Preemption right in foreclosure sale under Art. 141 LPGénéré par IA

140 Entscheidungen der Schuldbetreibungs- zum Zwecke der Realisierung des hierin liegenden Ver- mögenswertes nicht aus. Im vorliegenden Falle besteht um so weniger Veranlassung, der Konkursmasse das Recht zu einer solchen Realisierung zu versagen, als nach der für das Bundesgericht massgebenden Feststel- lung der Vorinstanz der Rekurrent' seine bisherige Geschäftstätigkeit, wozu er das Generalabonnement benützt hatte, aufgegeben hat und nicht als Handels- reisender tätig geworden ist, sondern erklärt hat, er brauche das Abonnement, um sich eine Stelle zu suchen. Die erst vor Bundesgericht vorgelegte Bescheinigung einer Genfer Fabrik kann nicht mehr berücksichtigt werden. Demnach hat die Schuldbetreibungs-u. KOllkurskammer erkannt: Der Rekurs wird abgewiesen. 26. Arrat du 3 avrll 1917 dans la cause Commline de Lausanne. L'art. 812 al. 2 ces et l'art. 141-al. 3 LP, quoique ne mention- nant que les servitudes et eharges foneieres ., sont appli- eables aussf aux droits personnels annotes eonformement a I'art. 959 ces; Iors done qu'un .immeuble deja hypotheque falt l'objet d'un drolt de preemption annote, il doit, en cas de realisation forcee, etre mis en vente d'abord ave c et ensuite -si le prix oftert est insuffisant pour desinteresser le creancier hypothecalre -san s ce droit de preemption. Le Credit foncier vaudois a exerce une poursuite en realisation de gage sur les immeubles de Louis Zecchetto a Malley pres Lausanne, en vertu d'une obligation hypo- thecaire en premier rang du 4 avri11914. Dans'l'etat des charges, apres renumeration des ser- vitudes, du privilege de I'Etat pour les impöts, de l'hypo- theque du Credit foncier et d'une hypotheque du 15 jan- und Konkurskammer. N° 26.

vier 1915 en faveur de la Bourse des Pauvres de la Com- mune de Lausanne, l'office ajoutait : les consequences d'un droit de preemption du 15 janvier 1915 en faveur de la Commune de Lausanne sur tous les immeubles exposes en vente sont determinees par l'art. 681 du CCS et l'acquereur devra s'y soumettre a l'entiere decharge de l'office. Il sera subroge a tous les droits du debiteur exproprie sans garantie quelconque. Les premieres encheres n'ont pas donne de resultat. A l'occasion des secondes, confrrmant l'avis qu'il avait exprime lors des premieres, le Credit foncier a exp?se qUe son hypotheque primait le droit d preempt:on inscrit posterieurement, il a donc demande. que les meuble'l fussent mis en vente sans indlcabon du drOlt de preemption, conformement a l'art. 141 LP. L'office ayant declare ne pouvoir faire droit a cette demande, le Credil. foncier a porte plainte en concluant a ce que :

en cas d'ofire insuffisante pour couvrir integralemellt les creances de l'Etat de Vaud, de la Commune de Lau- sanne el du Credit foncier, les immeubles soient mis en vente sans indication du droit de preemption ; 2° sub- sidiairement, l'office soit invite ä etablir un nouvel etat des charges mentionnant le droit de preemption ä sa date et a. son rang; 30 plus subsidiairement, la Commune de Lausanne soit invitee ä contester le droit preferable du Cremt foncier, contormement ä rart. 107 LP. L'autorite inferieure de 'lurveillance a admis la plainte et decide que les immeubles seraient mis en vente avec la charge creee en faveur de la Commune de Lausanne, puis sans l'indication de cette charge au cas on les en- cheres ne suffiraient pas a de ;interesser le creancier en premier rang et a payer les sommes dues 9 I'Etat de Vaud et a la Commune. L'autorite cantonale ayant ecarte en date du 27 fe- vrier 1917le reeours forme contre cette decision, la Com- mune de Lausanne a recouru au Tribunal fMeral en con- cluant a ce qu'il soit prononce que l'art. 141 LP n'est

