# L 5 20.01 Règlement d'application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (RDTR)

## Art. 1 {#art_1}

Transformations – Architecture

Les travaux de transformation modifiant l’architecture d’un
bâtiment sont ceux portant soit sur le style ou le caractère du bâtiment, sa destination,
ses structures, sa conception, son aspect, ses éléments constitutifs intérieurs
ou extérieurs, son équipement.

## Art. 2 {#art_2}

Distribution intérieure

Les travaux de transformation modifiant la distribution
intérieure d’un bâtiment sont ceux portant sur les éléments de maçonnerie, de
charpente, de galandages ou de menuiserie intérieure du bâtiment et modifiant
la typologie des appartements.

## Art. 3 {#art_3}

(18) Ouverture de chantier

En règle générale, l’exécution des travaux visés à l’article
3, alinéa 2, de la loi nécessite une déclaration d’ouverture de chantier au
sens de l’article 6 du règlement sur les chantiers, du 15 janvier 2025.

## Art. 4 — Résidences meublées {#art_4}

1 A l’exclusion des chambres meublées isolées,
la résidence meublée est un logement qui est loué meublé à des fins
commerciales dans une maison d’habitation.

2 Les appartements meublés loués par un
employeur au profit de ses employés ne sont pas assimilés à des résidences
meublées dans la mesure où cette location n’implique pas de prise de bénéfice.

3 L’autorisation de remplacer des locaux à
destination de logements par une résidence meublée est limitée à la durée
maximum de 10 ans. Elle est renouvelable.

## Art. 4A {#art_4a}

(16) Plates-formes de
location

La
location de la totalité d'un logement au travers de plates-formes de location
est considérée comme un changement d'affectation au sens de la loi si elle
excède 90 jours par an.

## Art. 4B {#art_4b}

(17) Revenu brut fiscal
médian des contribuables personnes physiques

Le revenu
brut fiscal médian des contribuables personnes physiques est constitué du
revenu brut fiscal médian des contribuables célibataires additionné du revenu
brut fiscal médian des contribuables couples mariés, chacun de ces revenus
étant pondéré par le nombre de personnes présentes dans chaque catégorie.

Section 2 Procédure

## Art. 5 — (2) Pièces à fournir {#art_5}

1 Lors du dépôt d'une
demande d'autorisation portant sur des travaux de démolition, de transformation
ou de rénovation, le requérant communique au département du territoire(15) (ci-après : département), en cas
de démolition, un rapport technique sur l'état de l'immeuble et, en cas de
transformation, la liste complète des travaux projetés. Dans les deux cas, les
pièces justificatives relatives, d'une part, à la performance énergétique avant
travaux des installations techniques et des éléments de l'enveloppe thermique
du bâtiment (composition et caractéristiques thermiques des éléments opaques et
translucides, photographies du détail des fenêtres types et de chacune des
façades, etc.) et, d'autre part, à la baisse prévisible des consommations
énergétiques sont fournies. Les indications et les documents relatifs aux
montants des loyers, aux charges énergétiques avant travaux (avec la clé de
répartition entre logements), au coût des travaux et à leur incidence sur les
loyers, et au calcul de la baisse prévisible des charges sont également remis.
Une distinction est faite entre les coûts liés à l'amélioration énergétique de
l'immeuble et ceux qui ne le sont pas.(6)

2 En règle générale, la part
des travaux d’amélioration énergétique qui constitue des prestations
supplémentaires au sens de l’article 14, alinéa 3, de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme
d’habitations et de locaux commerciaux, du 9 mai 1990, s’élève à 50% du
coût total des travaux d’amélioration énergétique considéré.(6)

3 Le solde constitue
d’importantes réparations au sens de l’article 14, alinéa 1, de
l’ordonnance précitée et doit être considéré, en règle générale, à raison de 50
à 70%, comme des investissements créant des plus-values.(6)

