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11R93/25i•OLG Wien 11R93/25i
Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch die Senatspräsidentin des Oberlandesgerichts Dr. Primus als Vorsitzende und die Richterinnen des Oberlandesgerichts Mag. Elhenicky und Mag. Aigner in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümergemeinschaft A*, vertreten durch die B* GesmbH, *, vertreten durch Mag. Benjamin Zupancic, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei C GmbH, FN **, **, vertreten durch Dr. Theodore Gouhaneh, Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 182.720,82 s.A., über die Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 3. April 2025, **-17, gemäß § 480 Abs 1 ZPO in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen und zu Recht erkannt:
I. Der Antrag der beklagten Partei auf Anberaumung einer mündlichen Berufungsverhandlung wird zurückgewiesen.
II. Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 4.211,52 (darin EUR 701,92 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Klägerin ist die Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft A* (EZ **, KG **; in der Folge: Liegenschaft).
Die Beklagte war bei Klageerhebung am 26.6.2024 Wohnungseigentümerin der Top 1, 1a, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 sowie der Motorradstellplätze 02 und 03 auf der Liegenschaft.
Die von der Verwalterin vertretene Klägerin begehrte von der Beklagten die Zahlung der ihr vorgeschriebenen und in der Klage näher aufgeschlüsselten monatlichen Wohnbeiträge für den Zeitraum Juni bis November 2022, der Saldi aus der Abrechnung 2021 sowie der Sondervorschreibungen laut Rechnung vom 1.8.2022 in Höhe von (zuletzt) insgesamt EUR 182.720,82 sA. Die Beklagte habe die Liegenschaft als Käuferin und Bauträgerin mangelhaft und „im Pfusch“ renoviert und eine Vielzahl an gravierenden und sehr kostspieligen Mängeln und Schäden an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft verursacht. Da auch die MA D* aufgrund einer anonymen Anzeige davon in Kenntnis gesetzt worden sei und die Liegenschaft überprüft habe, sei bereits die Vorverwaltung zur Durchführung der Erhaltungsarbeiten verpflichtet gewesen. Nachdem für die dringendst notwendigen Erhaltungsarbeiten laut eingeholten Sachverständigengutachten Kosten von mindestens brutto EUR 356.499,60 zu erwarten gewesen seien, sei mangels ausreichender Rücklage von damals nur EUR 7.000,-- die Sondervorschreibung notwendig geworden. Die Vorverwaltung habe sie festgesetzt und vorgeschrieben. Eine gegenteilige Weisung der Klägerin habe jedenfalls im Zeitpunkt der Sondervorschreibung im August 2022 nicht bestanden. Mangels Behebung der Schäden und Mängel durch die Beklagte habe die Hausverwaltung die Erhaltungsarbeiten in Auftrag geben müssen.
Die Beklagte bestritt, beantragte Klagsabweisung und wendete – soweit im Berufungsverfahren noch von Relevanz - ein, dass von der Klagsforderung ein Betrag von insgesamt EUR 159.305,38 auf die bereits von der Vorverwaltung vorgeschriebene sogenannte „große“ Sondervorschreibung entfalle, die als Rücklage für diverse Sanierungsarbeiten gewidmet sei, allerdings auf einem falschen Gutachten und völlig überhöhten Kostenschätzungen beruhe. Die Beklagte habe sich bereit erklärt, die Sanierungsarbeiten auf eigene Kosten durchführen zu lassen, wogegen die Klägerin keine Einwände gehabt habe. Die Beklagte habe die Mängelbehebungen bereits veranlasst und großteils abgeschlossen. Für die Einhebung der Sondervorschreibung bestehe daher kein Bedarf mehr; es fehle ihr an einer Rechtsgrundlage.
Wie sich aus den Ausführungen des Sachverständigen Ing. E* unter Verweis auf die Eigentümerversammlung vom 13.10.2021 in seinem Ergänzungsgutachten, Beilage ./E, ergebe, hätten „die Eigentümer beschlossen, dass das vorerst nicht ausgeführt werden soll“ und dass, wenn die Baubehörde eine Auflage zur Erledigung erteile, man dem dann auf Grundlage dieser Auflage nachkommen werde. Damit manifestiere sich der Wille der Klägerin von der Einhebung der „großen“ Sondervorschreibung Abstand zu nehmen. Baupolizeiliche Auflagen seien bisher nicht erteilt worden. Schließlich sei der Hausverwaltung mit Beschluss der Klägerin vom 8.4.2024 eine Weisung erteilt worden, dass Sanierungsmaßnahmen oder Erhaltungsarbeiten mit einer Auftragssumme über (brutto) EUR 2.000,-- - außer bei Gefahr in Verzug – sowie das Anhängigmachen oder Fortsetzen von Gerichtsverfahren gegen einzelne Miteigentümer eines Beschlusses der Klägerin bedürften. Die Hausverwaltung setze sich grob über diese – nicht gesetzwidrige - Weisung hinweg, indem sie ohne vorherige Beschlussfassung und trotz Kenntnis der Übernahme der Sanierungsarbeiten durch die Beklagte Erhaltungsarbeiten an der Liegenschaft in Auftrag gebe und das Verfahren gegen die Beklagte in Gang gesetzt habe. Die Beklagte habe die Hausverwaltung mit E-Mail vom 4.7.2024 zur sofortigen Unterlassung aufgefordert. Die Ratio des Beschlusses der Klägerin vom 8.4.2024 sei offenkundig: Die Hausverwaltung solle eine ordnungsgemäße und wirtschaftlich sinnvolle Geschäftsgebarung an den Tag legen und nicht unachtsam mit den von den Wohnungseigentümern aufgebrachten Geldmitteln umgehen. Diese Weisung schließe mit ein, dass die „große“ Sondervorschreibung weiterhin nicht eingehoben werden solle.