1.2 Entscheidungen der Schuldbetreibungs- paS applicable, le droit de preemption n'etant ni une ser vitude ni une charge foneiere. Statuant sur ces faits et considerant en droit: Le but de l'art. 141 a1. 3 LP est d'adapter la procedure de realisation au principe pose a l'art. 812 al. 2 CCS sui- vant lequel les droits reels constitues sur un immeuble sans l'assentiment du creancier hypothecaire anterieu- remen1 insCl'it ne peuvent porter aucune atteinte aux droits de ce dernier; il est permisde les constituer, car on ignore d'avanee si leur existence lesera le ereancier hypothecaire ; mais ils doivent etre radies s'il se revele, lors de la realisation du gage, qu'ils ont eu pour effet de faire subir a l'immeuble une depreciation teIle qu'il ne suffise plus a couvrir integralement la creanee garantie par l'hypotheque anterieure. Pour savoir si c'est le cas, le seul moyen est de mettre l'immeuble en vente d'abord avec et ensuite -si le prix offert est insuffisant pour desinteresser Ie creancier hypothecaire -sans les droits reels en question: e'est ce que prescrit l'art.141 a1. 3 LP. Comme droits reels susceptibles de deprecier ainsi Ie gage anterieur, soit I'art. 812 'al. 2 CCS, soit l'art. 141 al. 3 LP ne mentionnent que les servitudes et les charges foncieres . Si l'on s'en tenait strietement au texte legal, on devrait done decider que la procedure de realisation prevue a rart. 141 a1. 3 n'est pas applicable lorsque le droit reel dont l'immeuble est greve est -eomme en l' espece -un droit de preemption ou tout autre droit personnel ammel l'annotation au Registre foneier a confere des effets reels (art. 959 CeS), ear les aroits de cette espece ne rentrent ni dans Ia eategorie des (. ser- vitudes ni dans eelle des eharges foncieres . Mais a 1'interpretation litterale Ie juge a Ie droit et le devoir de substituer une interpretation plus large,lorsque les motifs .qui ont inspire la disposition a interpreter s'appliquen t exaetement ad'autreseas encOre que eeux,mentionnes par und Konkurskammer. N° 26.

la loi et lorsque d'ailleurs il n'existe aucune raison de fond s'opposant a ce que ces autres cas soient soumis au meme traitement que eeux que le Iegislateur a seuls regles parce qu'apparemment ce sont les seuls auxqueis il ait songe. Or ici, s'agissant du conflit entre un droit annote conformement a l'art. 959 ces et une hypotheque ins- erite anterieurement, on se trouve en presence d'une la- eune manifeste qUl doH etre comblee en appliquant par analogie les regles Mictees par la loi pour resoudre le eonflit entre l'hypotheque et les servitudes ou charges fonderes de date posterieure. Rn effet, tout comme les servitude' ou charges foneieres, ces droits personneIs annotes peuvent depreder l'immeuble et mettre par consequent en peril les gages immobiliers anterieurs. Si par exemple l'immeuble fait l'objet d'un bail d'une longue duree et si Ie loyer a ete fixe trop bas des le debut ou est devenu dans la suite insuffisant, il va sans dire que sur le marche l'immeuble sera deprecie, c'est-a-dire que les acheteursn'offriront naturellement pas le meme prix que s'ils pouvaient obtenir la Iibre disposition de l'immeuble et en tirer un revenu correspondant au taux normal de rendement. De meme un droit de preemption peut avoir He constitue ades conditions desavanta- geuses pour le proprietaire, soit que Ie prix eonvenu fut inferieur ä. la valeur reelle de l'immeuble dejä. lors de la eonc1usion du contrat, soit qu'il soit devenu inferieur a eette valeur au eours des dix ans pendant lesquels le droit de preemption reste en force (art. 681 CeS) : en pareil cas il est evident Olle, Iors de Ia realisation, ce droit exercera -ainsi que le ferait une servitude ou une charge fonciere -une influence defavorable sur la valeur venale de l'immeuble et risque d'empecher qu'il soit vendu a un prix suffisant pour couvrir les creances garanties par des gages de date anterieure. Il est in dis- pennable que les creanciers hypothecaires soient pro- leges contre l'atteinte qui menace ainsi leurs droits pre- ferables parce qu'anterieurement inscrits et Ia seule

