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LVwG-AB-14-0576•LVwG N LVwG-AB-14-0576
LVwG-AB-14-0576Tribunal administratif régional10 oct. 2014
Instandsetzung; Widmung; Ausbesserung; Aliud; Gebäudeabbruch; Baubewilligungsantrag
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Mag. Röper als Einzelrichter über die Beschwerde (Vorstellung) von Frau *** und von Herrn ***, beide vertreten durch RA ***, ***, ***, vom *** gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, mit welchem der Berufung der Beschwerdeführer gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom *** betreffend Abbruchauftrag als unbegründet abgewiesen worden war, zu Recht erkannt:
1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG als unbegründet abgewiesen.
2. Die Frist zur Herstellung des konsensgemäßen Zustandes, entsprechend dem Bescheid vom ***, wird mit *** festgesetzt.
3. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
Frau *** und Herr *** (in der Folge: Beschwerdeführer) sind Eigentümer des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, KG ***, mit der topographischen Anschrift ***, ***. Seit *** ist das streitgegenständliche Grundstück nach dem geltenden Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** als Grünland-Ödland gewidmet:
[Abweichend vom Original – verkürzt wiedergegeben]
„…
(Auszug aus dem rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde ***; Gö bedeutet Grünland-Ödland)“
Mit Bescheid vom ***, Zl. ***, erteilte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz den Beschwerdeführern die baubehördliche Bewilligung zur Sanierung eines Wohnhauses auf diesem Grundstück. In der Baubeschreibung der Beschwerdeführer wird festgehalten, dass tragende Wände vermauert, die Decke über dem Obergeschoß aufgebaut, das Mauerwerk abgedichtet und die Wasserversorgung sowie die Regen und Schmutzwasserbeseitigung verbessert werde. Im Einreichplan sind die von den Baumaßnahmen betroffenen Gebäudeteile (im Wesentlichen vereinzelt Innen·und Außenwände) farblich untermalt hervorgehoben.
Mit Schreiben vom *** verhängte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** gegenüber den Beschwerdeführern hinsichtlich ihres Grundstückes einen Baustopp, nachdem anlässlich eines Lokalaugenscheins (am Vortag) festgestellt worden war, dass das verfahrensgegenständliche Gebäude weitgehend abgebrochen worden sei.
Am *** brachte der Bauführer – ein beauftragter Baumeister - eine Dokumentation hinsichtlich einer statischen Auswechslung der tragenden Wände des verfahrensgegenständlichen Gebäudes ein. Unter anderem wird ausgeführt, dass ".... um die statische Sicherheit zu gewährleisten, ist eine Auswechslung der Wände erforderlich, da diese in einem sehr schlechten baulichen und mitgenommenen Zustand sind. Dieses ist auf den Umstand zurückzuführen, dass die Konstruktion aus Holzfachwerk besteht und durch die Zeit die Tragfähigkeit verloren gegangen ist. Dabei ist es notwendig, die alte Holzkonstruktion auszutauschen." Diese Dokumentation beinhaltet mehrere fotodokumentarische Abbildungen, aus denen hervorgeht, dass mit Ausnahme des straßenseitigen Mauerwerkes sämtliche Mauerwerke sowie das Dach abgetragen wurden. Diese fotodokumentarische Darstellung stimmt auch mit den im Akt der Stadtgemeinde enthaltenen Fotos überein, die im Rahmen des Lokalaugenscheins vom *** angefertigt worden waren.
Mit Email vom *** wurde den Beschwerdeführern mitgeteilt, dass der Baustopp vom *** aufgehoben sei.
Mit Schreiben des Stadtbauamtes der Stadtgemeinde *** vom *** erteilte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** neuerlich einen Baustopp und führte an, dass im Rahmen eines weiteren Lokalaugenscheines der Abbruch des Gebäudes festgestellt worden wäre. Im Gemeindeakt finden sich dazu Fotos vom ***, die die Errichtung von neuen Grundmauern unter Verwendung von neuwertigen roten Ziegeln darstellen.
Mit Schreiben vom *** brachte der Bauführer der Beschwerdeführer ein Konzept ein, das sechs Abbildungen und vier Plandarstellungen beinhaltet und die Vorgehensweise bei der erfolgten Auswechslung des Mauerwerks beschreibt. Aus den beigelegten Fotos geht hervor, dass vom verfahrensgegenständlichen Gebäude nur mehr die straßenseitige Außenwand übrig geblieben ist.
