Art. 405 CO; real-estate brokerage commission depends on the contractual condition agreed by the parties. Where the broker is promised a commission only if the owner concludes a sale with a client introduced by the broker, the right to commission arises only if that condition is fulfilled (consid. 3). Absent an express or implied undertaking, the owner remains free to negotiate and sell directly to another purchaser, and no duty exists to prefer the broker's first prospect or to pay damages for not doing so (consid. 4). The scope of the broker's entitlement is determined primarily by the wording of the brokerage agreement.
710 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsinslanz. frais faits pour verifier Ia marchandise livree, estimes a 70 fr au total, rloivent aussi tre consideres comme un dommage direct ä. reparer par le vendeur. Si, en effet, en cas de Iivraison d'objets recevable, ces frais incombent a l'acheteur qui doit verifier l'etat de Ia chose (art. 246 CO), c'est parce qu'il s'agit la pour lui d'une depense utile, prevue et dont H peut eventuellement se recuperer; mais lorsqne l'acheteur se trouve dans Ie cas de refnser Ia marchandise, cette depense devient ponr lui inutile et improductive et il ne peut esperer s'en dedommager. Par ces motifs, Le Tribunal federal prononce: Le recours est ecarte et l'arrnt rendu par la Cour d'appet et de eassation du eanton de Berne le 19 juin 1908 confirme en son entier; 80. Arret du 4 decembre 1908 dans la cause Cherpillod, dem. et ,'ec., contre Bonny, de . et int. Courtage. Art. ic05 CO, compt tence du Tribunal feJera1. -Dl'oit a la provision; condition du contrats. A. -Louis Cherpillod possMe, a Lausanne, un bureau d'affaires et s'oecupe de Ia vente et de l'aehat d'immeubles. Le 11 juillet 1907, Louis Bonny, a Montreux, lui adressait Ia lettre suivante : Je vous charge et vous autorise de chereher a vendre ma. propriete sise dans Ia commune du Chatelard, au lieu dit Grand'Rue, Hötel Pension Barbier. -J'en demande le ' prix de fr. 470,000, reprise des baux actuels a Ia charge de l'aequereur, et si, dans l'avenir, j'arrive a traiter avec un dient que vous m'aurez introduit, je vous paierai une commission de deux pour cent sur Ie prix de vente, mais il est enten du que je ne vous dois rien si vous ne 1'eu8- V. Obligationenrecht. N° 85.
' sissez pas et qu'aussi vous ne ferez pas inserer mon nom, nieel ui de la propriete dans les journaux sans autorisation de ma part.... -En dehors de vos demarehes, je con- serve ma liberte de traiter directement si j'en ai l'oceasion, mais je m'engage a ne pas vendre en dessous du prix que je vous indique, a moins de vons payer egalement votre " eommission ou de vous avoir prevenu a l'avanee de ma' " baisse de prix en vous donnant le temps normal de Ia ) soumettre a vos clients pour qu'iIs puissent voir a faire leur oifre. ' B. -Le jour mnme, dans la soiree, Cherpillod telephonait a l'un de ses clients pour lui annoncer qu'il avait obtenu par ecrit du proprietaire de l'Hötel-Pension Barbier a Montreux' l'autorisation de vendre le batiment pour le prix de 470000 fr. Ce elient lui repondit: Vous avez fait une bonne journee, je serai chez vous demain. Le lendemain a 9 h. m. l'agent d'affaires Chalet, a Mon- treux, consignait le telegramme SUiVHl1t a l'adresse de Cher- pillod: Suspendez toutes demarches au nom de L. Bonny, lettre suit.
