Landesverwaltungsgericht Salzburg 405-1/1272/1/16-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.05.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGSA:2025:405.1.1272.1.16.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat über die Beschwerde des A (Erstbeschwerdeführer), [...], und des B (Zweitbeschwerdeführer), [...], beide vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH, [...], gegen den Bescheid des Grundverkehrsbeauftragten von Salzburg (belangte Behörde) vom 18.02.2025, Zahl *aa-2024,

zu Recht e r k a n n t :

I.Gemäß § 28 Abs 2 Z 2 VwGVG wird der Beschwerde Folge gegeben und der angefochtene Bescheid behoben.Der Grundverkehrsbeauftragte hat im fortzusetzenden Verfahren aufgrund der Anzeige vom 19.06.2024 betreffend den am **.06.2024 abgeschlossenen Kaufvertrag über die Liegenschaft EZ *bb KG *cc zwischen dem Zweitbeschwerdeführer als Verkäufer und dem Erstbeschwerdeführer als Käufer eine Erklärung gemäß § 19 Z 1 lit c S.GVG 2023 auszustellen.

II.Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit dem angefochtenen Bescheid untersagte der Grundverkehrsbeauftragte von Salzburg gestützt auf § 19 Z 2 lit a S.GVG 2023 die weitere Durchführung des Kaufvertrages vom **.06.2024, abgeschlossen zwischen dem Zweitbeschwerdeführer als Verkäufer und dem Erstbeschwerdeführer als Käufer betreffend die Übertragung des Eigentumsrechts an der Liegenschaft EZ *bb KG *cc (BRZl *dd/2024 des öffentlichen Notars D).

Begründend ging die Behörde davon aus, dass der aus den Grundstücken *ee/1 und *ee/7 je KG *cc bestehende Kaufgegenstand im Flächenausmaß von insgesamt 691 m² als unverbautes Bauland gemäß § 5 Z 6 lit c sublit aa ROG 2009 zu klassifizieren sei. Die erschlossene Liegenschaft sei als erweitertes Wohngebiet gewidmet. Im REK werde die Fläche als Entwicklungsfläche für Wohnen dargestellt. Es handle sich um eine Baulücke; ein Bebauungsplan liege nicht vor. Der Käufer sei bereits Eigentümer der EZ *ff KG *cc, bestehend aus dem Grundstück *ee/8 mit einer Fläche von 694 m², welche Liegenschaft von ihm als Hauptwohnsitz genutzt werde; sie grenze im Norden unmittelbar an das Grundstück *ee/7 KG *cc an.

Am 19.06.2024 hätten die Antragsteller die Erklärung gemäß § 16 Abs 1 Z 2 S.GVG 2023 abgegeben, dass der Vertragsgegenstand der Erweiterung des bestehenden Hauptwohnsitzes, konkret durch Erweiterung von Gartenflächen, diene.

Nach Information durch die Behörde, dass eine derartige Nutzung nicht möglich sei, hätten die Antragsteller die Erlassung eines Bescheides gemäß § 19 letzter Satz S.GVG 2023 beantragt.

Rechtlich erwog die Behörde über diesen von ihr zugrunde gelegten Sachverhalt wie folgt:

Die kaufgegenständlichen Grundstücke lägen in der politischen Gemeinde [Ort], bei welcher es sich gemäß § 1 Z 1 (gemeint Z 3) Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden-Verordnung 2024 um eine Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinde handle, ausgehend wovon die Bestimmungen des 2. Abschnittes des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 2023 zur Anwendung kämen.

Gemäß § 12 Abs 1 Z 1 S.GVG 2023 seien Baugrundstücke iSd 2. Abschnittes dieses Gesetzes Grundstücke oder Grundstücksteile, die im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Bauland gemäß § 30 Abs 1 Z 1 bis 8 oder Z 10 bis 12 ROG 2009 ausgewiesen seien. Die beiden vertragsgegenständlichen Grundstücke lägen im Bauland, konkret im erweiterten Wohngebiet; es handle sich um Baugrundstücke iSd § 12 Abs 1 S.GVG 2023. Dieses Rechtsgeschäft sei somit dem Grundverkehrsbeauftragten gemäß § 14 Abs 1 Z 1 S.GVG 2023 anzuzeigen.