Im Rahmen eines am *** auf dem streitgegenständlichen Grundstück abgehaltenen Lokalaugenscheines wurde seitens der Baubehörde festgestellt, dass der Altbestand abgetragen und mit der Errichtung eines (baubewilligungspflichtigen) Rohbaus begonnen worden wäre. Aus den dabei angefertigten Fotos ist ersichtlich, dass ein in Ziegelbauweise errichteter Rohbau aufgestellt wurde. Dabei wurden offenkundig neuwertige Ziegel verarbeitet.
Mit Schreiben vom *** teilten die Beschwerdeführer mit, dass die Art und Weise der ergriffenen und durchgeführten Baumaßnahmen aufgrund der Baufälligkeit des Gebäudes notwendig gewesen wären. Die Ersetzung der Fundamentierung und die Mauerwerksauswechslung werden bestätigt und unter anderem vorgebracht, dass sie sich nicht vorsätzlich vom Konsens entfernt hätten, sondern aufgrund der genannten Umstände genötigt waren. Um die durch die Baustopps entstandenen Verluste zu minimieren, würden sie gerne die Fertigstellung des Objektes forcieren.
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, wurde den Beschwerdeführern gemäß § 35 Abs. 2 Zif. 3 NÖ Bauordnung 1996 der baupolizeiliehen Auftrag zum Abbruch des auf dem gegenständlichen Grundstück neu errichteten Gebäudes samt Fundamenten/Bodenplatten, Wänden und Decken bis längstens zwei Monate nach Bescheiderhalt aufgetragen. Begründend wurde - im Wesentlichen unter Verweis auf den Lokalaugenschein vom *** - dargelegt, dass nach geltender Rechtslage die Neuerrichtung eines Gebäudes auf einer in der Widmungsart Grünland/Ödland festgelegten Fläche nicht zulässig sei.
Mit Schreiben vom *** erhoben die Beschwerdeführer durch ihren ausgewiesenen Vertreter fristgerecht das Rechtsmittel der Berufung und brachten im Wesentlichen vor, dass sie die gegenständliche Liegenschaft aus einer Konkursmasse erworben hätten. Das Gebäude sei dementsprechend baufaltig gewesen und sei um entsprechende Sanierung angesucht worden, die mit Bescheid vom *** auch genehmigt worden sei. Aufgrund des schlechten Zustandes der baulichen Substanz sei eine grundsätzliche Sanierung nicht mehr möglich gewesen. Um die statische Sicherheit zu gewährleisten, hätten die Wände zur Gänze ausgewechselt werden müssen. Dieser derart schlechte Zustand des Gebäudes sei vor Beginn der Arbeiten nicht vorhersehbar gewesen. Im Rahmen der Sanierungsarbeiten sei festgestellt worden, dass die gesamte alte Holzkonstruktion des Gebäudes morsch bzw. zerstört ist. Diese Sachlage sei der Baubehörde vollständig vorgelegt worden. Durch die Aufhebung des Baustopps vom *** habe die Baubehörde ausdrücklich das gegenständliche Bauvorhaben bewilligt. § 19 Abs. 5 NÖ Raumordnungsgesetz bestimme, dass bei erhaltenswerten Gebäuden eine bauliche Erweiterung möglich und erlaubt sei, und selbst bei einer vollständigen Zerstörung des Gebäudes durch Elementarereignisse das erhaltenswerte Gebäude wiedererrichtet werden darf. Ebenso dürfe zur Sanierung eines solchen Gebäudes jene Bausubstanz ausgetauscht werden, deren Erhaltung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich sei. Das treffe auf gegenständliches Gebäude zu. Weiters sei festzuhalten, dass ein Bescheidspruch, durch den eine Verpflichtung auferlegt werde, so bestimmt gefasst zu sein habe, dass nötigenfalls eine Durchsetzung im Wege der Zwangsvollstreckung möglich sei. Da sich der Spruch nicht auf die gesamte Liegenschaft beziehe, erweise sich der gegenständliche Abbruchauftrag als nicht ausreichend konkretisiert. Auch was die Frist anbelangt, habe eine solche angemessen gesetzt zu sein. Eine solche von zwei Monaten sei nicht ausreichend, sondern wären hierfür mindestens sechs Monate anzusetzen.
Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom *** wurde die Berufung als unbegründet ab und die Beschwerdeführer als Eigentümer der Liegenschaft EZ ***, Grundstück Nr. ***, KG ***, zur ungeteilten Hand verpflichtet, den auf diesem Grundstück errichteten Rohbau vollständig zu beseitigen (Abbruchauftrag). Der Abbruchauftrag umfasst die vollständige Abtragung der
• an der östlichen Grundstücksgrenze in einer Länge von rund 7, 97 Meter errichteten Außenwänden;
• an der westlichen Grundstücksgrenze in einer Länge von rund 9,14 Meter errichteten Außenwänden;
• zur südlich des Grundstückes verlaufenden Straße in einer Länge von rund 13,62 Meter errichteten Außenwänden; und
• nördlichen, in einer Länge von rund 15,51 Meter errichteten Außenwänden;
• der über dem Erdgeschoß eingezogenen Decke;
• sämtlicher sowohl auf dem ebenerdigen Fundament als auch auf der Erdgeschoßdecke errichteter Innenwände;
• des im Anschluss an die nördliche Außenwand errichtete Stiegenabganges;
Weiters wird dargelegt, dass die Frist zur Durchführung dieses Abbruchauftrages mit dem Tag, der dem Tag der Zustellung der Bescheidausfertigung folgt, zu laufen beginnt und sechs Monate später endet. Begründend wird nach Wiedergabe des bisherigen Verfahrensganges festgehalten, dass durch den natürlichen Endigungsprozess von Bauwerken an bebauten Grundstücken der Zweck der Grünlandwidmung verwirklicht werden soll. Das verfahrensgegenständliche Grundstück liege in einem von Steinschlag und Felssturz bedrohten Gebiet, das Gegenstand eines Gefahrenzonenplanes sei. Es bestehe für die Stadtgemeinde *** daher kein Anlass, an der im Jahre *** verordneten Festlegung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes in der Widmungsart Grünland-Ödland zu zweifeln. Was das Vorbringen hinsichtlich einer behördlichen Aufforderung zur Stellung eines Baubewilligungsantrages gemäß § 14 NÖ Bauordnung 1996 anlange, wird ausgeführt, dass eine solche Aufforderung nur dann sinnvoll wäre, wenn die fehlende Baubewilligung grundsätzlich möglich erscheint. Wenn schon ein Widerspruch der Ausführung eines nach § 14 bewilligungspflichtigen Bauvorhabens zum Flächenwidmungsplan oder Bebauungsplan oder zu einer anderen zwingenden Bebauungsvorschrift offenkundig sei, erscheine eine solche Aufforderung überflüssig. Zum Vorbringen, der Altbestand habe auch an die östliche Grundstücksgrenze angeschlossen, wird festgehalten, dass die Frage, die sich im gegenständlichen Verfahren stellt, jene sei, ob ein baubehördlicher Konsens vorhanden ist. Ob das Gebäude tatsächlich an das Nebengebäude eine Abstand von 0.00 cm (geschlossen) oder einen Abstand von wenigen Zentimetern zur östlichen Nachbargrundgrenze einhält, sei für die Beurteilung, ob der Konsens des Altbestandes noch vorliegt, nicht von Bedeutung. Betont wird, dass auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück der Altbestand abgetragen und - unter Verwendung von neuen Ziegeln ein Rohbau errichtet worden wäre. Dies sei von den Beschwerdeführern in ihrem Schreiben vom *** auch bestätigt worden. Es sei den Beschwerdeführern zwar zuzustimmen, dass Gefahrenzonenpläne die Verordnungsgeberin Gemeinde nicht binden, aber dennoch sei für das verfahrensgegenständliche Grundstück die Flächenwidmung Grünland, Subwidmung Ödland, gemäß § 19 Abs. 2 Z 16 1. Fall NÖ Raumordnungsgesetz 1976 festgelegt. Diese Widmung sei für die Beurteilung der gegenständlichen Sachlage zwingend zu berücksichtigen. Es wäre daher rechtlich nicht möglich, im gegenständlichen Fall die Rechtslage nach § 19 Abs. 5 leg.cit. zu erhaltenswerten Gebäuden zu prüfen. Ein wesentlicher Unterschied bestehe in der Wertung zwischen Instandsetzung auf der einen Seite und bewilligungspflichtigen Maßnahmen nach § 14 Z 1 und 2 NÖ Bauordnung 1996 auf der anderen Seite. Dieser lasse sich darin begründen, dass sich Instandsetzungen auf die Ausbesserung schadhafter Teile und die Ersetzung einzelner Bausubstanzen beziehen. Damit werde dem natürlichen Endigungsprozess wesentlich mehr Rechnung getragen, als wenn ein Altbestand durch eine Neuanlage ersetzt wird. Die - gewünschte - Ermächtigung zur Setzung von über die bloße Erhaltung hinausgehenden bewilligungspflichtigen Baumaßnahmen liege nur dann vor, wenn für das Grundstück die Widmungsart Grünland - erhaltenswertes Gebäude im Sinne des § 19 Abs. 2 Z 4 NÖ Raumordnungsgesetz 1976 festgelegt ist.
