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15R114/24f•OLG Wien 15R114/24f
Das Oberlandesgericht Wien fasst als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Schaller als Vorsitzenden sowie den Richter Mag. Nigl und die Richterin Mag. Felbab in der Rechtssache der klagenden Partei A*, geb. **, Unternehmer, , vertreten durch DDr. Wolfgang Doppelbauer, Rechtsanwalt in Wels, wider die beklagten Parteien 1. B C, geb. , 2. Ing. D C, geb. **, beide **, beide vertreten durch Mag. Bernd Trappmaier, Rechtsanwalt in Korneuburg, wegen Einwilligung in die Urkundenhinterlegung (Streitwert: EUR 269.000) über die Berufung der klagenden Partei (Berufungsinteresse: EUR 133.400) gegen das Urteil des Landesgerichts Korneuburg vom 24.6.2024, **39, in nicht öffentlicher Sitzung den
B e s c h l u s s:
Der Berufung wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird aufgehoben und dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000.
Begründung:
Die Erstbeklagte ist zu 32/100Anteilen und der Zweitbeklagte zu 68/100Anteilen Eigentümer des Grundstücks Nr. 567/4, EZ E*, KG F*, auf dem sich ein Baggersee („**see“) mit am Ufer angrenzenden Badeparzellen befindet. Die Beklagten vermieten diese Parzellen seit mehreren Jahrzehnten an eine Vielzahl von Personen, darunter – mit Mietvertrag vom 17.6.2013 - auch an den Kläger.
Mit Klage vom 25.10.2022 begehrte der Kläger, die Beklagten zu verpflichten, gegen Zahlung von zuletzt EUR 269.000 samt 4 % Zinsen seit 12.6.2022 an ihn das Eigentumsrecht an den beiden Superädifikaten, die sich je auf den mit „seeN G“ und „seeN H“ bezeichneten Badeparzellen des GStNr 567/4, inneliegend der EZ E, KG F, befänden, durch Hinterlegung dieses Urteils in die Sammlung der hinterlegten und eingereihten Urkunden des Grundbuchs des Bezirksgerichts Mödling zu erwerben und alle zu diesem Zweck und in diesem Zusammenhang erforderlichen Handlungen zu setzen sowie Erklärungen und Unterschriften abzugeben und Rechtshandlungen vorzunehmen; in eventu, die Beklagten zu verpflichten, den Kaufvertrag Beilage ./G binnen 14 Tagen beglaubigt zu unterfertigen.
Es sei nach dem Ende der Mietverträge keine Einigung über eine Verlängerung zu gleichen Konditionen zustande gekommen. Nach dem Mietvertrag seien die Beklagten in diesem Fall verpflichtet, eine Ablöse zum „vollen Schätzwert“ zu leisten. Darunter sei der Verkehrswert zu verstehen, der vom Sachverständigen Ing. Mag. (FH) I* für das Objekt Nord G* mit EUR 90.000 und für das Objekt Nord H* mit EUR 179.000, gesamt EUR 269.000, bewertet worden sei.
Die Beklagten stützten sich demgegenüber auf ein Gutachten des Sachverständigen DI J*, der jedoch – entgegen der vertraglichen Vereinbarung - nur den reinen Substanzwert der Gebäude, von ihm Sachwert genannt, von insgesamt EUR 56.600 errechnet habe. Ausschlaggebend für den Wert einer Baulichkeit sei jedoch auch deren Lage, hier mit direktem Seezugang. Nach Meinung der Beklagten sei dieser Gutachter nach der Klausel XIII. des Mietvertrages zur Schätzung berufen. Die Klausel sei jedoch gesetzwidrig und unanwendbar, sie verstoße insbesondere gegen § 6 Abs 2 Z 7 KSchG und § 617 ZPO. Die in einem Vertragsformblatt enthaltene und nicht im Einzelnen ausgehandelte Klausel sei für den Kläger ungewöhnlich und nachteilig, weil sie seine Position in Relation zur Rechtslage ohne die relevante Klausel deutlich verschlechtere. Nachteilig sei, dass nach dem Zufallsprinzip eine Person bestimmt sei, deren Qualitäten nicht feststünden, dass kein Rechtsmittel vorgesehen sei, die Kosten entgegen dem Erfolgsprinzip der ZPO immer geteilt werden würden, dass es sich um ein Schiedsgutachterverfahren handle, ohne dass ein Sitz oder eine Schiedsordnung festgelegt worden wäre und dass eine Person ausgewählt werde, die für ein unzuständiges Gericht zugelassen sei. Die Klausel sei deshalb gemäß § 864a ABGB und § 879 Abs 3 ABGB kein Vertragsbestandteil geworden. Selbst bei Gültigkeit der Klausel wäre sie unanwendbar, denn auch eine ergänzende Vertragsauslegung führe zu keinem anderen Ergebnis, die Klausel sei nach § 6 Abs 3 KSchG unklar abgefasst und intransparent.
Sollte es sich bei den Gutachten des DI J* tatsächlich um solche im Rahmen einer Schiedsgutachtervereinbarung handeln, würden diese aber die Grenzen des § 879 ABGB überschreiten, denn sie seien offenbar unbillig und unrichtig und würden die anzuwendenden Maßstäbe von Treu und Glauben verletzen, weil insbesondere die reine Beurteilung des Sachwertes ohne Berücksichtigung der konkreten Lage der Baulichkeit zu einem krass unrichtigen Ergebnis geführt habe. Die nachprüfende richterliche Kontrolle sei daher zulässig. In richtiger Anwendung der gutachterlichen Grundsätze hätte sich ein Schätzwert (= Verkehrswert) in Höhe von EUR 269.000 für beide Baulichkeiten ergeben.
Für das Gerichtsverfahren könne der Sachverständige DI J* jedenfalls nicht bestellt werden, weil er in derselben Sache bereits für die Beklagten begutachtet habe und auch in einer Vielzahl von gleichgelagerten Fällen von ihnen beauftragt worden sei, sohin in einem regelmäßigen Auftragsverhältnis zu diesen stehe. Das Gericht werde daher, falls es dies für nötig halte, einen Sachverständigen für die Immobilienbewertung auszuwählen und zu bestellen haben.
Die Beklagten bestritten das Klagebegehren. Es bestehe Streit über die Höhe der Ablöse für die auf den Badeparzellen Nord G* und H* errichteten Superädifikate, die im Eigentum des Klägers stünden. Da sich die Parteien nicht auf einen Schätzwert einigen hätten können, sei nach Punkt XIII. des Mietvertrages der Sachverständige heranzuziehen, der „an der ersten Stelle in der betreffenden Branchenliste des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien aufscheine“. Beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien werde nur eine Liste für Sachverständige für die Fachgebiete 94.05 Größere forstwirtschaftliche Liegenschaften und 94.07 Kleinere forstwirtschaftliche Liegenschaften geführt. Andererseits gebe es am Handelsgericht Wien eine Liste allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Fachgebiet 94.17 Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser (Baugründe). Für dieses Fachgebiet sei Ing. Mag. (FH) I* gerichtlich zertifiziert, er stehe aber nicht an erster Stelle auf der Liste. An erster Stelle stehe DI J*. Bei Auslegung des Mietvertrages nach dem hypothetischen Parteiwillen könne man davon ausgehen, dass die Parteien die Liste des HG Wien vereinbaren wollten.
Der volle Schätzwert betrage nach der Bewertung durch DI J* für das Superädifikat auf der Parzelle Nord G* EUR 12.300 und für jenes auf Nord H* EUR 44.300, zusammen EUR 56.600.
Zutreffend sei, dass alle Mietverträge für die Parzellen am **see hinsichtlich ihrer Textierung aus 1986 stammten. Das Wort „voll" sei nur als Abgehen vom „halben Schätzwert“ im Entwurf vom 17.3.1986 zu verstehen.
Es sei davon auszugehen, dass die Parteien im Wissen darum, dass es sich bei den Häusern um Superädifikate handelte, nichts anderes hätten vereinbaren wollen, als die Ablöse des Zeitwertes der Gebäude an sich. Die seinerzeitigen Vermieter als Vertragsverhandler hätten ganz sicher keine Ablöse für ihren eigenen Grund und Boden oder den von ihnen selbst geschaffenen Badesee (nichts anderes sei die vom Kläger angesprochene Lage) zahlen wollen. Der Schätzwert sei daher so zu verstehen, dass er sich allein auf das Gebäude beziehe.
