Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/43/1554-5

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 03.08.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.43.1554.5

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Schmalzl über die Beschwerde des AA, der BB, der CC und der DD, alle vertreten durch die RA EE, RA FF, RA GG und RA JJ, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 23.04.2026, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

(Die in diesem Erkenntnis erwähnten Grundstücke liegen sämtlich in der KG X.)

I.Verfahrensgang

1. Verfahren vor der belangten Behörde

Mit Bescheid vom 23.04.2026, Zl ***, leitete die Bezirkshauptmannschaft Y (im Folgenden: die belangte Behörde) unter Berufung auf § 33 Abs 1 Tiroler Grundverkehrsgesetz ein Verfahren zur Prüfung zu der Frage, „ob das gegenständliche grundbücherliche bereits durchgeführte Rechtsgeschäft bzw durchgeführter Rechtsvorgang hinsichtlich des Gst ***1 KG X nach Maßgabe des Kaufvertrags vom 16.12.2025 der erforderlichen grundverkehrsrechtlichen Genehmigung nach §§ 4 und 6 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 entbehrt“.

a)Begründung des bekämpften Bescheids

Begründend führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus, es müsse geprüft werden, ob für den gegenständlichen Rechtserwerb eine Genehmigung nach§§ 4 und 6 TGVG erforderlich sei. Dies, da das gegenständliche Grundstück zwar im Entwurf zur 2. Fortschreibung des örtlichen Raumordnungskonzepts der Gemeinde X als baulicher Entwicklungsbereich iSd § 31 Abs. 1 lit. d Trog 2022 vorgesehen sei, für diese Fortschreibung jedoch noch keine aufsichtsbehördliche Genehmigung vorliege.

Es handle sich um ein im Flächenwidmungsplan als Freiland ausgewiesenes unbebautes Grundstück mit einem Flächenausmaß von 1760 m².

Die nunmehr beschwerdeführenden Parteien erhoben gegen diesen Bescheid rechtzeitig Beschwerde.

b)Beschwerdevorbringen

In der Beschwerde wird im Wesentlichen vorgebracht, dass es sich gegenständlich um ein Baugrundstück nach § 2 Abs. 3 lit. c TGVG handle, weshalb keine Genehmigungspflicht nach dieser Vorschrift bestehe. Hierüber habe die belangte Behörde mit Bestätigung vom 23.02.2026 bereits entschieden, weshalb entschiedene Sache vorliege. Nach Durchführung der zulässigen Grundbuchseintragung liege „sowohl verwaltungsrechtlich im Sinne des TGVG als auch zivilrechtlich im Sinne der Eigentumsübertragung samt grundbücherlicher Durchführung (Titel und Modus erfüllt) ein abgeschlossenes und gemäß den gesetzlichen Bestimmungen finalisiertes Rechtsgeschäft“, somit entschiedene Sache, vor.

§ 33 Abs 1 TGVG käme nur zur Anwendung, wenn ein grundbücherliche bereits durchgeführtes Rechtsgeschäft der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder Bestätigung entbehre. Gegenständlich sei dies nicht der Fall, die erforderliche Bestätigung sei vorhanden. Die Eintragung im Grundbuch sei rechtsrichtig aufgrund sämtlicher zur Eintragung erforderlicher Unterlagen, insbesondere der Bestätigung nach § 25 Abs 2 TGVG, welche keinen Bescheid darstelle und somit keinem weiteren Rechtszug sowie keiner weiteren Überprüfungsmöglichkeit unterliege, erfolgt. Überhaupt sei § 33 TGVG nur auf die „unwirksame“ Eintragungen durchgeführter Rechtsgeschäfte anzuwenden.

Sollte die belangte Behörde – entgegen der Rechtsansicht der beschwerdeführenden Parteien –die Bestätigung nach § 25a Abs. 2 TGVG fehlerhaft ausgestellt haben, müsse das gesamte Rechtsgeschäft rückabgewickelt werden und die belangte Behörde für sämtliche Nachteile aufkommen.