Aus der Verwendung der Ausdrücke „von untergeordneter Bedeutung“ sowie „Erweiterung“ in der in § 16 Abs 1 Z 2 S.GVG 2023 normierten Erklärungspflicht sei ersichtlich, dass nur der Erwerb an Grundflächen erfasst sein solle, die in ihrem Umfang in einem untergeordneten Verhältnis zum Ausmaß jener Grundflächen, deren Erweiterung sie dienen sollten, stünden. Keineswegs sollte ermöglicht werden, dass ein bestehendes grundverkehrsrelevantes Recht an einer Grundfläche als Grundlage für umfangreiche Zuerwerbe in der Umgebung diente. Das bereits im Eigentum stehende Grundstück des Erstbeschwerdeführers weise eine Fläche von 694 m² auf, der Erwerbsgegenstand eine Fläche von 691 m², womit dieser über das Ausmaß einer geringfügigen Ergänzungsfläche deutlich hinausgehe. Die Liegenschaft umfasse vielmehr eine Fläche, die in ihrem Ausmaß im Wesentlichen der Größe des angrenzenden bebauten Grundstückes entspräche und selbstständig bebaubar sei.

Nach einer rechtlichen Auseinandersetzung mit nahegelegenen Vergleichsgrundstücken begründet die Behörde ihre Entscheidung weiter damit, dass eine Verdoppelung des Baulandgrundstückes durch eine übermäßig große baulandgewidmete Gartenfläche raumordnungsfachlich nicht begründbar sei und sowohl der Ordnungs- wie auch der Entwicklungsfunktion der Raumordnung entgegenstünde. Der sparsame Umgang mit Grund und Boden sei ein wesentlicher Grundsatz der Raumordnung, welcher sich auch im Siedlungsleitbild Z 16 des Landesentwicklungskonzeptes (LEP 2022, rechtswirksam mit 01.12.2022) niederschlage und auch in den Zielsetzungen und Maßnahmen sowie den standortbezogenen Festlegungen des REK [Ort] seine Entsprechung fände. Ein im Siedlungsschwerpunkt des Hauptortes gelegenes Wohngebiet sei nicht primär der reinen Gartennutzung vorbehalten, sondern solle der raumordnungsfachlichen Nutzungsart „Bauen“ zuordenbar sein und möglichst flächeneffizient bzw bodensparend verwendet werden.

Die beiden Vertragsgrundstücke seien als Baulandreserve erfasst und baulandbilanzwirksam. Das selbstständig nicht bebaubare Grundstück *ee/1 werde in der Betrachtung mit dem Grundstück *ee/7 als Baulandgrundstück klassifiziert. Davon unabhängig läge bereits eine Baulücke durch das potentiell eigenständig bebaubare, südlich gelegene Grundstück *ee/7 vor. Das Anstreben einer Bauplatzerklärung gemäß § 13 BGG 1968 über beide Grundstücke sei davon unabhängig möglich. Einer ortsüblichen Bebauung mit einem freistehenden Wohnhaus stünde unter den erkennbaren Rahmenbedingungen nichts im Wege. Läge kein Eigenbedarf iSd § 5 Z 2 ROG 2009 vor, würde die kaufgegenständliche Fläche einem Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag gemäß § 77b ROG 2009 zugänglich sein.

Die Liegenschaft weise eine sehr hohe Standortqualität auf und befinde sich im fußläufigen Einzugsbereich mehrerer Einrichtungen der Daseinsvorsorge bzw des Ortszentrums. Durch verhältnismäßig kurze Wege in den Ortskern könne die zweckmäßige Verwendung der langjährig gewidmeten Baulandreserve im Siedlungsschwerpunkt dazu dienen, die vorhandene Infrastruktur zu stärken. Die Nutzung von bestehenden, gut erschlossenen Baulandreserven trage dazu bei, den vorhandenen Wohnbaulandbedarf für eine wachsende Bevölkerung bodenschonend zu decken. Davon losgelöst sei eine Nutzung der beiden Grundstücke lediglich als Garten auch nicht mit den in § 11 Abs 2 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 definierten Zielen der Bestimmungen des 2. Abschnittes, wonach der Begründung von Hauptwohnsitzen der Vorrang vor anderen Nutzungen, insbesondere vor einer Nutzung als Zweitwohnung oder als bloße Kapitalanlage, zukomme und das Grundeigentum möglichst breit und der Größe des Landes entsprechend gestreut sein solle, vereinbar.

In den Erläuterungen zur Regierungsvorlage für das Grundverkehrsgesetz 2023 heiße es, dass es dem Gesetzgeber um eine möglichst breite Streuung des Grundeigentums gehe, die Stoßrichtung dieser Zielbestimmung die Verhinderung von Grundspekulation, Baulandhortung, Neuentstehung von Großgrundbesitz und anderer zu missbilligender Umstände sei.

