OLG Innsbruck 1R161/25y

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 03.12.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0819:2025:00100R00161.25Y.1203.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Innsbruck als Berufungsgericht hat durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Mag. Obrist als Vorsitzenden sowie die Richterinnen des Oberlandesgerichts Dr. Nemati und Mag. Ladner-Walch als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Partei A*, vertreten durch Mag. Martin Rützler, Rechtsanwalt in Dornbirn, als Verfahrenshelfer, wider die beklagte Partei C*, wegen EUR 349.318,15 s.A., über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Feldkirch vom 15.7.2025, **, in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen:

Spruch

Der Berufung wird F o l g e gegeben.

Das angefochtene Urteil wird aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht z u r ü c k v e r - w i e s e n .

Die Kosten des Berufungsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung

Begründung:

Mit Kaufvertrag vom 3.4.2018 bzw 10.4.2018 verkaufte der Kläger das unter einem aus seinem Grundstück GSt-Nr ** in EZ *, KG B (in der Folge: ursprüngliches Grundstück des Klägers), herausgebildete Grundstück GSt-Nr **, (nunmehr) EZ , KG B (in der Folge: Kaufgrundstück), im Ausmaß von 1.005 m² um einen Kaufpreis von EUR 582.900,-- an die D GmbH (in der Folge: Käuferin).

Der beklagte Rechtsanwalt wurde mit der Errichtung des Kaufvertrags, der Verbücherung desselben und der treuhändischen Abwicklung beauftragt. Am 25.4.2018 langte der von der Käuferin bezahlte Kaufpreis auf dem Treuhandkonto des Beklagten ein.

Der Kläger begehrte Zahlung von EUR 349.318,15 s.A. und brachte dazu zusammengefasst vor, der Beklagte hätte binnen sieben Tagen nach Eingang des Kaufpreises auf dem Treuhandkonto die Verbücherung durchzuführen und den Kaufpreis bis längstens 2.5.2018 an den Kläger zu überweisen gehabt. Obwohl der Verbücherung und Auszahlung des Treuhanderlags nichts im Weg gestanden sei, sei diese mehrere Monate trotz Urgenz nicht vorgenommen worden. In der Folge sei es zu einem Zivilprozess mit Nachbarn betreffend die Grundstückszufahrt gekommen, welchen der Kläger verloren habe. Am 8.8.2022 habe der Kläger schließlich die Verbücherung des Eigentumsrechts der Käuferin erwirkt und – infolge eigenwilliger Ausverhandlung mit der Pfandgläubigerin – nur einen Teil der auf der Liegenschaft haftenden Hypothek im Betrag von EUR 233.601,69 mit dem Treuhanderlag abgedeckt und den Restkaufpreis von EUR 349.318,50 bei Gericht hinterlegt. Der Beklagte habe daher gegen die Treuhandvereinbarung verstoßen, weil er ohne vollständige Auszahlung des Treuhanderlags eine Verbücherung nicht hätte durchführen dürfen.

Resultat für den Kläger sei, dass er nicht mehr Eigentümer des (Kauf-)Grundstücks sei, Schulden beim E* und bei der Bank habe und auf den Kaufpreis nicht mehr zugreifen könne.

Infolge der Eintragung im Grundbuch bestehe ein klagbarer Anspruch gegen den Treuhänder betreffend den Kaufpreis. Der Beklagte sei überdies aus dem Titel des Schadenersatzes zur Zahlung von EUR 349.318,15 an den Kläger verpflichtet. Er habe den Schaden des Klägers durch offensichtliche Missachtung des Treuhandauftrags verursacht und verschuldet.

Der Beklagte habe einseitig mit der Abstimmung der Rechtsvertretung der Käuferin auf die Bank als Pfandgläubigerin Einfluss genommen und den Kläger darüber nicht informiert, was einen massiven Verstoß gegen den Treuhandauftrag und seine Sorgfaltspflichten darstelle.

Der Beklagte habe sich verpflichtet, den Kaufpreis nach grundbücherlicher Durchführung an den Kläger weiterzuleiten. Da dem Beklagten bewusst gewesen sei, dass der Kläger aus dem Kaufpreis seine Kreditverbindlichkeiten abzudecken habe, hätte er keinesfalls ohne Rücksprache mit [richtig] ihm eine Verbücherung unter Pfandlastenfreistellung nur eines Teils des Kreditobligos durchführen dürfen.

Der Beklagte hätte entweder den gesamten Treuhandauftrag durchführen oder aber den Treuhandauftrag zurücklegen müssen. Er hätte entweder den gesamten Kaufpreis nach grundbücherlicher Durchführung anweisen oder den gesamten Kaufpreis vor grundbücherlicher Durchführung gerichtlich hinterlegen müssen. Die Teildurchführung sei widerrechtlich gewesen. Nach Durchführung des Vertrags wäre der Beklagte verpflichtet gewesen, die Immobilienertragssteuer zu entrichten und den Restkaufpreis samt Zinsen abzüglich Spesen und Gebühren an den Kläger auszuzahlen.

Änderungen des Treuhandauftrags hätten nur einvernehmlich erfolgen können. Der Kläger habe an den Beklagten klare Anweisungen zur Verbücherung erteilt gehabt, welche der Beklagte missachtet habe. Mit Schreiben vom 20.4.2021 sei dem Beklagten ausdrücklich untersagt worden, weitere Rechtshandlungen in dieser Angelegenheit vorzunehmen.

Der Beklagte sei bereits mehr als ein Jahr vor Abschluss des Kaufvertrags von der Käuferin mit der rechtlichen Prüfung der Kaufliegenschaft, speziell betreffend die Zufahrt, beauftragt worden. Der Kläger sei davon ausgegangen, dass der Beklagte als Vertragserrichter im Interesse beider Vertragsteile tätig sei.

Als Vertragserrichter hätte der Beklagte die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen zu berücksichtigen bzw die Parteien über Bedenken gegen den geplanten Vertragsinhalt zu belehren gehabt. Er hätte für rechtliche und tatsächliche Sicherheiten zu sorgen oder über mögliche Risiken aufzuklären gehabt. Der Beklagte habe in diesem Sinn seine Pflichten als Treuhänder missachtet.

Die Voraussetzungen für eine Hinterlegung hätten nicht vorgelegen. Im bloß zweipersonalen Schuldverhältnis bildeten rechtliche oder tatsächliche Unklarheiten keinen Hinterlegungsgrund. Die Leistungsstörung im Kaufvertrag sei zwischen dem Kläger und der Käuferin auszutragen. Der Treuhänder könne sich nicht aufgrund einer Auseinandersetzung über Gewährleistungsansprüche zwischen den Treugebern seiner vertraglichen Pflichten durch Hinterlegung entledigen.

Die Hinterlegung sei auch deshalb unzulässig, weil der Beklagte die Pattsituation, die er als Hinterlegungsgrund angebe, durch sein eigenes Handeln herbeigeführt habe. Anstatt bei Auftreten der Leistungsstörung die Treuhandschaft neutral zu verwalten, habe er einseitig zugunsten der Käuferin gehandelt.

Die Hinterlegung sei auch nicht zur Schuldtilgung geeignet gewesen, weil der Kläger seines Eigentums „beraubt“ worden sei, ohne die volle Gegenleistung zu erhalten.