Mit Schreiben vom *** erhoben die Beschwerdeführer durch ihren ausgewiesenen Vertreter rechtzeitig Beschwerde und begründeten diese im Wesentlichen damit, dass ihnen als Eigentümer der behördliche Auftrag erteilt worden sei, die bisher veranlassten und durchgeführten Bauarbeiten und Bauleistungen zu entfernen und dass sie als Eigentümer der gegenständlichen Liegenschaft nicht berechtigt sein sollen, ein Gebäude zu errichten. Durch die Bescheide der Behörden werde außerordentlich in ihre Rechte als Eigentümer eingegriffen und hätte ein rechtskräftiger Abbruchbescheid weitreichende und schwerwiegende wirtschaftliche und finanzielle Folgen, da sie dann Eigentümer eines Grundstückes im Ortsgebiet der Stadtgemeinde *** wären, auf welchem jedoch kein Gebäude errichtet werden darf. Sohin wären sämtliche bisher getätigten Investitionen frustriert und würde das gegenständliche Grundstück praktisch auch keinen Wert mehr aufweisen. Weiters wird dargelegt, dass schon bisher eine geschlossene Bebauungsweise vorgelegen habe und das bisherige Gebäude an beiden Seiten an die Nachbargebäude angebaut gewesen sei. Die Behörde zweiter Instanz gehe davon aus, dass auf dem gegenständlichen Grundstück der Altbestand abgetragen und unter Verwendung von neuen Ziegeln ein Rohbau errichtet worden ist. Dies sei unrichtig, da aus den dem Schreiben vom *** beiliegenden Fotos hervorgehe, dass ein gewisser Altbestand vorhanden ist. Eine Außerstreitstellung der Widmung "Grünland/Ödland" sei zu keiner Zeit erfolgt und werde dieser Umstand ausdrücklich bestritten. Die Behörde erster Instanz habe den von ihr verhängten Baustopp wieder aufgehoben. Die Beschwerdeführer hätten allfälligen Abänderungen angezeigt, dementsprechend liege eine baubehördliche Bewilligung vom *** vor. Dies sei von der Behörde erster Instanz auch zur Kenntnis genommen worden bzw. wären die Abänderungen auch entsprechend bewilligt worden. Tatsächlich liege daher eine Baubewilligung vor und hätte der Abbruchauftrag keinesfalls erlassen werden dürfen. Gemäß § 19 Abs. 4 NÖ Raumordnungsgesetz 1976 habe die Behörde bei der Erforderlichkeitsprüfung auch darauf Bedacht zu nehmen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben geeignete Standorte im gewidmeten Bauland auf Eigengrund zur Verfügung stehen. Sowohl die Behörde erster als auch zweiter Instanz hätten eine derartige Erforderlichkeitsprüfung in keinster Weise durchgeführt. Es sei amtsbekannt, dass in der Stadtgemeinde *** entsprechendes Bauland nicht oder nur mehr in einer sehr geringen Anzahl zur Verfügung steht. Hätte demnach die Behörde die Erforderlichkeitsprüfung durchgeführt, wäre sie zu dem Ergebnis gelangt, dass das gegenständliche Bauvorhaben zulässig ist bzw. hätte die Behörde die Beschwerdeführer auffordern müssen, einen nachträglichen Antrag auf Baubewilligung zu stellen, soweit dies ihrer Ansicht nach notwendig gewesen wäre. Dies sei jedoch von der Behörde unterlassen worden. Es wird angeführt, dass Gebäude und Häuser bei rechtzeitiger und regelmäßiger Sanierung "ewig" bestehen bleiben und sohin ein natürlicher Endigungsprozess zu keinem Zeitpunkt einsetzen wird bzw. erreicht sein wird. Der Spruch des angefochtenen Bescheides beziehe sich ausschließlich auf die Parzelle Nr. ***, allerdings besteht die gegenständliche Liegenschall EZ ***, Katastralgemeinde ***, aus dem Grundstück Nr. *** und dem Grundstück Nr. ***. Des Weiteren würden im Spruch des angefochtenen Bescheides konkrete Längenangaben angeführt und beziehe sich diesbezüglich die Behörde zweiter Instanz auf die von den Beschwerdeführern angegebenen