Die Klausel sei wirksam. Es handle sich nicht um eine Schiedsklausel, sondern um die Vereinbarung eines Schiedsgutachters. Der Sachverständige DI J* sei nicht befangen, er sei vielmehr erstgereiht auf der vorgesehenen Liste. Das Ergebnis eines Schiedsgutachtens sei grundsätzlich für die Parteien und das Gericht materiellrechtlich bindend; eine Sittenwidrigkeit oder offenbare Unbilligkeit oder Unrichtigkeit liege hier nicht vor. Bei der Wertermittlung sei auch zu berücksichtigen, dass die Nutzungsverhältnisse unstrittig mit 31.12.2015 beendet seien. Da die Parteien im Vertrag eine Schiedsgutachterregelung getroffen hätten, sei die Ablöse nicht durch einen gerichtlich beauftragten Sachverständigen zu ermitteln.
Ohne diese Vereinbarung müsste der Eigentümer eines Superädifikates dieses nach Beendigung des Grundnutzungsverhältnisses über Verlangen des Grundeigentümers entfernen oder diesem allenfalls nach dem Inhalt des Grundbenützungstitels übertragen.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht dem Hauptbegehren teilweise statt, indem es die Beklagten zu den begehrten Handlungen zur Bewirkung der Eigentumsübertragung an den Superädifikaten auf sie gegen Zahlung von EUR 56.600 s.A. an den Kläger verpflichtete. Das Mehrbegehren auf Zahlung weiterer EUR 212.400 s.A. an den Kläger und das Eventualbegehren wies es ab. Es traf dazu die auf den Seiten 2 und 5 bis 9 des Ersturteils angeführten Feststellungen, auf die verwiesen wird. Diese lauten zusammengefasst:
Der Kläger mietete von den Beklagten ab Juni 2011 die Parzelle West K*. Der Mietvertrag über diese Parzelle endete einvernehmlich Mitte 2013. Der Kläger schloss daraufhin am 17.6.2013 mit den Beklagten einen neuen Mietvertrag über die Badeparzellen Nord G* und Nord H* ab, im Grundbuch als seeN G und seeN H bezeichnet. Auf diesen Parzellen befindet sich jeweils ein als Seehaus ausgestaltetes Superädifikat. Der Kläger nutzte beide Superädifikate zu privaten Wohn und Erholungszwecken. Der Mietvertrag zu den Parzellen Nord G und Nord H lautet auszugsweise:
„IV.
Will der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden, so sind die Baulichkeiten zunächst den Vermietern zum Kauf anzubieten.
Sollten diese die Baulichkeiten zu den von dem Mieter geforderten und vom Nachfolger gebotenen Kaufpreis nicht binnen dreißig Tagen ab Einlangen des betreffenden Anbotes bei den Vermietern erwerben wollen, ist der Mieter berechtigt, einen an seine Stelle tretenden neuen Mieter namhaft zu machen und die Vermieter sind verpflichtet, diesen zu akzeptieren, wenn er in alle Bestimmungen dieses Vertrages eintritt, gegen ihn keine begründeten Bedenken bestehen und an die Vermieter eine zusätzliche Zahlung in der Höhe der dreifachen laufenden Jahresmiete zuzüglich Umsatzsteuer entrichten wird.
Verlangt der Mieter, dass an seine Stelle die Ehegattin, ihre Eltern oder Nachkommen in den Vertrag eintreten, so entfällt diese zusätzliche Zahlung an die Vermieter. [...]
XIII..
Wenn die Vermieter nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer das Mietobjekt zu neuen Bedingungen weiter vermieten will, steht dem Mieter das Vormietrecht zu, wobei bei der Bemessung des neuen Mietzinses davon auszugehen ist, dass die neuen Mieter die Baulichkeiten auf dem Mietobjekt der alten Mieter um den Schätzwert (Absatz 3) käuflich abzulösen haben. Der Inhalt des vorgesehenen neuen Mietvertrages ist dem bisherigen Mieter von den Vermietern schriftlich bekanntzugeben, wobei der Mieter sein Vormietrecht binnen dreißig Tagen durch einen an die Vermieter gerichteten Einschreibebrief ausüben kann.
Tritt kein neuer Mietinteressent auf, ist der bisherige Mieter berechtigt, die Verlängerung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen jeweils um ein weiteres Jahr zu begehren. Tut er dies nicht, wird also das Mietverhältnis weder von ihnen noch einem neuen Mieter im Sinne des Absatzes eins fortgesetzt, fallen die auf dem vertragsgegenständlichen Grundstücksteil stehenden Baulichkeiten entschädigungslos an die Vermieter.
Sollten die Vermieter das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer nicht mehr zu analogen Bedingungen mit dem Mieter fortsetzen wollen, sind sie verpflichtet, die auf dem Mietobjekt befindlichen Baulichkeiten dem Mieter um den vollen Schätzwert (Absatz 3) käuflich abzulösen. Das Vormietrecht ist in diesem Falle erloschen, ebenso das nur für die Vertragsdauer geltende Vorkaufsrecht.
Der Schätzwert ist zum Stichtag der Schätzung mangels anderer Einigung von dem Sachverständigen festzustellen, der an erster Stelle in der betreffenden Branchenliste des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien aufscheint. Die Kosten werden von den Vermietern und von dem Mieter je zur Hälfte getragen.“
Die Textierung des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages, der einen Beginn des Bestandverhältnisses mit 1.4.2013 vorsah, beruhte auf einer Vorlage aus dem Jahr 1986. Der Inhalt findet sich wortgleich in zahlreichen anderen von den Beklagten bzw. dessen Rechtsvorgängern abgeschlossenen Mietverträgen betreffend andere Parzellen und wurde zwischen den Parteien nicht im Einzelnen ausgehandelt, sondern von den Beklagten vorgegeben. Im ursprünglichen Mietvertragsentwurf aus 1986 war noch vorgesehen, dass die Baulichkeiten dem Mieter um die Hälfte des Schätzwertes käuflich abzulösen sind. Nachverhandlungen von Mieterseite haben letztlich dazu geführt, dass von Beginn an anstelle des „halben“ der „vollen Schätzwerts“ in die Mietverträge aufgenommen wurde. Alle – somit auch die beiden vom Kläger abgeschlossenen – Mietverträge waren jeweils mit 31.12.2015 befristet. Da die Mieterhöhung letztlich höher ausfiel als vom Kläger erwartet und keine Einigung zwischen den Parteien zum Abschluss eines neuen Mietvertrages erzielt werden konnte, endete das Mietverhältnis tatsächlich mit 31.12.2015. Der Kläger stellte die Parzellen samt den darauf befindlichen Superädifikaten am 24.8.2022 zurück.
Eine Branchenliste des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien gibt es nicht. In der Liste der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen werden unter der Fachgruppe 94 die für Immobilienbewertung eingetragenen Sachverständigen geführt. Für das Fachgebiet 94.17 „Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser (Baugründe)“ ist beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien kein Sachverständiger eintragen. Beim Handelsgericht Wien werden für dieses Fachgebiet hingegen mehr als einhundert Sachverständige geführt.
DI J* ist (nur) für das Handelsgericht Wien hinsichtlich der Fachgebiete 94.10 „Gewerblich oder industriell genutzte Liegenschaften (Baugründe)“, 94.15 „Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Liegenschaften (Baugründe, Wohnungseigentumsobjekte)“ und 94.17 „Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser (Baugründe)“ eingetragen. Bei einer Abfrage für das Handelsgericht Wien scheint DI J* bei sämtlichen dieser Fachgebiete an erster Stelle auf.
Ing. Mag. (FH) I* ist (nur) für das Handelsgericht Wien hinsichtlich der Fachgebiete 94.10 „Gewerblich oder industriell genutzte Liegenschaften (Baugründe)“, 94.17 „Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser (Baugründe)“ und 94.20 „Wohnungseigentum“ eingetragen, scheint aber bei einer Abfrage für das Handelsgericht Wien bei keinem dieser Fachgebiete an erster Stelle auf.
Der Kläger beauftragte Ing. Mag. (FH) I* als Privatgutachter. Dieser ermittelte zum Stichtag 12.2.2021 für das Superädifikat des Klägers auf der Parzelle Nord G* einen Verkehrswert von (gerundet) EUR 90.000. Davon entfallen EUR 43.000 auf die Position Marktanpassung. Der Differenzbetrag dieser beiden Werte ist der Sachwert des Superädifikats. Die Neuherstellungskosten bewertete er mit EUR 2.630/m². Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer für das Wohngebäude in Massivbauweise schätzte er unter Berücksichtigung des Erhaltungszustandes und der erfolgten Sanierung auf 20 Jahre.
Für die Parzelle Nord H* ermittelte Ing. Mag. (FH) I* einen Verkehrswert von (gerundet) EUR 179.000. Davon entfallen 50 % auf die Position der Marktanpassung. Die Neuherstellungskosten bewertete er für diese Parzelle mit EUR 3.160/m². Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer für das Wohngebäude in Massivbauweise schätzte er unter Berücksichtigung des Erhaltungszustandes und der Sanierungsarbeiten auf 30 Jahre.
