OGH 5Ob122/25i

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 14.07.2026
• ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2026:0050OB00122.25I.0714.000

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. WeixelbraunMohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümergemeinschaft EZ * KG * (Liegenschaftsadresse ), vertreten durch Dr. Carl Knittl, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagten Parteien 1. R S*, 2. I* S*, 3. Iges.m.b.H., , 4. C H, alle vertreten durch Mag. Michael Gruner, Dr. Robert Pohle, Rechtsanwälte in Wien, wegen 1) 8.511,07 EUR sA (erstbeklagte Partei), 2) 6.941,52 EUR sA (zweitbeklagte Partei), 3) 6.988 EUR sA und Feststellung (drittbeklagte Partei), 4) 8.502,03 EUR sA und Feststellung (viertbeklagte Partei), über die Revision der beklagten Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 28. Mai 2024, GZ 34 R 32/24v-44, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Leopoldstadt vom 8. Dezember 2023, GZ 13 C 114/23m-37, teilweise abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Die Revision wird zurückgewiesen.

Die beklagten Parteien sind schuldig, der klagenden Partei die Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen wie folgt zu ersetzen: die erstbeklagte Partei 777,28 EUR (darin 129,55 EUR USt), die zweitbeklagte Partei 633,12 EUR (darin 105,52 EUR USt), die drittbeklagte Partei 638,78 EUR (darin 106,46 EUR USt) und die viertbeklagte Partei 777,28 EUR (darin 129,55 EUR USt).

Begründung

Begründung:

[1]Die Klägerin ist die Eigentümergemeinschaft einer Liegenschaft. Die Beklagten sind Mit- und Wohnungseigentümer dieser Liegenschaft, mit deren Anteilen jeweils Wohnungseigentum an einer Dachgeschosswohnung verbunden ist.

[2]Bei den Wohnungseigentumsobjekten der Beklagten handelt es sich in der Natur um einen Rohdachboden. Das Wohnungseigentum wurde mit dem Wohnungseigentumsvertrag vom 16. 5. 1997 samt Nachtrag zu diesem auf Grundlage ursprünglich bestehender baubehördlicher Bewilligungen begründet, die jedoch nicht umgesetzt wurden.

[3]Punkt XIII. des Wohnungseigentumsvertrags vom 16. 5. 1997 lautet:

„Sämtliche die gesamte Wohnhausanlage [...] betreffenden Aufwendungen sind von den Miteigentümern im Verhältnis der dem einzelnen Miteigentümer zukommenden Nutzfläche, berechnet gem. der Nutzflächenaufstellung des [...] vom 17.4.1997, sohin im Sinne §§ 17 und 21 MRG, zu tragen.

Die in der Tabelle in der Spalte A1 und A2 unter lfd Nummer 1 bis 14.b) genannten Miteigentümer erklären ihre ausdrückliche Zustimmung zur Ersichtlichmachung der Vereinbarung im Grundbuch gem. § 19 Abs 6 WEG.“

[4]Bis zum Jahr 2021 wurden den Beklagten für deren Wohnungseigentumsobjekte im Rohdachboden weder Betriebskosten noch Beiträge zur Rücklage vorgeschrieben.

[5]Die Klägerin begehrte von den Beklagten jeweils die Zahlung der gemäß der im Wohnungseigentumsvertrag genannten Nutzflächenaufstellung auf sie entfallenden Beträge an Rücklage und Betriebskosten für die Jahre 2021 und 2022 sowie für Jänner 2023 (Rückstände aus der Jahresabrechnung 2021; laufende Betriebskosten und Rücklagenbeiträge ab August 2022). Außerdem begehrte sie mit Wirkung zwischen ihr und der Drittbeklagten und dem Viertbeklagten die Feststellung, dass die Beklagten die künftig anfallenden Aufwendungen jeweils nach ihrem Nutzflächenanteil zu tragen haben.

[6]Das Erstgericht wies die Klage ab.

[7]Nach dem Wohnungseigentumsvertrag sei für die Beteiligung an den Bewirtschaftungskosten die dem einzelnen Miteigentümer zukommende Nutzfläche im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche maßgeblich. Die Dachgeschosswohnungen im Rohdachboden seien nicht ausgebaut worden, den Beklagten komme daher keine Nutzfläche zu, die sie verpflichtete, sich an den Bewirtschaftungskosten zu beteiligen.