4 Dans la situation décrite à l’article 11,
alinéa 3, de la loi, il appartient au requérant de démontrer, par toutes pièces
utiles, que le propriétaire n’est pas en mesure de supporter économiquement le
coût des travaux sans majoration de loyer. Par pièces utiles, le département
fait prioritairement référence à un calcul de rendement de l’immeuble.
Subsidiairement, il peut être recouru à une étude comparative entre les loyers
de l’immeuble et ceux résultant des statistiques publiées chaque année par le
canton, étant précisé qu’à année de construction égale, la limite au-delà de
laquelle le propriétaire est présumé pouvoir supporter économiquement le coût
des travaux sans majoration de loyer est fixée, sauf exception, au 3e
quartile. Le département tient compte, dans son appréciation, des autres
facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération au sens des articles
269 et suivants du code des obligations.(6)

## Art. 5A {#art_5a}

(2) Travaux pris en compte

Par l’ensemble des travaux à effectuer tel que mentionné à
l’article 11, alinéa 1, de la loi, il convient d’entendre
l’intégralité des travaux faisant l’objet de la requête en autorisation de
construire déposée.

## Art. 6 — Information et consultation des locataires {#art_6}

1 L’information et la consultation préalables
des locataires, au sens de l’article 43 de la loi, font l’objet de
communications écrites adressées personnellement à chaque locataire avant le
dépôt de la demande d’autorisation au département. L’information aux locataires
comprend le rappel de l’octroi d’une allocation de logement.

2 Les locataires sont les personnes titulaires
d’un logement dans l’immeuble, à l’exclusion de celles qui occupent des lieux
de manière illicite au regard de l’article 186 du code pénal suisse, du 21
décembre 1937 (violation de domicile).

3 Le département veille à ce que les travaux
dont l’autorisation est sollicitée correspondent à ceux qui ont fait l’objet de
la consultation auprès des locataires, conformément à l’article 43 de la loi.

## Art. 7 — Compensation en cas de changement d’affectation {#art_7}

1 En cas d’opération de compensation à un
changement d’affectation au sens de l’article 8, alinéa 2, de la loi, la
requête en changement d’affectation doit être déposée simultanément à celle
portant sur la compensation projetée. Les 2 requêtes et les 2 autorisations
sont publiées simultanément.

2 Les requêtes en changement d’affectation
portant sur un seul appartement peuvent être traitées par voie de procédure
accélérée.

Section 3(2) Réaffectation en
logements de locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel

## Art. 7A — (2) Définitions {#art_7a}

1 La notion de pénurie prévue à l’article 15,
alinéa 6, de la loi est identique à celle définie par l’article 11, alinéa 1,
du présent règlement.

2 Les locaux à usage commercial, administratif,
artisanal ou industriel réaffectés en logements doivent correspondre, après
travaux, par leur genre aux besoins prépondérants de la population.

## Art. 7B {#art_7b}

(2) Demande de
renseignements

Lorsqu’il constate que des locaux à usage commercial,
administratif, artisanal ou industriel précédemment affectés au logement sont
vides, le département interpelle le propriétaire. Il attire son attention sur
la teneur de l’article 15, alinéa 6, de la loi et l’invite, aux fins de
respecter son droit d’être entendu, à indiquer par écrit dans les 15 jours les
motifs et la date depuis laquelle les locaux en cause sont vides.

## Art. 7C {#art_7c}

(2) Sommation

A l’expiration du délai fixé à l’article 7B, si le propriétaire
ne donne pas suite à la demande de renseignements ou s’il n’apporte pas la
preuve d’un motif légitime quant au maintien de locaux vides depuis plus de 24
mois, le département peut lui adresser une sommation, en l’invitant à relouer
lesdits locaux vides dans un délai de 3 mois à un loyer correspondant à celui
du marché.

## Art. 7D {#art_7d}

(2) Décision

A l’échéance du délai prévu à l’article 7C,
le département peut ordonner au propriétaire de réaffecter en logements les
locaux vides.