Im Zuge des Verkaufs der genannten Miteigentumsanteile habe die Beklagte aus dem Kaufpreiserlag auch eine „kleine“ Sondervorschreibung in Höhe von EUR 21.890,86 – eine Sonderrücklage zur Reparatur des Dachs – auf das Konto der Klägerin überwiesen. Die Beklagte habe sich auch zur Übernahme dieser Reparatur auf eigene Kosten entschieden, was der Klägerin bekannt sei. Die Arbeiten seien derzeit in vollem Gange und ihre zeitnahe Fertigstellung sei zu erwarten. Die Beklagte habe daher einen Rückforderungsanspruch gegen die Klägerin in der genannten Höhe, welchen sie hiermit ausdrücklich gegen das Klagebegehren compensando einwende.
Einige weitere Miteigentümer hätten weder die „kleine“ noch die „große“ Sondervorschreibung bezahlt, weshalb die gerichtliche Belangung nur der Beklagten den Eindruck einer unsachlichen Differenzierung und persönlichen Animosität erwecke.
Mit dem angefochtenen Urteil erkannte das Erstgericht die Klageforderung als zu Recht und die Gegenforderung als nicht zu Recht bestehend und verpflichtete die Beklagte zur Zahlung von EUR 182.720,82 samt Zinsen und Prozesskosten.
Das Erstgericht legte seiner Entscheidung neben dem eingangs wiedergegebenen, unstrittigen Sachverhalt noch weitere aus den Seiten 6 bis 17 der Urteilsausfertigung ersichtliche Feststellungen zugrunde, auf die verwiesen wird. Davon ausgehend kam das Erstgericht in rechtlicher Hinsicht zum Ergebnis, dass für Vorschreibungen zur Rücklage zwecks Finanzierung eines bestimmten Erhaltungsaufwands („Sondervorschreibung“) der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragene Mit- und Wohnungseigentümer zahlungspflichtig sei. Die Behebung von Mängeln und Schäden an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft seien notwendig durchzuführende Erhaltungsarbeiten. Im Jahr 2022 sei die Vorverwaltung im Rahmen der ordentlichen Verwaltung zur Durchführung der Erhaltungsarbeiten verpflichtet gewesen. Dafür habe sie im Vorfeld die dafür notwendigen technischen, rechtlichen und finanziellen Grundlagen zu schaffen gehabt, wozu die Einholung von Sachverständigengutachten und die Einhebung einer Sondervorschreibung gezählt habe, weil die vorhandene Rücklage von EUR 7.000,-- nicht ausgereicht habe. Die Übermittlung einer Vorschreibung an die Wohnungseigentümer sei zur Fälligstellung der Wohnbeiträge nicht notwendig. Fälligkeit trete gemäß § 32 Abs 9 WEG ex lege am Fünften eines jeden Kalendermonats ein. Die Festsetzung einer Sondervorschreibung durch den Verwalter im Rahmen des WEG sei Teil der Rücklage und der ordentlichen Verwaltung. Der Verwalter könne die Höhe der Sondervorschreibung fest-setzen, solange kein gegenteiliger Beschluss der Wohnungseigentümer vorliege. Die Vorverwaltung habe die Sondervorschreibung daher rechtmäßig festgesetzt, da die Rücklage unterdotiert gewesen sei (EUR 7.000,-- versus EUR 356.499,60). Trotz ordnungsgemäßer Vorschreibungen und Mahnungen hafteten die detailliert aufgeschlüsselten Wohnbeiträge unberichtigt und rechtsgrundlos aus. Auf die Rechtswirksamkeit des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft vom 8.4.2024 komme es schon deshalb nicht an, weil die gegenständlichen Vorschreibungen aus dem Jahr 2022 stammten und sich die Hausverwaltung damit nicht über den Willen der Eigentümergemeinschaft hinweggesetzt habe. Die Frage der Rechtmäßigkeit der Fortsetzung seitens der Hausverwaltung in Auftrag gegebener Erhaltungsarbeiten im Jahr 2024 könne nicht der Vorschreibung von Wohnbeiträgen und Sondervorschreibungen aus dem Jahr 2022 entgegengehalten werden. Vielmehr könnten Fragen der Rechtmäßigkeit bzw Richtigkeit einer Vorschreibung erst nach erfolgter Rechnungslegung in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z6 WEG, allenfalls in einer Schadenersatzklage gegen die Vorverwaltung geklärt werden. Die gegenständlichen Sondervorschreibungen und Vorschreibungen von Wohnbeiträgen seien daher rechtens.