Verfahrensvorschriften

Es liege außerdem ein Begründungsmangel vor. Im angefochtenen Bescheid würden lediglich die gesetzlichen Vorschriften zitiert, weder nachvollziehbar noch überprüfbar seien die Ausführungen, dass nunmehr zu prüfen sei, ob für den gegenständlichen Rechtserwerb eine Genehmigung nach §§ 4 und 6 TGVG erforderlich wäre.

In der Beschwerde wurden folgende Anträge gestellt:

Durchführung einer mündlichen Verhandlung

Behebung des angefochtenen Bescheids

in eventu: Zurückverweisung an die belangte Behörde

2. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht

Am 28.07.2026 führte das Landesverwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung durch.

II.Entscheidungswesentlicher Sachverhalt

Verfahrensgegenständlich ist der Rechtserwerb (Kauf) am Gst ***1. Dieses Grundstück ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde X als Freiland, im geltenden örtlichen Raumordnungskonzepts als landwirtschaftliche Freihaltefläche ausgewiesen und liegt außerhalb der im Raumordnungskonzept ausgewiesenen Siedlungsgrenze. Es ist unbebaut.1

„Bild anonymisiert“

Das Verfahren zur 2. Fortschreibung des örtlichen Raumordnungskonzepts der Gemeinde X läuft, ist jedoch noch nicht abgeschlossen (siehe hierzu auch in rechtlichen Begründung zu Punkt V).2

Mit E-Mail vom 17.02.2026 zeigten die beschwerdeführenden Parteien den Kaufvertrag über das betreffende Gst ***1 bei der Grundverkehrsbehörde an. Die belangte Behörde stellte daraufhin eine „Bestätigung des Eingangs der Anzeige eines Rechtserwerbes an einem unbebauten Grundstück“, datiert vom 23.02.2026 aus. Daraufhin erfolgte die Eintragung im Grundbuch.3

III.Beweiswürdigung

1Hierzu wurde am 06.07.2026 eine Widmungsbestätigung aus dem elektronischen Flächenwidmungsplan erstellt; die Festlegungen des Raumordnungskonzepts sind im TIRIS-Tiroler Raumordnungsinformationssystem ersichtlich. Dass das Grundstück unbebaut ist, ergibt sich aus der Flächenwidmungsbestätigung der Gemeinde X vom 12.02.2026 und ist ebenso im TIRIS ersichtlich.

2Bereits der Flächenwidmungsbestätigung der Gemeinde X vom 12.02.2026 ist zu entnehmen, dass die 2. Fortschreibung des örtlichen Raumordnungskonzepts derzeit in Bearbeitung ist. Auf Rückfrage teilte die Gemeinde X dem Verwaltungsgericht am 27.07.2026 mit, dass diese bis dato noch nicht aufsichtsbehördlich genehmigt und noch nicht rechtskräftig ist.

3Im Akt enthalten; dass mittlerweile die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist, ergibt sich ebenfalls aus dem Akt.

IV.Rechtslage

Die maßgeblichen Vorschriften des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 72/2025, lauten (auszugsweise):

§ 2

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Durch die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung eines bisher im Sinn des ersten oder zweiten Satzes genutzten Grundstückes verliert dieses nicht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Grundstücke mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden sowie solche Gebäude selbst, wenn nur diese Gegenstand eines Rechtserwerbes sind. Die Bezeichnung eines Grundstückes im Grundsteuer- oder Grenzkataster ist für dessen Beurteilung als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht maßgebend. Baugrundstücke (Abs. 3) gelten nicht als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke.

(2) Ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb ist jede selbstständige wirtschaftliche Einheit, in deren Rahmen land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke bewirtschaftet werden und die geeignet ist, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters und seiner Familie beizutragen.

(3) Baugrundstücke sind:

[…]“

§ 4

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

§ 6

(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs. 2 bis 10 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht.