[8]Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin teilweise Folge. Es gab den jeweiligen Geldleistungsbegehren zur Gänze statt, bestätigte aber die Abweisung der Feststellungsbegehren.

[9]Mangels einer abweichenden Vereinbarung iSd § 32 Abs 2 WEG treffe auch den Wohnungseigentümer eines (noch) nicht errichteten Wohnungseigentumsobjekts die Beitragspflicht mit dem ihn nach der gültigen Verteilungsordnung der Liegenschaft treffenden Anteil. Für die Beitragspflicht der Beklagten sei es daher grundsätzlich unerheblich, ob die Dachgeschosswohnungen bereits errichtet worden seien. Im Wohnungseigentumsvertrag sei zwar eine Aufteilungsvereinbarung iSd § 32 Abs 2 WEG getroffen worden. Fraglich sei aber, ob diese Vereinbarung eine Regelung enthalte, wonach die Beklagten von der Beitragspflicht ausgenommen seien.

[10]Infolge des Schriftlichkeitsgebots des § 32 Abs 2 WEG seien Aufteilungsvereinbarungen nach dem einer objektiven Auslegung zugänglichen Wortlaut zu interpretieren. Aus dem Wortlaut des Punkt XIII. des Wohnungseigentumsvertrags gehe zunächst eindeutig hervor, dass alle Aufwendungen im Verhältnis der dem einzelnen Miteigentümer zukommenden Nutzfläche zu tragen seien. In weiterer Folge werde im Einschub auf die Berechnung der Nutzflächenaufstellung durch einen namentlich genannten Architekten verwiesen. Dieser Einschub beziehe sich eindeutig auf den voranstehenden Satzteil und sehe vor, dass die einzelnen Nutzflächen dieser Aufstellung zu entnehmen seien. Der weitere Einschub mit dem Verweis auf die §§ 17 und 21 MRG könne damit als Regelungsinhalt nur noch den Rechenvorgang selbst meinen. Dies werde auch durch die Verwendung des Wortes „sohin“ ausgedrückt, was als Erläuterung des ersten Einschubs zu verstehen sei, nicht jedoch als Einschränkung. Es könne demnach aus dem zweiten Einschub nicht gelesen werden, dass damit nur jene Nutzflächen gemeint seien, die iSd § 17 MRG als Nutzfläche zu qualifizieren seien.

[11]Aus dieser Vereinbarung könne auch eine Befreiung eines Wohnungseigentümers wegen mangelnder Fertigstellung oder Unbenutzbarkeit seines Objektes nicht geschlossen werden. Soweit nach dem Vorbringen der Beklagten in den Kaufverträgen dem entgegenstehende Regelungen getroffen worden seien, ändere dies nichts an der Wirksamkeit des Wohnungseigentumsvertrags. Auch ein allfälliger schlüssiger Verzicht oder eine lange geübte Praxis, wonach den Beklagten bisher noch nie Beiträge vorgeschrieben worden seien, ändere nichts an der Regelung der Aufwendungen im Wohnungseigentumsvertrag. Die für die Aufteilungsvereinbarung vorgesehene Schriftform könne nicht durch eine schlüssige Willenserklärung ersetzt werden. Die von den Beklagten in diesem Zusammenhang begehrten ergänzenden Feststellungen führten daher zu keiner anderen rechtlichen Beurteilung.

[12]Gegen den stattgebenden Teil dieser die Entscheidung des Berufungsgerichts richtet sich die – über deren Antrag nach § 508 ZPO (dazu 5 Ob 123/24k) nachträglich zugelassene – Revision der Beklagten. Sie beantragen, das angefochtene Urteil abzuändern und das Klagebegehren zur Gänze abzuweisen. Hilfsweise stellen sie einen Aufhebungsantrag. Als Revisionsgründe machen sie Nichtigkeit, Mangelhaftigkeit des Verfahrens und unrichtige rechtliche Beurteilung geltend.

[13]Die Klägerin beantragt in ihrer Revisionsbeantwortung, die Revision, insoweit sie Nichtigkeit geltend macht, zu verwerfen, sie im Übrigen zurückzuweisen, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.

[14]Die Revision ist entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden – Ausspruch des Berufungsgerichts mangels erheblicher Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig. Die Begründung kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 510 Abs 3 Satz 4 ZPO).

[15]1.1. Die vom Beklagten behauptete Nichtigkeit wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs und des Unmittelbarkeitsgrundsatzes sowie wegen des Außerachtlassens der Unzulässigkeit des Rechtswegs könnte (nur) dann eine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO begründen, wenn sie tatsächlich vorläge (RS0043067 [T2]). Das ist hier nicht der Fall.