Der Beklagte wendete dagegen zusammengefasst ein, eine Vertragsdurchführung binnen sieben Tagen nach Einlangen des Kaufpreises sei schon aufgrund der Notwendigkeit der Einholung von grundverkehrsbehördlichen Genehmigungen und Grundteilungsgenehmigungen nicht möglich gewesen. Nach Vorliegen dieser Genehmigungen sei bereits klar gewesen, dass es einer Klärung mit den Nachbarn (Eigentümern des Zufahrtswegs) bedürfe und die Zusage eines uneingeschränkten Geh- und Fahrrechts falsch sein könnte. Aus diesem Grund hätten die Parteien vereinbart, die grundbücherliche Durchführung vorweg nicht vorzunehmen, sondern dass der Kläger eine Servitutsklage gegen die Nachbarn einbringe. Der Prozess habe damit geendet, dass lediglich eine landwirtschaftliche Zufahrt für das Grundstück bestehe. In der Folge habe die Käuferin einen Preisminderungsanspruch geltend gemacht [gemeint wohl: angemeldet] und den Beklagten aufgefordert, lediglich einen Betrag von EUR 15.075,-- an den Kläger auszuzahlen und den Restkaufpreis an sie rückzuüberweisen, da das Grundstück aufgrund der fehlenden Zufahrt nur einen Wert betreffend eine landwirtschaftliche Nutzung habe. Zugleich habe die Käuferin jedoch die grundbücherliche Durchführung des Vertrags gefordert.

Er habe zu keinem Zeitpunkt Verhandlungen mit der Bank des Klägers geführt, sondern lediglich ein Ansuchen zur Bekanntgabe des aktuellen Saldos gestellt. Letztlich habe die Bank mitgeteilt, dass gegen Zahlung von EUR 233.601,68 zuzüglich Tageszinsen von der Löschungserklärung Gebrauch gemacht werden dürfe. Einer Zahlung in dieser Höhe zwecks Lastenfreistellung habe die Käuferin zugestimmt. Folglich habe er eine entsprechende Zahlung veranlasst, den Kaufvertrag im Grundbuch durchgeführt und den Restkaufpreis zulässigerweise gerichtlich hinterlegt.

Die Treugeber hätten an ihn miteinander nicht vereinbare Forderungen betreffend die Auszahlung des Restkaufpreises gestellt, sodass für ihn nicht klar gewesen sei, welcher Vertragspartei der schlussendlich gerichtlich hinterlegte Restkaufpreis zustehe. Ein Konflikt zwischen Treugebern stelle einen Hinterlegungsfall dar.

Die Treuhandschaft sei im Zusammenhang mit dem Vertrag zu beurteilen. Der Vertrag habe eine vom Kläger zu vertretende – erst nach Vertragsabschluss hervorgekommene – Leistungsstörung enthalten, weil die behauptete uneingeschränkte Erreichbarkeit der Kaufliegenschaft über fremden Grund nicht gegeben gewesen sei. Demgemäß habe der Beklagte auch nicht den gesamten Kaufpreis an den Kläger überweisen dürfen, insbesondere nicht, nachdem durch die Käuferin eine Kaufpreisminderung geltend gemacht und erklärt worden sei. Wie hoch der tatsächliche Wert der Liegenschaft sei, sei zwischen Käufer und Verkäufer festzustellen.

Dem Kläger sei aufgrund des Vorgehens des Beklagten als Treuhänder kein Schaden entstanden, weil der gesamte Restkaufpreis gerichtlich hinterlegt worden sei. Es stehe dem Kläger offen, ein vermeintliches Recht am hinterlegten Betrag im ordentlichen Rechtsweg gegenüber der Käuferin durchzusetzen. Sollte der Kläger keinen Anspruch auf den Kaufpreis haben, stehe ihm dieser Anspruch auch nicht gegen den Beklagten zu. Einen Herausgabeanspruch bei Gericht habe der Kläger nicht gestellt.

Der Beklagte habe aufgrund der ihm vom Kläger durch seinen Bruder ausgehändigten Unterlagen, die ein uneingeschränktes Geh- und Fahrrecht suggeriert hätten, und der Tatsache, dass die Liegenschaft in Bauland umgewidmet worden sei und auch in der Natur eine Zufahrt vorhanden gewesen sei, von diesem Geh- und Fahrrecht ausgehen dürfen.

Das Erstgericht wies mit dem angefochtenen Urteil das Klagebegehren vollinhaltlich ab.

Es legte seiner Entscheidung den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt sowie die weiteren auf den Seiten 1 bis 3 und 7 bis 22 enthaltenen Feststellungen zugrunde, auf die zunächst zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen werden kann. Zum besseren Verständnis werden daraus noch folgende Sachverhaltsannahmen – teilweise verkürzt und nicht wörtlich – wiedergegeben:

Der Kläger, der mit den Details des Verkaufs seinen Bruder beauftragte und bevollmächtigte, war Alleineigentümer seines knapp 3.500 m² großen ursprünglichen Grundstücks, welches mit mehreren Hypotheken ein und derselben (umfirmierten [offenes Grundbuch]) Bank (in der Folge: Bank) belastet war. Anlässlich des Kaufvertrags vom 3.4.2018 bzw 10.4.2018 wurde dieses Grundstück in drei Grundstücke aufgeteilt, wobei für das neu gebildete Kaufgrundstück, welches den Kaufgegenstand bildete, eine neue Einlagezahl eröffnet wurde.

Die Rechtsvorgängerinnen des Klägers einerseits und der Eigentümer der an das Grundstück des Klägers angrenzenden Parzelle [richtig nunmehr] GSt-Nr ** (in der Folge: Nachbarn des Klägers; Wegparzelle neu) andererseits schlossen im Jahr 1982 auszugsweise folgende Vereinbarung:

„II. Um [der Rechtsvorgängerin des Klägers] und deren Rechtsnachfolgern im Eigentum [des ursprünglichen Grundstücks des Klägers] den Zugang und die Zufahrt zu dieser Grundparzelle zu ermöglichen, räumt [die Rechtsvorgängerin der Nachbarn] für sich und ihre Rechtsnachfolger das uneingeschränkte, unentgeltliche Fahrrecht über den im beiliegenden Lageplan mit braun eingezeichneten Teil der Grundparzelle **, KG ** (in der Folge: Wegparzelle alt) zu Gunsten [des ursprünglichen Grundstücks des Klägers] als Dienstbarkeit ein.

III. Da diese Dienstbarkeit nicht im Grundbuch eingetragen wird, verpflichtet sich [die Rechtsvorgängerin der Nachbarn] ausdrücklich, die Dienstbarkeit auch auf ihre Rechtsnachfolger zu überbinden.“

Die Käuferin betraute mit der Vertragserrichtung (Errichtung des Kaufvertrags) den Beklagten. Dieser nahm Einsicht in das ** (F*), kontrollierte die Widmung und erhielt Kenntnis darüber, dass zur Liegenschaft eine Straße führte. Im Grundbuch fand sich zwar keine Eintragung einer Dienstbarkeit, doch war deren Eintragung aufgrund gesetzlicher Vorgaben bis 1997 in Vorarlberg nicht möglich. Da die Liegenschaft als Bauland ausgewiesen war und er von Kläger- oder Verkäuferseite die Information erhalten hatte, dass ein unbeschränktes Fahrrecht über die Nachbarliegenschaft [richtig Wegparzelle alt] bestehe, pflog der Beklagte in puncto Dienstbarkeit keine weiteren Erhebungen vor Aufsetzung des Kaufvertrags, zumal er sich bei einem Ortsaugenschein versichert hatte, dass in natura eine Zufahrt zur Liegenschaft führte.

