Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2022/38/2066-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.09.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2022:LVwG.2022.38.2066.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Lechner über die Beschwerde des Herrn AA, Adresse 1, ***** Z, Deutschland, vertreten durch Herrn RA BB, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde X vom 20.06.2022, Zl ***, betreffend die Untersagung der Benützung der Wohnung im Erdgeschoss und der Wohnung im ersten Obergeschoss des Wohngebäudes in **** W, Adresse 3, auf Grundstück **1, KG X, als Freizeitwohnsitz bzw durch gewerblich Vermietung an wechselnde Gäste,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde X vom 20.06.2022, Zl ***, wurde dem Beschwerdeführer für das Wohnhaus auf Gst **1, KG X, mit der Adresse 3, **** W, gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 die weitere Benützung der Wohnung im Erdgeschoss und der Wohnung im ersten Obergeschoß für touristische Zwecke durch gewerbliche Vermietung an wechselnde Gäste, sowie gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 iVm § 13 Abs 1 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, die weitere Benützung dieser Wohnungen als Freizeitwohnsitz untersagt.

Begründend wurde ausgeführt, dass die beiden Wohnungen auf den Internetplattformen „CC“ und „DD“ unter dem Namen „EE“ und „FF“ zur touristischen Vermietung angeboten werden. Dies sei aufgrund der vorliegenden Widmung aber unzulässig. Zur Freizeitwohnsitznutzung des Beschwerdeführers konnten keine Feststellungen getroffen werden.

In der fristgerecht eingebrachten Beschwerde führt der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer zusammengefasst aus, dass er die Liegenschaft samt darauf errichtetem Wohnhaus mit Kaufvertrag vom 11.12.2014 erworben habe. Er benütze das in seinem Eigentum stehende Gebäude nicht selbst und habe es auch nie benützt. Bis zum 30.04.2020 sei eine Familie Egger mit Hauptwohnsitz an der Adresse gemeldet gewesen und bis zum 21.01.2019 in Top 1 eine Einzelperson.

Er habe beide Wohnungen nie selbst benutzt und vermiete beide Wohnungen an wechselnde Feriengäste während ihres Urlaubes zu Erholungszwecken. Auch aus dem vorliegenden Akteninhalt ergebe sich nicht, dass er selbst das Gebäude benützen würde. Somit könne ihm gegenüber auch kein baupolizeilicher Auftrag erlassen werden, da dies immer voraussetze, dass er auch tatsächlich selbst die bauliche Anlage nütze. Entsprechend der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes fehle es für die Untersagungsanordnung gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO an jeglicher Grundlage, sodass diesbezüglich kein Untersagungsauftrag hätte erteilt werden dürfen.

Selbst unter Zugrundelegung der redaktionell angepassten Fassung des Gesetzeswortlautes des § 46 Abs 6 TBO 2022, wonach bei kurzzeitigen Vermietungen an wechselnde Personen der Eigentümer Adressat der Benutzungsuntersagung sei, könne diese Bestimmung im gegenständlichen Fall nicht angewendet werden.

Der Gesetzgeber habe den Wortlaut „kurzzeitige Vermietung“ nicht näher konkretisiert. Da diese Bestimmung einen Ausnahmecharakter habe, sei sie sehr restriktiv auszulegen. Die Adressierung der Benützungsuntersagung ausschließlich an den jeweiligen Benützer sei der vom Gesetzgeber und auch von der Judikatur vorgesehene Standardfall.

Die Vermietung durch den Beschwerdeführer erstrecke sich auf bis zu drei Wochen, die Vermietung erfolge daher nicht an wechselnde (Tages)gäste, sondern längerdauernd und daher nicht kurzzeitig im Sinn des § 46 Abs 6 TBO 2022. Nur Vermietungen über einen Zeitraum von nicht mehr als vierzehn Tagen seien gemäß § 6 Abs 1 Z 14 UStG als kurzfristige Vermietung zu qualifizieren.

Der Beschwerdeführer habe immer rechtzeitig die Tiroler Aufenthaltsabgabe an den Tourismusverband abgeführt. In diesem Zusammenhang habe es die Behörde unterlassen, Ermittlungen durchzuführen, wie lange die jeweilige Vermietung gedauert habe. Hätte sie diese Erhebungen durchgeführt, wäre sie zum Ergebnis gelangt, dass es sich nicht um kurzzeitige Vermietungen gehandelt habe. Aus diesen Gründen sei der gegenständliche Bescheid mit Rechtswidrigkeit behaftet.

Es werde sohin der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge eine mündliche Verhandlung durchführen und den angefochtenen Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde X vom 20.06.2022, Zl *** ersatzlos aufheben, in eventu den angefochtenen Bescheid aufheben und an die Erstbehörde zurückverweisen.