(2) Rechtserwerbe an forstwirtschaftlichen Grundstücken sind zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs. 1 lit. a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

(3) Rechtserwerbe an landwirtschaftlichen Grundstücken durch einen Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 lit. a sind zu genehmigen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht und

(4) Wenn kein Interessent im Sinn des § 2 Abs. 6 vorhanden ist, sind Rechtserwerbe an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder einem landwirtschaftlichen Betrieb durch eine Person, die nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 ist, zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs. 1 lit. a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

(5) Die Genehmigung für den Erwerb des Eigentums an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück aufgrund eines Kaufvertrages ist zu erteilen, wenn der Verkauf aufgrund von Umständen, die ohne grobes Verschulden des Verkäufers eingetreten sind, insbesondere aufgrund von Elementarereignissen, zur Vermeidung des gänzlichen Verfalls eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes notwendig ist.

(6) Rechtserwerbe durch Erben oder Vermächtnisnehmer, die nicht zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören, sind zu genehmigen, es sei denn, dass die letztwillige Zuwendung in der Absicht erfolgt ist, die Genehmigungsvoraussetzungen für Rechtserwerbe durch Rechtsgeschäft unter Lebenden zu umgehen.

(7) Rechtserwerbe an Grundstücken oder Grundstücksteilen, die der Erweiterung einer gewerblichen oder industriellen Anlage oder einer Bergbauanlage dienen, sind zu genehmigen, wenn das Grundstück oder der Grundstücksteil an ein Grundstück im Eigentum des Erwerbers unmittelbar angrenzt oder zumindest in der unmittelbaren Nähe zu diesem liegt, für das Grundstück oder den Grundstücksteil keine Festlegung nach § 7 Abs. 2 lit. a Z 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 besteht und die Vergrößerung des vorhandenen Grundbesitzes den Zielen der örtlichen Raumordnung nicht widerspricht.

(8) Rechtserwerbe durch Personen, die land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke

(9) Rechtserwerbe von weiteren Miteigentumsanteilen durch einen Miteigentümer einer Liegenschaft, zu der land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gehören, sind zu genehmigen, wenn

(10) Rechtserwerbe durch als gemeinnützig anerkannte Bauvereinigungen sind zu genehmigen, wenn

§ 9

(1) Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an unbebauten Baugrundstücken zum Gegenstand haben, bedürfen einer Erklärung nach § 11 Abs. 1:

(2) Weiters bedarf jeder originäre Erwerb des Eigentums an Grundstücken nach Abs. 1 einer Erklärung nach § 11 Abs. 1.“

§ 11

(1) Beim Rechtserwerb an einem Grundstück nach § 9 Abs. 1 hat der Rechtserwerber zu erklären, dass das Grundstück innerhalb der Frist nach Abs. 2 dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt, insbesondere bebaut, werden soll, es sei denn, dass das Grundstück aufgrund seiner Größe, Form oder Lage einer geordneten Bebauung nicht zugänglich ist.

(2) Ein unbebautes Baugrundstück ist innerhalb folgender Fristen dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zuzuführen:

(3) […]“

§ 23

(1) Jedes Rechtsgeschäft und jeder Rechtsvorgang, das (der) nach den §§ 4, 9, 12 Abs. 1 und 14a Abs. 1 der Genehmigungspflicht bzw. der Erklärungspflicht unterliegt, ist vom Rechtserwerber binnen acht Wochen nach Abschluss des betreffenden Rechtsgeschäftes oder Rechtsvorganges der Grundverkehrsbehörde, in deren Sprengel das betreffende Grundstück liegt, schriftlich anzuzeigen; dies gilt nicht im Fall des § 15 erster Satz. Die Anzeige kann auch durch den Veräußerer erfolgen. Bei Rechtserwerben, die eines Notariatsaktes bedürfen, obliegt die Anzeigepflicht dem Notar.