Vor Errichtung des Kaufvertrags überprüfte der Beklagte nicht, welche Widmung die Liegenschaft des Klägers im Jahr 1982, also im Zeitpunkt der Errichtung der Vereinbarung der Rechtsvorgängerinnen des Klägers und seiner Nachbarn, aufwies.

Die Vereinbarung aus dem Jahr 1982 nahm der Beklagte nach Übergabe an ihn durch die Verkäuferseite in den von ihm zu erstellenden Kaufvertrag auf. Er erhielt von keinem der Vertragsteile den Auftrag, diese Vereinbarung näher zu „hinterfragen“ oder „rechtlich zu überprüfen“. Weder der Kläger, noch sein Bruder, noch die Geschäftsführung der Käuferin gingen aufgrund der Formulierung der Vereinbarung davon aus, dass die Eigentümer der herrschenden Liegenschaften eine ungehinderte Zufahrt zur Liegenschaft des Klägers verneinen könnten oder verneinen würden.

Der zwischen dem Kläger und der Käuferin abgeschlossene und vom Beklagten errichtete Kaufvertrag lautet auszugsweise wie folgt:

„2.3. Im Lastenblatt der [ursprünglichen Liegenschaft des Klägers] sind folgende Belastungen eingetragen:

[…]

Diese bücherlichen Belastungen werden im Zug der grundbücherlichen Durchführung dieses Vertrags gelöscht bzw das vertragsgegenständliche, neu gebildete [Kaufgrundstück] freigelassen.

[…]

2.5. Zugunsten des [ursprünglichen Grundstücks des Klägers] – somit nach der vorstehenden Grundstücksteilung auch zugunsten des neu gebildeten [Kaufgrundstücks] – besteht gemäß dem Übereinkommen vom 26.5.1982 das uneingeschränkte, unentgeltliche Fahrrecht über Wegparzelle alt (für die Wegtrasse wurde zwischenzeitlich durch Teilung die Wegparzelle neu gebildet).

[…]

3.1. [Der Kläger] verkauft und übergibt hiermit seinen 1/1-Anteil am neu gebildeten [Kaufgrundstück] mit einer Fläche von 1.005 m² an die [Käuferin] und diese kauft und übernimmt diesen Liegenschaftsanteil um den hiermit vereinbarten Kaufpreis von EUR 580,--/m², also gesamt EUR 582.900,-- […] samt sämtlichem rechtlichen und physischen Zubehör (einschließlich Mitübertragung des Geh- und Fahrrechts über Wegparzelle alt für das Kaufgrundstück) in ihr Eigentum.

[…]

3.4. […]

Die Umwidmung der vertragsgegenständlichen Fläche des [ursprünglichen Grundstücks des Klägers] in Baufläche-Wohngebiet erfolgte gemäß Auskunft der Gemeinde B* im Jahr 2015.

[…]

4.1. Der von den Vertragsparteien zum Treuhänder bestellte Schriftverfasser wird von diesen einseitig unwiderruflich beauftragt, den Kaufpreis in Höhe vonEUR 582.900,-- in Empfang zu nehmen und nach grundbücherlicher Durchführung des Vertrags und Erfüllung allfälliger weiterer Treuhandbedingungen die Immobilienertragsteuer zu entrichten und den Restkaufpreis samt angereiften Anderkontozinsen abzüglich Spesen und Gebühren an den Verkäufer auf das von ihm bekanntzugebende Konto auszubezahlen.

[…]

10.2. Bis zum Vorliegen der für die Verbücherung dieses Vertrags notwendigen Genehmigungen ist der Vertrag aufschiebend bedingt.

[…]

XII. Die Vertragsteile bevollmächtigen [den Beklagten] mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung dieses Vertrags sowie mit der Errichtung und Beschaffung sämtlicher notwendiger Urkunden und Ergänzungen. Weiters erteilen sie ihm Vollmacht, Grundbuchsgesuche aller Art einzubringen und die hierzu ergehenden Beschlüsse und Bescheide in Empfang zu nehmen sowie die Vertragsteile vor den Behörden und Gerichten zu vertreten. Diese Vollmacht erstreckt sich auch darauf, Einverleibungserklärungen aller Art abzugeben, Ergänzungen und Nachträge zu diesem Vertrag sowie Rangordnungen in einverleibungsfähiger Form zu fertigen, sofern diese zum Zweck der Durchführung dieses Vertrags erforderlich sind und der materielle Inhalt dieses Vertrags dadurch nicht geändert wird.“

Eine spezielle Regelung für den Fall einer Leistungsstörung trafen die [richtig] Vertragsteile im Kaufvertrag nicht.

Im Zeitpunkt, als der Kläger sein ursprüngliches Grundstück verkaufen wollte – ca ab 2017 –, befand sich auf der Liegenschaft noch ein Weinberg, doch führte bereits eine asphaltierte Zufahrt zur Liegenschaft. Diese Zufahrt (auf der Wegparzelle neu) benützte der Kläger regelmäßig, ohne dass es von den Eigentümern der Nachbarliegenschaften Beanstandungen gegeben hätte. Vor Errichtung des Kaufvertrags gaben weder der Kläger noch sein Bruder gegenüber dem Beklagten zu erkennen, bezüglich der Vereinbarung aus 1982 oder der darin genannten Dienstbarkeit „Bedenken“ zu haben oder sich nicht sicher zu sein, über ein uneingeschränktes Geh- und Fahrrecht zu verfügen.

Kurz nach Einlangen des Kaufpreises am Treuhandkonto am 25.4.2018 fand eine erste Bauverhandlung zur Verwirklichung des Bauprojekts der Käuferin statt. Bei dieser erhob ein Nachbar Einwendungen.

Zeitnah zum 4.5.2018 (unstrittig also erst nach Abschluss des Kaufvertrags) erhielt die Käuferin ein Schreiben des Rechtsbeistands der Nachbarn des Klägers, welches diese dem Beklagten übermittelte. In diesem Schreiben äußerten die Nachbarn Befürchtungen betreffend die Zufahrt zur Baustelle sowie die spätere Zufahrt zur Wohnanlage über ihre Wegparzelle neu.

Sowohl der Käuferin als auch dem Kläger bzw seinem Bruder war ab Anfang/Mitte Mai 2018 aufgrund dieses Schreibens klar, dass es in puncto Zufahrt zum Kaufgegenstand „Probleme“ geben würde.

Da eine außergerichtliche Einigung des Klägers mit seinen Nachbarn in Bezug auf die Zufahrt nicht zustande kam, brachte der Kläger, vertreten durch den Beklagten, in der Folge eine Dienstbarkeitsklage gegen seine Nachbarn ein. In diesem im Jahr 2020 rechtskräftig erledigten Verfahren wurde mit Urteil ausgesprochen, dass zugunsten des ursprünglichen Grundstücks des Klägers ob der Wegparzelle neu die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens (nur) zu landwirtschaftlichen Zwecken und zur privaten Nutzung des errichteten Einfamilienhauses besteht. Diese Dienstbarkeit ist zwischenzeitlich im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 20.4.2021 ließ der Klagsvertreter namens des Klägers den Beklagten wissen, dass es ihm derzeit ausdrücklich untersagt sei, weitere Rechtshandlungen in der Angelegenheit vorzunehmen.

Mit Schreiben vom 3.5.2021 ersuchte der Beklagte den Klagsvertreter um Aufklärung, warum der Kaufvertrag durch ihn nicht durchgeführt werden könne/dürfe/solle, zumal ihm dies nicht ersichtlich sei.

