Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2020/42/1890-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.01.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2023:LVwG.2020.42.1890.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Schaber über die Beschwerde des Dr. AA, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Stadtmagistrats der Landeshauptstadt Z vom 23.07.2020, Zl ***, in einer Bauangelegenheit, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Entscheidungswesentlicher Verfahrensgang und Sachverhalt:

Mit Ansuchen vom 10.03.2020 beantragte Dr. AA, Adresse 1, **** Z, bei der belangten Behörde die baurechtliche Genehmigung für die Änderung des Verwendungszweckes der Wohnung Top W2 in der Adresse 2, **** Z, von „Wohnen“ auf „gewerbliche Vermietung“. In der Baubeschreibung ist dazu angeführt: „Konkret geht es um die Änderung des Verwendungszweckes der Wohnung Top 2 zur gewerblichen Vermietung, zumal die Wohnung mit Zusatzleistungen wie W-LAN und regelmäßiger Reinigung vermietet wird. (…) Die Wohnung verfügt über maximal 2 Betten und hat einen eigenen Aufenthaltsraum mit Küche im Ausmaß von 13 m². Beabsichtigt ist eine Vermietung als serviced-Apartment an Studenten und Berufsreisende (Tage-wochen und monatsweise), ebenso eine Vermietung an Feriengäste.“

Mit Bescheid des Stadtmagistrats der Landeshauptstadt Z vom 23.07.2020, Zl ***, wurde der Antrag des Dr. AA als unzulässig abgewiesen. Begründend führt die belangte Behörde zusammengefasst aus, dass durch die beantragte Verwendungszweckänderung ein Gastgewerbebetrieb geschaffen werden würde, dem kein Gemeinschaftsraum iSd. § 13 Abs. 1 lit. a TROG 2016 beigeschlossen wäre. Somit liege in rechtlicher Beurteilung ein Freizeitwohnsitz vor. Dem Bauansuchen sei daher gemäߧ 34 Abs. 4 lit. a iVm. Abs. 3 lit. b TBO 2018 die baubehördliche Genehmigung zu versagen gewesen.

Dagegen brachte der nunmehrige Beschwerdeführer fristgerecht die Beschwerde vom 21.08.2020 ein. Der Beschwerdeführer führt darin zusammengefasst gegen die Entscheidung der belangten Behörde ins Treffen, dass ein Gemeinschaftsraum nicht zwingend außerhalb der von den einzelnen Gästen genützten Räumlichkeiten gelegen sein müsse. Dies ließe sich dem Gesetz nicht entnehmen.

Die streitgegenständliche Wohnung Top W 2 verfügt – innerhalb der Wohnung – über einen Aufenthaltsraum im Ausmaß von ca 13 m². Räumlichkeiten zum Aufenthalt außerhalb der Wohnung stehen den Gästen der Wohnung Top W 2 nicht zur Verfügung.

II.Beweiswürdigung:

Zur Klärung des entscheidungswesentlichen Sachverhaltes wurde Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den übermittelten Akt der belangten Behörde und Durchführung einer Beschwerdeverhandlung am Landesverwaltungsgericht Tirol am 22.12.2021.

Dass Gästen der streitgegenständliche Wohnung Top W 2 Räumlichkeiten zum Aufenthalt außerhalb der Wohnung nicht zur Verfügung ist unstrittig.

III.Rechtslage:

Die hier maßgeblichen Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022, LGBl T 2022/43 lauten:

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a) Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m2 entfällt, vorhanden sind,

2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b)Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

c)Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,

d)Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen,

Sind in einem Gebäude oder in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, Ferienwohnungen und Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, untergebracht, so darf die Zahl der Betten insgesamt zwölf nicht überschreiten.

(2) Im Rahmen der Vorschriften über Freizeitwohnsitze sind Gastgewerbebetrieben zur Beherbergung von Gästen jene Räumlichkeiten nicht zuzurechnen, an denen

a) Wohnungseigentum besteht, sofern diese vom Eigentümer oder von seiner Familie selbst genutzt werden, oder

b) Verfügungsrechte bestehen, die über den üblichen Inhalt gastgewerblicher Beherbergungsverträge hinausgehen.