Maße sowie auf eine Planskizze. Weiters ergeht seitens der Beschwerdeführer die Anregung, das Verwaltungsgericht möge gemäß Artikel 135 Abs. 4 B-VG iVm Artikel 89 Abs. 2 B-VG und Artikel 140 Abs. 1 Z la B-VG beim Verfassungsgerichtshof den Antrag auf Prüfung der entsprechenden Bestimmungen der NÖ Bauordnung 1996, des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976 und insbesondere auf Prüfung und Aufhebung des derzeit geltenden Flächenwidmungsplanes (der entsprechenden Verordnung) der Gemeinde *** wegen Verfassungswidrigkeit stellen.
2. Anzuwendende Rechtsvorschriften:
2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl. I Nr. 33/2013:
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.
2.2. Verwaltungsgerichtshofsgesetz 1985:
§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:
1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;
2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;
3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.
(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden.
…
(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.
2.3. NÖ Bauordnung 1996 idF LGBl. 8200-21:
Begriffsbestimmungen
§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
…
3. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
4. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;
…
7. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen;
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag
§ 35. (1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesonders die Räumung von Gebäuden oder deren Teilen anzuordnen.
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks anzuordnen, wenn
1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und gesundheits-, bau- oder feuerpolizeiliche Mißstände vorliegen oder
2. die Behebung des Baugebrechens unwirtschaftlich ist und der Eigentümer innerhalb der ihm nach § 33 Abs. 2 gewährten Frist die Mißstände nicht behoben hat oder
3. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt und das Bauwerk unzulässig ist (§ 15 Abs. 3 und § 23 Abs. 1) oder der Eigentümer den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag oder die Anzeige nicht innerhalb der von der Baubehörde bestimmten Frist ab der Zustellung der Aufforderung hiezu eingebracht hat.
Für andere Vorhaben gilt Z. 3 sinngemäß.
2.4. NÖ Raumordnungsgesetz 1976 idF LGBl. 8000-25:
Grünland
§19. (1) Alle nicht als Bauland oder Verkehrsflächen gewidmeten Flächen gehören zum Grünland.
(2) Das Grünland ist entsprechend den örtlichen Erfordernissen und naturräumlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:
…
4. Erhaltenswerte Gebäude im Grünland:
a) Solche sind baubehördlich bewilligte Hauptgebäude, die das Orts- und/oder Landschaftsbild nicht wesentlich beeinträchtigen bzw. der Bautradition des Umlandes entsprechen.
b) Gebäude dürfen dann nicht als erhaltenswert gewidmet werden, wenn sie entweder der lit. a nicht entsprechen oder wenn der Bestand oder die dem Verwendungszweck entsprechende Benützbarkeit des Gebäudes durch Hochwasser, Steinschlag, Rutschungen, Grundwasser, ungenügende Tragfähigkeit des Untergrundes, Lawinen, ungünstiges Kleinklima oder eine andere Auswirkung natürlicher Gegebenheiten gefährdet oder die für den Verwendungszweck erforderliche Verkehrserschließung nicht gewährleistet ist. Für erhaltenswerte Gebäude im Grünland gelten die Bestimmungen des Abs. 5. Die Gemeinde kann erforderlichenfalls die Nutzung eines erhaltenswerten Gebäudes im Grünland durch eine Zusatzbezeichnung im Flächenwidmungsplan einschränken bzw. dessen Kubatur und/oder bebaute Fläche beschränken.