Mit Schreiben vom 14.3.2022 ersuchte die Rechtsvertretung der Käuferin den Beklagten um Veranlassung der Einverleibung des Eigentumsrechts der Käuferin im Grundbuch. Unter einem wurde in diesem Schreiben darauf hingewiesen, dass – gerichtlich festgestellt – entgegen der Zusicherung im Kaufvertrag die für eine Bebauung erforderliche rechtlich gesicherte Verbindung mit der öffentlichen Verkehrsfläche nicht bestehe, sondern lediglich eine Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens zu landwirtschaftlichen Zwecken. Die Klägerin mache daher von ihrem Recht auf Preisminderung Gebrauch und setze den Wert der Liegenschaft mit dem Wert einer landwirtschaftlichen Liegenschaft und somit mit einem Kaufpreis von EUR 15.075,-- an. In diesem Sinn wurde der Beklagte von der Käuferin aufgefordert, den Differenzbetrag aus dem bezahlten Kaufpreis in Höhe von EUR 567.825,-- umgehend an sie zurückzuzahlen oder – sofern aufgrund der Treuhandvereinbarung nicht möglich – gerichtlich zu hinterlegen.

Der Beklagte leitete dieses Schreiben an den Kläger und seinen Rechtsbeistand weiter und wies darauf hin, dass ausgehend von einem geminderten Kaufpreis von EUR 15.075,-- die Erfüllung des Treuhandauftrags der Bank und somit die Lastenfreistellung des Vertragsgegenstands nicht möglich sei, und ersuchte den Kläger um Rücksprache mit der Bank zur Erteilung eines geänderten Treuhandauftrags.

Der Kläger war mit der genannten Preisminderung nicht einverstanden.

Am 16.5.2022 fragte der Beklagte bei der Bank an, welcher offene Saldo aktuell abzudecken wäre, damit von der Löschungsquittung Gebrauch gemacht werden dürfe.

Letztlich erhielt der Beklagte von der Bank am 6.7.2022 eine Pfandfreilassung betreffend das Kaufgrundstück mit dem Hinweis, dass von dieser Gebrauch gemacht werden dürfe, wenn die Löschungserklärung vom 24.5.2018 im Original retourniert und ein Betrag in Höhe von EUR 233.601,68 zuzüglich Tageszinsen in Höhe von EUR 4,87 überwiesen werde.

Am 10.8.2022 überwies der Beklagte einen Betrag in Höhe von EUR 233.772,13 an die Bank und informierte den Klagsvertreter darüber sowie über den Umstand, dass er den Restkaufpreis gerichtlich hinterlegen werde. Mit der Zahlung wurden Schulden, die der Kläger bei der Bank hatte und die mittels Hypothek auf der ungeteilten Liegenschaft besichert worden waren, bedient. Eine Überweisung der Immobilienertragsteuer aus dem von der [richtig] Käuferin auf sein Treuhandkonto bezahlten Betrag nahm der Beklagte nicht vor.

Die Grundteilung laut Kaufvertrag wurde durchgeführt und das Eigentumsrecht der Käuferin im Grundbuch eingetragen.

Am 5.9.2022 beantragte der Beklagte die Hinterlegung eines Teils des Kaufpreises in Höhe von EUR 349.318,15 beim Bezirksgericht Bregenz, welches diesen Erlag mit Beschluss vom 5.10.2022 annahm.

Vor dem Bezirksgericht Bregenz behängt ein Notwegeverfahren zwischen der Käuferin und den Nachbarn des Klägers, welches noch nicht rechtskräftig abgeschlossen ist. Zwischen dem Kläger und der Käuferin behängt überdies ein Verfahren beim Landesgericht Feldkirch, welches derzeit ruht.

In seiner rechtlichen Beurteilung führte das Erstgericht aus, der Kläger mache einen vertraglichen Schadenersatzanspruch geltend. Es gelinge ihm aber nicht, ein kausales und schuldhaftes Fehlverhalten des Beklagten nachzuweisen, was die Klagsabweisung zur Folge habe.

Eine Usance, wonach binnen sieben Tagen nach Erlag des Kaufpreises auf dem Treuhandkonto die Verbücherung und Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer vorzunehmen sei, sei dem Gericht nicht bekannt. Schon die Formulierung des Kaufvertrags als „aufschiebend bedingt“ stelle unmissverständlich klar, dass eine Abwicklung innerhalb von sieben Tagen niemals möglich gewesen wäre. Es sei auch nicht ersichtlich, wie das Problem der fehlenden Zufahrt durch rascheres Handeln des Beklagten vermeidbar gewesen wäre.

Die Hinterlegung des Kaufpreises sei im Hinblick auf den vorliegenden Prätendentenstreit eine zulässige Vorgangsweise gewesen. Inwiefern der Kläger durch die Zahlung von EUR 233.601,68 an die Hypothekargläubiger beschwert sein solle, erhelle nicht.

Um den Beklagten haftbar zu machen, hätte der Kläger nachzuweisen gehabt, dass für den Beklagten vor Vertragsabschluss konkrete Anhaltspunkte dafür vorgelegen hätten, dass die Zufahrt zur Liegenschaft unzureichend sei. Dieser Nachweis sei dem Kläger nicht gelungen. Von Auslegungsschwierigkeiten betreffend die Vereinbarung aus dem Jahr 1982 habe der Beklagte nicht ausgehen müssen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers. Er strebt – unter Ausführung des Rechtsmittelgrunds der unrichtigen rechtlichen Beurteilung – die Abänderung des angefochtenen Urteils im Sinn einer vollinhaltlichen Klagsstattgebung an. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Beklagte beantragt in seiner Berufungsbeantwortung, dem gegnerischen Rechtsmittel einen Erfolg zu versagen.

Der Berufung kommt im Sinn des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags Berechtigung zu.

I. Zur Rechtsrüge:

1. Der Kläger macht in seiner Berufung geltend, das Erstgericht verwechsle in seiner rechtlichen Beurteilung die Konsequenz mit der Ursache. Der entscheidende, den Schaden auslösende Moment sei nicht die spätere gerichtliche Hinterlegung, sondern die Verbücherung des Eigentumsrechts für die Käuferin vor auch nur annähernder Sicherung der Gegenleistung für den Kläger gewesen. Dies stelle eine Pflichtverletzung des Beklagten dar. Der Beklagte habe die Pattsituation, die er als Hinterlegungsgrund anführe, durch sein eigenes Handeln herbeigeführt. Anstatt bei Auftreten der Leistungsstörung die Treuhandschaft neutral zu verwalten, habe er einseitig zugunsten der Käuferin gehandelt. Der Grund für die Hinterlegung sei somit klar in seiner Sphäre gelegen, weshalb die Hinterlegung auch keine schuldbefreiende Wirkung entfalte. Der Kläger sei seines Eigentums „beraubt“ worden, ohne die volle Gegenleistung zu erhalten. Es habe kein Prätendentenstreit, sondern eine Leistungsstörung vorgelegen, welche jedoch nicht zur Hinterlegung berechtige. Der Beklagte hätte jegliche Verfügung über das Treugut einstellen müssen, also sowohl die Auszahlung des Geldes als auch die grundbücherliche Durchführung betreffend. Indem der Beklagte stattdessen die vorzeitige und einseitige Verbücherung vorgenommen habe, habe er seine vertraglichen und anwaltlichen Pflichten schwerwiegend verletzt. Infolge der Grundbuchseintragung sei der Anspruch des Klägers auf Zahlung des Restkaufpreises fällig geworden.