Mit dem Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 solle sohin – auch im Gegensatz zum Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 – nicht mehr nur die Nutzung von Wohnungen als Zweitwohnung verhindert werden, sondern auch, dass als Baulandflächen gewidmete Grundstücke unverbaut blieben und damit ein raumordnungspolitisch unerwünschter Zustand bestehe. Eine Nutzung des Vertragsgegenstandes bloß als Gartenfläche sei daher nicht möglich.

Gegen diesen Bescheid haben die Rechtsmittelwerber fristgerecht Beschwerde erhoben und diese neben der Monierung von Verfahrensmängeln zusammengefasst wie folgt begründet:

Wenn der Grundverkehrsbeauftragte argumentiere, die EZ *bb ginge über das Ausmaß einer geringfügigen Ergänzungsfläche deutlich hinaus und seien von § 16 Abs 1 Z 2 GVG nur Grundflächen erfasst, die in ihrem Umfang in einem untergeordneten Verhältnis zum Ausmaß jener Grundflächen stünden, deren Erweiterung sie dienen sollten, sei festzuhalten, dass sich ein derartiger Norminhalt weder aus dem Gesetzestext noch aus den Intentionen des Gesetzgebers ergäbe. Die Wortfolge „von untergeordneter Bedeutung“ beziehe sich ganz eindeutig nicht auf Gartenflächen, sondern nur auf Räume. Dass Gartenflächen iSd § 16 Abs 1 Z 2 GVG eine untergeordnete Bedeutung haben müssten, sei im Gesetz nicht normiert und ergebe sich auch nicht aus den erläuternden Bemerkungen. Wenn der Landesgesetzgeber von der Negativ-Erklärung nach dem GVG 2001 (dass keine Zweitwohnsitznutzung erfolgen werde, § 13d Abs 1 GVG 2001) mit dem GVG 2023 in ein positives Anzeige-Erklärungsmodell wechsle, sei es durchaus nachvollziehbar, dass im Hinblick auf diese grundsätzliche Verschärfung neben der Positiv-Erklärung des § 16 Abs 1 Z 1 GVG 2023 eine Nutzung von angrenzenden Grundstücksflächen als Gartenfläche ermöglicht werden solle. Wenn schon mit § 16 Abs 1 Z 1 GVG ein derart weitreichender Eingriff in die Privatautonomie und in das Grundrecht auf Eigentum normiert werde, solle es zumindest einem Eigentümer eines benachbarten Grundstückes mit § 16 Abs 1 Z 2 GVG 2023 ermöglicht werden, angrenzende Grundflächen zu erwerben und zwar selbst dann, wenn sie ein Ausmaß erreichten, das eine selbstständige Bebauung zulasse.

Der Grundverkehrsbeauftragte gehe nicht auf das Argument der Beschwerdeführer ein, dass er den Inhalt einer Erklärung des Rechtserwerbers bloß formell, nicht aber materiell prüfen dürfe. In den erläuternden Bemerkungen sei ausdrücklich festgehalten, dass die Behörde die Erklärung dahingehend prüfen dürfe, ob sie vollständig und sachlich richtig sei, nicht aber, ob Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass die Erklärung nur zum Schein abgegeben oder sonst nicht glaubhaft sei. Die Beschwerdeführer stellten nicht in Abrede, dass die Grundstücke der EZ *bb eine selbstständige Bebauung ermöglichten. Dennoch ermögliche das Gesetz, dass Grundflächen zur Erweiterung eines Hauptwohnsitzes durch Erweiterung von Grundflächen erworben würden. Die Erklärung, dass die Grundstücke als Gartenflächen genutzt würden, sei weder zum Schein abgegeben worden, noch sei sie sonst nicht glaubhaft. Das Landesverwaltungsgericht habe in seiner Entscheidung vom 09.10.2024, 405-1/1126/1/9-2024, ausgesprochen, dass die Zulässigkeit der Nutzung eines Baugrundstückes lediglich im Rahmen der beabsichtigten Nutzung in Übereinstimmung mit der abgegebenen Erklärung zu prüfen sei. Da keine Rechtsvorschrift existiere, die verbiete, dass Grundstücksflächen, die als Bauland ausgewiesen seien, als Garten genutzt würden, handle es sich um eine zulässige Nutzung der Grundflächen, sodass keine Grundlage für die Untersagung der Durchführung des Rechtsgeschäftes bestehe.