Soweit die Beklagte als Gegenforderung einen Rückforderungsanspruch geltend mache und behaupte, die – unberechtigte – „kleine“ Sondervorschreibung sei in der Klagsforderung enthalten, sei ihr Vorbringen unschlüssig. Nach ihrem eigenen Vorbringen und dem dafür angebotenen (der Höhe nach nicht nachvollziehbar zuzuordnenden) Beleg vom 29.5.2024 hätte die Beklagte die „kleine“ Sondervorschreibung an den Rechtsvertreter der früheren Hausverwaltung zu einem Zeitpunkt gezahlt, als diese nicht mehr für die Klägerin tätig und daher auch nicht zur (schuldbefreienden) Entgegennahme von Zahlungen bevollmächtigt gewesen sei. Schon aus diesem Grund könne die Beklagte keinen Rückforderungsanspruch darauf stützen. Die „kleine“ Sondervorschreibung selbst sei auch nicht klagsgegenständlich. Die compensando eingewendete Gegenforderung sei daher nicht berechtigt.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten aus den Berufungsgründen der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, der Aktenwidrigkeit, der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit den Anträgen, eine mündliche Berufungsverhandlung anzuberaumen und das angefochtene Urteil im Sinn einer Klagsabweisung abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Die Klägerin beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
I. Zum Antrag auf Anberaumung einer Berufungsverhandlung:
Das in § 492 ZPO verankert gewesene Recht der Parteien, die Anberaumung einer Berufungsverhandlung zu beantragen, ist durch Art 15 Z 17 iVm Art 16 Abs 3 BudgetbegleitG 2009 (BGBl I 2009/52) in Ansehung aller nach dem 30.6.2009 gefällten erstinstanzlichen Urteile beseitigt worden. Der vorliegende Antrag ist daher mangels einer Antragslegitimation der Beklagten als unzulässig zurückzuweisen.
Gemäß § 480 Abs 1 ZPO, der gemäß Art 15 Z 14 iVm Art 16 Abs 3 leg cit ebenfalls für nach dem 30.6.2009 gefällte erstinstanzliche Urteile gilt, hält es der erkennende Senat auch nicht für erforderlich, von Amts wegen eine Berufungsverhandlung anzuberaumen.
II. Zur Berufung:
Entgegen der in der Berufung vorgenommenen Reihung der Berufungsgründe geht das Berufungsgericht zunächst auf die Verfahrens- und Beweisrügen sowie die geltend gemachte Aktenwidrigkeit ein, um die Tatsachenfrage vollständig zu erledigen, und behandelt erst im Anschluss daran die Rechtsrüge.
1. 1 Als Mangelhaftigkeit des Verfahrens rügt die Beklagte die Unterlassung der beantragten Einvernahme ihres Geschäftsführers sowie des Zeugen Prof. DI F*. Insbesondere die Einvernahme des Geschäftsführers der Beklagten hätte streitentscheidende Feststellungen widerlegen können. Er hätte nämlich nachvollziehbar darlegen können, dass die Urkunde Beilage ./6 die „kleine“ Sondervorschreibung betreffe und hätte weitergehende Informationen zu dem bezughabenden Gerichtsverfahren erteilen und den vom Vertragserrichter überwiesenen Betrag näher aufschlüsseln können. Er hätte dazu weitergehende Beweisanträge, wie etwa die Zeugeneinvernahme des Vertragserrichters RA Mag. G*, aber auch des Vorvertreters der Klägerin, RA Dr. H* stellen können. Außerdem hätte er darlegen können, dass die Hausverwaltung die Übernahme der Sanierungen durch die Beklagte genehmigt habe und ihr bewusst gewesen sei, dass die Klägerin die Einhebung der „großen“ Sondervorschreibung nicht gewollt und sie dies auch nicht für notwendig erachtet habe. Er hätte das Erstgericht über zahlreiche Gespräche mit der Hausverwaltung informieren können, in welcher diese immer wieder betont habe, dass nicht nur die Höhe der „großen“ Sondervorschreibung völlig realitätsfern sei, sondern dass diese auch mehrfach zugesagt habe, die „große“ Sondervorschreibung nicht einzuheben, da die Beklagte die Sanierungsmaßnahmen durchführen werde. Er hätte zudem darlegen können, dass die Hausverwaltung in zahlreichen Gesprächen deutlich geäußert habe, in genauer Kenntnis der defizitären Basis dieser „großen“ Sondervorschreibung zu sein und dass die Klägerin ausdrücklich auf die Umsetzung der dieser Sondervorschreibung zugrundeliegenden Maßnahmen verzichtet habe, bis eine baubehördliche Auflage erteilt werde.
1. 2 Die gesetzmäßige Ausführung des Berufungsgrundes der Mangelhaftigkeit (wegen Unterlassung von Parteien- oder Zeugenvernehmungen) erfordert, dass der Berufungswerber die für die Entscheidung wesentlichen Feststellungen anführt, die (bei Durchführung der Parteien- oder Zeugenvernehmungen) zu treffen gewesen wären. Er wird hievon nicht dadurch befreit, dass er im Verfahren erster Instanz die Beweisthemen angegeben hatte, zu denen er die Parteienvernehmung beantragte (RIS-Justiz RS0043039). Der Rechtsmittelwerber muss in seiner Verfahrensrüge daher nachvollziehbar ausführen, welche für ihn günstigen Verfahrensergebnisse zu erwarten gewesen wären, wenn der Verfahrensfehler nicht unterlaufen wäre, in welcher Hinsicht sich also bei Unterbleiben des behaupteten Verfahrensfehlers eine abweichende Sachverhaltsgrundlage ergeben hätte (RS0043039 [T4, T5]). Jedenfalls dürfen keinerlei Zweifel daran bestehen, welche streitentscheidenden Feststellungen des Erstgerichts der Berufungswerber ohne Verfahrensfehler zu widerlegen können glaubt (RS0043039 T3]).