(2) Der Anzeige sind die zur Beurteilung des Vorliegens der Genehmigungsvoraussetzungen oder einer Ausnahme von der Genehmigungspflicht bzw. gegebenenfalls die zur Beurteilung des Vorliegens der Voraussetzungen für die Bestätigung, dass ein Rechtserwerb an einem unbebauten Grundstück nach § 10 oder an einem bebauten Grundstück nach § 14a Abs. 2 nicht der Erklärungspflicht unterliegt, erforderlichen Angaben sowie die zum Nachweis der Richtigkeit dieser Angaben erforderlichen Unterlagen anzuschließen. Insbesondere sind anzuschließen:

(3) Bei Rechtserwerben an einem landwirtschaftlichen Grundstück im Sinn des § 7a Abs. 8 lit. e und f ist mit der Anzeige auch nachzuweisen, dass die dort angeführten Voraussetzungen für die Nichtanwendung der Interessentenregelung vorliegen.

(4) Bestehen Zweifel darüber, ob ein Rechtserwerber als Ausländer gilt, so hat dieser nachzuweisen, dass er nicht Ausländer ist.

(5) Sofern das betreffende Grundstück im elektronischen Flächenwidmungsplan abrufbar ist, hat die Behörde zur Beurteilung der Flächenwidmung nach Abs. 2 lit. d, g und i die Widmung über Abfrage aus dem elektronischen Flächenwidmungsplan zu beurteilen; in diesen Fällen entfällt die Vorlage der Bestätigung des Bürgermeisters über die Flächenwidmung.

(6) Die Landesregierung hat durch Verordnung nähere Bestimmungen über den Inhalt und die Form der Bestätigung des Bürgermeisters nach Abs. 2 lit. d, g und i zu erlassen.“

§ 25a

(1) Ist ein Rechtserwerb an einem unbebauten Baugrundstück nach § 10 oder nach § 11 Abs. 1 oder an einem Grundstück in einer Vorbehaltsgemeinde nach § 14a Abs. 1 zweiter Satz oder § 14a Abs. 2 von der Erklärungspflicht ausgenommen, so hat die Grundverkehrsbehörde hierüber eine Bestätigung auszustellen.

(2) Die Grundverkehrsbehörde hat den Eingang der Anzeige nach § 11 Abs. 1 über einen Rechtserwerb an einem unbebauten Baugrundstück oder den Eingang der Anzeige nach § 14a Abs. 1 über einen Rechtserwerb an einem Grundstück in einer Vorbehaltsgemeinde zu bestätigen.

(3) Die Grundverkehrsbehörde hat eine Bestätigung über die erfolgte Anzeige nach § 23a auszustellen, sofern ein originärer Eigentumserwerb an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück nicht in der erweislichen Absicht, die Voraussetzungen zur Genehmigung eines beabsichtigten rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerbes zu umgehen, lediglich vorgetäuscht wurde. Andernfalls hat die Grundverkehrsbehörde die Bestätigung der Anzeige nach § 23a mit Bescheid zu versagen.

(4) Die Bestätigung der Anzeige eines Rechtserwerbes an einem unbebauten Baugrundstück oder die Bestätigung der Anzeige nach § 14a Abs. 1 über einen Rechtserwerb an einem Grundstück in einer Vorbehaltsgemeinde ist der Gemeinde, in deren Gebiet das Grundstück liegt, zu übermitteln.

(5) Die Bestätigung einer Anzeige nach § 23a sowie die Bestätigung, dass ein Rechtserwerb nicht der Erklärungspflicht unterliegt, ist mit Bescheid zu versagen, wenn die nach § 23 oder § 23a erforderlichen Unterlagen trotz des Auftrags, sie binnen einer angemessen festzusetzenden Frist nachzubringen, der Grundverkehrsbehörde nicht vorgelegt werden.

(6) Die Landesregierung hat durch Verordnung nähere Bestimmungen über den Inhalt und die Form der Bestätigungen nach den Abs. 1, 2 und 3 zu erlassen.“

§ 24

(1) Ist ein Rechtserwerb an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück oder durch einen Ausländer nach § 5 bzw. § 12 Abs. 2 von der Genehmigungspflicht ausgenommen, so hat die Grundverkehrsbehörde mit Bescheid festzustellen, dass der betreffende Rechtserwerb keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf.