Weshalb zwischen vergleichbaren Grundstücken in räumlicher Nähe oder grundsätzlich im ländlich geprägten Raum im Land Salzburg ein städtebaulicher Zusammenhang erkennbar sein müsse, sei nicht verständlich. Tatsache sei, dass eine Grundstücksgröße von 1.385 m² weder in der räumlichen Umgebung noch im restlichen [Ort] noch im Land Salzburg als eine überaus große Grundstücksgröße für einzelne Wohnbebauung anzusehen sei. Von einer Grundfläche von zusammen 4.000 m² wie in der Entscheidung 98/02/0055 des Verwaltungsgerichtshofes könne ohnedies nicht gesprochen werden.

Auch die allgemein gehaltenen Ausführungen und Verweise auf das Landesentwicklungskonzept, auf das REK der [Gemeinde], auf die erläuternden Bemerkungen zum ROG 2009 und zum GVG sowie auf § 11 GVG änderten nichts an dem Umstand, dass § 16 Abs 1 Z 2 GVG eine Erweiterung von Gartenflächen wie hier vorliegend zulasse. Hätte der Gesetzgeber anordnen wollen, dass eine Gartenerweiterung nur bis zu einem gewissen Flächenausmaß zulässig sei, hätte er dies so normiert. Angesichts des streng Positiv-Erklärungs-Modells habe der Gesetzgeber offensichtlich bewusst eine Gartenerweiterung wie die gegenständliche, wenn der Rechtserwerber bereits seinen Hauptwohnsitz auf dem benachbarten Grundstück habe, für zulässig erklärt. Wenn der Gesetzgeber an anderer Stelle Grenzwerte in Bezug auf Flächenausmaße (etwa § 14 Abs 2 Z 3 oder § 7 Abs 2 Z 9 GVG) vorsehe, hätte er auch in § 16 Abs 1 Z 2 GVG eine derartige Begrenzung normiert. Wenn im angefochtenen Bescheid die Zielsetzungen nach § 11 Abs 2 GVG zur Versagung der Erklärung nach § 19 Z 1 GVG herangezogen würden, sei festzuhalten, dass ein Versagungstatbestand wie etwa noch in § 15 Abs 1 Z 2 GVG 1993 (vgl VwGH 98/02/0055) oder in § 12 Abs 4 lit b GVG vorgesehen, wonach im Ergebnis die grundverkehrsbehördliche Zustimmung zu versagen gewesen sei, wenn der Rechtserwerb der im GVG genannten Zielsetzung widersprochen habe, im GVG 2023 ausdrücklich nicht mehr enthalten sei. Im Ergebnis könne die Erklärung nach § 19 Z 1 GVG 2023 entgegen dem Wortlaut des Gesetzes nicht nur mit den Zielsetzungen nach § 11 Abs 2 GVG begründet werden.

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat nach durchgeführtem Ermittlungsverfahren, insbesondere nach Abführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 16.05.2025, in der die Parteien bzw deren Vertreter gehört wurden, in einer gemäß § 2 VwGVG durch einen Einzelrichter zu treffenden Entscheidung Folgendes festgestellt und erwogen:

Der Zweitbeschwerdeführer ist aufgrund des Übergabsvertrages vom **.06.2015 Eigentümer des Vertragsgegenstandes. Diesen – bestehend aus den Grundstücken *ee/1 und *ee/7 im gesamten Flächenausmaß von 691 m², jeweils vorgetragen in EZ *bb KG *cc - veräußerte er mit Kaufvertrag vom **.06.2024 an seinen Bruder, den Erstbeschwerdeführer. Auf dem Kaufgegenstand befindet sich an Baulichkeiten nur eine kleine (Bienen)hütte.

Der Erstbeschwerdeführer ist aufgrund von Kaufverträgen aus dem Jahr 2007 Eigentümer des Grundstückes *ee/8, vorgetragen in EZ *ff KG *cc, im Flächenausmaß von 694 m². Alle genannten Grundstücke sind Bauland der Kategorie erweitertes Wohngebiet (§ 30 Abs 1 Z 2 ROG 2009) und in der Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinde [Ort] (§ 1 Z 3 Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden-Verordnung 2024) situiert.