(3) Als Freizeitwohnsitze dürfen nur mehr Wohnsitze verwendet werden,

a) die in der Zeit vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 nach den jeweils in Geltung gestandenen raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder nachträglich nach § 17 als Freizeitwohnsitze angemeldet worden sind und für die eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz vorliegt oder

b) für die eine Baubewilligung im Sinn des § 4 Abs. 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise

Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, LGBI. Nr. 11/1994, vorliegt.

Darüber hinaus dürfen neue Freizeitwohnsitze im Wohngebiet, in Mischgebieten, auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie nach Maßgabe des § 44 Abs. 6 auf Sonderflächen für Hofstellen geschaffen werden, wenn dies für einen bestimmten Bereich durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt worden ist. Hierbei ist die dort hochstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen festzulegen.

(4) Die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze darf nur insoweit für zulässig erklärt werden, als die geordnete räumliche Entwicklung der Gemeinde entsprechend den Aufgaben und Zielen der örtlichen Raumordnung dadurch nicht beeinträchtigt wird. Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:

a) die Siedlungsentwicklung,

b) das Ausmaß des zur Befriedigung des Wohnbedarfes der Bevölkerung erforderlichen sowie des hierfür verfügbaren Baulandes,

c) das Ausmaß der für Freizeitwohnsitze in Anspruch genommenen Grundflächen, insbesondere auch im Verhältnis zu dem zur Befriedigung des Wohnbedarfes der Bevölkerung bebauten Bauland,

d) die Gegebenheiten am Grundstücks- und Wohnungsmarkt sowie die Auswirkungen der Freizeitwohnsitzentwicklung auf diesen Markt,

e) die Art, die Lage und die Anzahl der bestehenden Freizeitwohnsitze,

f) die Auslastung der Verkehrsinfrastruktur sowie der Einrichtungen zur Wasserversorgung, Energieversorgung und Abwasserbeseitigung, die Auswirkungen der Freizeitwohnsitze auf diese Infrastruktur und deren Finanzierung sowie allfällige mit der Schaffung neuer Freizeitwohnsitze entstehende Erschließungserfordernisse.

Die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze darf nicht mehr für zulässig erklärt werden, wenn der

Anteil der aus dem Verzeichnis der Freizeitwohnsitze nach § 14 Abs. 1 sich ergebenden

Freizeitwohnsitze an der Gesamtzahl der Wohnungen entsprechend dem endgültigen Ergebnis

der jeweils letzten Gebäude- und Wohnungszählung 8 v. H. übersteigt. Dabei bleiben

Freizeitwohnsitze, für die eine Ausnahmebewilligung im Sinn des Abs. 7 erster Satz vorliegt,

außer Betracht.

(…)“

IV.Rechtliche Erwägungen:

Mit Antrag vom 10.03.2020, eingelangt am 11.03.2020, wurde vom Beschwerdeführer um Erteilung der Baubewilligung für eine Verwendungszweckänderung im Anwesen Adresse 2 Top W2 angesucht. Bezüglich der beantragten Verwendungszweckänderung geht aus der Baubeschreibung hervor, dass die Wohnung zukünftig mit Zusatzleistungen, wie W-LAN und regelmäßiger Reinigung, an Studenten, Berufsreisende und Feriengäste gewerblich vermietet werden soll.

Gemäß § 28 Abs 1 lit c Tiroler Bauordnung 2022 - TBO 2022 bedarf die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann, einer Baubewilligung, soweit sich aus den Abs 2 und 3 nichts anderes ergibt. Hierbei ist vom bewilligten Verwendungszweck bzw. bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, für die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften ein Verwendungszweck nicht bestimmt wurde, von dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck auszugehen.

Keiner Baubewilligung bedarf in Gebäuden mit mehreren Wohnungen die Verwendung von höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten zur gewerblichen Beherbergung von Gästen, wenn der Gewerbetreibende im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat und in diesem neben allfälligen Wohnungen für seine Angehörigen keine weiteren Wohnungen bestehen, die der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen.

Gemäß § 29 TBO 2022 ist um die Erteilung der Baubewilligung bei der Behörde schriftlich anzusuchen. Dem Bauansuchen sind die Planunterlagen (§ 31 TBO 2022) in dreifacher Ausfertigung sowie die sonstigen zur Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens nach den bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften erforderlichen Unterlagen anzuschließen.