1. 3 Soweit die Beklagte die unterbliebene Zeugeneinvernahme des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Prof. DI F* beanstandet, ist die Verfahrensrüge schon deshalb nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil die Argumentation, die Einvernahme auch dieses Zeugen wäre geboten gewesen, „um eine möglichst genaue und vollständige Erhebung der entscheidungserheblichen Tatsachen zu erzielen“ den genannten Anforderungen an die gesetzmäßige Ausführung der Verfahrensrüge nicht entspricht. Welche abweichenden Feststellungen konkret aufgrund der Zeugenaussage hätten getroffen werden können, blieb damit offen.
1. 4 Ein primärer Verfahrensmangel iSd § 496 Abs 1 Z 2 ZPO könnte außerdem nur dann vorliegen, wenn das Erstgericht infolge Zurückweisung von Beweisanträgen andere als die vom Beweisführer behaupteten Tatsachen festgestellt hätte. Soweit es dazu aber – wie hier zu den in der Verfahrensrüge genannten Gesprächen zwischen dem Geschäftsführer der Beklagten und der Hausverwaltung über die Einhebung der „großen“ Sondervorschreibung sowie der Durchführung von Sanierungsarbeiten durch die Beklagte - keine Feststellungen getroffen hat, weil es die monierten Umstände als rechtlich unerheblich erachtete, wäre im Falle deren Bedeutsamkeit kein primärer, sondern ein der Rechtsrüge zugehöriger sekundärer Feststellungsmangel verwirklicht (vgl Pimmer in Fasching/Konecny³, § 496 ZPO Rz 55ff). Ein primärer Verfahrensmangel wird insoweit nicht aufgezeigt.
Tatsächlich spricht die Berufung damit in Wahrheit sekundäre Feststellungsmängel an, denen es allerdings – wie schon hier vorweggenommen werden kann - an Relevanz fehlt, hat sich die Beklagte im erstinstanzlichen Verfahren doch auf eine mehrfache (ausdrückliche) Zusage durch die Hausverwaltung, die „große“ Sondervorschreibung nicht einzuheben, nicht gestützt. Ihre diesbezügliche Behauptung in der Berufung verstößt daher gegen das Neuerungsverbot des § 482 ZPO und ist unbeachtlich.
1. 5 Soweit die Beklagte geltend macht, sie hätte durch die Einvernahme ihres Geschäftsführers die Negativfeststellung zur Frage, ob in der Überweisung von EUR 49.451,74 vom 29.5.2024 laut Beilage ./6 die „kleine“ Sondervorschreibung enthalten war (Urteil Seite 16), widerlegen können, ist ihr zwar zuzugeben, dass die Parteiaussage ihres Geschäftsführers zumindest abstrakt geeignet gewesen wäre, einen Einfluss auf die beanstandete Negativfeststellung zu nehmen. Da das Erstgericht die Entscheidung über die Gegenforderung aber darauf stützte, dass die Überweisung vom 29.5.2024 nicht an die Klägerin ging und damit ihr gegenüber auch keine schuldbefreiende Wirkung entfalten konnte, ist es für die Lösung der Rechtsfrage nicht von Bedeutung, ob in der Überweisung die „kleine“ Sondervorschreibung enthalten war oder nicht. Die beanstandete Negativfeststellung kann daher mangels Relevanz ersatzlos entfallen und wird infolgedessen vom Berufungsgericht nicht übernommen. Damit geht die Verfahrensrüge auch in diesem Punkt ins Leere.
Die Beklagte bekämpft die folgenden Feststellungen:
„In der klagsgegenständlichen Forderung ist die sog. ‚kleine‘ Sondervorschreibung für die Dachreparatur nicht enthalten.
Am 29.5.2024 überwies Mag. G* als der hinsichtlich des Verkaufs einiger Wohnungseigentumsobjekte der beklagten Partei tätige Vertragserrichter und Treuhänder in deren Auftrag an H*, den rechtsfreundlichen Vertreter der vormaligen, nicht mehr von der klagenden Partei betrauten Hausverwaltung I* den Betrag von EUR 49.451,74 mit dem Verwendungszweck ‚Forderung d. *- C GmbH, Saldo per 31.05.2024 (17364)‘. Es steht nicht fest, dass in diesem Betrag die ‚kleine‘ Sondervorschreibung für die Dachreparatur enthalten ist.“
Sie begehrt die Ersatzfeststellung:
„In der klagsgegenständlichen Forderung ist die ‚kleine‘ Sondervorschreibung für die Dachreparatur enthalten.“
2. 1 Die gesetzmäßige Ausführung der Beweisrüge erfordert, dass der Rechtsmittelwerber darlegt, welche konkrete Feststellung bekämpft wird, aufgrund welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurde, welche Feststellung begehrt wird und aufgrund welcher Beweisergebnisse und Erwägungen diese zu treffen gewesen wäre (RS0041835). Die Ausführungen der Beweisrüge müssen eindeutig erkennen lassen, auf Grund welcher Umwürdigung bestimmter Beweismittel welche vom angefochtenen Urteil abweichenden Feststellungen angestrebt werden (RS0041835 [T2]). Zwischen der bekämpften Feststellung und der Ersatzfeststellung muss daher ein inhaltlicher Gegensatz (Widerspruch) bestehen; die eine Feststellung muss die andere ausschließen. Nur die „ersatzlose“ Streichung einer Feststellung zu begehren, genügt hingegen nicht (RS0041835 [T3]).