Der Erstbeschwerdeführer bewohnt gemeinsam mit seiner schwangeren Ehefrau seit Mai des Vorjahres ein auf dem Grundstück *ee/8 KG *cc nach Abriss des Vorobjektes neu errichtetes Einfamilienhaus. Die Situierung dieses Grundstückes und des Kaufgegenstandes sowie deren räumliche Eingliederung sind auf dem nachstehenden, am 22.04.2025 vom Amtssachverständigen der Behörde abgefertigten SAGIS-Luftbild-Ausdruck dargestellt:

[Lichtbild aus datenschutzrechtlichen Gründen entfernt]

Der Erstbeschwerdeführer hat mit bei der Behörde am 19.06.2024 eingebrachter Erklärung angegeben, den Vertragsgegenstand zur Gartenerweiterung seines Hauptwohnsitzes auf dem angrenzenden Grundstück *ee/8 KG *cc nutzen zu wollen.

Nach Mitteilung der Behörde, dass eine solche Nutzung nicht zulässig sei, erstatteten die Beschwerdeführer eine Stellungnahme und beantragten mit Eingabe vom 25.07.2024, wiederholend am 19.11.2024, gemäß § 19 letzter Satz S.GVG 2023 die Erlassung eines Bescheides.

Nach den Angaben der Beschwerdeführer (dem elektronisch übermittelten Akt ist das Ausstellungsdatum nicht zu entnehmen, da dieses bei Öffnen der Schriftstücke des Aktes jeweils „aktualisiert“ wird) erklärte der Grundverkehrsbeauftragte mit 15.11.2024 gemäß § 19 Z 2 aufgrund der Anzeige gemäß § 14 Abs 1 S.GVG 2023 vom 19.06.2024, dass die weitere Durchführung des Rechtsgeschäftes untersagt werde, weil die gemäß § 16 leg cit erforderliche Erklärung nicht vorliege.

Aufgrund des – auch – am 19.11.2024 gestellten Antrages auf Bescheiderlassung iSd § 19 letzter Satz leg cit erließ die Verwaltungsbehörde den angefochtenen Bescheid.

Beweiswürdigend konnten diese Feststellungen unbedenklich aufgrund der vorgelegten sowie verwaltungsgerichtlich ergänzten Aktenunterlagen in Zusammenhalt mit den Angaben der Parteien(vertreter) in der mündlichen Verhandlung getroffen werden.

In rechtlicher Hinsicht führen diese Feststellungen zu folgenden Erwägungen:

Die maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen lauten wie folgt:

Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 (S.GVG 2023):

(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte sind der/dem Grundverkehrsbeauftragten (§ 45) anzuzeigen, wenn sie die Einräumung, Begründung oder Übertragung eines der folgenden Rechte an Baugrundstücken zum Gegenstand haben:

…

Einer Anzeige gemäß § 14 Abs 1 sind jedenfalls anzuschließen:

(1) Der Rechtserwerber hat anlässlich der Anzeige des Rechtsgeschäfts, mit dem Rechte an Baugrundstücken, auf denen Wohnraum geschaffen werden soll oder Rechte an Wohnungen erworben werden, gegenüber der/dem Grundverkehrsbeauftragten eine Erklärung abzugeben, dass

Die/der Grundverkehrsbeauftragte hat im Fall einer Anzeige des Rechtsgeschäfts (§ 14) innerhalb von zwei Wochen ab dem Zeitpunkt des Einlangens der Anzeige gegenüber den Parteien des Rechtsgeschäfts und der Person, welche die Anzeige vorgenommen hat, zu erklären, dass

Die Anzeigepflicht des gegenständlichen Rechtsgeschäftes ist zwischen den Parteien des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens nicht streitverfangen; auch aus Sicht des erkennenden Gerichts bestehen gegen deren Bejahung keine Bedenken.

Der nachstehenden materiellen Würdigung vorauszuschicken ist zudem, dass dem Grundverkehrsbeauftragten jedenfalls aufgrund des nach der Untersagung der weiteren Durchführung des Rechtsgeschäftes gemäß § 19 Z 2 (erkennbar) lit a S.GVG 2023 gestellten (zweiten) Antrages auf Bescheiderlassung vom 19.11.2024 die sachliche Zuständigkeit zur Erlassung des angefochtenen Bescheides zukam.

Fallbezogen hat der Rechtserwerber gestützt auf § 16 Abs 1 Z 2 S.GVG 2023 eine Erklärung abgegeben, dass der Erwerbsgegenstand der Erweiterung seines bestehenden Hauptwohnsitzes durch Vergrößerung der Gartenfläche dienen werde.

