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Wenn sämtliche Miteigentumsanteile solidarisch bzw. gesamthaft gepfändet sind, kann das Betreibungsamt aus Verfahrensökonomie die Verwertung des gesamten Grundstücks als Ganzes anordnen bzw. die Steigerung des Einzelanteils unterlassen und die Verwertung ohne Einigungsverhandlung vornehmen.
“Die Verfügungen der Vorinstanz seien vollumfänglich aufzuheben und es sei stattdessen anzuordnen, dass in den Betreibungen Nr. 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 sowie 14 die Steigerung einstweilen zu unterbleiben hat sowie eine Einigungsverhandlung nach Art. 73e VZG durchzuführen sei.”
“Da jedoch vorliegend alle Miteigentumsanteile für solidarisch haftende Miteigentümer ge- pfändet worden seien, mache es verfahrensökonomisch keinen Sinn, nach erfolg- los durchgeführter Einigungsverhandlung nach Art. 73e VZG die Miteigentumsan- teile einzeln zu versteigern. In dieser Situation solle es daher für das Betreibungs- amt möglich sein, auch ohne Zustimmung der Beteiligten das Grundstück als Ganzes zu verwerten. Das Betreibungsamt verfügte in der Folge, das Grundstück werde als Ganzes verwertet und auf eine Einigungsverhandlung nach Art. 73e VZG werde verzichtet (act. 3/2 u. 3/3). 1.2 Gegen diese Verfügung gelangten die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 19. Juni 2023 (Eingangsdatum: 21. Juni 2023) an das Bezirksgericht Bülach als - 3 - untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen und stellten die folgenden Anträge: " 1. Die Verfügungen der Vorinstanz seien vollumfänglich aufzuheben und es sei stattdessen anzuordnen, dass in den Betreibungen Nr. 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 sowie 14 die Steigerung einstweilen zu unterbleiben hat sowie eine Einigungsverhandlung nach Art. 73e VZG durchzuführen sei. 2. Alles unter Entschädigungs- und Kostenfolge zzgl. 7.7% MWST zulasten der Vorinstanz bzw. des Staates." Die Vorinstanz setzte dem Betreibungsamt daraufhin Frist zur Stellung- nahme und Einreichung allfälliger Akten an (act. 4). Die Stellungnahme samt Bei- lagen ging fristgerecht bei der Vorinstanz ein (act. 6 u. 7/1–3). Die Vorinstanz setzte den Beschwerdeführern daraufhin Frist zur Stellungnahme an (act. 8) und zog beim Betreibungsamt weitere Unterlagen bei (act. 10–14). Eine Stellung- nahme der Beschwerdeführer erfolgte nicht. Mit Entscheid vom 11. Oktober 2023 wies die Vorinstanz die Beschwerde ab ([act. 17 =] act. 20 [= act. 22]). Dieser Ent- scheid wurde den Beschwerdeführern am 1. November 2023 zugestellt (act. 18 Blatt 2). 1.3 Mit elektronisch eingereichter Eingabe vom 13. November 2023 gelangten die Beschwerdeführer rechtzeitig an die Kammer und beantragten die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides und die Gutheissung der vor Vorinstanz gestell- ten Anträge (act.”
“13 und 11 sowie Nrn. 15 und 10 Solidarschuldnerverhältnisse zwischen den Beschwerdeführern und es seien sämtliche Miteigentumsanteile der solida- risch haftenden Miteigentümer gepfändet. Zwar sehe die Bestimmung von Art. 73f Abs. 1 VZG vor, dass die Verwertung des Grundstückes als Ganzes ohne Zustim- mung aller Beteiligten nicht möglich sei; die Bestimmung beziehe sich aber auf den Fall, dass lediglich ein Miteigentumsanteil gepfändet worden sei. Da jedoch vorliegend alle Miteigentumsanteile für solidarisch haftende Miteigentümer ge- pfändet worden seien, mache es verfahrensökonomisch keinen Sinn, nach erfolg- los durchgeführter Einigungsverhandlung nach Art. 73e VZG die Miteigentumsan- teile einzeln zu versteigern. In dieser Situation solle es daher für das Betreibungs- amt möglich sein, auch ohne Zustimmung der Beteiligten das Grundstück als Ganzes zu verwerten. Das Betreibungsamt verfügte in der Folge, das Grundstück werde als Ganzes verwertet und auf eine Einigungsverhandlung nach Art. 73e VZG werde verzichtet (act. 3/2 u. 3/3).”