Die Beklagten wiederum beauftragten DI J*, der in seinen Gutachten zum Stichtag 2.9.2022 für das Superädifikat des Klägers auf der Parzelle Nord G* einen Sachwert von (gerundet) EUR 12.300 ermittelte. Er setzte Neuherstellungskosten von EUR 2.856/m² an und ging – unter Berücksichtigung der erfolgten Sanierung – von einer Restnutzungsdauer von nur 5 Jahren aus.
Das Superädifikat des Klägers auf der Parzelle Nord H* wurde von DI J* ebenfalls zum Stichtag 2.9.2022 mit einem Sachwert von (gerundet) EUR 44.300 bewertet. Dabei brachte er Neuherstellungskosten von EUR 2.856/m² in Anschlag und ging von einer Restnutzungsdauer der Baulichkeit von 15 Jahren aus.
Auftragsgemäß befasste sich DI J* bei beiden Bewertungsgutachten weder mit der außerhalb der Teilparzelle liegenden, von den Mietern mitfinanzierten baulichen Infrastruktur, wie z.B. Parkplätze oder Zufahrtswege, noch berücksichtigte er die von den Rechtsvorgängern der Beklagten in den 1960er Jahren an die Gemeinde entrichteten Aufschließungskosten für außerhalb der Liegenschaft befindliche bauliche Infrastruktur.
Die Bewertung des DI J* in seinen Gutachten wurde nach den Vorgaben des Liegenschaftsbewertungsgesetzes erarbeitet und entspricht in seinem Aufbau und seiner Methodik dem Stand der Wissenschaft.
Der zuletzt genannte Satz der Feststellungen wird vom Kläger in seiner Beweisrüge bekämpft (dazu unten).
Rechtlich führte das Erstgericht aus, dass die „käufliche Ablöse" des Superädifikats ein mit der Nichtfortsetzung des Mietvertrags bedingter Kaufvertrag sei. Kaufpreis und Kaufsache seien bestimmt oder zumindest bestimmbar. § 1056 erster Satz ABGB lasse die Bestimmung des Kaufpreises durch einen Dritten zu, die Bestimmbarkeit dieser Person reiche aus. Punkt XIII. letzter Absatz des Mietvertrags sei eine Abrede zur Bestellung eines Schiedsgutachters und keine Schiedsabrede iSd § 6 Abs 2 Z 7 KSchG, weil der berufene Dritte ohne darüber hinausgehende Entscheidungsbefugnis nur die Höhe des Schätzwerts festzustellen habe. Die Klausel sei Teil eines Vertragsformblatts iSd §§ 864a und 879 Abs 3 ABGB, als solche aber weder ungewöhnlich noch für den Kläger nachteilig. Die Bewertung einer Sache im Fall der Verpflichtung zur Zahlung einer Ablöse einem unparteiischen und objektiven Dritten zu überlassen sei nicht überraschend, sondern ein geradezu typischer und sachgerechter Umgang mit einer solchen Situation. Die Bestimmung sei für den Kläger nicht allgemein nachteilig, weil ein unabhängiger Dritter den Schätzwert feststellen solle. Die angeführten Ungewissheiten in Bezug auf den zu beauftragenden Sachverständigen würden vielmehr beide Parteien gleichermaßen treffen. Weshalb dabei generell mit einem für den Kläger nachteiligen Ergebnis zu rechnen wäre, sei nicht nachvollziehbar. Die vom Kläger infrage gestellten Qualitäten stünden außerdem bei einer in die Liste der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen eingetragenen Person außer Zweifel. Dass der zu bestellende Sachverständige „für ein unzuständiges Gericht“ eingetragen sei, wecke ebenso keine Bedenken, zumal daraus nicht abzuleiten sei, inwiefern dies die Position des Klägers verschlechtern würde. In der Verpflichtung, die gutachterliche Feststellung der Ablösesumme durch einen unabhängigen Experten zu akzeptieren, liege keine „gröbliche Benachteiligung“ iSd § 879 Abs 3 ABGB. Die Klausel zur Bestellung eines Schiedsgutachters sei daher sowohl im Hinblick auf § 864a ABGB als auch auf § 879 Abs 3 ABGB wirksam vereinbart.
Ergänzende Vertragsauslegung sei nach der Rechtsprechung auch bei Verbraucherverträgen nicht grundsätzlich unzulässig. In Anwendung der §§ 914, 915 ABGB habe sich das Gericht bei der Suche nach einer angemessenen Regelung daran zu orientieren, was redliche und vernünftige Parteien bei angemessener Berücksichtigung der Interessen beider Teile vereinbart hätten. Unter diesem Blickwinkel habe die Vereinbarung der Parteien zur Bestellung eines Schiedsgutachters bezweckt, eine zeit und kostenintensive (außer)gerichtliche Auseinandersetzung über die Höhe der Ablöse zu vermeiden. Die klare Vorgabe zur Auswahl des Sachverständigen habe der Vermeidung von Streitigkeiten über dessen Person gedient. Wenngleich dieser Zweck wegen der nunmehr bestehenden Uneinigkeit nicht erreicht worden sei, sei er bei der weiteren Vertragsauslegung zu berücksichtigen. Verständige Vertragspartner hätten, wenn ihnen bei Vertragsabschluss bekannt gewesen wäre, dass die im Vertrag genannte „Branchenliste" nicht existiere und die einschlägige Sachverständigenliste für das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien keine Einträge aufweise, die am Handelsgericht Wien geführte Liste herangezogen. Die Klausel nehme keinen Bezug auf ein Obergericht. Die Wahl einer bei einem Wiener Gericht geführten Liste erscheine aus der Erwartung naheliegend, dass einerseits aufgrund der räumlichen Trennung eine gewisse Distanz und Objektivität bestehe, andererseits das Vorhandensein eines entsprechenden Sachverständigen garantiert sei.
Demzufolge sei der für das Handelsgericht Wien für das Fachgebiet 94.17 an erster Stelle der Sachverständigenliste eingetragene DI J* dazu berufen, den Wert der auf dem vermieteten Grundstück bestehenden Baulichkeiten zu bestimmen und nicht der vom Kläger hinzugezogene Sachverständige Ing. Mag. (FH) I*.
Nach Punkt XIII. des Mietvertrags seien die „Baulichkeiten" auf dem Mietobjekt abzulösen und kein Ersatz für einen am Markt erzielbaren, unter Umständen höheren Verkehrswert zu leisten. Schon rein begrifflich sei damit die Vereinbarung einer Ablöse zum Verkehrswert zweifelhaft. Gegen eine über den bloßen Sachwert hinausgehende Bedeutung des Begriffs spreche auch, dass die Schätzung des Verkehrswerts eines Superädifikats ohne Berücksichtigung des zugrunde liegenden Mietverhältnisses geradezu unmöglich sei. Der Kläger selbst verweise auf die enge Verknüpfung des Kaufpreises eines Superädifikats mit dem Mietzins und der Dauer des Mietvertrags für die Parzelle, auf der es errichtet sei. Naheliegender und sachgerecht sei es daher, den Begriff des „vollen Schätzwerts" nicht als Verkehrswert, sondern als den Wert zum Ersatz des dem Mieter durch die Bauführung entstandenen Aufwands abzüglich eines Abschlags für die Abnutzung zu verstehen. Dies sei auch der Betrag, um den die Beklagten ohne Zahlung einer Ablöse bereichert wären. Alle anderen Faktoren – die Lage des **sees, Klima und Sonneneinstrahlung, Verkehrsanbindung usw – seien Aspekte, die der Liegenschaft an sich zuzuschreiben seien und mit der Bauführung des Klägers und dem Wert des darauf befindlichen Superädifikats in keinem direkten Zusammenhang stünden. Ansprüche auf Abgeltung von Kanal und Wasserleitungen sowie sonstiger auf der Liegenschaft außerhalb der jeweiligen Badeparzelle befindliche Infrastruktur seien für den Fall der Beendigung des Mietvertrages zwischen den Parteien nicht geregelt worden, sodass dafür keine Ablöse zustehe. Ebenso nicht für die Aufschließungskosten, die bereits von den Rechtsvorgängern an die Gemeinde entrichtet worden seien.
Die Regelung sei auch im Hinblick auf § 6 Abs 3 KSchG wirksam:
Zur Auswahl des Sachverständigen sei die Regelung nicht unklar: Der Erstgereihte einer bestimmten Sachverständigenliste solle den Wert der Baulichkeit auf der Liegenschaft rechtlich bindend feststellen. Die planwidrige Unvollständigkeit der Regelung könne unter Rückgriff auf die allgemeinen Regeln der Vertragsauslegung geschlossen werden. Unter Einbezug des normativen Konsenses sei der Vertrag daher nicht unvollständig.