Gemäß § 34 Abs 3 lit b TBO 2022 ist ein Bauansuchen ohne weiteres abzuweisen, wenn bereits aufgrund des Ansuchens offenkundig ist, dass durch das Bauvorhaben entgegen dem § 13 Abs 5 des Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 - TROG 2022 ein Freizeitwohnsitz neu geschaffen oder entgegen dem § 15 Abs 1 oder 2 des TROG 2022 ein Freizeitwohnsitz wiederaufgebaut oder erweitert werden soll.

Nach § 34 Abs 4 lit a TBO 2022 ist das Bauansuchen weiters abzuweisen, wenn im Zug des Verfahrens ein Abweisungsgrund nach Abs 3 hervorkommt oder wenn der Bauwerber ungeachtet eines Auftrages der Behörde die Angaben nach § 29 Abs 4 oder 5 TBO 2022 nicht macht.

Gemäß § 13 Abs 1 TROG 2022 sind Freizeitwohnsitze Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen gelten nicht als Freizeitwohnsitz im Sinne der Tiroler Raumordnung, wenn Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m2 entfällt, vorhanden sind; gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäschezählen, erbracht werden und weiters die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist.

Nicht als Gemeinschaftsräume gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen.

Den Materialien zu § 13 Abs 1 TROG 2016 ist zweifelsfrei zu entnehmen, dass es die Absicht des Gesetzgebers war, auch solche Betriebe dem Freizeitwohnsitzregime zu unterstellen, welche zwar nach außen hin als Gastgewerbe zur Beherbergung von Gästen geführt werden, jedoch nicht die grundlegenden Mindestmerkmale solcher Betriebe erfüllen. In diesem Sinn soll ein Gastgewerbebetrieb zur Beherbergung von Gästen nur dann nicht als Freizeitwohnsitz gelten, wenn neben der tatsächlichen Erbringung von gewerbetypischen Dienstleistungen und der ständigen Erreichbarkeit einer Ansprechperson, die für einen solchen Betrieb typischen Gemeinschaftsräume vorhanden sind (vgl. Erläuternde Bemerkungen zum Entwurf eines Gesetzes, mit dem das TROG 2006 geändert werden soll, S. 16). Dass vorliegend laut Baueinreichung die Wohnung zukünftig vorwiegend an Berufsreisende und Studenten und nur sekundär an Feriengäste vermittelt werden soll, ist auch nach Ansicht des erkennenden Gerichtes für die Qualifikation als Freizeitwohnsitz unbeachtlich.

Es war daher in weiterer Folge zu prüfen, ob der beabsichtigte Gastgewerbebetrieb die Mindestanforderungen für Gastgewerbebetriebe nach § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 erfüllt.

Eine Mindestanforderung ist das Vorliegen eines Gemeinschaftsraumes (§ 13 Abs. 1 lit a Z 1 TROG 2022).

Der Begriff des „Gemeinschaftraumes“ iSd § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 ist im Gesetz nicht näher definiert und ist daher mithilfe der juristischen Auslegungsmethoden nach § 6 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch - ABGB auszulegen. § 6 ABGB stellt dabei eine allgemeine Grundregel dar, die nicht auf das ABGB beschränkt ist, sondern die methodischen Grundlagen der Auslegung für die gesamte Rechtsordnung festlegt. Ziel der Auslegung ist die Feststellung des gesetzgeberischen Willens bzw. die Konkretisierung des normativen Gehalts einer Rechtsnorm (Schauer in Kletecka/Schauer, ABGB-ON102 § 6 Rz 1-3 (Stand 1.3.2017, rdb.at). Die Auslegung stellt einen komplexen Vorgang dar, der mehrere, grundsätzlich gleichwertige Schritte erfordert. Es handelt sich um einen dialektischen Prozess, der auf einer wertenden Heranziehung aller Methoden beruht. Zu diesen Methoden gehören die wörtliche, die historische, die systematische und die teleologische Auslegung (Kodek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 6 ABGB Rz 125 (Stand 1.7.2015, rdb.at)).

Am Beginn der Auslegung steht zwangsläufig die Wortinterpretation. Der Wortlaut ermöglicht eine erste Annäherung an den Sinn des Gesetzes und der Begriffshof gibt die Grenzen jeder möglichen Auslegung vor (Kodak in Rummel/Lukas, ABGB4 § 6 ABGB Rz 59 ff (Stand 1.7.2015, rdb.at).