…
Flächen, die keiner oder nur einer unbedeutenden wirtschaftlichen Nutzung dienen.
…
(4) Im Grünland ist ein bewilligungs- oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben gemäß der NÖ Bauordnung 1996 nur dann und nur in jenem Umfang zulässig, als dies für eine Nutzung gemäß Abs. 2 erforderlich ist und in den Fällen des Abs. 2 Z. 1a und 1b eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolgt. Bei der Erforderlichkeitsprüfung ist darauf Bedacht zu nehmen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben geeignete Standorte im gewidmeten Bauland auf Eigengrund zur Verfügung stehen.
2.5. Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991:
§ 59. (1) Der Spruch hat die in Verhandlung stehende Angelegenheit und alle die Hauptfrage betreffenden Parteianträge, ferner die allfällige Kostenfrage in möglichst gedrängter, deutlicher Fassung und unter Anführung der angewendeten Gesetzesbestimmungen, und zwar in der Regel zur Gänze, zu erledigen. Mit Erledigung des verfahrenseinleitenden Antrages gelten Einwendungen als miterledigt. Läßt der Gegenstand der Verhandlung eine Trennung nach mehreren Punkten zu, so kann, wenn dies zweckmäßig erscheint, über jeden dieser Punkte, sobald er spruchreif ist, gesondert abgesprochen werden.
(2) Wird die Verbindlichkeit zu einer Leistung oder zur Herstellung eines bestimmten Zustandes ausgesprochen, so ist im Spruch zugleich auch eine angemessene Frist zur Ausführung der Leistung oder Herstellung zu bestimmen.
§ 66. (1) Notwendige Ergänzungen des Ermittlungsverfahrens hat die Berufungsbehörde durch eine im Instanzenzug untergeordnete Behörde durchführen zu lassen oder selbst vorzunehmen.
(4) Außer dem in Abs. 2 erwähnten Fall hat die Berufungsbehörde, sofern die Berufung nicht als unzulässig oder verspätet zurückzuweisen ist, immer in der Sache selbst zu entscheiden. Sie ist berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung (§ 60) ihre Anschauung an die Stelle jener der Unterbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern.
Die Beschwerde ist nicht begründet.
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass sich auf der streitgegenständlichen Liegenschaft, die sich im Eigentum der Beschwerdeführer befindet, ein Wohnhaus befand, welches gegen Ende des 19. Jahrhunderts errichtet worden ist.
Für die Beurteilung des Beschwerdefalls sind die Bestimmungen der NÖ Bauordnung 1996 und des Raumordnungsgesetzes 1976 in der bei Beschlussfassung des Stadtrates über die Erlassung des Berufungsbescheides geltenden Fassung, somit die NÖ Bauordnung 1996 idF LGBl. 8200-21 und das Raumordnungsgesetz 1976 idF LGBI. 8000-25, anzuwenden.
Nach ständiger Judikatur muss die Bewilligungspflicht hinsichtlich der von einem Bauauftrag betroffenen baulichen Anlage nicht nur im Zeitpunkt der Erteilung des Auftrages, sondern auch im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerkes gegeben sein (vgl. VwGH vom 6. September 2011, Z1. 2009/05/0348), wobei die Frage der Bewilligungsfähigkeit eines Gebäudes ausschließlich nach der Rechtslage im Zeitpunkt der Erlassung des Auftrages zu prüfen ist (vgl. VwGH vom 12. Oktober 2010, Zl. 2009/05/0279).
Die Beschwerde stellt nicht in Abrede, dass die Beschwerdeführer vorgebracht haben, dass das auf dem streitgegenständlichen Grundstück errichtete Altgebäude, baufällig geworden und nicht mehr renovierungsfähig gewesen ist. Deshalb ist in den Jahren *** und *** begonnen worden, ein neues Gebäude zu errichten – wenn auch unter (teilweiser) Verwendung von alten Ziegeln des ursprünglichen Mauerwerks.