Der Begriff des „vollen Schätzwerts" sei nicht derart unklar, dass die Schutzvorschriften des KSchG eingreifen müssten: Unter Berücksichtigung des Zwecks der Regelung, den Umständen des Vertragsabschlusses und der redlichen Verkehrsübung könne (auch) der Kläger nie ernsthaft darüber im Unklaren gewesen sein, in welchem Umfang ihm Ersatz für die von ihm errichteten Baulichkeiten gebühre. Wie bereits ausgeführt, sei ihm der Wert der Baulichkeiten zu ersetzen, worunter nur der Sachwert verstanden werden könne.
Darüber hinaus sei zu bedenken, dass die Nichtigkeitsfolge des § 6 Abs 3 KSchG für den Kläger nachteilige Konsequenzen hätte, weil er dann seinen geltend gemachten vertraglichen Anspruch auf Erhalt einer Ablöse verlieren würde.
Die Richtigkeit eines Schiedsgutachtens unterliege nur insoweit der gerichtlichen Kontrolle, als die Unrichtigkeit augenscheinlich sei und einem sachkundigen Beurteilenden sofort auffalle. Das Gutachten des DI J* sei frei von solchen Mängeln. Die Bewertung sei schlüssig und auch für einen Laien nachvollziehbar erfolgt. Dem Vorbringen des Klägers seien keine konkreten Anhaltspunkte zu entnehmen, worin eine Unrichtigkeit im Sinn der oben angeführten Grundsätze liegen sollte. Der betragsmäßige Unterschied zu dem von Ing. Mag. (FH) I* erstellten Gutachten allein indiziere keine Unrichtigkeit. Dass DI J* die außerhalb der Badeparzelle befindlichen Anlagen sowie die Aufschließungskosten bei der Bewertung unberücksichtigt gelassen habe, sei ohne Folge, zumal im Vertrag keine Ablöse für diese Positionen vorgesehen sei. Die Beklagten seien daher verpflichtet, einen Gesamtbetrag von EUR 56.600 für den Erwerb des Eigentumsrechts an den Kläger zu entrichten.
Dem Eventualbegehren liege ein Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von EUR 269.000 zugrunde, wofür keine Grundlage bestehe, sodass auch dieses abzuweisen gewesen sei.
Gegen den klagsabweisenden Teil des Hauptbegehrens im Umfang von EUR 133.400 s.A. richtet sich die Berufung des Klägers wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtiger Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Der Kläger stellt den Abänderungsantrag, dem Hauptbegehren nach Beweiswiederholung und Ergänzung der Feststellungen im aufgezeigten Sinn im Rahmen einer anzuberaumenden Berufungsverhandlung - in eventu ohne Änderung der Feststellungen – in einem Umfang von weiteren EUR 133.400 s.A. stattzugeben; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Abweisung des Eventualbegehrens bleibt unbekämpft.
Die Beklagten beantragen, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist im Sinne des hilfsweise gestellten Aufhebungsbegehrens berechtigt.
1. 1 Als Mangelhaftigkeit des Verfahrens rügt der Kläger die unterlassene Einholung des beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe des Verkehrswerts durch den erstgereihten Sachverständigen der Branchenliste am Landesgericht Korneuburg im Fachgebiet 94.17, DI L*, MMSc, als Schiedsgutachter. Sein Gutachten wäre bindend gewesen. Zumindest abstrakt hätte der von diesem Sachverständigen ermittelte Verkehrswert jenem des DI M* entsprochen.
1. 2 Der Verfahrensmangel liegt nicht vor. Es ist hier weder auf den Verkehrswert unter Berücksichtigung eines noch aufrechten Bestandverhältnisses abzustellen noch ist DI L*, MMSc der hier nach dem Vertrag heranzuziehende Schiedsgutachter. Dazu ist auf die Ausführungen im Rahmen der Behandlung der Rechtsrüge zu verweisen (insbesondere dortiger Punkt b).
Aufgrund der notwendigen Aufhebung des Urteils, deren Umfang auch die in der Beweisrüge angesprochene Thematik betrifft, ist auf die Beweisrüge nicht einzugehen.
Ob der Begriff „voller Schätzwert“ im Mietvertrag hier den Sachwert oder den Verkehrswert meint, wäre ohnehin das Ergebnis einer Vertragsauslegung und somit eine Rechtsfrage (siehe unten Rechtsrüge Punkt b).
a) Zur behaupteten Unzulässigkeit der Schiedsgutachtervereinbarung:
3. 1 Zu § 9 Abs 1 KSchG analog: Die Schiedsgutachtervereinbarung sei nach den Ausführungen des Klägers gemäß § 9 Abs 1 KSchG analog unzulässig. Er sei Verbraucher und die Beklagten Unternehmer. Strittig sei nicht der Grund, sondern nur die Höhe des zu leistenden Kaufpreises der Superädifikate. Im Gegensatz zu einem gerichtlichen Gutachten könne ein Schiedsgutachten nur bei einer qualifizierten Unrichtigkeit gerichtlich nachgeprüft werden. Das sei ein potentiell erhebliches Rechtsschutzdefizit, das massive finanzielle Auswirkungen haben könne. Die subjektive Äquivalenz in Form eines zu geringen Ablösebetrages bliebe - außer bei gravierenden Fehlern - dauerhaft gestört. Per analogiam zu § 9 Abs 1 KSchG und in weiterer Auslegung der §§ 617 ZPO und 6 Abs 2 Z 7 KSchG sei daher die Schiedsgutachtervereinbarung in der vorliegenden Konstellation unzulässig und unwirksam. Es komme nicht darauf an, ob ein konkreter Nachteil entstehe, sondern darauf, dass er potentiell entstehen könne. Im Bereich des KSchG sei eine Schiedsgutachtervereinbarung deshalb gewährleistungsrechtlich unzulässig (5 Ob 167/23d).
3.1. 1 Tatsächlich wird hier § 9 KSchG aber nicht tangiert, weil in der Klausel keine (Gewährleistungs)Rechte des Klägers gegenüber den Beklagten beschränkt werden. Dies im Gegensatz zur zitierten Entscheidung 5 Ob 167/23d, wo es direkt um Gewährleistungsrechte ging, nämlich um die Beurteilung von allfälligen Mängeln aus einem Kaufvertrag, die nach der dortigen Vereinbarung im Streitfall von einem Schiedsgutachter beurteilt und bewertet werden sollten. Mangels einer vergleichbaren Konstellation ist weder die genannte oberstgerichtliche Entscheidung einschlägig, noch kann § 9 KSchG eine geeignete Analogiebasis darstellen. Der Kläger zeigt auch nicht auf, welche andere konkrete Konsumentenschutzbestimmung hier betroffen sein sollte. Dass eine Schiedsgutachterklausel in einem von einem Unternehmer gegenüber Verbrauchern verwendeten Vertragsformblatt alleine auf Grundlage der §§ 6 Abs 2 Z 7 KSchG, 617 ZPO unzulässig wäre, ergibt sich weder aus diesen Bestimmungen, noch wurde dies vom OGH in der zitierten Entscheidung auch nur in Erwägung gezogen.
Der vom Kläger geortete Wertungswiderspruch ist nicht erkennbar. Das Gewährleistungsrecht „korrigiert“ nicht den Leistungsgegenstand, sondern stellt sicher, dass die vertraglich geschuldete Leistung auch tatsächlich erbracht wird. § 9 KSchG verhindert, dass der Unternehmer dies gegenüber dem Verbraucher abbedingen kann. Die Preisbildung überlässt aber das KSchG – abgesehen von hier nicht vorliegenden Ausnahmen wie der einseitigen Möglichkeit von Preisänderungen – auch im Verbrauchervertrag der freien Vereinbarung.
3.2. 1 Die Ausführungen des Erstgerichts zu Art XIII des Mietvertrags im Zusammenhang mit § 6 Abs 3 KSchG hält der Kläger grundsätzlich für zutreffend, nur in der Argumentation der nachteiligen Folgen für den Kläger für verfehlt. Über das Gewährleistungsrecht sollten Leistungsstörungen behoben und die subjektive Äquivalenz hergestellt werden. Werde der Kaufpreis im Schiedsgutachten zu gering festgesetzt, liege für den Kläger kein Anwendungsrecht von Gewährleistung vor, weil dieses nur Preisminderung und Auflösung, aber keine Preiserhöhung kenne.