(2) Die Grundverkehrsbehörde hat im Zweifelsfall von Amts wegen sowie bei Vorliegen eines begründeten Interesses auf Antrag mit Bescheid darüber zu entscheiden, ob

(3) [...]“

§ 25a

(1) Ist ein Rechtserwerb an einem unbebauten Baugrundstück nach § 10 oder nach § 11 Abs. 1 oder an einem Grundstück in einer Vorbehaltsgemeinde nach § 14a Abs. 1 zweiter Satz oder § 14a Abs. 2 von der Erklärungspflicht ausgenommen, so hat die Grundverkehrsbehörde hierüber eine Bestätigung auszustellen.

(2) Die Grundverkehrsbehörde hat den Eingang der Anzeige nach § 11 Abs. 1 über einen Rechtserwerb an einem unbebauten Baugrundstück oder den Eingang der Anzeige nach § 14a Abs. 1 über einen Rechtserwerb an einem Grundstück in einer Vorbehaltsgemeinde zu bestätigen.

(3) Die Grundverkehrsbehörde hat eine Bestätigung über die erfolgte Anzeige nach § 23a auszustellen, sofern ein originärer Eigentumserwerb an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück nicht in der erweislichen Absicht, die Voraussetzungen zur Genehmigung eines beabsichtigten rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerbes zu umgehen, lediglich vorgetäuscht wurde. Andernfalls hat die Grundverkehrsbehörde die Bestätigung der Anzeige nach § 23a mit Bescheid zu versagen.

(4) Die Bestätigung der Anzeige eines Rechtserwerbes an einem unbebauten Baugrundstück oder die Bestätigung der Anzeige nach § 14a Abs. 1 über einen Rechtserwerb an einem Grundstück in einer Vorbehaltsgemeinde ist der Gemeinde, in deren Gebiet das Grundstück liegt, zu übermitteln.

(5) Die Bestätigung einer Anzeige nach § 23a sowie die Bestätigung, dass ein Rechtserwerb nicht der Erklärungspflicht unterliegt, ist mit Bescheid zu versagen, wenn die nach § 23 oder § 23a erforderlichen Unterlagen trotz des Auftrags, sie binnen einer angemessen festzusetzenden Frist nachzubringen, der Grundverkehrsbehörde nicht vorgelegt werden.

(6) Die Landesregierung hat durch Verordnung nähere Bestimmungen über den Inhalt und die Form der Bestätigungen nach den Abs. 1, 2 und 3 zu erlassen.“

§ 33

(1) Besteht Grund zur Annahme, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführtes Rechtsgeschäft oder ein grundbücherlich bereits durchgeführter Rechtsvorgang der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder Bestätigung entbehrt, so hat die Grundverkehrsbehörde mit Bescheid ein Verfahren zur Prüfung dieser Frage einzuleiten.

(2) Auf Antrag der Grundverkehrsbehörde sind im Grundbuch anzumerken:

(3) Die Anmerkung nach Abs. 2 hat zur Folge, dass die Entscheidung über die Genehmigung des Rechtserwerbes oder die Bestätigung der Anzeige des Rechtserwerbes auch gegen Personen ihre volle Wirksamkeit äußert, die erst nach dem Zeitpunkt des Einlangens des Antrages auf Anmerkung beim Grundbuchsgericht bücherliche Rechte erworben haben.

(4) Stellt die Grundverkehrsbehörde fest, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführtes Rechtsgeschäft oder ein grundbücherlich bereits durchgeführter Rechtsvorgang der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder Bestätigung entbehrt, so hat der Erwerber innerhalb von vier Wochen nach Rechtskraft dieser Feststellung das Rechtsgeschäft bzw. den Rechtsvorgang nach § 23 der Grundverkehrsbehörde anzuzeigen.