Duden definiert den Begriff „Gemeinschaftsraum“ als einen „Aufenthaltsraum oder einen für Veranstaltungen genutzten Raum in Heimen, Betrieben, Wohnblocks und dergleichen" (abgerufen unter: www.duden.de/rechtschreibung/Gemeinschaftsraum) Diese Definition entspricht auch nach Ansicht des Gerichtes dem allgemeinen Sprachgebrauch.

Nach der Wortinterpretation fallen unter den Begriff des „Gemeinschaftraumes“ iSd. § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 Aufenthaltsräume innerhalb und außerhalb einer Wohnung, sofern es sich dabei nicht um einen Wellness-Bereich, Schiraum, sonstigen Abstellraum, Sanitärraum oder dergleichen handelt.

Bei der historischen Auslegung ist auf den subjektiven Willen des historischen Gesetzgebers abzustellen. Es geht also um die Frage, welche Absichten der Gesetzgeber mit der Rechtsvorschrift im Zeitpunkt ihrer Erlassung verfolgt hat. Ziel der Auslegung ist der gesetzgeberische „Wille“ (Kodek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 6 ABGB Rz 88 (Stand 1.7.2015, rdb.at).

In den erläuternden Bemerkungen zu § 13 Abs. 1 TROG 2016 (Vorgängerregelung) ist wörtlich von „für einen solchen Betrieb typischen Gemeinschaftsräumen“ die Rede. Wie die belangte Behörde zutreffend ausführt, zeichnen sich derartige Gemeinschaftsräume, wie zum Beispiel „Hotellobbys“, unter anderem dadurch aus, dass sie außerhalb des einem Gastes ausschließlich zugewiesenen Bereichs liegen und zur Zusammenkunft der innerhalb eines Gastgewerbetriebs aufhältigen Personen dienen. Ein Aufenthaltsraum innerhalb einer Wohneinheit wird diesem Charakter bzw. dieser Funktion nicht gerecht.

Auch bei einer systematischen Auslegung der Gesetzesstelle kommt man zu diesem Ergebnis, würde doch ein extensives Verständnis des Begriffs des „Gemeinschaftsraumes“ iSd. § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 dazu führen, dass für die Einschränkung nach § 13 Abs 1 lit. a Z 1 faktisch kein Anwendungsbereich mehr verbliebe. Wie die belangte Behörde zutreffend ausführt, würde die Annahme des Gegenteils eine unverständliche Inkonsequenz der Rechtsordnung bedeuten, verfügt doch in Tirol beinahe jede Wohnung über einen Gemeinschaftsraum im Inneren (vgl. argumentum ad absurdum - F. Bydlinski, Methodenlehre2 457 ff; vgl. auch Wolff in Klang 1/12 92).

Der Begriff des „Gemeinschaftsraumes“ iSd. § 13 Abs. 1 lit. a Z. 1 TROG 2022 ist daher restriktiv auszulegen und auf solche Gemeinschaftsräume einzuschränken, die für Gastgewerbebetriebe geradezu typisch sind.

Gemeinschaftsräume müssen, um als Gemeinschaftsräume iSd. § 13 Abs. 1 lit a Z 1 TROG 2022 anerkannt zu werden, außerhalb des von einem Gast ausschließlich genutzten Bereiches liegen, sich aber innerhalb desselben Gebäudes oder zumindest eines zum Gastgewerbebetrieb gehörenden und in einem örtlichen Naheverhältnis befindlichen Gebäudes befinden. Darüber hinaus dürfen sie nicht als Wellness-Bereiche, Schiräume, sonstige Abstellräume, Sanitärräume oder dergleichen zu qualifizieren sein.

Da durch die beantragte Verwendungszweckänderung ein Gastgewerbebetrieb geschaffen werden würde, dem kein Gemeinschaftsraum iSd. § 13 Abs. 1 lit. a TROG 2022 beigeschlossen wäre, liegt ein Freizeitwohnsitz vor. Die belangte Behörde hat dem Bauansuchen daher zu Recht gemäß § 34 Abs 4 lit a iVm Abs. 3 lit. b TBO 2022 die baubehördliche Genehmigung versagt.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Schaber

(Richter)