Zurückgehend auf die Judikatur des EuGH (Vorabentscheidungsersuchen des Unabhängigen Verwaltungssenates Salzburg Reisch ua; EuGH vom 05.03.2002, C-515/99 ua) ist auf dem Boden der sich auf die Vorentscheidung Konle samt Literaturverweis zum Tiroler Grundverkehrsgesetz stützenden Materialien (Nr. 26 der Beilagen zum stenographischen Protokoll des Salzburger Landtages, 6. Session der 16. Gesetzgebungsperiode, S 97ff) zugrunde zu legen, dass der EuGH betreffend den Erwerb von Baugrundstücken zwar eine Vorab-Anzeigepflicht als den Art 56 EG bis 60 EG entsprechend erachtet, nicht aber die damals – wenn auch nur stufenweise über Verweisung des Grundverkehrsbeauftragten – gemäß § 12 Abs 4 GVG 1997 idF LGBl 11/1999 in jenen Fällen vorgesehene Zustimmungspflicht, in denen dieser befürchtete, dass der Gegenstand des Rechtserwerbes nicht erklärungskonform genutzt werde oder der Rechtserwerb den Zielsetzungen des Gesetzes widerspräche (§ 1 Abs 2 Z 2 und 3 GVG 1997, wonach die Sicherung einer der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden [Z 2] und die Sicherung eines sparsamen Umganges mit Grund und Boden, in welchem Sinn beim Verkehr mit Baugrundstücken der Begründung von Hauptwohnsitzen und der Deckung des Bedarfes für betriebliche oder im öffentlichen Interesse gelegene Zwecke der Vorrang für andere Nutzungen, insbesondere vor einer Nutzung als Zweitwohnung oder als bloße Kapitalanlage zukommt und das Grundeigentum möglichst breit und der Größe des Landes entsprechend gestreut sein soll [Z 3], zielgebend waren).

Die in § 16 Abs 1 Z 2 S.GVG 2023 normierte Erklärungspflicht ist sohin europarechtskonform dahin eng auszulegen, dass ihr tatsächlich nur die Bedeutung einer Vorabkontrolle betreffend den Verkehr mit Baugrundstücken zukommen kann, nicht aber jene einer „versteckten“ Zustimmungspflicht.

Für diese Auslegung spricht die Erklärungspflicht des Grundverkehrsbeauftragten gemäß § 19 erster Satz leg cit innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Anzeige. Es liegt auf der Hand, dass in einer Frist von zwei Wochen keine weitwendigen Ermittlungen zum Hintergrund eines Rechtsgeschäfts, zum tatsächlichen Willen der Vertragsparteien sowie zur Nutzungserklärung getätigt etc werden können, sondern diese normierte Frist lediglich ausreicht, um die vom Rechtserwerber abgegebene Erklärung – fallbezogen – auf den Einklang mit § 16 Abs 1 Z 2 leg cit zu untersuchen, welche gesetzgeberische Absicht auch die zitierten Materialien (aaO) widerspiegeln. Der Rechtserwerber hat erklärt, den Kaufgegenstand, eine annähernd so große Grundfläche wie diejenige, auf der sich sein Hauptwohnsitz im Ausmaß von 694 m² befindet, zur Erweiterung von dessen Garten erwerben zu wollen.

Es ist sohin die abgegebene Erklärung nur auf ihren formalen Einklang mit dem Gesetz, nicht aber materiell, zu prüfen (vgl dazu erneut die Materialen aaO, die nur eine Überprüfung auf sachliche Richtigkeit und Vollständigkeit verlangen und tolerieren); der Grundverkehrsbeauftragte hat sohin im vorliegenden Fall bloß zu untersuchen, ob die behauptete Nutzung faktisch möglich ist.

Fallbezogen kommt es bei Untersuchung der Erklärung auf die Auslegung des normierten Begriffes Erweiterung im Sinne des § 16 Abs 1 Z 2 S.GVG 2023 an. In Ansehung der Beifügung der Wortfolge von untergeordneter Bedeutung zu jener der Erweiterung von diesen ergänzenden Räumen kann nicht zweifelhaft sein, dass der Gesetzgeber lediglich bei – wohl - Zu- oder Anbauten an einen bestehenden Hauptwohnsitz nur ein untergeordnetes Ausmaß gemessen am Gesamtbau billigt, sich diese Einschränkung aber nicht auf die anderen Tatbestände, also die Erweiterung durch Garagen, Stellplätze, fallbezogen Gartenflächen, Zufahrten oder ähnliche Fälle bezieht.