144 Entscheidungen der Schuldbetreibungs- protection efficace est celle qui est organisee par l'art 812 CCS combine avec l'art. 141 LP. On ne saurait en effet renvoyer le creancier hypothecaire a agir confor- mement a l'art. 809 CCS qui, en cas de depreciation de l'immeuble, Iui permet d'exiger de son qebiteur des sll.retes ou Ie retablissement de I'etat anterieuI': ce n'est qu'au moment de la realisation du gage qu'on peut se rendre compte s'iI a vraiment Bubi une depreciation du fait du droit annote et il serait donc excessif d'obliger deja auparavant le propriHaire a faire radier cette annota- tion a raison de la simple possibilite d'une atteinte aux droits des creanciers hypotbecaires ;la depreciation que l'art. 809 a en vue est celle qui resulte d'atteintes materielles portees a. l'immeuble et non d'actes juridiques dont on ne peut enco.re mesurer les consequences. Pour cette derniere eventuaIite, seulle principe pose a. l'art. 812 fournit le moyen de sauvegarder a la fois tous les interets en presence, c'est-a.-dire de maintenir intacts les drciits decoulant du gage immobilier tout en laissant subsister les droits de date posterieure aussi longtemps qu'ils ne lesent pas Ie creancier hypothecaire. La raison d'etre de cette reglementation Hant identiquement la meme ä. l'egard des droits personnels' annotes qu'a. l'egard des servitudes et charges foneieres, l'application par ana- logie que consacre la decision attaquee se justifie entie- rement (v. dans ce sens aussi les Commentaires de LEEMANN sur art. 681 et d;OSTERTAG sur art. 959 CCS). On doit encore ob server comme corollaire de ce qui precede que le droit de preemption aurait du etre indique avec plus de precision dans l'Hat des charges, c'est-a.-dire qu'il aurait du y etre mentionne en tant que charge grevant l'immeuble -de maniere a ce que les parties fussent mises en mesure de porter devant le juge leurs contestations eventuelles quant a l'existence meme du droit de preemption, quant a sa date ou quant a l'assen- timent qui aurait He donne par le creancier hypothe- caire a sa constitution. Mais en l'espece il n'y ade desac- und Konkurskammer. N° 27.

cord entre parties sur aucun de ces points : ni l' existence du droit annote, ni sa date ne sont contestees et la Com- mune de Lausanne n'alIegue pas qu'il ait ete constitue avec le consentement du Credit foncier. nOne se justi- fierait donc pas d'ouvrir a nouveau la procedure d'epu- ration de l'etat des charges et il peut etre passe des maintenant a la vente dans les conditions prescrites par l'autorite de surveillance. Par ces motifs, la Chambre des Poursuites et des Faillites prononce: Le recours est ecarte. 27. Arrit du 3 avrU 1917 dans la cause Isler. S urs i s gen e r a 1 a u x p 0 urs u i t es: Lorsque le re- querant est membre d'une societe en nom eollectif, il faut tenir compte non seulement de sa situation financilnre per- sonnelle, mais aussi de l'aetif et du passif de Ia socitnte. Le benetice du sursis ne peut etre accorde qu'a un debi- teur qui a un domicile de poursuite en Suisse, qui se tient personnellement a Ia disposition de l'autorite de concordat et qui a l'intention de continuer a exercer sa profession en Suisse grace a Ia mesure de proteetion legale. A. -Henri Perrega.ux et OUo Isler ont forme le 8 jan- vier 1916 une SociHe en nom collectif ayant pour objei la reprise du bureau d'architecte de Perregaux. La So- ciett a ete dissoute d'un commun accord le 14 decembre 1916. La Banque cantonale avait ouvert ä. la Societe un compte qui soldait le 31 decembre 1916 par un passif de 5128 fr. a. la charge de la Societe. Le 11 janvier 1917, Perregaux a He convoque par le conseil d'Isler pour qu'il soit procede a la liquidation de la Societe. Une pre- miere seance a eu lieu. A une nouvelle convocation,