Teil des Transparenzgebots des § 6 Abs 3 KSchG sei auch das Vollständigkeitsgebot. Klauseln müssten derart transparent sein, dass der Verbraucher auch die sich daraus für ihn ergebenden wirtschaftlichen Folgen auf Grundlage genauer und nachvollziehbarer Kriterien absehen könne. Hier werde aber nicht darauf hingewiesen, dass das Schiedsgutachten außer bei gravierenden Fehlern unanfechtbar sei.
Denke man sich den letzten Absatz des Art XIII weg, bleibe immer noch die Verpflichtung der Vermieter gemäß dem vorletzten Absatz erhalten, den Mietern um den vollen Schätzwert die Baulichkeiten käuflich abzulösen. Die Beseitigung der Schiedsklausel führe nicht zur Beseitigung der Kaufverpflichtung der Beklagten. Der vorletzte Absatz sei nicht von Nichtigkeit bedroht. Die Verpflichtung, Baulichkeiten zum Schätzwert, also nach eindeutigem Verständnis zum Verkehrswert abzulösen, sei nicht unklar.
3.2. 2 Das Gewährleistungsrecht setzt das Vorliegen eines Mangels voraus; dies kann ein Sach oder ein Rechtsmangel sein, was hier aber von keiner Seite behauptet wurde. Wie der Kläger selbst erkennt, ist eine Preiserhöhung auch keine Rechtsfolge der Gewährleistung. Die vereinbarte Preisbestimmung durch einen Schiedsgutachter ist kein „Mangel“ iSd Gewährleistungsrechts.
Würde man der Ansicht des Klägers folgen, wäre jede Schiedsgutachtervereinbarung – wobei im vorhinein gar nicht feststeht, ob und für welche Partei das Ergebnis wirtschaftlich günstig oder ungünstig ausfallen könnte – gegenüber einem Verbraucher unwirksam.
Dies sieht § 617 Abs 1 ZPO jedoch nicht einmal für Schiedsvereinbarungen selbst vor. Auch § 6 Abs 2 Z 7 KSchG betrifft nur eine – hier nicht gegenständliche – Schiedsvereinbarung.
Die Schiedsgutachterabrede, wie sie hier auch vorliegt, ist hingegen nur auf die Feststellung von Tatsachen, Tatbestandselementen oder auf die Ergänzung des Parteiwillens gerichtet (vgl RS0016769 [T12]). Der Schiedsgutachter hat dabei die Grenzen der Ermessensübung einzuhalten, widrigenfalls kein zur Preisbestimmung taugliches Gutachten vorliegt. Das Risiko, wo innerhalb der zulässigen Ermessensbreite das Ergebnis liegt, trifft ex ante beide Vertragsparteien gleich. Ein vom Kläger befürchteter „zu niedriger“ Preis kann damit außerhalb der zulässigen Ermessensbreite nicht eintreten.
3.2. 3 Eine in AGB enthaltene Vertragsbestimmung ist nach § 6 Abs 3 KSchG unwirksam, wenn sie „unklar oder unverständlich“ abgefasst ist. Im Unterschied zu § 879 Abs 3 ABGB dient das Transparenzgebot aber nicht der Inhaltskontrolle von AGB (Kronthaler in GeKo Wohnrecht II2 § 6 KSchG (Stand 15.1.2024, rdb.at) Rz 194 und 196).
Eine unklare oder unverständliche Formulierung behauptet auch der Kläger nicht.
Das Vollständigkeitsgebot soll nach der Rechtsprechung verhindern, dass die Auswirkungen einer Vertragsklausel unklar bleiben (Kronthaler aaO Rz 200 mwN; RS0115219).
Für den Eigentümer des Superädifikats besteht nach der Klausel kein Zweifel, dass die für beide Seiten grundsätzlich bindende Preisbestimmung durch den Schiedsgutachter erfolgt. Wenn überhaupt, dann fehlt nicht der Hinweis auf die Begrenzung der Anfechtbarkeit des sich aus dem Gutachten ergebenden Preises, sondern ein Hinweis, dass dieser im Falle einer groben Unrichtigkeit des Gutachtens doch anfechtbar ist. Ob die Klausel allenfalls deshalb als intransparent zu erachten ist, weil sie geeignet sein könnte, den Verbraucher von der Durchsetzung seiner Rechte abzuhalten (RS0115219 [T1, T9, T12, T21] ua), muss im vorliegenden Individualprozess nicht geklärt werden. Wie die vorliegende Klagsführung zeigt, ließ sich der Kläger nämlich durch die Klausel ohnehin nicht davon abhalten, seine Rechte wahrzunehmen.
3.2. 4 Die Bestimmung Punkt XIII. des Mietvertrages widerspricht daher insgesamt nicht dem § 6 Abs 3 KSchG. Angesichts Art 5 KlauselRL würde überdies auch noch einer Auslegung nach § 915 ABGB der Vorrang vor der Entscheidung für eine Unwirksamkeit nach § 6 Abs 3 KSchG zukommen (Apathy/Frössel in Schwimann/Kodek, ABGB Praxiskommentar5, Rz 86), worauf hier aber nicht mehr eingegangen werden muss.
3.2. 5 Ob die Ansicht des Klägers zutrifft, dass der vorletzte Absatz des Art XIII trotz des Verweises auf den letzten Absatz („Absatz 3“) eine von letzterem unabhängige und selbständig anwendbare Klausel ist, muss ebenfalls nicht mehr geprüft werden.
3.3. 1 Eine Klausel, die eine Preisberechnung in allgemeiner Form regle, unterliege nach dem Kläger der Kontrolle des § 879 Abs 3 ABGB. Bei der Abweichung einer Klausel von dispositiven Rechtsvorschriften liege gröbliche Benachteiligung schon dann vor, wenn sie unangemessen sei bzw. sich für die Abweichung keine sachliche Rechtfertigung ins Treffen führen lasse. Das Argument in OLG Wien, 13 R 109/23d, die Schiedsgutachtervereinbarung beinhalte für beide Vertragsparteien dieselben Risiken, zähle nicht, weil der Konsument gegenüber dem Unternehmer, der ihm diese Klausel vorschreibe, aufgrund seiner verdünnten Willensfreiheit zu schützen sei. Der Kläger habe nicht gewusst, auf welche Nachteile er sich mit Abschluss der Schiedsgutachtervereinbarung einlasse, insbesondere dass er dem vom Zufall bestimmten Sachverständigengutachten in der Regel ohne Nachprüfung ausgesetzt wäre.
3.3. 2 Nach der zitierten ParallelEntscheidung des OLG Wien 13 R 109/23d, an der die Beklagten und die nunmehrigen Parteienvertreter beider Seiten beteiligt waren, ist für die Beurteilung darauf abzustellen, ob der KlauselVerwender eigene Interessen auf Kosten des anderen Vertragsteils durchzusetzen sucht, ohne auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen (Laimer in Fenyves/Kerschner/Vonkilch ABGB³ § 879 ABGB Rz 261 mwN). Es ist auch ein Vergleich der jeweiligen durch den Vertrag eingeräumten Rechtspositionen der beiden Vertragsparteien durchzuführen. Steht die einem Vertragspartner zugedachte Rechtsposition in einem auffallenden Missverhältnis zur vergleichbaren Rechtsposition des anderen, ist dies als gröblich benachteiligend anzusehen (Graf in Kletecka/Schauer, ABGBON¹.05 § 879 ABGB Rz 280). Hier findet die vorliegende Regelung zur Preisfestsetzung durch einen Dritten (Sachverständigen) bei Nichteinigung der Parteien ihre Deckung in § 1056 ABGB, ist sachlich gerechtfertigt und sieht ein objektives, von keinem Vertragsteil beeinflussbares Prozedere vor. Die vom Kläger als nachteilig bezeichneten Folgen eines Schiedsgutachtens treffen beide Seiten gleich.
Dem ist zuzustimmen. Diese Beurteilung ist ex ante vorzunehmen. Zur Bewertung des Ergebnisses ist auf die folgenden Ausführungen unter Punkt e) zu verweisen.
b) Zur Frage der Unwirksamkeit der Schiedsgutachterabrede und der Unbestimmbarkeit des Schiedsgutachters:
3. 4 Der Kläger meint, die Klausel sei auch deshalb unanwendbar, weil sie vorsehe, dass ein Sachverständiger tätig werde, den es bei Mietvertragsabschluss und im Anwendungsfall nicht gegeben habe und auch jetzt nicht gebe. Es sei nicht festgestellt worden, was die tatsächliche Parteienabsicht bei Mietvertragsabschluss gewesen sei. Der Mietvertrag sei von den Beklagten aufgesetzt und die Klausel sei nicht gesondert ausgehandelt worden. Die Erwägungen des Erstgerichts, die Schiedsgutachtervereinbarung hätte den Zweck verfolgt, eine zeit und kostenintensive Auseinandersetzung zu vermeiden und durch eine klare Festlegung Streit über die Person zu vermeiden, seien zu abstrakt. Daher liege kein Anwendungsfall der ergänzenden Vertragsauslegung vor; vielmehr sei auf die Unklarheitenregelung des § 915 S 2 ABGB zurückzugreifen. Die unklare Klausel werde zum Nachteil der Beklagten ausgelegt, womit die Schiedsgutachterklausel unanwendbar werde. Der Verkauf des Superädifikats ohne Schiedsgutachter bringe für den Kläger Vorteile: ein Gerichtsverfahren biete die bessere Gewähr eines richtigen Ergebnisses. Der Verkaufspreis würde von einem vom Gericht bestellten Sachverständigen ermittelt.