Au re , u de ce message, soit a 10 h. 20 Ie 12 'au matin, le demandeur mandait a Chalet par telegramme egalement: ReQu, mais pas d'accord avec votre telegramme. Ai com- munique hier soir telephone resultat, dient bien dispose, va venir. Suis force faire toutes reserves prejudice change me nt attitude, attends votre lettre annoncee. Ce mnme jour, Cherpillod re ;ut Ia visite du dient auquel il avait telephone la veille; celui-ci lui signa une autorisation, soit acceptation du prix fixe par Bonny, se declarant d'accord avee les conditions de vente indiquees dans Ia lettre du 11 juillet. Dans l'apres-midi, un pen apres 4 heures, Cher- pillod teIegraphia a Bonny: Prix accepte; suis prnt a sti- puler promesse avec versement en compte. Pas re , u lettre Chalet annoncee. Le client de Cherpillod, une demoiselle Barbier, Iui fit tenir le 13 au matin un cheque de 40,000 fr. Le 13 juillet, Cherpillod se rendit ä. Montreux et eut, dans Ia matinee, un entretien avec Bonny et sa femme en presenee
"712 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsinstanz. de I'aaent d'afiaires Chalet. Au co urs de cette entrevue M. et Mm Bonny declarerent qu'ils avaient passe le jour prece- dent -ce qui n' etait pas exact, vu qu'ils venaient de le faire 1e matin meme, -une promesse de vente sous seing prive avec une autre personne pour un prix superieur de 10,000 fr. a celui indique et que Bonny avait adresse au demandeur une lettre chargee le 12 juillet vers 5 h. du soir. Rentre a Lausanne, Cherpillod trouva cette lettre, ainsi connu: La presente a pour but de vous confirmer le tele- gramme qui vous a ete adresse ce matin par mon mandataire M. Chalet, agent d'affaires. Il vous exposera d'une maniere plus complete les motifs qui m'ont amene a prendre cette decision. Il renut le lendemain encore une lettre de Bonny, portant entre autres ces mots : Puis, ensuite de l'entretien que nous avons eu ce jour, je vous retire les pouvoirs que je . vous ai confies dans ma lettre du 11 juillet. Dans la coi'respondance qui suivit, il suffit de relever que le 14 juiUet Cherpillod a fait a Bonny la signification suivant: , Je vous somme donc de me convoquer aMilai normal devant notaire (dont je vous indiquerai le nom si vous etes d'accord) .avec ac quere ur pour stipuler promesse ou acte definitif aux conditions de votre engagement du 11 dit vis-a-vis de moi; a dMaut d'adMsion de votre part ä. bref delai, je considererai ma commission comme acquise sans prejudice des droits de mon client.
D. -Par demande du 13 janvier 1908, Cherpillod a conclu contre Bonny a ce qu'il soit prononce: que 1e defendeur est son debiteur et doit lui faire immediat paiement, avec interet legal des le 11 novembre 1907, de 1a somme de 9400 fr. a forme de l'engagement pris par le defencleur en date du 11 juillet 1907. Le defendeur a conclu a liberation eIes conclusions de la demande. E. -Par jugement du 8 septembre 1908 1a Cour civile vaudoise a prononce:
714 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster 'livilgerichtsinstanz. espece doit etre examinee en regard de la convention conclue- entre parties. Aussi est -ce a bon droit que l'instance can- tonale a juge le present litige essentiellement d'apres les conditions posees par la lettre du 11 juillet 1908 qui fait loi entre les parties. 3. - Ce contrat pose expressement Ia condition, pour qu'un droit a la provision prevue soit acquis, que 1e deren- deur ait traite avec un client amene par 1e demandeur; la lettre du 11 juillet porte, en effet, ces mots : si, dans l'avenir, j'arrive a traiter avec un client que vous m'aurez introduit" je vous paierai une commission de deux pour cent sur le prix de vente, mais il est bien entendu que je ne vous dois rien si vous ne reussissez pas . Cette condition a toujours ete consideree comme essen- tielle par le Tribunal federal, en matiere de courtage d'im- meuble; le droit a 1a provision depend de la conclusion d'un eontrat de vente entre le proprietaire et un aeheteur amens par le eourtier (RO 27 II 472). En l'espece cette condition n'est pas realisee, puisque 1e defendeur a vendu son immeuble ä. un tiers trouve par lui. 4. -Le demandeur pretend, il est vrai, avoir renu, en que1que sorte, pouvoir de vendre ou tout au moius avoir ete en droit d'exiger que 1e premIer amateur trouve par 1ui soit prefere a tous autres; il deduit de 1a que le defendeur n'ayant pas respecte ce droit, il lui doit la provision convenue, fut-ce meme a titre de dommages-interets pour inexecution de son obligation. Pour que eette pretention fut admissible il faudrait, toute question de faits reservee, que le dMendeur se fut oblige a contracter avec tout client amene par le demandeur; or eet engagement ne ressort ni de 1a convention, ni des pieces du dossier, ni de la loi. -L'instanee cantona1e a ecarte pour des motifs de proeedure, toute preuve tendant ä. etablir par temoins l'existence d'autres obligations que celles decoulant de 1a lettre du 11 juillet 1907; 1e demandeur n'a invoque aucune autre piece a cet egard; et la eonvention prouve au contraire que le proprietaire entendait conserver toute liberte et ne s'engager a payer la provision que si, mi amateur Iui V. Obligatiönenrecht. N° 86.
:ayant ete amene par le gerant, il se decidait a traiter avec lui. La lettre du 11 juillet 1907 porte, en effet, les phrases ßuivantes qui ne prHent pas a double sens: "Je vous charge et vous autorise de ehereher a vendre ma propriete ......
) für genllote 2(unla.gen tllufenb rllnren au allnlen ber:pf H c9 tet finb mit 3in feit bel' strllgellnneoung. B. egen biefe Urteil Ilt bel' stIliger rec91aeiti9 unb form.