[16]1.2. Das Berufungsgericht hat seiner Entscheidung – grundsätzlich zulässigerweise – Tatsachen zugrunde gelegt, die es als schlüssig zugestanden iSd § 267 ZPO (RS0040101 [T1, T2]; RS0039941 [T6]; RS0121557 [T8, T10]) und/oder aus den von den Parteien im Verfahren vorgelegten unstrittigen Urkunden hervorgehend (RS0121557 [T3]) angesehen hat. Dass und warum es sich bei dieser Beurteilung trotz ihres Einzelfallcharakters um eine aus Gründen der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung handeln sollte, zeigt die Revision nicht auf.

[17]1.3. Die Behauptung, das Berufungsgericht habe über einen in das Außerstreitverfahren verwiesenen Anspruch entschieden, geht bei richtigem Verständnis dieser Entscheidung ins Leere. Die Beklagten beziehen sich selbst auf die angeblich unzulässige Klärung einer (bloßen) Vorfrage und begründen die daraus abgeleitete Nichtigkeit auch nicht näher.

[18]2.1. Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage sind von den Wohnungseigentümern nach der gemäß § 32 WEG maßgeblichen Verteilungsordnung zu tragen. Der Verwalter hat dabei für ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten, für die Festsetzung, die Vorschreibung und das Inkasso der Beiträge Sorge zu tragen (5 Ob 11/25s; RS0083581 [T7]).

[19]Die Akontozahlungen sollen die Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage gewährleisten und im Interesse aller Wohnungseigentümer Liquiditätsengpässe bei der Bestreitung der Liegenschaftsaufwendungen vermeiden (5 Ob 11/25s mwN, vgl RS0109647). Daher könnten fällige Akontozahlungen auch dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind oder Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist (5 Ob 11/25s; RS0083521 [T3]; RS0112884 [T1]; RS0083839 [T3]).

[20]Auch der Einwand vertragswidriger Vorschreibung von Bewirtschaftungskosten hindert die Fälligkeit der vorgeschriebenen Akontozahlungen nicht, weil auch solche Fragen der Richtigkeit und Vertragsgemäßheit in der Regel erst nach Abführung eines Rechtsstreites geklärt werden können, was auch hier zu einer empfindlichen Einschränkung der für die Abdeckung der laufenden Verbindlichkeiten notwendigen Liquidität der Eigentümergemeinschaft führen würde (5 Ob 14/22b; RS0109647 [T4]).

[21]2.2. Gegenstand der Klage sind nicht nur rückständige Akontozahlungen, sondern auch der jeweilige Rückstand der Beklagten aus der bereits erfolgten Abrechnung für das Jahr 2021.

[22]Bewirtschaftungskostenrückstände, die sich aus der Abrechnung eines Jahres ergeben, werden dann fällig, wenn sie durch eine ordnungsgemäße Rechnung nachgewiesen werden. Ein solcher Rückstand betrifft eine (rechnerisch) abgeschlossene Periode und dient nicht mehr der Sicherung der laufenden Bewirtschaftung einer Wohnungseigentumsanlage. Der Oberste Gerichtshof hat daher bereits wiederholt ausgesprochen, dass dem Wohnungseigentümer das Recht zusteht, mit eigenen Forderungen gegen den Aufwandersatz für bereits abgerechnete Hausbewirtschaftungskosten aufzurechnen (5 Ob 201/23d mwN; RS0109647 [T6]).

[23]Die Verpflichtung des Verwalters zur Legung einer ordnungsgemäßen Abrechnung an sich ist in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG durchzusetzen. In diesem ist die Abrechnung auch auf ihre inhaltliche Richtigkeit zu überprüfen (§ 20 Abs 3 WEG 2002; RS0117889). Die Richtigkeit der Abrechnung setzt insbesondere voraus, dass die Aufwendungen für die Liegenschaft nach dem geltenden Verteilungsschlüssel verteilt sind. Die Frage, ob vom Verwalter der Abrechnung der richtige Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt wurde, betrifft also deren inhaltliche Richtigkeit und ist damit der Prüfung in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG vorbehalten. Wollte man dem einzelnen Wohnungseigentümer die Bestreitung der inhaltlichen Richtigkeit einer Abrechnung im Streitverfahren ermöglichen, würde dies die Zuordnung dieser Überprüfung in das außerstreitige Verfahren unterlaufen (5 Ob 201/23d mwN).