2. 2 Die Beklagte führt weder eine korrespondierende Ersatzfeststellung zur festgestellten Überweisung vom 29.5.2024 an noch zeigt sie auf, inwiefern diese Feststellung, die den unstrittigen Urkundeninhalt von Beilage ./6 wiedergibt, unrichtig sein soll. In diesem Umfang ist die Beweisrüge daher nicht gesetzmäßig ausgeführt.
Soweit die Beklagte sich auch in der Beweisrüge gegen die Negativfeststellung zur Frage wendet, ob in der Überweisung vom 29.5.2024 die „kleine“ Sondervorschreibung enthalten war, wurde bereits in Abhandlung der Verfahrensrüge ausgeführt, dass diese Feststellung für die Klagsstattgebung aus rechtlichen Gründen nicht relevant war, sodass die Feststellung nicht übernommen wurde und es einer näheren Auseinandersetzung mit der Beweisrüge in diesem Punkt nicht bedarf (vgl RS0042386).
2. 3 Aus ihrer weiteren Argumentation, der Klagevertreter sei sich – wie seine in der Tagsatzung vom 24.1.2025 erklärte Einschränkung „soweit er dies derzeit überblicke“ zeige - selbst nicht sicher gewesen, ob die „kleine“ Sondervorschreibung in der Klagsforderung enthalten sei, ist für die Beklagte schon deshalb nichts zu gewinnen, weil sie sich damit über die unbekämpft gebliebenen Feststellungen hinwegsetzt, dass die „kleine“ Sondervorschreibung für die Dachsanierung mit der Vorschreibung für Februar 2022 erfolgte, als zweite Komponente „Rep. Rücklage“ auf der Vorschreibung für Februar 2022 angeführt und einmalig einzuzahlen war (Urteil Seite 16). Davon ausgehend lässt sich aber durch einen Vergleich mit den eingeklagten Wohnbeiträgen für die Monate Juni bis November 2022 sowie der Sondervorschreibung aus der Rechnung vom 1.8.2022 und den noch offenen Beträgen aus der Abrechnung 2021 nur der vom Erstgericht vorgenommene Schluss ziehen, dass die in der Vorschreibung für Februar 2022 enthaltene „kleine“ Sondervorschreibung nicht Teil der Klagsforderung ist. Daran vermag auch die Erklärung des Klagevertreters in der Verhandlung vom 24.1.2025, soweit er dies derzeit überblicke, sei die kleine Sondervorschreibung nicht klagsgegenständlich (Protokoll ON 14.4, Seite 2), selbst wenn man sie – wie die Beklagte - als Ausdruck von Unsicherheit versteht, nichts zu ändern.
2. 4 „Aus advokatorischer Vorsicht“ erklärt die Beklagte, diesen Mangel auch unter dem Aspekt der Mangelhaftigkeit des Verfahrens und der Aktenwidrigkeit geltend zu machen. Allerdings gelingt es ihr nicht näher auszuführen und aufzuzeigen, welcher Verfahrensfehler dem Erstgericht in diesem Zusammenhang unterlaufen sein soll. Gleiches gilt für den Vorwurf der Aktenwidrigkeit, die als Berufungsgrund nur verwirklicht wäre, wenn ein entscheidungswesentlicher Widerspruch zwischen dem Akteninhalt und den die Entscheidung tragenden wesentlichen Tatsachen, der aus den Prozessakten selbst erkennbar ist, vorliegt. Aktenwidrig sind Feststellungen, die wegen eines bei der Darlegung der Beweisergebnisse unterlaufenen Irrtums auf aktenwidriger Grundlage getroffen wurden, also etwa wenn der Inhalt einer Urkunde, eines Protokolls oder eines sonstigen Aktenstücks unrichtig wiedergegeben und infolgedessen ein fehlerhaftes Sachverhaltsbild der rechtlichen Beurteilung unterzogen wurde. Maßgeblich ist, dass die für die richterliche Willensbildung bestimmenden Verfahrenserklärungen oder Beweisergebnisse in der Begründung der Entscheidung in Abweichung vom Akteninhalt dargestellt werden (RS0043397; RS0043421; RS0043347; Lovrek in Fasching/Konecny3 IV/1 § 503 ZPO Rz 116). All das trifft auf die Feststellungen, dass die „kleine“ Sondervorschreibung bereits mit den Wohnbeiträgen für Februar 2022 vorgeschrieben wurde, dass diese Forderung nicht Teil der sich aus Vorschreibungen aus dem Zeitraum Juni bis November 2022 zusammensetzenden Klagsforderung ist, nicht zu.
Der Berufung gelingt es somit nicht, Bedenken gegen die erstgerichtliche Beweiswürdigung zu wecken. Das Berufungsgericht übernimmt daher die erstgerichtlichen Feststellungen mit der angeführten Ausnahme und legt sie der rechtlichen Beurteilung zu Grunde (§ 498 ZPO).