Bei richtiger rechtlicher Beurteilung hätte das Erstgericht dem Klagebegehren daher stattgeben müssen.

2. Infolge unrichtiger rechtlicher Beurteilung habe es das Erstgericht auch unterlassen, entscheidungswesentliche Feststellungen zur schuldhaften Verletzung der anwaltlichen Sorgfaltspflichten des Beklagten in seiner Rolle als Vertragserrichter und Treuhänder zu treffen. Insbesondere habe das Erstgericht keine Feststellungen darüber getroffen, ob der Beklagte seiner erhöhten Prüf- und Aufklärungspflicht nachgekommen sei, indem er die rechtliche Tragweite des Übereinkommens aus dem Jahr 1982 im Hinblick auf die geplante, wesentlich intensivere Nutzung der Liegenschaft (Errichtung einer Wohnanlage statt landwirtschaftlicher Nutzung und Zufahrt zu einem Einfamilienhaus) überprüft habe.

Bei einem erkennbaren Risiko – wie der Diskrepanz zwischen einer alten Dienstbarkeit für landwirtschaftliche Nutzung und der geplanten Errichtung einer Wohnanlage – müsse der Vertragserrichter diesem aktiv nachgehen und die Parteien unmissverständlich aufklären. Eine „Feststellung“, dass der Beklagte pflichtwidrig die rechtliche Grundlage der Zufahrt nicht ausreichend geprüft habe, hätte zur Konsequenz, dass er den gesamten daraus entstandenen Schaden (den Streit, die Hinterlegung, die Nichtzahlung des Kaufpreises) kausal und schuldhaft verursacht habe. Richtigerweise hätte das Erstgericht daher folgende Feststellungen treffen müssen:

„Die dem Beklagten vorliegenden Urkunden, namentlich das 'Übereinkommen' aus dem Jahr 1982, welches eine Dienstbarkeit für eine 'landwirtschaftliche Nutzung bzw Zufahrt zu einem Einfamilienhaus' regelte, standen in einem für einen sachverständigen Rechtsanwalt erkennbaren Widerspruch zum Zweck des Kaufvertrags, nämlich der 'Errichtung einer Wohnanlage'. Dieser Widerspruch begründete ein erhebliches rechtliches Risiko für die Vertragsabwicklung.

Zur verkehrsüblichen Sorgfalt eines als Vertragserrichter und Treuhänder für beide Parteien tätigen Rechtsanwalts gehört es in einem solchen Fall, die Vertragsparteien unmissverständlich auf dieses Risiko hinzuweisen und vor Vertragsunterzeichnung auf eine rechtliche Klärung mit den Eigentümern der dienenden Liegenschaft oder auf die Einholung einer behördlichen Bestätigung der ausreichenden Erschließung zu dringen.

Der Beklagte hat diese Prüf- und Aufklärungshandlungen unterlassen. Dieses Unterlassen war kausal dafür, dass der Kaufvertrag auf einer unsicheren rechtlichen Grundlage abgeschlossen wurde, was direkt zum nachfolgenden Streit über die Zufahrt, zur Geltendmachung von Preisminderungsansprüchen durch die Käuferin und zur gerichtlichen Hinterlegung des Restkaufpreises führte. Der dem Kläger entstandene Schaden ist eine direkte Folge dieser anfänglichen anwaltlichen Pflichtverletzung."

Infolge unrichtiger Rechtsansicht habe es das Erstgericht auch unterlassen, weitere notwendige Beweisaufnahmen durchzuführen und die angebotenen Beweise unter dem korrekten rechtlichen Blickwinkel zu würdigen. So habe ein Zeuge angegeben, die Käuferin habe den Beklagten damit beauftragt, das Grundstück rechtlich zu prüfen.

II. Das Berufungsgericht hat dazu erwogen:

1. Prüfungsumfang im Berufungsverfahren:

1.1. Vorauszuschicken ist, dass – sofern die Ausführungen des Klägers in seiner Berufung im Zusammenhang mit dem behaupteten Vorliegen sekundärer Feststellungsmängel auch als Mängel- und/oder Beweisrüge zu werten sein sollten – eine Mängel- und/oder Beweisrüge jedenfalls nicht gesetzmäßig ausgeführt wurde:

Eine allfällige Mängelrüge scheitert schon daran, dass der Kläger nicht darlegt, welche konkreten Beweise das Erstgericht zu Unrecht nicht aufgenommen hat und welche für ihn günstigeren Verfahrensergebnisse daraus zu erwarten gewesen wären, wäre der Verfahrensfehler nicht unterlaufen.

Eine gesetzmäßige Beweisrüge wiederum hätte erfordert, dass der Kläger angibt, welche konkrete Feststellung bekämpft wird, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurde, welche andere Feststellung begehrt wird sowie aufgrund welcher Beweisergebnisse und Erwägungen die gewünschte Feststellung zu treffen gewesen wäre (RS0041835 [insb T4, T5]; Pochmarski/Tanczos/Kober, Berufung in der ZPO4 173 ff). Dies ist vorliegend nicht erfolgt.

Weitere Ausführungen hiezu sind daher entbehrlich.

1.2. Darauf, dass der Beklagte deshalb zu haften habe, weil er die Treuhandabwicklung (Verbücherung und Überweisung des Kaufpreises an den Kläger) nicht binnen sieben Tagen ab Eingang des Kaufpreises auf dem Treuhandkonto vorgenommen habe, kommt der Kläger in seiner Berufung ebenso wenig zurück wie darauf, dass der Beklagte den gesamten Kaufpreis gerichtlich hinterlegen hätte müssen. Diese selbständigen rechtserzeugenden Tatsachen im Sinn selbständiger Anspruchsgrundlagen sind daher als erledigt anzusehen (RS0043338 [T15, T20; T34-T35]).

Auch auf die Vorwürfe, dass der Beklagte der Käuferin über die bei der Bank zu begleichenden Beträge keine Auskunft erteilen hätte dürfen, der Beklagte den Kläger über eine betragliche „Herabsetzung“ des Treuhandauftrags durch die Bank informieren hätte müssen und der Beklagte nicht ohne Rücksprache mit dem Kläger nur gegen eine „Teilpfandfreistellung“ das Eigentum der Käuferin verbüchern hätte dürfen sowie schließlich darauf, dass der Beklagte in Absprache mit der Käuferin und ohne Einbindung des Klägers auf die Bank als Pfandgläubigerin eingewirkt habe, kommt der Kläger in seiner Berufung nicht mehr zurück. Auch insoweit liegen daher abschließend erledigte Streitpunkte vor.

Lediglich der Vollständigkeit halber wird dazu angemerkt, dass der Kläger ohnedies in erster Instanz nicht schlüssig zur Darstellung brachte, inwiefern ihm aufgrund dieser behaupteten (Fehl-)Verhaltensweisen des Beklagten ein Schaden in Höhe des Klagsbetrags (Restkaufpreis) entstanden sein sollte. Der Vorwurf einer „Teilpfandfreistellung“ ist im Übrigen nicht nachvollziehbar, weil durch die vom Beklagten vorgenommene Überweisung an die Bank gerade jene Pfandrechte freigelassen wurden, welche laut Kaufvertrag im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf der Liegenschaft des Klägers hypothekarisch sichergestellt waren, und im Kaufvertrag auch ausdrücklich vorgesehen war, dass diese bücherlichen Belastungen im Zug der grundbücherlichen Durchführung des Vertrags gelöscht werden bzw das verfahrensgegenständliche neu gebildete Kaufgrundstück freigelassen wird.