In Anbetracht dieser Konstruktion begegnet es keinen Bedenken, wenn die Baubehörden dieses neue Objekt (Rohbau) als ein solches, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist, somit als Bauwerk gemäß § 4 Z 3 NÖ Bauordnung 1996 und als Gebäude im Sinn des § 4 Z 7 leg.cit. beurteilt haben. Die Beschwerde führt auch keine nachvollziehbaren technischen Merkmale an, die gegen diese Beurteilung sprächen. Für die von den Behörden getroffene Beurteilung sprechen auch die zahlreichen Fotos, die von den Beschwerdeführern und der mitbeteiligten Gemeinde angefertigt worden sind. Aus diesen geht klar hervor, dass nach Abtragung des Daches alle Mauern (bis auf die straßenseitige Außenmauer im Erdgeschoß) abgerissen und neue Hohlziegelmauern errichtet wurden.
Da / auf der gegenständlichen Liegenschaft begonnen wurde, ein neues Gebäude (dzt. ein Rohbau) zu errichten, da das alte Gebäude dem Vorbringen der Beschwerdeführer zufolge nicht mehr renovierungsfähig war und das alte Gebäude beseitigt worden ist, ist es im Ergebnis nicht von Belang, ob für dieses alte Gebäude ein baubehördlicher Konsens erteilt worden war. Denn mit dem Abbruch eines Gebäudes ist auch ein allfälliger Konsens für dieses Gebäude untergangen (vgl. VwGH vom 14. Oktober 2005, Zl. 2005/05/0176) und in Gestalt des Rohbaus nun ein – iSd § 14 NÖ Bauordnung 1996 bewilligungspflichtiges - aliud errichtet worden.
Die Behörden der mitbeteiligten Gemeinde haben im Ergebnis zu Recht die Ansicht vertreten, dass für das im bekämpften Bescheid angeführte Objekte (i.e. der Rohbau) keine Baubewilligung (mehr) besteht, sodass - entgegen der in der Beschwerde vertretenen Auffassung - den Beschwerdeführern auch nicht die Möglichkeit eingeräumt werden musste, einen nachträglichen Antrag auf Baubewilligung zu stellen (vgl. zum Entfall eines solchen Auftrages W. Pallitsch/P. Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht 8, Anmerkung 8 zu § 35 NÖ BauO). Vor diesem Hintergrund war die Behörde auch nicht zur Mitteilung verpflichtet, in welcher Form die Beschwerdeführer zukünftige Baubewilligungsansuchen stellen sollten und auf Grund welchen Sachverhaltes diese bewilligungsfähig wären, sodass die belangte Behörde, entgegen der Meinung der Beschwerdeführer, diesbezüglich auch nicht ihre Begründungspflicht verletzte (vgl. VwGH vom 10. Dezember 2013, Zl. 2010/05/0186).
Weiters ist auszuführen, dass die von den Beschwerdeführern angeführte Bestimmung des § 19 Abs. 2 Zif. 4 NÖ Raumordnungsgesetz 1976 im gegenständlichen Fall nicht herangezogen werden kann, da das verfahrensgegenständliche Grundstück die Widmung „Grünland-Ödland“ iSd § 19 Abs. 2 Zif. 16 NÖ Raumordnungsgesetz 1976 aufweist. Demgemäß wären beim renovierungsbedürftigen Altgebäude auch nur Instandsetzungen bzw. Ausbesserungen schadhafter Teile und die Ersetzung einzelner Bausubstanzen zulässig gewesen.
Bei der Widmung als Grünland-Ödland handelt es sich um Flächen, die keiner oder nur einer unbedeutenden wirtschaftlichen Nutzung dienen, sodass mit der von den Beschwerdeführern verlangten Erforderlichkeitsprüfung gemäß § 16 Abs. 4 NÖ Raumordnungsgesetz 1976 für sie nichts gewonnen ist, orientiert sich diese Prüfung des Bauvorhabens doch an der widmungsgemäßen (landwirtschaftlichen) Nutzung – in concreto einer als Ödland gewidmeten Fläche. Bei einer Nutzung als Ödland ist aber kein Bauwerk erforderlich, da eine Bewirtschaftung schon begrifflich ausscheidet (vgl. VwGH vom 23. Mai 2002, Zl. 2001/05/0002 zu landwirtschaftlich genutzten Flächen).