3. 1 Die Beklagte wendet sich in der Rechtsrüge ausschließlich gegen die Berechtigung der Klagsforderung in Ansehung der den Wohnungseigentümern von der Verwaltung bereits im August 2022 vorgeschriebenen „großen“ Sondervorschreibung, während sie gegen die Berechtigung der ihr vorgeschriebenen Wohnbeiträge aus dem Zeitraum Juni 2022 bis November 2022 sowie gegen die Forderungen aus der Abrechnung 2021 keine Einwendungen erhebt. Sie beanstandet auch nicht, dass das Erstgericht über die materielle Berechtigung der Gegenforderung abgesprochen und damit die Rechtsprechung unangewendet gelassen hat, wonach gegen Bewirtschaftungskostenvorschreibungen die Aufrechnung in der Regel unzulässig und die Aufrechnungseinrede daher zurückzuweisen ist, weil aus dem Zweck des Wohnungseigentumsvertrags ein schlüssiger Verzicht der Wohnungseigentümer darauf abgeleitet wird, gegen Akontovorschreibungen mit eigenen Ansprüchen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzurechnen (vgl RS0109647 [T12]).
Die Beklagte stellt schließlich nicht in Frage, dass nach oberstgerichtlicher Rechtsprechung die Bildung einer angemessenen Rücklage als Vorsorge für künftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung zählt (RS0083184), der Verwalter für ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten, für die Festsetzung, die Vorschreibung und das Inkasso der Beiträge Sorge zu tragen hat (RS0083581 [T7]; 5 Ob 194/24a), es insbesondere Sache des Verwalters ist, die Höhe der einzuhebenden Beiträge festzusetzen, solange kein Beschluss der Wohnungseigentümer oder keine Entscheidung des Außerstreitrichters vorliegt (RS0103218 [T2, T4]; RS0083550) und die Kompetenz des Verwalters zur Festsetzung der Höhe einer Einmalzahlung in die Rücklage ebenfalls so lange besteht, als ihm nicht durch Beschluss eine gegenteilige Weisung erteilt wird (5 Ob 175/16w; 5 Ob 126/19v je mwN) und dass auch die Modalitäten der Einhebung zum Aufgabenbereich des Verwalters gehören (RS0083581 [T7]; 5 Ob 161/19s mwN).
Das Berufungsgericht hat sich bei der Überprüfung der materiell-rechtlichen Richtigkeit des angefochtenen Urteils auf die von der Berufungswerberin noch geltend gemachten Umstände zu beschränken (RS0043352 [T21, T23, T26, T31]; RS0043317).
3. 2 Die Beklagte macht in der Rechtsrüge zunächst geltend, das Erstgericht habe zu Unrecht unberücksichtigt gelassen, dass sie jene Mängel, zu deren Verbesserung die „große“ Sondervorschreibung eingehoben werden solle, großteils bereits behoben habe. Dadurch hätten sich die Sanierungskosten für die Klägerin von EUR 297.083,-- auf EUR 37.016,30 reduziert, weshalb die Zahlungspflicht der Beklagten nachträglich entfallen sei.
Mit dieser Argumentation entfernt sich die Beklagte vom tatsächlich festgestellten (gegenteiligen) Sachverhalt, wonach nicht festgestellt werden konnte, dass die Beklagte Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft begonnen hat (Urteil Seite 16f). Wird in der Rechtsrüge aber nicht dargelegt, aus welchen Gründen - ausgehend vom festgestellten Sachverhalt - die rechtliche Beurteilung der Sache durch das Erstgericht unrichtig erscheint, ist sie nicht dem Gesetz gemäß ausgeführt. Eine Rechtsrüge, die nicht vom konkret festgestellten Sachverhalt ausgeht, kann daher einer weiteren Behandlung nicht zugeführt werden (RS0043603 auch [T8]; RS0041585). Die Richtigkeit der von der Beklagten vertretenen Rechtsauffassung, dass eine Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers für eine von der Verwalterin vorgeschriebene Sonderrücklage für bestimmte Erhaltungsarbeiten oder Mängelbehebungen nachträglich entfallen soll, wenn der Wohnungseigentümer mit Genehmigung der Verwalterin Arbeiten selbst durchgeführt und Mängel behoben hat, kann damit dahingestellt bleiben. Damit bedurfte es zu diesem Thema auch nicht der weiteren von der Beklagten (zu Punkt 2.A. der Berufung) vermissten Feststellung, dass die Hausverwaltung Mängelbehebungen durch die Beklagte genehmigt habe.
3. 3 Der Vollständigkeit halber bleibt festzuhalten, dass die Behauptung der Beklagten, die Verwalterin habe mit Schreiben vom 13.6.2023 an die WohnungseigentümerInnen der Liegenschaft (Beilage ./7) Mängelbehebungsarbeiten durch die Beklagte an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ausdrücklich genehmigt und auf die Einhebung der „großen“ Sondervorschreibung verzichtet, nicht überzeugt. Die Verwalterin nimmt in dem Schreiben nämlich nur auf die im Zuge der Verwaltungsübernahme von ihr vorgefundenen Zahlungsrückstände (auch in Ansehung der Sondervorschreibungen) Bezug und kündigt neben dem Ergreifen von Eintreibungsmaßnahmen und der Klärung der Notwendigkeit der Einhebung der Sondervorschreibung an, die weitere Vorgangsweise in der Causa hänge davon ab, „wie die anstehenden Mängel abgearbeitet werden, bzw. wer die Kosten hierfür trägt“. Die Verwalterin erklärte damit weder ausdrücklich noch schlüssig die Genehmigung von Sanierungs- oder Mängelbehebungsarbeiten durch die Beklagte und verzichtete auch nicht auf die Einhebung der „großen“ Sondervorschreibung. Bei der Beurteilung von Handlungen auf ihren konkludenten Aussagegehalt ist größte Vorsicht geboten, weil die Gefahr besteht, dass dem Handelnden Äußerungen unterstellt werden, die nicht in seinem Sinn waren. Eine konkludente Handlung darf nur angenommen werden, wenn sie nach den üblichen Gewohnheiten und Gebräuchen im Sinne des § 863 ABGB eindeutig in einer bestimmten Richtung zu verstehen ist. Es darf kein vernünftiger Grund übrig sein, daran zu zweifeln, dass ein Rechtsfolgewille in bestimmter Richtung vorliegt; an die Schlüssigkeit eines Verhaltens ist daher ein strenger Maßstab anzulegen (RS0013947; RS0014150 auch [T3, T7]). Allein aus dem Umstand, dass die Hausverwaltung in ihrem Schreiben vom 13.6.2023 keine konkreten Einwände gegen Mängelbehebungsarbeiten der Beklagten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft erhob oder solche Arbeiten untersagte, lässt sich demnach keinesfalls mit der erforderlichen Eindeutigkeit ein stillschweigender Verzicht auf die Einhebung der „großen“ Sondervorschreibung unabhängig von der tatsächlichen Durchführung der Arbeiten ableiten. Insofern ist aus dem Schreiben für den Standpunkt der Beklagten aber nichts zu gewinnen.