(5) Wird einem grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtsgeschäft oder einem grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtsvorgang die grundverkehrsbehördliche Genehmigung oder Bestätigung versagt, so hat das Grundbuchsgericht die Eintragung auf Antrag der Grundverkehrsbehörde zu löschen. Die Eintragung ist auch zu löschen, wenn eine Entscheidung nach Abs. 2 lit. b vorliegt und nicht innerhalb von vier Wochen ab Rechtskraft dieser Entscheidung das Rechtsgeschäft bzw. der Rechtsvorgang nach § 23 der Grundverkehrsbehörde angezeigt wird.

(6) Wird hinsichtlich eines grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtsgeschäftes oder eines grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtsvorganges die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt oder die grundverkehrsbehördliche Bestätigung der Anzeige ausgestellt, so hat die Grundverkehrsbehörde dies unverzüglich dem Grundbuchsgericht mitzuteilen. Dieses hat die Anmerkung nach Abs. 2 von Amts wegen zu löschen. Gleiches gilt, wenn die Grundverkehrsbehörde in einem nach Abs. 1 eingeleiteten Verfahren feststellt, dass der Rechtserwerb keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf, oder bestätigt, dass der Rechtserwerb nicht der Erklärungspflicht unterliegt.“

Die Verordnung der Tiroler Landesregierungvom 5. Juli 2022 über den Inhalt und die Form der nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 auszustellenden Bestätigungen und zu erbringenden Nachweise, LGBl Nr 72/2022, lautet (auszugsweise):

§ 1

㤠1

Bestätigungen der Grundverkehrsbehörde

(1) Die Bestätigung über die Ausnahme von der Erklärungspflicht bei einem Rechtserwerb an einem unbebauten Baugrundstück oder an einem Grundstück in einer Vorbehaltsgemeinde nach § 25a Abs. 1 des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 hat nach dem Muster der Anlage 1 zu erfolgen.

(2) Die Bestätigung über den Eingang der Anzeige eines Rechtserwerbes an einem unbebauten Baugrundstück nach § 25a Abs. 2 des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 hat nach dem Muster der Anlage 2 zu erfolgen.

(3) […]“

Anlage 2

[…]

„Gemäß § 25a Abs. 2 des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 wird der Eingang der Anzeige dieses Rechtserwerbes nach § 23 leg. cit. bestätigt.

[…]

Diese Bestätigung stellt keinen Bescheid dar und unterliegt somit keinem weiteren Rechtszug.“

V.Erwägungen

Vorweg ist festzuhalten, dass die vorliegende Beschwerde rechtzeitig innerhalb der 4-wöchigen Beschwerdefrist nach § 7 Abs 4 VwGVG eingebracht wurde. Der angefochtene Bescheid wurde den beschwerdeführenden Parteien am 24.04.2026 zugestellt (unbedenklicher Rückschein im Behördenakt enthalten). Die Beschwerdefrist endete daher mit dem 22.05.2026. Die Beschwerde wurde am 13.05.2026 bei der belangten Behörde eingebracht (belegt durch die entsprechende E-Mail, welche im Behördenakt einliegt).

Grundstücke, die ganz oder teilweise für land- und forstwirtschaftliche Zwecke (oder in für solche typische Weise) genutzt werden, gelten als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke iSd § 2 Abs 1 TGVG. Der Erwerb des Eigentums an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück unterliegt der Genehmigungspflicht nach § 4 TGVG. Das Eigentum an unbebauten Baugrundstücke iSd TGVG hingegen kann im Rahmen des § 9 Abs. 1 TGVG genehmigungsfrei erworben werden, jedoch muss eine Erklärung nach § 11 Abs. 1 leg cit abgegeben und der Rechtserwerb gemäß § 23 Abs 1 leg cit angezeigt werden. Als unbebautes Baugrundstück gilt ein Grundstück § 2 Abs. 3 lit b bzw c TGVG zufolge dann, wenn es entweder im Flächenwidmungsplan insbes als Bauland, oder im örtlichen Raumordnungskonzepts als baulicher Entwicklungsbereich zur Befriedigung des Wohnbedarfes und für Zwecke der Wirtschaft ausgewiesen ist.

