autorisation de démolir peut être délivrée
par le département alors même que le bâtiment est encore occupé. Dans ce cas,
le département informe individuellement les locataires des dispositions des
alinéas 4 et 5 du présent article.

3 L’autorisation de transformer ou de changer
d’affectation stipule si les travaux imposent le départ ou non de tout ou
partie des locataires. Le cas échéant, le département informe individuellement
les locataires des dispositions des alinéas 4 et 5 du présent article.

4 L’ouverture du chantier est subordonnée au
relogement des locataires touchés par l’autorisation définitive.

5 Lorsque le revenu des locataires est modeste, l’office
cantonal du logement et de la planification foncière(19)
assiste le propriétaire, afin que les locataires soient relogés à des
conditions économiques et sociales satisfaisantes.

## Art. 42A {#art_42a}

(2) Travaux ordonnés par le
département

En cas de défaut d’entretien mettant en péril une structure ou
l’habitabilité d’un immeuble, le département, notamment sur demande d’un
locataire, peut ordonner l’exécution des travaux nécessaires, le cas échéant
les faire exécuter aux frais du propriétaire selon la procédure des travaux
d’office prévus aux articles 133 et suivants et 140 et suivants de la loi sur
les constructions et les installations diverses, du 14 avril 1988.

## Art. 43 — Consultation des locataires {#art_43}

1 Le propriétaire a l’obligation d’informer au
préalable et par écrit les locataires et de les consulter en dehors de toute résiliation
de bail, lorsqu’il a l’intention d’exécuter des travaux au sens de la présente
loi. Il leur expose son projet et les informe de la modification de loyer qui
en résulte. Il leur impartit un délai de 30 jours au moins pour présenter leurs
observations et suggestions éventuelles.

2 Le département veille que le propriétaire
informe par écrit, individuellement, les locataires de la liste des travaux
autorisés et du programme d’exécution de ces travaux.

3 En cas de non-respect de l’obligation d’information
et de consultation prévue à l’alinéa 1 du présent article, le département peut
refuser la délivrance de l’autorisation requise. L’article 44 de la présente
loi (sanctions et mesures) est réservé.

## Art. 43A {#art_43a}

(2) Rénovations ou constructions
subventionnées

Si les logements reconstruits ou rénovés bénéficient de
prestations au sens de la loi générale sur le logement et la protection des
locataires, du 4 décembre 1977, les dispositions en matière de fixation de
loyer ou de prix de la présente loi restent applicables.

Chapitre IX Sanctions et mesures

## Art. 44 — Sanctions et mesures {#art_44}

1 Celui qui contrevient aux dispositions de la
présente loi est passible des mesures et des sanctions administratives prévues
par les articles 129 à 139 de la loi sur les constructions et les installations
diverses, du 14 avril 1988, et des peines plus élevées prévues par le code
pénal suisse, du 21 décembre 1937.

2 Lorsqu’une infraction a été commise dans la
gestion d’une personne morale, d’une société de personnes dépourvues de la
personnalité juridique ou d’une entreprise à raison individuelle, les sanctions
sont applicables aux personnes qui ont agi ou auraient dû agir en son nom.

3 La personne morale, la société ou le
propriétaire de l’entreprise individuelle répondent solidairement de l’amende
et des frais.

Chapitre X Voies de recours

## Art. 45 {#art_45}

(11) Recours au Tribunal
administratif de première instance(15)

1 Les décisions prises et autorisations
délivrées par le département en application de la présente loi doivent être
publiées dans la Feuille d’avis officielle et sont susceptibles d’un recours,
dans les 30 jours, auprès du Tribunal administratif de première instance(15).
La publication mentionne l’application de la présente loi.

2 Les décisions prises par le département ou
le Conseil d'Etat en vertu des articles 26 à 38 de la présente loi sont
susceptibles d'un recours dans le délai de 30 jours auprès de la chambre
administrative de la Cour de justice(15). Dans le cas d'application
des articles 26 à 38 de la présente loi, le recours n'a pas d'effet suspensif,
sauf s'il est restitué à la requête du recourant.

Composition du Tribunal administratif de
première instance

3 Pour les causes relevant de l’application de
la présente loi, le Tribunal administratif de première instance siège dans la
composition d’un juge, qui le préside, et des juges assesseurs suivants :

a) 1 architecte représentant les milieux professionnels de
sa branche;

b) 1 représentant d’organisation de sauvegarde du patrimoine
et de l’environnement;

c) 1 représentant des bailleurs;

d) 1 représentant des organisations de défense des
locataires.(14)

4 Les juges assesseurs sont élus sur
proposition des organisations représentatives intéressées.(14)

Qualité pour recourir

5 Ont la qualité pour recourir auprès du
Tribunal administratif de première instance(15) et de la chambre
administrative de la Cour de justice(15) contre les décisions prises
en vertu de la présente loi les personnes visées à l’article 60 de la loi
sur la procédure administrative, du 12 septembre 1985, ainsi que les
associations régulièrement constituées d’habitants, de locataires et de
propriétaires d’importance cantonale, qui existent depuis 3 ans au moins, et
dont le champ d’activité statutaire s’étend à l’objet concerné.

## Art. 46 {#art_46}

## Art. 47 {#art_47}

Chapitre XI Dispositions finales et transitoires

## Art. 48 {#art_48}

Règlement

Le Conseil d’Etat édicte le règlement d’application de la
présente loi.

## Art. 49 — Clause abrogatoire {#art_49}

1 La loi sur les démolitions, transformations et
rénovations de maisons d’habitation, du 22 juin 1989, est abrogée.

2 Cette loi demeure cependant applicable aux
infractions commises avant son abrogation. Il en est de même des infractions
commises en vertu de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations
de maisons d’habitation, du 26 juin 1983, et de la loi restreignant les
démolitions et transformations de maisons d’habitation en raison de la pénurie
de logements, du 17 octobre 1962, conformément à l’article 19 de la loi
abrogée.

## Art. 50 — Entrée en vigueur {#art_50}

1 La présente loi entre en vigueur dès le
lendemain de la publication de l’arrêté de promulgation.

2 Ses dispositions s’appliquent aux demandes
d’autorisation pendantes devant le département au jour de son entrée en
vigueur, ainsi qu’à celles qui, à ce même jour, font l’objet de procédures
pendantes devant la commission de recours ou le Tribunal administratif.

3 Les alinéas 1 et 2 s’appliquent également aux
modifications apportées à la présente loi.(2)