Der Gesetzgeber hat den Begriff „Erweiterung“ nicht definiert und insbesondere kein Verhältnis zwischen der Größe einer dem Hauptwohnsitz dienenden Grundfläche und der Erweiterungsfläche hergestellt. Fest steht aus Sicht des erkennenden Gerichts gestützt auf § 14 Abs 2 Z 3 S.GVG 2023 lediglich, dass – unabhängig von der bisherigen Grundstücksgröße – eine Erweiterung von weniger als 100 m² einmalig nicht anzeigepflichtig ist.

Hinsichtlich der gegenständlichen, über die Flächenerweiterung von 100 m² hinausgehenden Erweiterung ist sohin in Ermangelung einer Legaldefinition bzw einer Auslegungsanleitung in den Materialien von der Bedeutung des Begriffes nach dem allgemeinen Sprachgebrauch auszugehen (VwGH vom 18.06.2024, Ra 2023/05/0045).

Laut Duden (www.duden.de) bedeutet erweitern in seiner Ausdehnung, in seinem Umfang vergrößern und stellt die Erweiterung das Erweitern (Duden, Deutsches Universalwörterbuch, 2. Auflage, S 461) dar. Ein begrenzter Größenumfang der Erweiterung bzw ein allenfalls nur bis zur Verdoppelung reichendes Ausmaß, das im Übrigen auch hier gerade nicht vorliegt, ist per definitionem nicht begriffsgegenständlich.

Nach Art 18 B-VG sowie nach § 6 ABGB hat die Auslegung einer gesetzlichen Bestimmung primär nach dem Wortsinn zu erfolgen, wenn dieser eindeutig ist (VwGH vom 20.03.2025, Ro 2022/01/0010), und das ist bei Verwendung des Begriffes „Erweiterung“ durch den Gesetzgeber der Fall.

Dieser Auslegung kann auch nicht die von der Behörde herangezogene Zielbestimmung des § 11 Abs 2 leg cit entgegen gehalten werden, würde doch eine Anwendung dieser zur Erklärungsversagung der erörterten Judikatur des EuGH (C-515/99, Reisch ua) entgegen stehen, da auch im den Vorabentscheidungsersuchen zugrundeliegenden GVG 1997 idF LGBl Nr. 11/1999 die dem § 11 Abs 2 S. GVG 2023 inhaltsnahe Zielbestimmung des § 1 Abs 2 Z 2 und 3 existierte und den Grundverkehrsbeauftragten bei Befürchtung eines Verstoßes dagegen zur Verweisung in ein zustimmungspflichtiges Verfahren ermächtigte, welche der Europäische Gerichtshof nicht zu Auslegungszwecken heranzog, sondern vielmehr ein Zustimmungsverfahren an sich als europarechtswidrig erachtete. Würde man dem anzuwendenden § 16 Abs 1 Z 2 S.GVG 2023 die Notwendigkeit einer inhaltlichen Prüfung anhand der Zielbestimmung des § 11 Abs 2 unterstellen, käme dies einem unzulässigen Zustimmungsverfahren gleich, welche Absicht dem Landesgesetzgeber nicht zugesonnen werden kann.

Auch die Erläuterungen zum Begriff der Erweiterung zu einer Vorgängerbestimmung (konkret zu § 12 Abs 3 Z 2 lit d Grundverkehrsgesetz-Novelle 1996, Nr. 206 der Beilagen zum stenographischen Protokoll des Salzburger Landtages, 3. Session der 11. Gesetzgebungsperiode), die von einer Erweiterung in einer wirtschaftlich untergeordneten Art und in einem ebensolchen Maß sprechen, verhelfen dem Behördenstandpunkt nicht zum Durchbruch, da in § 12 Abs 3 Z 2 lit d GVG 1993 idF der Grundverkehrsgesetz-Novelle 1996 nur allgemein von der Erweiterung eines bestehenden Wohnsitzes etwa durch Gartenerweiterung die Rede ist, aber dieser Bestimmung gerade die Einschränkung auf eine Erweiterung von diesen ergänzenden Räumen von untergeordneter Bedeutung bei Erweiterung von Räumen iSd § 16 Abs 1 Z 2 S.GVG 2023 fehlt. Dies führt dazu, dass auch die Materialien zur genannten Vorgängerbestimmung mangels übereinstimmender Formulierung mit dem anzuwendenden § 16 Abs 1 Z 2 S.GVG 2023 nicht zur Auslegung heranziehbar sind, sah doch die Vorgängerbestimmung nur eine Art von Erweiterung vor, während § 16 Abs 1 Z 2 S.GVG 2023 zwischen der Erweiterung an sich und der Erweiterung von Räumen von untergeordneter Bedeutung unterscheidet.