3. 4 Die Beklagte führt des weiteren den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 8.4.2024 ins Treffen; darin sei eine Weisung an die Hausverwaltung gelegen, von der Einhebung der „großen“ Sondervorschreibung Abstand zu nehmen. Außerdem dürften Gerichtsverfahren gegen einzelne Miteigentümer nur nach entsprechender Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft anhängig gemacht oder fortgesetzt werden, was das Erstgericht berücksichtigen und dazu Feststellungen treffen hätte müssen.
3.4. 1 Eine rechtswirksame Weisung an den Verwalter bedarf einer förmlichen Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft. Für die Auslegung des Beschlusses einer Eigentümergemeinschaft ist ausschließlich der angeschlagene Wortlaut des Beschlusses maßgeblich (RS0131634). Dabei kann nur der schriftlich zur Kenntnis gebrachte Text des Beschlusses für die Beurteilung maßgeblich sein, was Gegenstand des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft ist. Ein vom Wortlaut nicht gedeckter, oder sogar davon abweichender subjektiver Parteiwille der an der Beschlussfassung beteiligten Wohnungseigentümer ist hingegen irrelevant (RS0130029).
Entscheidend ist damit der verschriftlichte Wortlaut des Beschlusses vom 8.4.2024, der (wie sich aus der unstrittigen und daher gem. RS0121557 der Entscheidung ohne weiteres zugrundezulegenden Beilage ./N [ident mit ./4] ergibt) in seinem hier zur Beurteilung stehenden Punkt 1. besagt, dass sämtliche Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung sowie die Beauftragung von Sanierungsmaßnahmen oder Erhaltungsarbeiten mit einer Auftragssumme über (brutto) EUR 2.000,-- – außer bei Gefahr im Verzug – eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft bedürfen und dass darüber hinaus Gerichtsverfahren gegen einzelne Miteigentümer nur nach entsprechender Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft anhängig gemacht oder fortgesetzt werden dürfen. Von einer Weisung der Wohnungseigentümer an die Verwalterin, von der Einhebung der bereits vorgeschriebenen „großen“ Sonderrücklage abzusehen, ist darin nicht die Rede; die Vorschreibung und Einhebung von Sonderrücklagen für Sanierungsmaßnahmen oder Erhaltungsarbeiten wird im Gegenteil überhaupt nicht angesprochen. Damit fehlt es der von der Beklagten behaupteten Weisung aber an einer beschlussmäßigen Grundlage. Die Frage, ob die Hausverwaltung Sanierungsmaßnahmen mit einer Auftragssumme von mehr als brutto EUR 2.000,--, zu deren Finanzierung die „große“ Sondervorschreibung dient, letztlich ohne gesonderten Beschluss der Klägerin in Auftrag geben darf, ist für die Berechtigung der Klagsforderung nicht entscheidend; darauf muss damit nicht eingegangen werden.