Chapitre II Bonus conjoncturel à la rénovation

Section 1 Commission d’attribution

## Art. 8 — Composition de la commission {#art_8}

1 La commission
d’attribution est composée de 6 membres, 2 représentants de l'Etat
et 4 représentant chacune des autres entités énoncées à l'article 19,
alinéa 2, de la loi.(11)

2 Après consultation des
milieux intéressés, le Conseil d'Etat nomme les 6 membres titulaires de la
commission.(9)

3 La commission est présidée
par le représentant du département. Elle dispose d'un secrétariat permanent mis
à disposition par le département.(6)

Frais

4 Les frais d’administration
et de fonctionnement de la commission, ainsi que la rétribution des fonctions
de ses membres, sont supportés par le budget du département. Les membres de la commission sont rémunérés selon les modalités
prévues par le règlement sur les commissions officielles, du
10 mars 2010.(5)

Fonctionnement

5 La commission se réunit aussi souvent que
nécessaire mais au minimum une fois par mois.

Section 2 Procédure

## Art. 9 — Demande de subvention {#art_9}

1 Les demandes de subvention sont adressées au
département simultanément au dépôt de la requête en autorisation de construire
portant sur des travaux de rénovation ou en cours d’instruction de ladite
requête.

2 Les demandes de subvention sont motivées et
accompagnées de toutes pièces utiles et complémentaires à celles déjà fournies
dans le cadre de la requête en autorisation de construire.

3 Les demandes de subvention sont présentées
avec deux plans financiers après travaux, l’un sans subventionnement et l’autre
avec le subventionnement demandé.

## Art. 10 — Procédure {#art_10}

1 Le département enregistre les demandes de
subvention et les transmet dans les 30 jours à la commission d’attribution pour
préavis.

2 La décision du département est notifiée au
requérant. Elle n’est pas publiée.

3 L’autorisation de construire portant sur les
travaux bénéficiant d’une subvention n’est délivrée que si la décision relative
à l’octroi de la subvention est définitive.

4 Si les travaux ne sont pas engagés dans un
délai de 3 mois suivant l’entrée en force de l’autorisation de construire, la
décision d’octroi d’une subvention devient caduque. Lorsque des circonstances
objectives le justifient, le département peut, sur demande du requérant et à
titre exceptionnel, prolonger ce délai de 3 mois supplémentaires.(1)

## Art. 10A {#art_10a}

(6) Bonus conjoncturel à
l'énergie

Les
conditions d'attribution du bonus conjoncturel à l'énergie et la procédure qui
y est liée sont fixées dans le règlement d'application de la loi sur l'énergie,
du 31 août 1988.

Chapitre III Mesures visant à lutter contre la pénurie
d’appartements locatifs

Section 1 Appartements assujettis

## Art. 11 — Pénurie {#art_11}

1 Les catégories de logements où sévit la
pénurie sont déterminées chaque année par arrêté du Conseil d’Etat en fonction
du nombre de pièces par appartement.

Attestations notariales

2 Les notaires peuvent attester qu’une
aliénation immobilière porte sur une maison individuelle, sur un appartement ne
faisant pas partie d’une catégorie de logements où sévit la pénurie ou sur un
appartement neuf, destiné à la vente et qui n’a jamais été loué ni offert en
location. Ils engagent leur responsabilité à cet égard.

Appartements assujettis

3 Par appartement jusqu’alors offert en
location, au sens de l’article 39, alinéa 1, de la loi, il faut entendre,
soit :

a) l’appartement loué lors du dépôt de la requête en
autorisation d’aliéner;

b) l’appartement vide ou vacant lors du dépôt de la requête
en autorisation d’aliéner, mais qui a précédemment été loué par son
propriétaire actuel;

c) l’appartement occupé, lors du dépôt de la requête en
autorisation d’aliéner, par son propriétaire, si celui-ci a précédemment loué
l’appartement considéré.(2)

4 Nonobstant la teneur de l’alinéa 3, une
autorisation d’aliéner doit impérativement être requise en cas de vente d’un ou
plusieurs appartement(s) acquis par voie d’adjudication.(2)

Section 2 Procédure relative à l’aliénation

des appartements destinés à la location

## Art. 12 — Requête {#art_12}

1 Le vendeur, qui a l’obligation de solliciter
l’autorisation prévue à l’article 39, alinéa 1, de la loi, adresse, à
l’aide du formulaire ad hoc et avant la conclusion de l’aliénation, une requête
au département.(2)

2 Le formulaire ad hoc a pour but notamment de
localiser l’appartement mis en vente, de connaître son statut, la désignation
du propriétaire, de l’acquéreur, du locataire éventuel, le descriptif de
l’appartement et ses conditions de vente.