Im Rahmen der mündlichen Verhandlung wurde noch vorgebracht, dass die vorliegende Aufstellung der Gästenächtigungen nur für das Jahr 2022 sei und deshalb nicht auf die Vorjahre geschlossen werden könne. Darüber hinaus wurde noch beantragt, dass die Benützungsuntersagung erst mit 30.10 2022 ausgesprochen werde.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass der Beschwerdeführer mit Kaufvertrag vom 11.12.2014, die Liegenschaft in EZ ***1, bestehend aus dem Grundstück **1, KG ***** X, samt dem darauf errichteten Wohnhaus erworben hat. Der Beschwerdeführer vermietet dieses Objekt über die Internetplattformen „CC“ und „DD“ zu touristischen Zwecken. Die Wohnung im Erdgeschoss wird unter der Bezeichnung „EE“ und die Wohnung im ersten Obergeschoss unter der Bezeichnung „FF“ beworben. Das auf dem gegenständlichen Grundstück errichtete Gebäude wurde mit Baubescheid vom 04.05.2010 baubehördlich bewilligt und weist den Verwendungszeck „Wohnen“ auf. Die beiden Wohnungen sind nicht im Freizeitwohnsitzregister der Gemeinde X eingetragen.

Das Grundstück **1, KG X ist laut dem rechtskräftigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde gemäß § 28 Abs 1 TROG 2022 als Wohngebiet gewidmet.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde zur Zl ***. Die Feststellungen betreffend die Widmung des Grundstückes und die baurechtliche Genehmigung resultieren schlüssig und widerspruchsfrei aus diesem Akt. Die Feststellungen betreffend die Vermietung an wechselnde Gäste zu touristischen Zwecken resultieren einerseits aus einer eigenen Einschau des Landesverwaltungsgerichtes Tirol in die Buchungsplattformen CC sowie DD und wurden zudem vonseiten des Beschwerdeführers in keiner Lage des Verfahrens bestritten. Die Vermietungen lassen sich auch aus den dem Akt beiliegenden Aufzeichnungen zur Gästevermietung schlüssig nachvollziehen.

IV.Rechtslage:

Gemäß § 46 Abs 6 Tiroler Bauordnung 2022, LGBl Nr 44/2022 in der derzeit geltenden Fassung LGBl Nr 62/2022 (kurz TBO), hat die Behörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a) wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,

b) wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein anzeigepflichtiges Bauvorhaben handelt, das ohne eine entsprechende Bauanzeige, erheblich abweichend von der Bauanzeige oder ungeachtet einer Untersagung nach § 30 Abs 3 fünfter Satz ausgeführt wurde,

c) wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt,

d) wenn er eine bauliche Anlage, die keiner Benützungsbewilligung nach § 45 Abs 1 bedarf, ohne Vorliegen der Voraussetzungen nach § 44 Abs 2 jedoch ungeachtet des Vorliegens der Voraussetzungen nach Abs 1 dritter Satz benützt,

e) wenn er ein Gebäude im Sinn des § 45 Abs 1 ohne Vorliegen einer Benützungsbewilligung benützt,

f) wenn einem Auftrag nach § 34 Abs 11 dritter oder vierter Satz nicht oder nicht ausreichend entsprochen wird.

g) wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs 3 oder 7 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

h)…

V.Rechtliche Beurteilung:

In seinem Vorbringen widerspricht der Beschwerdeführer in keiner Lage des Verfahrens, dass er die beiden Wohnungen des gegenständlichen Grundstückes **1, KG X, an wechselnde Feriengäste vermietet. Allerdings wird von ihm zunächst bestritten, und kann auch aus dem Akt der belangten Behörde nicht nachvollzogen werden, dass er selbst die gegenständlichen Wohnungen als Freizeitwohnsitz verwenden würde. Nach seiner rechtlichen Auffassung könne ihm gegenüber aber, wenn er als Eigentümer die bauliche Anlage nicht selbst benütze, sondern diese von einem Dritten benützt wird, nicht gemäß § 46 Abs 6 TBO die Benützung untersagt werden. Grundsätzlich ist dem Beschwerdeführer zuzustimmen, dass in der ursprünglichen Bestimmung des § 46 Abs 6 TBO 2018 vorgesehen war, dass eine Benützungsuntersagung gemäß § 46 Abs 6 TBO nur dann gegen den Eigentümer gerichtet werden kann, wenn er die bauliche Anlage tatsächlich benutzt. Im Fall der Benutzung durch Dritte war die Benutzungsuntersagung diesem gegenüber auszusprechen.