3.4. 2 Mit ihrer weiteren Behauptung, eine entsprechende Weisung an die Verwalterin, von der Einhebung einer Sonderrücklage Abstand zu nehmen, sei bereits in der Eigentümerversammlung vom 13.10.2021 ergangen, verstößt die Beklagte gegen das Neuerungsverbot des § 482 ZPO. Im erstinstanzlichen Verfahren hatte sie sich auf einen förmlichen Beschluss der Klägerin vom 13.10.2021 mit dem Inhalt, von der Einhebung der „großen“ Sondervorschreibung Abstand zu nehmen, nicht berufen, sondern lediglich im Zusammenhang mit den vom Sachverständigen Ing. E* festgestellten erforderlichen Erhaltungsarbeiten angemerkt, dass – wie sich aus Beilage ./ E ergebe - der Sachverständige unter Verweis auf die am 13.10.2021 stattgefundene Eigentümerversammlung in seiner Ergänzung auf Seite 2 unter Punkt Auflage gesondert anführe, „dass die Eigentümer beschlossen haben, dass das vorerst nicht ausgeführt werden soll. Wenn die Baubehörde eine Auflage zur Erledigung erteilt, wird man dem dann auf Grundlage dieser Auflage nachkommen.“ Damit habe sich der eindeutige Wille der Klägerin manifestiert, von der Einhebung der großen Sondervorschreibung Abstand zu nehmen. Bis dato seien noch keine baupolizeilichen Auflagen erteilt worden, sondern lediglich Mitteilungen über die derzeit an der Liegenschaft bestehenden Abweichungen erfolgt. Dennoch habe die Beklagte diese großteils behoben, weswegen für die Einhebung dieser Sondervorschreibung keinerlei Veranlassung bestehe. Auf einen in der Eigentümerversammlung vom 13.10.2021 förmlich gefassten Beschluss der Klägerin stützte sich die Beklagte in erster Instanz daher nicht. Ergänzend kann darauf verwiesen werden, dass sich ein derartiger Beschluss aus dem „Protokoll zur Hausversammlung vom 13.10.2021“ (Beilage ./F) auch nicht ergibt. Außerdem ließe sich der „Ergänzung des SV auf Basis der Eigentümerversammlung vom 13.10.2021“ vom 20.12.2021 (Beilage ./E) - wie ein Vergleich der dort auf Seite 5 enthaltenen Kostenzusammenfassung mit jener aus der SV-Beurteilung Beilage ./D, Seite 28 zeigt – nur der (auch nicht förmlich erklärte) Wille der Klägerin belegen, bis zur Erteilung konkreter Auflagen durch die Baubehörde von einem Fluchtwegskonzept und der Verbesserung der ungenügenden Fluchtwegsbeleuchtung abzusehen und dadurch vorläufig Kosteneinsparungen von EUR 9.000,-- (maximal EUR 20.000,--) zu erzielen, nicht aber von allen ursprünglich in Aussicht genommenen Sanierungsmaßnahmen Abstand zu nehmen, sodass auch unter Bedachtnahme auf den vorläufigen Entfall dieser Arbeiten der Bedarf nach Einhebung der „großen“ Sondervorschreibung keinesfalls entfallen ist.
3.4. 3 Das weitere Argument der Beklagten, die Klage hätte der Weisung der klagenden Eigentümergemeinschaft vom 8.4.2024 entsprechend deren beschlussmäßiger Genehmigung bedurft, ist nicht stichhaltig. Dem Verwalter steht gem. § 20 Abs 1 WEG 2002 die Verwaltung der Liegenschaft und dabei insbesondere auch die nach außen unbeschränkbare Vertretung der Eigentümergemeinschaft zu; im Rahmen dieser Vertretung ist er auch zur Bestellung eines berufsmäßigen Parteienvertreters befugt. Die Vollmacht eines Verwalters von Wohnungseigentum ist eine nach außen hin unbeschränkte und unbeschränkbare Formalvollmacht (RS0105791, RS0013747 [T4]) und ähnelt einer organschaftlichen Vertretung (RS0013750 [T4]). Im Außenverhältnis ist es daher gleichgültig, ob eine ordentliche oder außerordentliche Verwaltungsmaßnahme vorliegt (RS0013747). Selbst wenn der Verwalter im Bereich der ordentlichen Verwaltung gegen den Willen der Eigentümer agiert hätte, sind seine Vertretungsakte und damit die Klagsführung bzw. die Bestellung des Klagevertreters aufgrund der Formalvollmacht des § 20 WEG 2002 dennoch wirksam (vgl 10 Ob 44/12m mwN).
3. 5 Zuletzt kommt die Beklagte auf ihren Vorwurf zurück, die Klage gegen sie sei infolge selektiver Belangung rechtsmissbräuchlich. Sie rügt, auch dazu fehlten Feststellungen.
Von einer gegen die guten Sitten verstoßenden missbräuchlichen Rechtsausübung kann allerdings nur gesprochen werden, wenn demjenigen, der sein Recht ausübt, jedes andere Interesse abgesprochen werden muss als eben das Interesse, dem anderen Schaden zuzufügen. Besteht ein begründetes Interesse des Rechtsausübenden, einen seinem Recht entsprechenden Zustand herzustellen, wird die Rechtsausübung nicht schon dadurch zu einer missbräuchlichen, dass der sein Recht Ausübende ua auch die Absicht verfolgte, mit der Rechtsausübung dem anderen Schaden zuzufügen (RS0026271 [T12]). Rechtsmissbrauch liegt hingegen vor, wenn unlautere Motive der Rechtsausübung augenscheinlich im Vordergrund stehen und daher andere Ziele der Rechtsausübung völlig in den Hintergrund treten beziehungsweise wenn zwischen den vom Handelnden verfolgten eigenen Interessen und den beeinträchtigten Interessen des anderen Teils ein krasses Missverhältnis besteht (RS0026271 [T23]). Die Beweislast trifft denjenigen, der sich auf Rechtsmissbrauch beruft, wobei selbst relativ geringe Zweifel am Rechtsmissbrauch zugunsten des Rechtsausübenden den Ausschlag geben, weil demjenigen, der an sich ein Recht hat, grundsätzlich zugestanden werden soll, dass er innerhalb der Schranken dieses Rechts handelt (RS0026271 [T26]). Für sich allein bildet daher selbst die berechtigte, wenn auch selektive Inanspruchnahme nur eines Miteigentümers auf Zahlung der aushaftenden anteiligen Liegenschaftsaufwendungen durch den Verwalter noch keinen Rechtsmissbrauch, selbst wenn dafür noch andere Motive wie die behauptete persönliche Animosität vorgelegen haben sollten.
Der unberechtigten Berufung war somit ein Erfolg zu versagen.
4. Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 50, 41 ZPO.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig. Eine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO von über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung war nicht zu beantworten.
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