3.4. 1 Weiters moniert der Kläger, dass vom Erstgericht ersatzhalber für den nicht vorhandenen Sachverständigen beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien der erste Sachverständige auf der vom Handelsgericht Wien geführten Liste herangezogen worden sei. Im Jahr 1986 sei das Bezirksgericht Schwechat, dessen Zuständigkeit im Mietvertrag vereinbart worden sei, noch im Sprengel des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien gelegen, weshalb dessen Wahl als „Obergericht“ nahe gelegen sei. Aufgrund einer damals nicht vorhersehbaren Sprengeländerung wäre dies nun das Landesgericht Korneuburg, wo 39 Sachverständige für die Fachgruppe 94 Immobilien (Bewertung, Verwaltung, Nutzung) eingetragen seien. Alternativ und mit genauso guter Begründung hätte die Wahl auch auf den ersten Immobiliensachverständigen fallen können, der am Landesgericht Wiener Neustadt eingetragen sei, weil die Superädifikate mittlerweile im Sprengel des Bezirksgerichts Mödling lägen. § 915 S 2 ABGB führe diesbezüglich zu keiner Lösung.
3.4. 2 Die „dritte Person“ iSd § 1056 ABGB muss nicht unbedingt namentlich bestimmt sein; es genügt deren Bestimmbarkeit bzw qualifikationsspezifische Zuordnung. Die Vertragsparteien können die Qualitäten der den Preis bestimmenden Person, auf die es ihnen ankommt, umschreiben (RS0020104; RS0020044). Wurde die dritte, den Preis bestimmende Person nicht namentlich bestimmt, muss die Verabredung das Procedere für deren Auswahl enthalten. Dies ist hier durch die Bestimmung des dritten Sachverständigen als „der an erster Stelle in der betreffenden Branchenliste des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien“ Aufscheinende, geschehen.
3.4. 3 Treten nach Abschluss der Vereinbarung Problemfälle auf, die von den Parteien nicht bedacht und daher auch nicht ausdrücklich geregelt wurden, ist unter Berücksichtigung der übrigen Vertragsbestimmungen und des von den Parteien verfolgten Zweckes sowie unter Heranziehung der Verkehrssitte zu prüfen, welche Lösung redliche und vernünftige Parteien für diesen Fall vereinbart hätten (ergänzende Vertragsauslegung) (RS0113932). Die Interpretation von der Rechtsordnung gebilligter Vertragsklauseln ist auch beim Verbrauchergeschäft zulässig und bewirkt hauptsächlich die richtige Einordnung des Klauselgehalts in den Gesamtkontext des Vertrags sowie die Schließung von Regelungslücken (Schurr in Fenyves/Kerschner/Vonkilch ABGB³ § 6 Abs 3 KSchG Rz 11). Dabei ist erforderlichenfalls auch ergänzende Vertragsauslegung zulässig.
3.4. 4 Im vorliegenden Fall haben die Parteien offenbar übersehen, dass die von ihnen vorgesehene Bestellungsklausel ins Leere geht, weil vom Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien gar keine einschlägige Sachverständigenliste geführt wird. Die Nichtexistenz eines nach den Kriterien des Mietvertrags bestimmbaren Schiedsgutachters erfordert eine Entscheidung über die ergänzende Auslegung der Klausel in der Frage der Bestimmung und Auswahl eines Ersatzschiedsgutachters, die gemäß § 914 ABGB nach dem hypothetischen Parteiwillen vorzunehmen ist. Dazu sind die Betrachtungen des Klägers über nachträgliche Sprengeländerungen wenig hilfreich. Maßstab für den hypothetischen Parteiwillen ist nämlich nicht, welche Regelung allenfalls heute naheliegend wäre, sondern was die Parteien damals vereinbart hätten, wenn ihnen die Vertragslücke bewusst gewesen wäre.
Aus § 3 Abs 2 SDG ergibt sich, dass in Wien die Sachverständigenliste für ein Fachgebiet nur einmal zu führen ist. Nach dieser Spezialregelung für Wien sind daher vom Präsidenten des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien die Sachverständigen der Fachgruppen 01 bis 23, und vom Präsidenten des Handelsgerichts Wien die Sachverständigen der Fachgruppen 30 bis 94 in die Sachverständigenliste einzutragen (Krammer/Schmidt/Guggenbichler SDG/GebAG4 Anm 3 zu § 3 SDG).
3.4. 5 Demnach substituiert in Wien die Sachverständigenliste des Handelsgerichts Wien hinsichtlich jener Fachgebiete, für die es zuständig ist, die ohne diese Spezialregelung vom Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien zu führende Sachverständigenliste (und umgekehrt). Da die Parteien den erstgenannten Sachverständigen der einschlägigen Liste in Wien vereinbaren wollten, ist davon auszugehen, dass sie, wäre ihnen die dargestellte Kompetenzverteilung zwischen den Wiener Landesgerichten bekannt gewesen, den ersten in der einschlägigen Liste des Handelsgerichts Wien eingetragenen Sachverständigen vereinbart hätten. Für einen hypothetischen Parteiwillen, einen Sachverständigen aus der Liste der Landesgerichte Korneuburg oder Wiener Neustadt zum Schiedsgutachter zu bestellen, besteht kein Anhaltspunkt.
3.4. 6 Damit erweist sich der Sachverständige DI J* als der nach Punkt XIII Abs 4 des Mietvertrags berufene Gutachter. Da ein eindeutiges Auslegungsergebnis erzielt wurde, ist § 915 ABGB nicht anzuwenden (RS0017752).
3.4. 7 Soweit sich der Kläger erneut auf eine Nichtigkeit nach § 6 Abs 3 KSchG stützt, ist er auf die obigen Ausführungen (a) 3.2 ff) zu verweisen.
3.4. 8 Die Feststellungsgrundlage ist nur dann mangelhaft, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind und dies Umstände betrifft, die nach dem Vorbringen der Parteien und den Ergebnissen des Verfahrens zu prüfen waren (RS0053317). Zu einer vom klaren und eindeutigen Wortlaut des Vertrags abweichenden übereinstimmenden Parteienabsicht bei Vertragsabschluss hat der Kläger in erster Instanz kein Vorbringen erstattet, sodass die sekundären Feststellungsmängel nicht vorliegen.
c) Zur behaupteten Befangenheit des Sachverständigen DI J*:
3. 5 Der Kläger leitet aus dem Umstand, dass dem Sachverständigen der (nicht neutrale) Auftrag erteilt worden sei, den Sachwert der Baulichkeiten (anstatt dem „vollen Schätzwert“) zu ermitteln und er nicht darauf hingewiesen habe, dass gemäß LBG 1992 auch beim Sachwert diesen beeinflussende Umstände wie die Lage zu beurteilen seien, dessen Befangenheit ab. Die Gutachtensempfänger würden damit nicht über die wahre Rechtslage informiert.
3.5. 1 Wie im folgenden Punkt d) dargestellt wird, geht der Kläger hier rechtlich von falschen Annahmen aus. Bei zutreffender Beurteilung liegen die angezogenen Befangenheitsgründe nicht vor:
d) Zum Begriff des „vollen Schätzwertes“ und der besonderen Lage eines Superädifikats als wertbildender Faktor
3. 6 Dazu argumentiert der Kläger, dass der vertragliche Begriff des „vollen Schätzwertes“ nur als Verkehrswert verstanden werden könne. Bei Verfassung des Vertragsformulars im Jahr 1986 sei noch die Realschätzordnung (RealSchO) in Geltung gestanden und gesetzliche Grundlage für Immobilienbewertungen gewesen. Mit dem seit 1.7.1992 geltenden LBG 1992 sei der Begriff „Verkehrswert“ an die Stelle des Begriffs „Schätzwert“ getreten. Gemäß § 2 Abs 2 LBG sei unter dem Verkehrswert der Preis zu verstehen, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Der Kläger habe auf den Liegenschaften Nord G* und Nord H* nicht gebaut. Er habe vielmehr, um Eigentümer der Superädifikate zu werden, diese zum Verkehrswert gekauft.