Bei Einigungsverhandlungen muss das Amt aktiv Verhandlungen mit pfandberechtigten Gläubigern führen; dabei ist irrelevant, welche Betreibungen einzelne Miteigentumsanteile ausgelöst haben.
“Titel in Art. 73 ff. VZG - 7 - finden sich die Bestimmungen über die Zwangsverwertung eines Miteigentumsan- teils. Geregelt sind namentlich die Anforderungen an den Grundbuchauszug (Art. 73 VZG), die Bekanntmachung der Steigerung und die Anmeldung von Rechtsansprüchen (Art. 73a f. VZG), das Lastenverzeichnis (Art. 73c f. VZG) so- wie – soweit sich nach dem Ergebnis des Lastenbereinigungsverfahrens ergibt, dass das Grundstück als solches pfandbelastet ist – das diesfalls erforderliche Vorgehen, namentlich dass eine Einigungsverhandlung durchzuführen ist (Art. 73e VZG). Im Anschluss finden sich die Bestimmungen zur Versteigerung (Art. 73f ff. VZG). Gemäss dem Wortlaut von Art. 73e VZG betreffend Durchführung einer Eini- gungsverhandlung, auf welche die Beschwerdeführer und das Betreibungsamt Bezug nehmen, versucht das Betreibungsamt durch Verhandlungen mit den am Grundstück als solchem pfandberechtigten Gläubigern und mit den andern Mitei- gentümern eine Aufteilung der betreffenden Pfandlasten (gemeint sind die Pfand- lasten, welche das Grundstück als solches belasten, vgl. Art. 73e Abs. 1 VZG) auf die einzelnen Anteile herbeizuführen und im Falle, dass der Schuldner für eine durch das Grundstück als solches gesicherte Pfandforderung zusammen mit an- dern Miteigentümern solidarisch haftet, eine entsprechende Aufteilung der Schuldpflicht zu erreichen (Art. 73e Abs. 2 VZG). Das Betreibungsamt kann aber auch versuchen, durch Verhandlungen mit den Beteiligten die Aufhebung des Mit- eigentums zu erreichen und so zu ermöglichen, dass der betreibende Gläubiger aus dem Ergebnis der Verwertung der dem Schuldner zugewiesenen Parzelle oder aus dem Anteil des Schuldners am Ergebnis des Verkaufs des Grundstücks als solchem oder aus der dem Schuldner zukommenden Auskaufsumme (vgl.”
“In Bezug auf die Erforderlichkeit der Durchführung der Einigungsverhandlung nach Art. 73e VZG ist nicht von Relevanz, welche Betreibungen jeweils zur Pfän- dung und Verwertung der jeweiligen Miteigentumsanteile geführt haben bzw. dass einige davon nur Schulden betreffen, für welche der Beschwerdeführer alleine haftet. Ausschlaggebend ist, dass im Ergebnis sämtliche Miteigentumsanteile der Beschwerdeführer gepfändet und verwertungsreif sind, mithin keine "anderen" Miteigentümer – sprich solche, deren Miteigentumsanteil nicht gepfändet und für deren Miteigentumsanteil nicht die Zwangsverwertung begehrt ist – vorhanden sind. Dass dies der Fall ist, anerkennen grundsätzlich auch die Beschwerdefüh- rer. Damit kann der Vorinstanz auch kein Vorwurf gemacht werden, dass sie die- sen – wie gezeigt nicht relevanten – Umstand im Rahmen ihrer Begründung aus- ser Acht gelassen hat, und es ist ihr in diesem Zusammenhang insbesondere keine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer vorzuwerfen (BGE 143 III 65 E. 5.2; BGE 141 III 28, E. 3.2.4; BGE 138 I 232, E. 5.1 m.w.H.).”
Das Betreibungsamt kann die Steigerung einstweilen aussetzen und stattdessen eine Einigungsverhandlung nach Art. 73e VZG anordnen, um die Verwertung preventiv zu stoppen.
Bei der Einigungsverhandlung kann das Amt auf die Aufhebung des Miteigentums zielen, um den Miteigentumsanteil marktfähiger zu machen und so eine höhere Befriedigung der Gläubiger zu ermöglichen.