Entsprechend den obigen Feststellungen befindet sich die 2. Fortschreibung des örtlichen Raumordnungskonzepts der Gemeinde X in Bearbeitung. Jedoch tritt § 66 Abs 1 TROG zufolge eine Fortschreibung des örtlichen Raumordnungskonzepts erst nach Erteilung der aufsichtsbehördlichen Genehmigung und Kundmachung in Kraft. § 2 Abs 3 lit b und c TGVG stellen mangels anderslautender Anordnung auf den aktuellen Stand des Flächenwidmungsplans und Raumordnungskonzepts ab, weshalb die in der Fortschreibung des Raumordnungskonzepts lediglich geplante Ausweisung des gegenständlichen Grundstücks als baulicher Entwicklungsbereich in grundverkehrsrechtlicher Sicht keine Beachtung finden kann. Maßgeblich ist somit der aktuelle Stand der Planungsinstrumente – das gegenständliche Gst ***1 ist als Freiland bzw landwirtschaftliche Freiheitsfläche ausgewiesen und stellt als solches kein unbebautes Baugrundstück iSd § 2 Abs. 3 lit b oder c TGVG dar.

Die Argumentation der beschwerdeführenden Parteien geht dahin, dass aufgrund der „Bestätigung des Eingangs der Anzeige eines Rechtserwerbs an einem unbebauten Grundstück“ durch die belangte Behörde das gegenständliche Grundstück als unbebautes Baugrundstück qualifiziert sei. Dem ist folgendes entgegen zu halten:

Das Grundverkehrsgesetz bestimmt in seinem § 9 Abs. 1 lit a, dass der Erwerb des Eigentums an einem unbebauten Baugrundstück einer Erklärung nach § 11 Abs. 1 leg cit bedarf. Letztere bezieht sich auf die Verpflichtung, das Grundstück innerhalb der von im Gesetz vorgesehenen Frist zu bebauen. § 23 Abs. 1 TGVG regelt weiterhin, dass ua solche Rechtsvorgänge der Grundverkehrsbehörde schriftlich anzuzeigen sind, woraufhin letztere nach § 25a Abs 2 leg cit „den Eingang“ dieser Anzeige „zu bestätigen“ hat. Hierfür hat sie laut Verordnung der Tiroler Landesregierung vom 05.07.2022 ein Muster zu verwenden (wie gegenständlich erfolgt), welches unter anderem den Hinweis enthält: “ Diese Bestätigung stellt keinen Bescheid dar und unterliegt somit keinem weiteren Rechtszug.“

Im Gegensatz dazu sieht das Tiroler Grundverkehrsgesetz zur Feststellung, ob es sich bei einem Grundstück um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück oder ein bebautes bzw unbebautes Baugrundstück handelt, ein eigenes Verfahren vor, in welchem von Amts wegen oder auf Antrag mittels Bescheids zu entscheiden ist (§ 24 Abs. 2 TGVG).

In Bezug auf die Rechtsqualität einer Bestätigung § 25a Abs. 2 TGVG ist aufgrund der obigen Ausführungen zweifelsfrei zu schließen, dass dieser nicht nur kein Bescheidcharakter zukommt, sondern sie darüber hinaus keinerlei konstitutive oder deklarative Wirkung in Hinblick auf die Qualifikation eines Grundstücks als unbebautes Baugrundstück zu entfalten vermag. Dies, da in ihr bloß der Eingang einer entsprechenden Grundverkehrsanzeige, jedoch in keinster Weise die Eigenschaft des betreffenden Grundstücks, bestätigt wird.