Dazu hätte auch ergänzend festgestellt werden müssen: „Der Kaufpreis von EUR 223.000, mit dem der Kläger die Superädifikate N G* und N H* 2013 erwarb, stellte den Verkehrswert dar. Der Wert war für den Kläger gerechtfertigt durch die schöne Lage, den Seezugang, die Nähe zu ** und anderes.“
Das Argument des bloßen Restbauwertes möge für jene Mieter zutreffen, die selbst gebaut und nie hätten ablösen müssen. Der Kläger habe dies nur als vereinbarte Ablöse zum Verkehrswert verstehen können. Die Beklagten könnten die Superädifikate zum Verkehrswert weiterverkaufen und wären damit bereichert. Die Wertfaktoren, wie hier etwa die Lage, seien mit den Baulichkeiten untrennbar verbunden. Das Gutachten DI J* enthalte jedoch keinen Verkehrswert, sodass es unwirksam und nicht heranzuziehen sei.
3.6. 1 Es mag zutreffen, dass der Begriff „Schätzwert“ an die 1986 noch geltende Realschätzordnung angelehnt ist. Daraus ist aber für den Standpunkt des Klägers nichts zu gewinnen:
Die Realschätzordnung sah eine Gewichtung von Sach- und Ertragswert zur Ableitung des Verkehrswerts vor (Edlauer/Muhr/Reinberg, Die Gewichtung von Werten in der Verkehrswertermittlung von Immobilien, immolex 2014, 345). Die Anwendung des Ertragswertverfahren kommt hier schon deshalb nicht in Frage, weil die Vermietung eines Superädifikats wohl ein gesichertes Bestandrecht am Grund und Boden voraussetzt, auf dem dieses errichtet ist. Ein solches Bestandrecht besteht bei Eintritt der Situation, in dem die Ablöseregelung des Punktes XIII. des Mietvertrags zur Anwendung kommt, gerade nicht mehr. Im Übrigen wünscht der Kläger auch gar nicht die Gewichtung des Sachwerts mit einem Ertragswert.
Nach § 3 Abs 1 LBG kommen nunmehr insbesondere drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts in Betracht, nämlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Nach Abs 2 leg cit sind mehrere Ermittlungsverfahren anzuwenden (und daraus ein „Mischwert" zu bilden - siehe auch § 7 Abs 2 LBG), „wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände erforderlich ist". Die Bestimmung sieht also nur subsidiär die Anwendung mehrerer Wertermittlungsverfahren nebeneinander vor, primär hat man sich nur einer Wertermittlungsmethode zur Ermittlung des Verkehrswerts zu bedienen (Edlauer/Muhr/Reinberg, aaO). Dass die Anwendung des Ertragswertverfahrens hier ausscheidet, wurde oben bereits erörtert. Folgerichtig wurde es auch weder vom Sachverständigen DI J* noch vom Sachverständigen Ing. Mag. (FH) I* noch vom Sachverständigen DI M* herangezogen. Da die im LBG genannten Ermittlungsmethoden nicht abschließend sind, sondern das Gesetz auch andere wissenschaftlich anerkannte Wertermittlungsverfahren zulässt, ist der Vollständigkeit halber zu erwähnen, dass auch weitere mittlerweile anerkannte Verfahren wie das DCFVerfahren oder das Residualwertverfahren (Edlauer/Muhr/Reinberg, aaO) zur Bewertung eines kleinen Superädifikats nicht geeignet erscheinen.
3.6. 2 Zu prüfen bleibt also, ob hier das Vergleichswert oder das Sachwertverfahren zur Berücksichtigung der wertbildenden Umstände geeigneter ist bzw ob allenfalls eine Mischung beider Methoden geboten erscheint:
3.6.2. 1 Nach § 4 LBG ist im Vergleichswertverfahren der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln, wobei vergleichbare Sachen solche sind, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen.
Der Wert von Superädifikaten hängt im Wesentlichen davon ab, ob bzw für welche Dauer für den Ersteher ein Verbleib des Superädifikats auf dem fremden Grund gesichert ist (vgl 3 Ob 90/75). Die Berücksichtigung der besonderen Lage des Superädifikats als wertbildender Umstand im Rahmen eines Vergleichswertverfahrens setzt also voraus, dass der Verkäufer dem Käufer nicht nur das Gebäude, sondern auch dessen Lage verschaffen kann.
3.6.2. 2 Dies erkennt der Kläger letztlich selbst, wenn er meint, jeder dritte Käufer könne das Superädifikat nur gemeinsam mit dem Mietvertrag erwerben. Der Vergleichswert eines Superädifikats an einem Badesee ergibt sich daher vor allem aus dem Wert eines mit diesem weitergegebenen (preisgünstigen) Bestandverhältnisses über die Parzelle, auf der es steht. Diese Mieterstellung kann der Kläger einem Dritten nach Ablauf des Mietvertrags aber nicht mehr verschaffen.
Dem entsprechend hält Ing. Mag. (FH) I* in seinen Gutachten ausdrücklich fest, dass seine Bewertung unter der Annahme erfolgt, dass das Benützungsverhältnis bis zum Ende der Restnutzungsdauer der Baulichkeiten besteht (Beilagen./C und ./D, jeweils Seite 25). Diese Prämisse, unter der die Anwendung des Vergleichswertverfahrens sachgerecht sein mag, liegt aber nicht vor, weil rechtskräftig feststeht, dass das Mietverhältnis (mit Weitergaberecht) zwischen den Parteien bereits seit 2015 endgültig beendet ist und der Kläger daher einem Käufer seines Superädifikats kein Recht auf dessen Verbleib auf dem Grundstück der Beklagten verschaffen kann. Da somit nicht ersichtlich ist, welche wertbildenden Umstände es dem Eigentümer eines Superädifikats nach endgültigem Ablauf des Mietvertrags ermöglichen sollen, das Superädifikat um einen über den Sachwert hinausgehenden Kaufpreis zu veräußern, ist in der Konstellation des Punktes XIII. Abs 3 des Mietvertrags die (alleinige) Anwendung des Sachwertverfahrens die geeignete Methode.
3.6.2. 3 Dies führt dazu, dass die in der Berufung immer wieder als Gegensatzpaar genannten Begriffe „Sachwert" und „Verkehrswert" im vorliegenden Fall ident sind.
3.6.2. 4 Dies begünstigt den Kläger, weil er - wie er selbst festhält - ohne Möglichkeit der Weitergabe des Mietverhältnisses das Superädifikat (im Hinblick auf die Kosten des Abbruchs bzw des Abtransports) an einen Dritten gar nicht verkaufen könnte. Unter richtigen Vergleichsprämissen würde die Anwendung des Vergleichswertverfahrens also zu einem Wert von Null führen.
3.6.2. 5 Im Sachwertverfahren gemäß § 6 Abs 1 LBG ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des (bei einem Superädifikat nicht in Betracht kommenden) Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln. Mangels anderer anrechenbarer wertbildender Faktoren verbleibt damit nur der Bauwert der auf der Liegenschaft befindlichen Baulichkeiten.
3.6. 3 Die vom Erstgericht vorgenommene Vertragsauslegung, was unter dem „vollen Schätzwert“ zu verstehen ist, ist ausgehend davon nicht korrekturbedürftig.
Auch das Berufungsgericht kommt somit zu dem Ergebnis, dass unter „Schätzwert“ in Punkt XIII. Abs 3 des Mietvertrags nur der Sachwert der auf der Bestandfläche befindlichen Baulichkeiten zu verstehen ist (vgl dazu auch bereits OLG Wien, 11 R 36/24f [ParallelVerfahren, an dem die Beklagten und der Beklagtenvertreter beteiligt waren]).
Damit liegen auch die in diesem Zusammenhang relevierten sekundären Feststellungsmängel nicht vor.
e) Zur offenbaren Unrichtigkeit / Unbilligkeit des Gutachtens von DI J*:
3. 7 Nach dem Kläger seien die Gutachten des DI J* (./4 und ./5) unbillig und daher unverbindlich. Offenbar unbillig sei ein Schiedsgutachten, wenn es die Maßstäbe von Treu und Glauben in gröbster Weise verletze und seine Unrichtigkeit für eine sachkundigen und unbefangenen Beurteiler sofort erkennbar werde (RS0081234). Dies sei vorliegend der Fall. Die von DI J* beim Objekt Nord G* angenommene Restnutzungsdauer von 5 Jahren liege deutlich unter den Werten der anderen beiden Sachverständigen von 17 oder 20 Jahren. Beim Objekt Nord H* habe DI J* dieselben Baukosten von EUR 2.865 wie bei Nord G* veranschlagt. DI M* habe jedoch begutachtet, dass das Gebäude auf Nord H* höherwertiger sei. DI J* habe damit insgesamt unrichtige Maßstäbe angewandt, die einem Sachkundigen sofort als grob unbillig auffallen würden.