Diese Bestimmung erfuhr mit der Novelle LGBl Nr 114/2021 zur Tiroler Bauordnung 2018, wie vom Beschwerdeführer auch selbst ausgeführt, eine Novellierung und zwar insofern, als dass bei kurzzeitigen Vermietungen an wechselnde Personen auch der Eigentümer Adressat des Benützungsuntersagungsauftrages ist. In den erläuternden Bemerkungen hierzu wird ausgeführt, dass man ausgehend vom Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 09.12.2020, Zl LVwG-***, eine Rechtsanpassung durchführen wollte, um sicherzustellen, dass im laufenden Verfahren kein Wechsel in der Person des Verpflichtenden eintreten kann. „Abweichend von der allgemeinen Regel soll künftig daher im Fall einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen eine Benützungsuntersagung stets an den Eigentümer der betreffenden baulichen Anlage zu richten sein“. Somit ist der Beschwerdeführer jedenfalls Adressat des gegenständlichen baupolizeilichen Auftrages und seine Argumentation geht ins Leere.

Der Beschwerdeführer geht weiters davon aus, dass die von ihm durchgeführte Vermietung an wechselnde Gäste nicht die Voraussetzung der Kurzzeitigkeit erfülle. Nur Vermietungen über einen Zeitraum von nicht mehr als vierzehn Tage seien nach seiner Ansicht gemäß § 6 Abs 1 Z 14 UStG als kurzzeitige Vermietung zu qualifizieren.

Nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes ist aber zur Beurteilung, was unter kurzzeitiger Vermietung zu verstehen ist, nicht das UStG maßstäblich, sondern vielmehr wird man sich an der Begrifflichkeit des Mietrechtsgesetzes im Zusammenhang mit Vermietungen von Wohnungen orientieren müssen. Gemäß § 1 Abs 2 Mietrechtsgesetz versteht man unter einer Kurzzeitvermietung ein Mietverhältnis, das auf eine maximale Dauer von sechs Monaten abgeschlossen wird. In diesem Zusammenhang wird vom Mietrechtsgesetz noch zwischen touristischer und nichttouristischer Vermietung unterschieden. Für die Kurzzeitvermietung wird noch ausgeführt, dass die Wohnungen immer voll möbliert und voll ausgestattet angemietet werden. Die durchgeführten Vermietungen des Beschwerdeführers sind generell unter einer Dauer von sechs Monaten. Die Wohnungen sind möbliert und werden zu touristischen Zwecken vermietet. Für das erkennende Landesverwaltungsgericht Tirol steht somit fest, dass explizit im gegenständlichen Fall eine Kurzzeitvermietung vorliegt. Somit ist nach der nunmehr anzuwenden Fassung des § 46 Abs 6 TBO auch der Beschwerdeführer der richtige Adressat des erlassenen baupolizeilichen Auftrages.

Am Rande sei noch erwähnt, dass auch unter Zugrundelegung der Definition der kurzfristigen Vermietung nach dem UstG die Kriterien der Kurzfristigkeit erfüllt wären, da laut Meldeliste des Tourismusverbandes vom 01.01.2022 bis 08.08.2022 festgestellt werden konnte, dass nur in zwei Fällen die Wohnungen einmal für vierzehn Tage und einmal für zehn Tage vermietet wurden. Die sonstige Vermietungsdauer im gegenständlichen Zeitraum lag immer im einstelligen Bereich. Auch mit dem Argument, dass die Aufstellung der Gästenächtigungen nur für das Jahr 2022 vorliege ist für den Beschwerdeführer nichts zu gewinnen, da die aktuelle Nutzung die Grundlage für die Benützungsuntersagung ist, sodass immer der aktuelle Zeitraum heranzuziehen ist.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kann von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers bzw dessen Nutzer und Mieter feststellbar ist (vgl VwGH 27.06.2014, 2012/02/0171). Wie sich aus den Aufzeichnungen des Tourismusverbandes eindeutig ergibt, werden die beiden Wohnungen kurzzeitig an wechselnde Gäste für Urlaubszwecke vermietet, also zu Erholungszwecken, sodass im Sinne der Definition des § 13 Abs 1 TROG 2022 ein Freizeitwohnsitz vorliegt. Wenn der Beschwerdeführer davon ausgegangen ist, dass aufgrund der gastgewerblichen Verwendung die Ausnahme des § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 für ihn anzuwenden wäre, so irrt er. Diese Ausnahme käme nur dann zur Anwendung, wenn im gegenständlichen Gebäude auch Gemeinschaftsräume im Sinne des § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 im entsprechenden Ausmaß vorhanden wären, was im gegenständlichen Fall aber nicht gegeben ist. Somit liegt eine unzulässige Verwendung als Freizeitwohnsitz im Sinne der obigen Judikatur vor, sodass die Beschwerde unbegründet abzuweisen war.

Eine Fristerstreckung, wie vom Beschwerdeführer beantragt, ist jedenfalls nicht geboten, da die gesetzwidrige Verwendung ohne Vorlaufprocedere jederzeit umgesetzt werden kann.

Aus all diesen Erwägungen kam somit der Beschwerde keine Berechtigung zu, sodass sie unbegründet abzuweisen war.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Da sich das erkennende Landesverwaltungsgericht an der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes orientiert hat, war die ordentliche Revision nicht zuzulassen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Lechner

(Richterin)