2. Treuhand:

Der Kläger macht Schadenersatzansprüche im Zusammenhang mit der Abwicklung der Treuhand geltend und stützt sich zur Begründung darauf, dass der Beklagte den Restkaufpreis in Höhe der Klagsforderung zu Unrecht hinterlegt habe und er ohne „Vollzahlung“ des Kaufpreises nicht befugt gewesen sei, den Kaufvertrag zu verbüchern.

Ferner vertritt der Kläger den Standpunkt, er habe infolge der Verbücherung einen Anspruch auf Auszahlung des (Rest-)Kaufpreises auch aus der Treuhandvereinbarung (im Sinn eines vertraglichen Erfüllungsanspruchs).

Dazu ist Folgendes auszuführen:

2.1. Der Begriff der Treuhand ist im österreichischen Recht nicht geregelt. Sein Inhalt richtet sich allgemein nach den Parteienvereinbarungen (RS0010444). Treuhand ist gegeben, wenn jemand (der Treuhänder) Rechte übertragen erhält, die er im eigenen Namen, aber aufgrund einer besonderen obligatorischen Bindung zu einer anderen Person (dem Treugeber) nur in einer bestimmten Weise ausüben soll (8 Ob 104/07p mwN). Auf das Vertragsverhältnis Treugeber-Treunehmer sind die Bestimmungen der §§ 1002 ff ABGB entsprechend anzuwenden (1 Ob 333/98x).

2.2. Wer einen Geldbetrag in Wahrung der Interessen zweier Personen in Verwahrung nimmt, ist Treuhänder beider Teile (RS0010452). Zum Zweck der Abwicklung eines Liegenschaftskaufvertrags ist eine mehrseitige offene Treuhandschaft grundsätzlich die Regel (7 Ob 13/08z).

Vorliegend ist von einer solchen mehrseitigen Treuhand auszugehen, weil der Beklagte einerseits das Interesse der Käuferin an der (lastenfreien) Verbücherung ihres Eigentumsrechts und andererseits das Interesse des Verkäufers an der Lastenfreistellung und der Auszahlung des Kaufpreises zu wahren hatte (vgl 1 Ob 119/01h).

2.3. Welche Interessen der Treuhänder gegenüber einem bestimmten Treugeber zu wahren hat, bestimmt sich in erster Linie nach Inhalt und Zweck des ihm erteilten Treuhandauftrags (RS0107335 [T3]).

Eine Verletzung der Treuhandpflichten macht den Treuhänder gegenüber seinen Auftraggebern nach den allgemeinen Grundsätzen des ABGB ex contractu schadenersatzpflichtig (1 Ob 333/98x; RS0010464). Es obliegt dabei dem Kläger, die anspruchsbegründenden Elemente einschließlich des rechtswidrigen Verhaltens des Beklagten und dessen Kausalität für den Schaden in schlüssiger Weise zu behaupten und unter Beweis zu stellen. Die Beweispflicht des Geschädigten für das Vorliegen des Kausalzusammenhangs gilt auch in Fällen des § 1298 ABGB; die Beweislastumkehr dieser Bestimmung betrifft nur den Verschuldensbereich (1 Ob 333/98x).

2.4. Bei einem mehrseitigen Treuhandverhältnis hat der Treuhänder die – gegensätzlichen – Interessen aller Treugeber bestmöglich zu wahren (RS0107334; 9 Ob 101/06b; 1 Ob 168/10b).

Spätere Dispositionen über den Treuhanderlag lediglich eines Treugebers, die dem anderen Treugeber offenbar zum Nachteil gereichen, hat der Treuhänder unberücksichtigt zu lassen (9 Ob 101/06b; RS0010415; RS0010472).

Ist unklar, ob die Ausfolgungsbedingungen erfüllt sind, so kann der Treuhänder nach ständiger Rechtsprechung bei Auftreten eines Konflikts zwischen den Treugebern (so etwa in Form von gegensätzlichen Weisungen der Treugeber) und bei unklarer Sach- oder Rechtslage das Treugut gerichtlich gemäß § 1425 ABGB hinterlegen. Die Erhebung strittiger Tatumstände, etwa aufgrund widersprüchlicher Erklärungen der Treugeber, ist auch einem rechtskundigen Treugeber nicht zumutbar (7 Ob 272/01b; 8 Ob 39/07d; 7 Ob 13/08z; RS0010472 [T5, T8, T11, T 14, T15, T26]).

Ein „Konflikt" liegt nicht erst im Fall der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen seitens eines Treugebers vor, sondern schon dann, wenn für den Treuhänder unklar ist, ob die Ausfolgungsbedingungen erfüllt sind, so etwa dann, wenn behauptete Mängel eine unklare Rechtslage schaffen (1 Ob 89/08g).

Der gerichtliche Erlag eines geschuldeten Betrags befreit den Schuldner gemäß § 1425 ABGB (nur) dann, wenn die dort näher bezeichneten (hier nicht maßgeblichen) oder sonst „andere wichtige Gründe" vorliegen. Zu diesen wichtigen Gründen, die immer nur auf Gläubigerseite gegeben sein dürfen, gehört ua, dass mehrere Prätendenten die Forderung je für sich geltend machen, beide Ansprüche einander ausschließen und der Schuldner bei zumutbarer Prüfung nicht ohne weiteres erkennen kann, wer der wirklich Berechtigte ist, da für den Schuldner insoweit also eine unklare Rechtslage gegeben ist. Bei einer Treuhandschaft wird (und kann) ein Treuhänder für einen solchen Erlag wegen unklarer Sach- und Rechtslage vorrangig im Fall des Auftretens eines Konflikts zwischen seinen Treugebern, welche ihm von gegensätzlichen Interessen geleitet gegenüberstehen, Anlass haben und hievon Gebrauch machen; er ist hiezu jedoch nicht verpflichtet (10 Ob 2058/96m mwN).

Dabei darf (auch) der von den Parteien eines Liegenschaftskaufvertrags unter Einschaltung eines Rechtsanwalts geschlossene Treuhandvertrag nicht isoliert betrachtet werden, sondern muss im Zusammenhang mit dem ihm zugrundeliegenden Kaufvertrag beurteilt werden (7 Ob 272/01b mwN).

2.5. Auch wenn im vorliegenden Fall nach dem (reinen) Wortlaut der Treuhandvereinbarung die grundsätzliche Pflicht des Treuhänders zur Auszahlung des Kaufpreises an den Kläger (Verkäufer) nur von der grundbücherlichen Durchführung des Vertrags abhängig gemacht wurde (Vertragspunkt 4.1.), hat der Beklagte damit keineswegs eine Art bloßer „Erfüllungsgarantie" für die Zahlung des Kaufpreises übernommen. Vielmehr hatte der Beklagte als Treuhänder nach dem Geschäftszweck auch die Mängelfreiheit der Liegenschaft (somit auch für das Bestehen eines uneingeschränkten Geh- und Fahrrechts über die Wegparzelle wie in Vertragspunkt 2.5. und 3.1. verankert) als Bedingung für die Ausfolgung des treuhändisch erlegten Kaufpreises (Kaufpreisrests) miteinzubeziehen, sodass der von der Käuferin diesbezüglich behauptete Mangel (samt Geltendmachung einer Preisminderung) jedenfalls eine unklare Sach- und Rechtslage (einen „Konfliktsfall") für den Treuhänder schuf, der ihn sohin zum Erlag bei Gericht berechtigte. Dies entspricht auch der Rechtsprechung, wonach der Treuhänder im Regelfall auch für die ordnungsgemäße Erfüllung der vertraglich übernommenen Aufgaben einzustehen hat (7 Ob 272/01b mwN; vgl **; vgl 5 Ob 309/00b).