3.7. 1 Zudem wären Feststellungen für die Gebäude Nord G* und Nord H* jeweils zur ermittelten Lebensdauer, Restnutzungsdauer, Nutzfläche, den Baukosten, dem Sachwert (ohne Anschlusskosten) und dem Verkehrswert zu den im Verfahren eingebrachten und eingeholten Gutachten der Sachverständigen DI J*, Ing. Mag. (FH) I* und DI M* zu treffen gewesen.
3.7. 2 Wie bereits unter Punkt a) 3.2.2 festgehalten, liegt hier eine Schiedsgutachterabrede und keine Vereinbarung eines gänzlichen Schiedsvertrages vor (RS0016769 [T12]).
3.7. 3 Nur dann, wenn die vom Dritten vorgenommene Leistungsbestimmung gegen § 879 ABGB verstößt, offenbar unbillig ist oder der zur Gestaltung berufene Dritte die ihm durch den Vertrag selbst gesetzten Grenzen eindeutig überschritten hat, unterliegt sie bei einem Schiedsgutachtervertrag einer nachprüfenden richterlichen Kontrolle. Derartige gravierende Fehler der Leistungsbestimmung führen nicht zu einer Unwirksamkeit der Leistungsfestsetzungsabrede als solcher, sondern zu einer nachträglichen Korrektur des fehlerhaften Ergebnisses (RS0016832).
Die Parteien können den Umfang des Gestaltungsspielraums festlegen. Bei einer Preisbestimmung durch eine dritte Person wird im Zweifel und mangels entgegenstehender Vereinbarung „freies Ermessen“ eingeräumt; die Preisbestimmung darf aber nicht „grob unbillig“ ausfallen. Die Vereinbarung eines „freien Beliebens“ des Dritten ist im Zweifel nicht anzunehmen; selbst letzteres wäre aber durch die laesio enormis und die guten Sitten zu begrenzen (Verschraegen in Kletečka/Schauer, ABGBON1.08 § 1056 ABGB, Rz 16 f mwN).
Die nachträgliche gerichtliche Korrektur einer offensichtlich fehlerhaften Preisbestimmung durch einen Dritten ist - im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung, wonach Parteien sich einer solchen Preisfestsetzung nicht unterworfen hätten – aus Gründen der redlichen Verkehrsübung zu bejahen (vgl Verschraegen aaO, Rz 22 mwN; Aicher in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1056 ABGB Rz 11 mwN; Spitzer/Told/Polzer in Schwimann/Kodek ABGB: Praxiskommentar5 § 1056 ABGB Rz 16 mwN; Apathy/Perner in KBB7, § 1056 ABGB Rz 3 mwN). § 1060 ABGB verweist auch für die Fälle der Preisfestsetzung durch Dritte auf die Bestimmungen über die Verkürzung über die Hälfte. Darüber hinaus unterliegt eine grob unbillige Preisfestsetzung richterlicher Korrektur (Apathy/Perner aaO § 1060 ABGB Rz 1).
3.7. 4 Wie die Berufung in diesem Punkt grundsätzlich zutreffend aufzeigt, fehlen derzeit jedoch noch weitere, für eine abschließende rechtliche Beurteilung notwendige Feststellungen:
Soweit dem Akteninhalt zu entnehmen ist, bewertete der Sachverständige J* die Sachwerte der Gebäude inklusive Außenanlagen und exklusive Aufschließungskosten hinsichtlich Nord G* bei einer angenommenen Restnutzungsdauer (idF kurz RND) von 5 Jahren mit EUR 12.300 (./4 S. 18 ff) und hinsichtlich Nord H* bei einer RND von 15 Jahren mit EUR 44.300 (./5 S. 22 ff). Der Sachverständige I* setzte inklusive Außenanlagen und exklusive Aufschließungskosten einen Sachwert für Nord G* bei einer RND von 20 Jahren von EUR 30.581,13 (./C S. 32 ff) und für Nord H* bei einer RND von 30 Jahren mit EUR 102.678,85 (./D S. 32 ff) an. Unter gleicher Prämisse setzte der gerichtliche Gutachter M* für Nord G* bei einer RND von 17 Jahren einen Sachwert von EUR 29.785 (ON 18.2) und für Nord H* bei einer RND von 17 Jahren einen Sachwert von EUR 66.492,67 (ON 18.3) an.
Damit steht hier im Raum, dass die Bewertung des Schiedsgutachters J* weniger als die Hälfte des tatsächlichen Sachwerts der auf den Badeparzellen N G* und N H* errichteten Baulichkeiten beträgt. Da keine Feststellungen zu den richtigen Sachwerten dieser Baulichkeiten getroffen wurden, kann die Frage einer allfälligen laesio enormis vom Berufungsgericht nicht abschließend beurteilt werden. Da das Gutachten des vom Gericht bestellten Sachverständigen M* mündlich erörtert wurde (ON 28) und somit eine unmittelbare Beweisaufnahme vorliegt (vgl RS0040426) ist dem Berufungsgericht ohne Beweiswiederholung bzw Beweisergänzung auch eine entsprechende Ergänzung der Feststellungen nicht möglich (RS0043026). Im Übrigen wäre eine solche Ergänzung auch deshalb nicht zulässig, weil die aus dem Gutachten des Gerichtssachverständigen ermittelten Werte strittig sind und den vom Schiedsgutachter und vom Privatgutachter ermittelten Werten widersprechen (vgl 6 Ob 152/03a).
3.7.5. Die notwendigen Feststellungen über den Sachwert der auf den Badeparzellen N G* und N H* errichteten Baulichkeiten werden daher vom Erstgericht nachzuholen sein. Dabei haben „Verkehrswerte“, die von einem weiter aufrechten und übertragbaren Bestandverhältnis ausgehen, außer Betracht zu bleiben. Gleiches gilt für die seinerzeitigen „Aufschließungskosten“. Eine Ablöse für Investitionen, die keine Baulichkeiten auf den Badeparzellen betreffen, ist im Mietvertrag vom 17.6.2013 (und auch im „Mustermietvertrag“ aus dem Jahr 1986) nicht vorgesehen. Im Übrigen behauptet der Kläger gar nicht, solche Investitionen getätigt zu haben.
3.7. 6 Ergibt sich aus den ergänzend zu treffenden Feststellungen im Vergleich zum Schiedsgutachten das Vorliegen einer laesio enormis, wäre das Ergebnis des Schiedsgutachtens jedenfalls entsprechend zu korrigieren.
Aber auch oberhalb dieser Schwelle kann eine gerichtliche Korrektur des Schiedsgutachtens erforderlich sein. Ein Schiedsgutachten ist dann nicht bindend, wenn es offenbar der Billigkeit widerstreitet. Als offenbar unbillig ist ein Schiedsgutachten dann anzusehen, wenn sie den Maßstab von Treu und Glauben in grober Weise verletzt und ihre Unrichtigkeit sich dem Blick eines sachkundigen und unbefangenen Beurteilers sofort aufdrängen muss (RS0016769; RS0081234); das Ergebnis muss augenscheinlich unrichtig sein und ein Sachkundiger, der sich mit den erforderlichen Grundlagen vertraut gemacht hat, muss ohne Zögern das Verdikt der offenbaren Unrichtigkeit aussprechen (RS0106360).
Dies wird mit dem gerichtlichen Sachverständigen konkret zu erörtern sein, der sich dazu bisher nicht klar geäußert hat. Ebenso wären dazu konkrete Feststellungen zu treffen. Die bisherige Feststellung, dass das Gutachten des Sachverständigen DI J* „nach den Vorgaben des Liegenschaftsbewertungsgesetzes erarbeitet und in seinem Aufbau und seiner Methodik dem Stand der Wissenschaft entspricht“ reicht dafür nicht aus. Dies sagt nichts über eine dennoch für einen Sachkundigen offenbar erkennbare Unrichtigkeit des Ergebnisses.
4. Eine Verfahrensergänzung durch das Berufungsgericht kommt nicht in Betracht, weil die bisherigen unmittelbar aufgenommenen Beweisergebnisse nur für das Erstgericht verwertbar bleiben und der Umfang der allenfalls notwendigen ergänzenden Prozessstoffsammlung und die damit verbundenen Weiterungen des Verfahrens nicht abzusehen sind (vgl RS0044905).
5. Der Ausspruch über den Wert des Entscheidungsgegenstandes gründet auf § 500 Abs 2 Z 1 ZPO; der abzulösende Wert für die beiden klagsgegenständlichen Objekte liegt jedenfalls über EUR 30.000.
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