Es liegt daher entgegen dem Vorbringen der beschwerdeführenden Parteien aufgrund der gegenständlichen Bestätigung weder „entschiedene Sache“ noch eine nicht mehr überprüfbare Tatsachenfeststellung hinsichtlich der Qualifikation des gegenständlichen Grundstücks als unbebautes Baugrundstück vor

Wenn die beschwerdeführenden Parteien weiterhin vorbringen, dass nach Vorliegen der gegenständlichen Bestätigung die Grundbucheintragung „rechtsrichtig“ erfolgt sei, weshalb ein Verfahren nach § 33 Abs 1 TGVG nicht mehr in Betracht käme, kann dem ebenso wenig gefolgt werden. Dem Gesetzestext zufolge reicht es für die Einleitung eines derartigen Verfahrens, wenn Grund zur Annahme besteht, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführtes Rechtsgeschäft der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung entbehrt. Dass eine Bestätigung nach § 25a lit b leg cit hierbei ins Kalkül zu ziehen wäre, ergibt sich weder aus dem eindeutigen Wortlaut des § 33 TGVG, noch ließe sich derartiges sonst aus dem TGVG ableiten (siehe hierzu auch die obigen Ausführungen zum Bescheid nach § 24 Abs. 2 TGVG).

Wie oben zu Punkt II. festgestellt werden konnte, ist das gegenständliche Grundstück unbebaut, als Freiland gewidmet und im örtlichen Raumordnungskonzept als landwirtschaftliche Freiheitsfläche ausgewiesen. Es liegt außerhalb der Siedlungsgrenze. Eine Prüfung, ob es sich um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück iSd oben wiedergegebenen Definition des TGVG handelt, und somit Genehmigungspflicht nach § 4 TGVG besteht (bzw ob allenfalls ein Ausnahmetatbestand vorliegt), ist daher jedenfalls indiziert. Die Voraussetzungen für ein Verfahren nach § 33 Abs. 1 TGVG liegen somit entgegen dem Beschwerdevorbringen vor. Die Argumentation der beschwerdeführenden Parteien, dass § 33 Abs. 1 TGVG nur im Fall „unwirksamer“ Eintragungen bzw bloß beim Fehlen von Bestätigungen anwendbar sei, kann in Anbetracht der obigen Ausführungen nicht nachvollzogen werden.

VI.Ergebnis

Aufgrund der obigen Ausführungen ist zusammenfassend festzuhalten, dass die Voraussetzungen für die Einleitung des Verfahrens nach § 33 Abs. 1 TGVG gegenständlich gegeben sind. Die Tatsache, dass mit Erledigung vom 23.02.2026 der Eingang der Anzeige bloß (!) bestätigt wurde, ist diesbezüglich unmaßgeblich. Die Frage, ob diese Bestätigung zu Recht erteilt wurde, ist demzufolge auch nicht Gegenstand dieses Verfahrens.

Da entsprechend den obigen Ausführungen keine entschiedene Sache vorliegt, war auf das weitere Beschwerdevorbringen betreffend die Änderungsmöglichkeiten rechtskräftiger Entscheidungen nicht einzugehen.

VII.Unterlassene mündliche Verkündung

Eine Verkündung der Entscheidung in der mündlichen Verhandlung war aufgrund der Komplexität der Sach- oder Rechtslage nicht möglich. Außerdem bedurfte die Fällung des Erkenntnisses (etwa die Beweiswürdigung) reiflicher Überlegung, weshalb das Landesverwaltungsgericht von der sofortigen Verkündung Abstand nehmen durfte (vgl. Walbert-Satek in Bumberger/Lampert/Larcher/Weber, VwGVG, Rz 7 zu § 47 und die dort angeführte Literatur und Judikatur; vgl Ra 2019/02/0110).

VIII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die vorliegende Entscheidung stützt sich auf eindeutige gesetzliche Bestimmungen. Auch wenn Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu einer Gesetzesbestimmung nicht vorliegt, handelt es sich dann nicht um eine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung, wenn ein eindeutiger Gesetzeswortlaut keiner weiteren Deutung bedarf. Ebendies liegt hier vor.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen, und es ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Sie haben die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Schmalzl

(Richterin)