“VZG - 7 - finden sich die Bestimmungen über die Zwangsverwertung eines Miteigentumsan- teils. Geregelt sind namentlich die Anforderungen an den Grundbuchauszug (Art. 73 VZG), die Bekanntmachung der Steigerung und die Anmeldung von Rechtsansprüchen (Art. 73a f. VZG), das Lastenverzeichnis (Art. 73c f. VZG) so- wie – soweit sich nach dem Ergebnis des Lastenbereinigungsverfahrens ergibt, dass das Grundstück als solches pfandbelastet ist – das diesfalls erforderliche Vorgehen, namentlich dass eine Einigungsverhandlung durchzuführen ist (Art. 73e VZG). Im Anschluss finden sich die Bestimmungen zur Versteigerung (Art. 73f ff. VZG). Gemäss dem Wortlaut von Art. 73e VZG betreffend Durchführung einer Eini- gungsverhandlung, auf welche die Beschwerdeführer und das Betreibungsamt Bezug nehmen, versucht das Betreibungsamt durch Verhandlungen mit den am Grundstück als solchem pfandberechtigten Gläubigern und mit den andern Mitei- gentümern eine Aufteilung der betreffenden Pfandlasten (gemeint sind die Pfand- lasten, welche das Grundstück als solches belasten, vgl. Art. 73e Abs. 1 VZG) auf die einzelnen Anteile herbeizuführen und im Falle, dass der Schuldner für eine durch das Grundstück als solches gesicherte Pfandforderung zusammen mit an- dern Miteigentümern solidarisch haftet, eine entsprechende Aufteilung der Schuldpflicht zu erreichen (Art. 73e Abs. 2 VZG). Das Betreibungsamt kann aber auch versuchen, durch Verhandlungen mit den Beteiligten die Aufhebung des Mit- eigentums zu erreichen und so zu ermöglichen, dass der betreibende Gläubiger aus dem Ergebnis der Verwertung der dem Schuldner zugewiesenen Parzelle oder aus dem Anteil des Schuldners am Ergebnis des Verkaufs des Grundstücks als solchem oder aus der dem Schuldner zukommenden Auskaufsumme (vgl. Art. 651 Abs. 1 ZGB) ganz oder teilweise befriedigt werden kann (Art. 73e Abs. 3 VZG). Ziel der Einigungsverhandlung ist letztlich, den zu verwertenden Miteigen- tumsanteil marktfähiger zu machen und so einen höheren Verwertungserlös zu erzielen, ist doch die Veräusserung eines Miteigentumsanteils häufig schwierig bzw.”
In Einigungsverhandlungen kann das Betreibungsamt auch die Aufhebung des Miteigentums anstreben bzw. verhandeln, um die Aufteilung der Pfandlasten zu regeln und die Gläubigerbefriedigung zu ermöglichen; oft ist eine konkrete Aufteilung der Pfandlasten erforderlich.
“Titel in Art. 73 ff. VZG - 7 - finden sich die Bestimmungen über die Zwangsverwertung eines Miteigentumsan- teils. Geregelt sind namentlich die Anforderungen an den Grundbuchauszug (Art. 73 VZG), die Bekanntmachung der Steigerung und die Anmeldung von Rechtsansprüchen (Art. 73a f. VZG), das Lastenverzeichnis (Art. 73c f. VZG) so- wie – soweit sich nach dem Ergebnis des Lastenbereinigungsverfahrens ergibt, dass das Grundstück als solches pfandbelastet ist – das diesfalls erforderliche Vorgehen, namentlich dass eine Einigungsverhandlung durchzuführen ist (Art. 73e VZG). Im Anschluss finden sich die Bestimmungen zur Versteigerung (Art. 73f ff. VZG). Gemäss dem Wortlaut von Art. 73e VZG betreffend Durchführung einer Eini- gungsverhandlung, auf welche die Beschwerdeführer und das Betreibungsamt Bezug nehmen, versucht das Betreibungsamt durch Verhandlungen mit den am Grundstück als solchem pfandberechtigten Gläubigern und mit den andern Mitei- gentümern eine Aufteilung der betreffenden Pfandlasten (gemeint sind die Pfand- lasten, welche das Grundstück als solches belasten, vgl. Art. 73e Abs. 1 VZG) auf die einzelnen Anteile herbeizuführen und im Falle, dass der Schuldner für eine durch das Grundstück als solches gesicherte Pfandforderung zusammen mit an- dern Miteigentümern solidarisch haftet, eine entsprechende Aufteilung der Schuldpflicht zu erreichen (Art. 73e Abs. 2 VZG). Das Betreibungsamt kann aber auch versuchen, durch Verhandlungen mit den Beteiligten die Aufhebung des Mit- eigentums zu erreichen und so zu ermöglichen, dass der betreibende Gläubiger aus dem Ergebnis der Verwertung der dem Schuldner zugewiesenen Parzelle oder aus dem Anteil des Schuldners am Ergebnis des Verkaufs des Grundstücks als solchem oder aus der dem Schuldner zukommenden Auskaufsumme (vgl.”