2.6. Beizupflichten ist dem Kläger zwar, dass ein Gerichtserlag allein zur Wahrung der Interessen Dritter, denen – im Verhältnis zum Treuhänder – keine Gläubigerrechte zustehen, nicht in Anspruch genommen werden kann (1 Ob 168/10b). Vorliegend ist eine unklare Rechtslage für den Treuhänder aber gerade nicht (schon) durch die Intervention der Nachbarn, sondern (erst) durch die Weisung der Käuferin an ihn, infolge der von ihr geltend gemachten Preisminderung nur einen geringen Teil des Kaufpreises an den Kläger zu überweisen, gekommen. Der Kläger war mit einer Kaufpreisminderung nicht einverstanden. Insoweit lag klar ein Streit zwischen den Treugebern vor, welcher für den Beklagten als Treuhänder eine unklare Sach- und Rechtslage zur Folge hatte und ihn – wie ausgeführt – zur Hinterlegung berechtigte. Die Hinterlegung war somit auch nicht rechtswidrig, weshalb ein Schadenersatzanspruch des Klägers aufgrund der Hinterlegung schon von vornherein scheitern muss (vgl 5 Ob 309/00b).

2.7. Selbst wenn der Beklagte einen Fehler bei/vor Vertragserstellung zu verantworten hätte (siehe dazu die weiteren Ausführungen unter Punkt 3.), würde dies entgegen der Auffassung des Klägers nicht bedeuten, dass der Beklagte den Hinterlegungsgrund „selbst herbeigeführt“ hätte, weil der (mangelhafte) Zustand der Zufahrt (der Rechtsmangel) jedenfalls nicht auf den Beklagten zurückgeht (vgl 5 Ob 38/05g). Auf ein allfälliges Fehlverhalten des Beklagten bei/vor Vertragserstellung kommt es daher für die Zulässigkeit der Hinterlegung nicht an.

2.8. Überdies ist fraglich, inwiefern dem Kläger aus der Hinterlegung des Restkaufpreises überhaupt (schon) ein Schaden in Form bzw Höhe dieses Restkaufpreises entstanden sein soll. Im Fall von Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Ausfolgung eines Kaufpreises durch den Treuhänder, die ihre Wurzel im Kaufvertrag haben, besteht für den Verkäufer nur die Möglichkeit, sich an den Käufer zu wenden und von ihm die Zustimmung zur Ausfolgung des Kaufpreises zu verlangen (1 Ob 89/08g).

Es stünde dem Kläger frei, die Ausfolgung des bei Gericht hinterlegten Betrags zu erwirken. Ob ein Ausfolgungsanspruch des Klägers berechtigt wäre, ist – soweit ersichtlich – bislang gerichtlich nicht geklärt worden. Sollte der Kläger im Ausfolgungsverfahren obsiegen, gelangte der Restkaufpreis ohnehin an ihn. Sollte der Kläger aber im Verhältnis zur Käuferin keinen Anspruch auf den (einen Teil) des Restkaufpreises (mehr) haben, hätte er wohl auch keinen entsprechenden Forderungsanspruch gegenüber dem Beklagten.

2.9. Der Umstand, dass der Beklagte die Verbücherung des Eigentums der Käuferin vor bzw ohne „Vollauszahlung“ des erlegten Kaufpreises veranlasste, vermag ebenfalls kein anspruchsbegründendes Fehlverhalten des Beklagten zu begründen (vgl 7 Ob 58/10w).

Der Beklagte war vertraglich nämlich ausdrücklich bevollmächtigt, den (nach wie vor rechtswirksamen) Kaufvertrag grundbücherlich durchzuführen und die Eintragung des Eigentums der Käuferin im Grundbuch zu veranlassen (Vertragspunkte XII. und XIII.). Die Nichtverbücherung hätte die Käuferin belastet.

Daran ändert auch die vom Kläger am 20.4.2021 an den Beklagten einseitig erteilte Weisung, derzeit keine weiteren Rechtshandlungen vorzunehmen, nichts. Der Beklagte durfte diese Weisung des Klägers nicht befolgen, weil mehrseitige offene Treuhandschaften zum Zweck der Abwicklung von Liegenschaftskaufverträgen unwiderruflich sind und – wie dargestellt – einer nachträglichen Weisung, die nur von einem Treugeber ausgeht, sachlich ungerechtfertigt ist und den anderen Treugeber belastet, vom Treuhänder beider Vertragsteile nicht nachgekommen werden darf (7 Ob 58/10w mwN).

Dass die (teilweise) Weiterleitung des Kaufpreises erst nach Verbücherung vorzunehmen war und ist, geht ebenfalls klar aus der vertraglichen Regelung hervor (Vertragspunkt 4.1.).

2.10. Aber auch der aus der Treuhand abgeleitete Erfüllungsanspruch des Klägers geht ins Leere.

Ungeachtet dessen, dass einem vertraglichen Erfüllungsanspruch des Klägers bereits entgegen steht, dass die vom Beklagten veranlasste – und vom Berufungsgericht für zulässig erachtete – Hinterlegung schuldbefreiende Wirkung hatte, fehlt es aufgrund des zwischen den Treugebern aufgetretenen Konfliktfalls bzw der (durch das Parallelverfahren objektivierten) Mangelhaftigkeit der Liegenschaft (rechtliche Zufahrtsituation) auch (nach wie vor) an der Erfüllung der Treuhandbedingungen (siehe die obigen Punkte 2.4. bis 2.6.).

Vor Erfüllung der Treuhandbedingungen hat der Verkäufer aber keinen Auszahlungsanspruch (im Sinn eines vertraglichen Erfüllungsanspruchs) (1 Ob 119/01h; 7 Ob 13/08z; vgl 1 Ob 89/08g).

Dem Kläger ist auch aus diesem Grund noch kein Schaden (in Form eines bezifferbarer Leistungsanspruch) aus der Hinterlegung entstanden (vgl 7 Ob 13/08z).

2.11. Auf Basis des Treuhandvertrags dringt der Kläger gegen den Beklagten sohin nicht durch.

3. Vertragserrichtung:

Der Kläger behauptet in seiner Berufung auch eine schuldhafte Verletzung der anwaltlichen Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten des Beklagten in seiner Rolle als Vertragserrichter bei der Prüfung der „Unsicherheit bezüglich des Umfangs der Dienstbarkeit“ und macht dazu sekundäre Feststellungsmängel geltend.

3.1. Sekundäre Feststellungsmängel setzen voraus, dass bereits im Verfahren erster Instanz ein entsprechendes Tatsachenvorbringen erstattet wurde (RS0053317 [T2, T4]).