Soweit die Beschwerde rügt, dass im angefochtenen Bescheid der Abbruchauftrag nicht klar bezeichnet sei, ist zu entgegnen, dass nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ein baupolizeilicher Auftrag so bestimmt sein muss, dass er Gegenstand eines Vollstreckungsverfahrens sein kann (vgl. VwGH vom 13. Dezember 1990, Zl. 89/06/0025, und vom 13. Dezember 2011, Zlen. 2008/05/0193 und 0194). Bei einem Beseitigungsauftrag darf daher kein Zweifel darüber bestehen, was im Detail beseitigt werden soll, und es muss aus ihm unmittelbar zu entnehmen sein, welche Bauteile abzubrechen sind. Hierbei genügt es, dass dies ein Fachkundiger dem Spruch des Bescheides entnehmen kann (vgl. VwGH vom 13. Dezember 1990, Zl. 89/06/0025, und vom 13. Dezember 2011, Zlen. 2008/05/0193, 0194).
Daraus folgt, dass in Anbetracht der Bebauung des Grundstückes der Beschwerdeführer aus der im Spruch des angefochtenen Bescheides gewählten Bezeichnung und der genauen Beschreibung im gegenständlichen Abbruchauftrag unzweifelhaft hervorgeht, welches Gebäude damit gemeint und was abzutragen ist. Insoweit ist der Abbruchauftrag mehr als ausreichend bestimmt, zumal ein Fachkundiger dem Spruch des Bescheides entnehmen kann, welches Gebäude abgebrochen werden soll.
Wenn die Beschwerdeführer weiters rügen, die mit 6 Monaten festgesetzte Frist für den Abbruch sei wesentlich zu kurz, ist ihnen zu entgegnen, dass eine Frist dann angemessen ist, wenn in ihr die erforderlichen Arbeiten durchgeführt werden können (vgl. VwGH vom 20. September 2012, Zl. 2011/06/0208, mwN).
Soweit die Beschwerdeführer – unsubstantiiert - Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit der NÖ Bauordnung 1996 und des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976 bzw. grundsätzliche Bedenken gegen Gesetzmäßigkeit des Flächenwidmungsplanes vor dem Landesverwaltungsgericht darlegen, tragen sie keine Argumente vor, auf Grund derer Bedenken gegen die Gesetzmäßigkeit des Flächenwidmungsplanes bzw. der Verfassungswidrigkeit von Bestimmungen der NÖ Bauordnung 1996 und des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976 entstünden, sodass sich das Landesverwaltungsgericht nicht veranlasst sieht, die angeregten Normprüfungsverfahren einzuleiten.
Diese Entscheidung konnte gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG unter Entfall der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung getroffen werden. Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung wurde zwar von den Beschwerdeführern beantragt, jedoch handelt es sich im vorliegenden Beschwerdeverfahren im Ergebnis ausschließlich um Rechtsfragen, zu deren Lösung im Sinne der Judikatur des EGMR eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (vgl. dazu VwGH vom 17. April 2012, Zl. 2012/05/0029 bzw. auch vom 21. Dezember 2012, Zl. 2012/03/0038).
Da somit bereits der Beschwerdeinhalt erkennen lässt, dass die behauptete Rechtsverletzung nicht vorliegt, war die Beschwerde gemäß § 28 VwGVG ohne weiteres Verfahren als unbegründet abzuweisen.
3.2. Zu Spruchpunkt 2 – Setzung einer Leistungsfrist bis ***:
Indem daher aufgrund der vorstehenden Ausführungen der Gemeindevorstand der Stadtgemeinde *** zusammenfassend im Ergebnis zu Recht einen baupolizeilichen Abbruchauftrag für das auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft – konsenslos - errichtete Gebäude erteilt hat, war spruchgemäß zu entscheiden. Gemäß § 17 VwGVG in Verbindung mit § 59 Abs. 2 Allgemeines Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz 1991 war gleichzeitig eine neuerliche angemessene Leistungsfrist zur Herstellung des angeordneten Zustandes festzusetzen (vgl. VwGH vom 6. September 2011, Zl. 2009/05/0348).
3.3. Zu Spruchpunkt 3 – Unzulässigkeit der Revision:
Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch einheitlich beantwortet (und in Punkt 3.1. auch zitiert) wird.
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