Schließlich untermauert auch die höchstgerichtliche Entscheidung vom 11.06.2001, 98/02/0055, den Rechtsstandpunkt der Behörde nicht, da das Höchstgericht in dieser Entscheidung zwar bejahte, dass eine Vergrößerung eines Grundstückes von rund 2.000 m² um ein ebensolches Ausmaß dem sparsamen Umgang mit Grund und Boden widerspräche, allerdings erging diese höchstgerichtliche Entscheidung – noch vor der zitierten Entscheidung des EuGH – in einem Zustimmungsverfahren und lag der darin angezogene Versagungsgrund in der Bejahung eines Widerspruchs zur Zielsetzung des § 1 Abs 2 Z 3 GVG 1993 iVm § 15 Abs 1 Z 2 leg cit, welche Bestimmung für die Zustimmungserteilung einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden normierte. Fallbezogen geht es aber nicht um die Auslegung eines Zustimmungsversagungsgrundes oder der Zielbestimmung des § 11 Abs 2 S.GVG 2023, sondern um die Beurteilung einer abgegebenen Erklärung auf dem Boden des § 16 Abs 1 Z 2 S.GVG 2023.

Zudem ist folgender Aspekt von Bedeutung:

Das Privileg der zulässigen Hauptwohnsitzerweiterung durch - fallbezogen - Gartenerweiterung bezieht sich gemäß § 16 Abs 1 Z 2 S.GVG 2023 auf bestehende Hauptwohnsitze. Auf dem Boden der regelmäßig beschränkten Möglichkeit, Nachbargrundstücke zum Zwecke einer Gartenerweiterung zu erwerben, ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber eine solche auch im Lichte der Zielbestimmung des § 11 Abs 2 S.GVG 2023 in Ermangelung einer Einschränkung auf Flächen von untergeordneter Bedeutung in § 16 Abs 1 Z 2 leg cit toleriert.

Insoweit die Behörde raumordnungsrechtliche Bedenken gegen die beabsichtigte Nutzung des Erwerbsgegenstandes zur Gartenerweiterung ins Treffen führt, ist ihr entgegenzuhalten, dass § 19 Z 2 lit a im Gegensatz zu lit b die Untersagung der weiteren Durchführung des Rechtsgeschäftes bei Nutzung raumordnungsrechtlicher Unzulässigkeit nur im Zusammenhang mit der Erklärungspflicht betreffend touristische Objekte und Nutzungseinheiten iSd § 17 S.GVG 2023, nicht aber in Zusammenhang mit Erklärungen gemäß § 16 leg cit, also zur Hauptwohnsitzbegründung oder -erweiterung, vorsieht.

Daraus folgt nach geltender Rechtslage, dass die fallbezogen als sachlich richtig, weil tatsächlich möglich, zu erachtende Abgabe der Erklärung, die an den Hauptwohnsitz unmittelbar angrenzende Grundfläche zur Gartenerweiterung dieses Hauptwohnsitzes verwenden zu wollen, gemäß § 16 Abs 1 Z 2 S.GVG 2023 zu einer Erklärung des Grundverkehrsbeauftragten im Sinne des ersten Satzes des § 19 Z 1 lit c leg cit zu führen hat.

Der Grundverkehrsbeauftragte wird sohin im fortzusetzenden Verfahren die begehrte Erklärung gemäß § 19 Z 1 lit c S.GVG 2023 zu erteilen haben, wobei das Gericht zugrunde legt, dass die in dieser Bestimmung normierte Zweiwochen-Frist mit Zustellung der hg Entscheidung vom heutigen Tag neu zu laufen beginnt.

Die ordentliche Revision war zuzulassen, da zur Auslegung des § 16 Abs 1 Z 2 in Zusammenhalt mit § 19 Z 2 lit a S.GVG 2023 keine höchstgerichtliche Judikatur vorliegt, die Lösung dieser Rechtsfrage an Bedeutung über den Einzelfall hinausgeht und abgesehen davon vom erkennenden Gericht ähnlich gelagerte Fälle nicht einheitlich gelöst wurden (LVwG vom 09.10.2024, 405-1/1126/1/9-2024; LVwG vom 17.04.2025, 405-1/1263/1/2-2025). Am Vorliegen einer Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung ändert (derzeit) die Tatsache nichts, dass die anzuwendenden gesetzlichen Bestimmungen zeitnah novelliert werden sollen, was eine vorliegende Regierungsvorlage zeigt, zumal das Inkrafttreten der Änderungen (noch) nicht absehbar ist.