## Art. 12A — (12) Exception {#art_12a}

1 En application de
l'article 39, alinéa 4, lettre d, de la loi, les notaires peuvent attester
qu’une aliénation immobilière porte sur un appartement individualisé qui a déjà
fait par le passé l'objet d'une autorisation d'aliéner individualisée du
département et requérir de ce fait l'inscription d'une mention au registre
foncier.

2 Une copie de
l'autorisation délivrée par le passé doit impérativement accompagner
l'attestation considérée.

3 Dans ces circonstances, le
dépôt de la requête visée à l'article 12 du présent règlement n'est pas
nécessaire.

4 L'existence préalable
d'une mention inscrite au registre foncier en application de l'alinéa 1 vaut
attestation.

## Art. 13 — Pesée des intérêts {#art_13}

1 Dans le cadre de l’examen de la requête en
autorisation, le département procède à la pesée des intérêts publics et privés
en présence.

Acquisition par le locataire en place

2 En cas de projet d’acquisition au sens de
l’article 39, alinéa 3, de la loi, le vendeur et le locataire en place désireux
de se porter acquéreur de son logement informent par écrit les autres
locataires de l’immeuble de la transaction envisagée. Les locataires qui
acceptent l’acquisition doivent le faire par écrit.(2)

Intérêt privé prépondérant

3 L’intérêt privé est
présumé l’emporter sur l’intérêt public lorsque le propriétaire doit vendre
l’appartement pour l’un des motifs suivants :

a) nécessité de liquider un régime matrimonial ou une
succession;

b) nécessité de satisfaire aux exigences d’un plan de
désendettement;

c) prise d’un nouveau domicile en dehors du canton.(12)

## Art. 14 — Conditions de l’autorisation(12) {#art_14}

1 L’autorisation d’aliéner délivrée par le
département comporte la désignation exacte de l’appartement ainsi que celle du
vendeur et de l’acquéreur, de même que le prix de vente convenu par eux.

2 L’autorisation peut être subordonnée au
relogement, à des conditions économiques et sociales satisfaisantes, du locataire
de l’appartement.

3 L’autorisation n’est valable qu’à l’égard des
personnes nommément désignées par celle-ci; l’acquisition à titre fiduciaire
n’est pas admise.

## Art. 15 {#art_15}

(2) Caducité de
l’autorisation

L’autorisation est caduque si l’aliénation envisagée n’est pas
conclue dans un délai de 6 mois à compter de son entrée en force.

## Art. 16 {#art_16}

Concours des mandataires

Les agents immobiliers, les notaires ou autres mandataires
professionnels, dont le concours est sollicité en vue de la passation d’un acte
de vente d’un appartement jusqu’alors offert en location, ont l’obligation de
s’assurer préalablement de la délivrance par le département de l’autorisation
d’aliéner.

## Art. 17 — (8) Registre foncier {#art_17}

1 Toute réquisition à
l'office du registre foncier(15) de constitution d’une
copropriété par étages ou de mutation d’une part de copropriété par étages déjà
existante portant sur un appartement jusque-là offert en location doit être
communiquée sans délai par l'office du registre foncier(15) au département.

2 Le conservateur du
registre foncier écarte toute réquisition d’inscription d’une aliénation d’une
part de copropriété par étages portant sur un appartement qui n’est pas
assortie d’une autorisation du département au sens de l’article 39 de la loi,
ou d’une attestation du notaire établie conformément à l'article 11, alinéa 2,
ou à l'article 12A du présent règlement, ou encore d'une mention au sens de
l'article 12A, alinéa 1, du présent règlement.(12)

## Art. 18 {#art_18}

(4) Emoluments

Le
département perçoit un émolument de 220 francs à 1 100 francs
pour toute décision rendue en application de l'article 39 de la loi.

Chapitre IV Dispositions finales et transitoires

## Art. 19 {#art_19}

Clause abrogatoire

Le règlement d’application de la loi sur les démolitions,
transformations et rénovations de maisons d’habitation, du 27 juillet 1983, est
abrogé.