Der Kläger hat im Verfahren erster Instanz vorgebracht, dass der Beklagte von der Käuferin mit der „rechtlichen Prüfung der Liegenschaft“, im Speziellen der Zufahrt, beauftragt worden und der Kläger davon ausgegangen sei, dass der Beklagte die Angelegenheit rechtlich prüfe und als Vertragserrichter im Interesse beider Vertragsteile abwickle (S 2 in ON 5). Zugleich hat der Kläger zwar allgemein und pauschal vorgebracht, ein Vertragserrichter habe nicht nur die rechtlichen, sondern auch die wirtschaftlichen Auswirkungen zu berücksichtigen bzw die Parteien darüber zu belehren, insbesondere wenn gegen den geplanten Vertragsinhalt Bedenken bestünden, und für rechtliche und tatsächliche Sicherheiten zu sorgen oder über Risiken aufzuklären. Er habe über die tatsächlichen Grundlagen des geplanten Vertragsabschlusses eindeutig und zweifelsfrei aufzuklären und alles zu vermeiden, was für ihn erkennbar zu einer unrichtigen Vorstellung des Vertragspartners bzw dessen Vertreters führen könnte. Der Beklagte habe in diesem Sinn seine Pflichten als „Treuhänder“ missachtet (S 7 in ON 5). Der Kläger hat jedoch zu keinem Zeitpunkt ein konkretes Vorbringen dahingehend erstattet, dass und inwiefern das Vorgehen des Beklagten im Zusammenhang mit der Errichtung des Vertrags fehlerhaft und/oder sorgfaltswidrig gewesen wäre, also welche konkrete Sorgfalts- und/oder Aufklärungspflicht von ihm missachtet worden sein soll.

3.2. Das Erstgericht hat dennoch im Rahmen des von ihm geführten Rechtsgesprächs (S 2f in ON 8.2., S 3f in ON 25.3) auch die Frage, ob der Beklagte betreffend das Vorliegen einer Dienstbarkeit des uneingeschränkten Geh- und Fahrrechts über die Wegparzelle neu bei Vertragserrichtung eine Aufklärungs- oder Sorgfaltspflicht verletzte, als strittig und verfahrensgegenständlich angesehen und zum Gegenstand des Beweisverfahrens erhoben. Auch in seinem (dem nunmehr angefochtenen) Urteil hat das Erstgericht ein allfälliges Fehlverhalten des Beklagten in diesem Zusammenhang erkennbar geprüft und verneint. Eine Erörterung, dass das vom Kläger dazu erstattete Vorbringen unzureichend ist, erfolgte nicht.

3.3. Vor diesem Hintergrund würde es zu einer „Überraschungsentscheidung“ führen, wenn das Berufungsgericht die Frage einer Haftung des Beklagten im Zusammenhang mit der Vertragserrichtung unter Hinweis auf das Fehlen eines schlüssigen Vorbringens des Klägers abweisend enderledigen würde. Das Gericht darf die Parteien nach § 182a ZPO in seiner Entscheidung nicht mit einer Rechtsauffassung überraschen, die sie nicht beachtet haben und auf die sie das Gericht nicht aufmerksam gemacht hat. Dies gilt auch im Berufungsverfahren (RS0037300).

In diesem Punkt ist das Verfahren somit noch nicht entscheidungsreif, weshalb es zu einer Aufhebung der bekämpften Entscheidung zu kommen hat. Das Erstgericht wird mit dem Kläger im fortgesetzten Verfahren zu erörtern haben, dass ein Fehlverhalten des Beklagten vor/bei Vertragserrichtung – wie dargestellt – bislang nicht schlüssig behauptet wurde und von Seiten des Klägers klarzustellen wäre, ob eine Haftung des Beklagten auch auf ein Fehlverhalten vor/bei Vertragserrichtung gestützt wird und falls ja, auf welches konkrete Fehlverhalten des Beklagten.

Sollte der Kläger sodann ein solches Fehlverhalten des Beklagten in seinem Vorbringen schlüssig zur Darstellung bringen, wäre weiters mit dem Kläger zu erörtern, dass sich auch der Klagsbetrag als solcher – der exakt dem gerichtlich hinterlegten Geldbetrag entspricht – bislang nicht schlüssig aus einem Fehlverhalten (in Form einer Unterlassung) des Beklagten vor/bei Vertragserrichtung ableiten lässt.

3.4. Dabei gilt es Folgendes zu beachten:

Grundsätzlich hat jede Partei die für ihren Rechtsstandpunkt günstigen Tatsachen zu behaupten und zu beweisen (RS0037797 insb [T8, T16]). Der Geschädigte hat daher zunächst die Pflichtverletzung und dann den dadurch verursachten Schaden zu beweisen; dabei ist ein konkreter, nicht bloß theoretisch möglicher Nachteil zu behaupten und zu beweisen (5 Ob 38/05g mwN).

Wenn ein Rechtsanwalt eine pflichtwidrige Unterlassung zu verantworten hat, hängt seine Schadenersatzpflicht gegenüber dem Mandanten von der Kausalität dieses Fehlverhaltens für den Eintritt des behaupteten Schadens ab. Den Geschädigten trifft die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass der Schaden bei pflichtgemäßem Handeln des Rechtsanwalts mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht eingetreten wäre (RS0022700; RS0022900 [T8, T10]).

Um die behauptete Kausalität überprüfen zu können ist es notwendig, dass der Geschädigte Behauptungen über den hypothetischen weiteren Geschehensverlauf für den Fall aufstellt, dass der Rechtsanwalt gehörig gehandelt hätte, zum Beispiel seiner Pflicht, den Mandanten zutreffend zu belehren, entsprochen hätte (3 Ob 49/13x mwN). Das hypothetische Geschehen ist konkret zu behaupten, kann doch ohne – auf dem Tatsachenvorbringen des Geschädigten fußende – Feststellungen zum hypothetischen Geschehen nicht beurteilt werden, ob der Rechtsanwalt den behaupteten Schaden verursacht hat (vgl 8 Ob 23/23z).

Eine unrichtige (unterbliebene) Beratung (Aufklärung) des Rechtsanwalts berechtigt in der Regel nur zum Ersatz des verursachten Vertrauensschadens. Es ist nur die Vermögensdifferenz zu ersetzen, die bei pflichtgemäßer Beratung nicht eingetreten wäre (6 Ob 131/97a; RS0022706 [T7]).

Der Kläger hat bislang weder ein objektiv sorgfaltswidriges Verhalten des Beklagten bei/vor Vertragserrichtung schlüssig vorgetragen, noch den aus einer allfälligen Unterlassung des Beklagten vermeintlich entstandenen Schaden schlüssig dargestellt. Er hat auch kein Vorbringen zum hypothetisch Geschehensablauf bei sorgfaltsgemäßem Verhalten des Beklagten erstattet. Vor allem hat der Kläger keine Behauptungen dazu aufgestellt, ob er und auch die Käuferin den Kaufvertrag diesfalls nicht oder doch, gegebenenfalls mit welchem (anderen) Inhalt (insbesondere in Bezug auf die Kaufpreishöhe) abgeschlossen hätten (vgl 5 Ob 38/05g). Auch dies hat das Erstgericht im fortgesetzten Verfahren mit dem Kläger zu erörtern.

Sollte es in der Folge trotz richterlicher Anleitung (§§ 182, 182a ZPO) dem Kläger nicht gelingen, für den eingeklagten Anspruch schlüssige rechtserzeugende Tatsachen anzugeben, wäre die Klage wegen Unschlüssigkeit abzuweisen (8 Ob 23/23z).

4. In Stattgebung der Berufung des Klägers war das Urteil daher aufzuheben und die Rechtssache an das Erstgericht zur Verfahrensergänzung im aufgezeigten Sinn – also in Bezug auf ein Fehlverhalten des Beklagten bei/vor Vertragserrichtung – zurückzuverweisen.

Die vom Kläger im Zusammenhang mit der Abwicklung der Treuhandschaft erhobenen Vorwürfe sind abschließend geklärt.

III. Der Kostenvorbehalt im Berufungsverfahren stützt sich auf § 52 Abs 1 letzter Satz ZPO.