[24]2.3. Ausgehend von diesen in der Rechtsprechung des Fachsenats entwickelten Grundsätzen hat das Berufungsgericht die Beklagten mit ihrer Argumentation, die auf den Einwand der Unrichtigkeit des der Klageforderung zugrunde gelegten Aufteilungsschlüssels hinausläuft, in dem Sinn auf das wohnrechtliche Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG verwiesen, als die Prüfung der Richtigkeit des angewendeten Verteilungsschlüssels diesem vorbehalten sei und deren Bestreitung nicht im vorliegenden Streitverfahren zur Durchsetzung der Beitragspflicht erfolgen könne.

[25]Dieser Begründung des Berufungsgerichts, die die stattgebende Entscheidung selbstständig trägt, halten die Beklagten nichts entgegen. Deren Revision vermag schon aus diesem Grund keine erhebliche Rechtsfrage aufzuzeigen (RS0118709; RS0042736). Die Beklagten müssten als Voraussetzung für die Zulässigkeit ihrer Revision dartun, dass und warum die Beurteilung des Berufungsgerichts, die Bestreitung der Richtigkeit des angewendeten Verteilungsschlüssels hindere weder die Fälligkeit der vorgeschriebenen Akontozahlungen noch des ausgewiesenen Abrechnungsrückstands, unrichtig sein soll, und auch insoweit eine erhebliche Rechtsfrage aufzeigen.

[26]3.1. Unabhängig davon zeigt die Revision der Beklagten auch im Zusammenhang mit den von ihnen aufgeworfenen Fragen keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO auf.

[27]3.2. Der geltend gemachte Revisionsgrund der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens liegt nicht vor.

[28]Die Beklagten werfen dem Berufungsgericht vor, erstinstanzliches Vorbringen nicht berücksichtigt zu haben, mit dem sie „gerade noch hinreichend“ zum Ausdruck gebracht hätten, dass und warum sich die Ausnahme von der Beteiligung an den Bewirtschaftungskosten (auch) aus den alle Wohnungseigentümer bindenden Erklärungen in einem der Kaufverträge ergebe. Das Berufungsgericht hielt zu dieser Behauptung fest, dass diese angebliche Bindung der Wohnungseigentümer an die Zusagen im Kaufvertrag nicht begründet werde; es beurteilte demnach das (erstinstanzliche) Vorbringen der Beklagten dazu als nicht ausreichend spezifiziert.

[29]Diese Beurteilung betrifft die Auslegung des Prozessvorbringens im Einzelfall und wirft daher keine erhebliche Rechtsfrage auf (RS0042828); zumal die Beklagten auch diesbezüglich keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung aufzuzeigen vermögen (RS0042828 [T15, T23]).

[30]3.3. In der Sache wenden sich die Beklagten in ihrer Revision vor allem gegen die Auslegung der in Punkt XIII. des Wohnungseigentumsvertrags getroffenen Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels durch das Berufungsgericht.

Vereinbarungen nach § 32 Abs 2 WEG bedürfen der Schriftform, sodass sie nach dem einer objektiven Auslegung zugänglichen Wortlaut zu interpretieren sind (5 Ob 32/26f, 5 Ob 99/21a mwN; RS0117166; RS0117165 [T1]). Die Auslegung eines Vertrags ist eine Frage des Einzelfalls, die nur dann eine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO aufwerfen könnte, wenn in krasser Verkennung der Auslegungsgrundsätze ein aus Gründen der Einzelfallgerechtigkeit zu korrigierendes Auslegungsergebnis erzielt wurde (RS0042936); dies gilt auch für Vereinbarungen nach § 32 Abs 2 WEG (5 Ob 14/22b mwN). Eine solche im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung zeigt die Revision auch in diesem Zusammenhang nicht auf.

[31]4.1. Die Revision ist daher mangels der Notwendigkeit der Beantwortung einer Rechtsfrage von der Qualität des § 502 Abs 1 ZPO zurückzuweisen.

[32]4.2. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41, 50 ZPO. Die Klägerin hat auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen. Die Kosten der Revisionsbeantwortung waren im Verhältnis von 27,5 % (erstbeklagte Partei), 22,4 % (zweitbeklagte Partei), 22,6 % (drittbeklagte Partei) und 27,5 % (viertbeklagte Partei) zwischen den Beklagten aufzuteilen.