Representation in land sale must be stated in authentic deedGénéré par IA

562 Obligationenrecht. N° 84. 84. 4rr6t ae 1 II Ole lIQt.Wl civUa dA 17 NrmJab1!l1818, dans la canse 1. contre Gizto4 et CODIIOl'iI. Promesse de. vente conclue en son nom personnel par l'epoux et' pere des proprietair.es de l'immeuble : aBsence de tou . dooits de ces derniers de COIltsajndre le pr,omettant-acquereur a. passer aete definitif avec eux, alors que la volonte du pro- mettant-vendeur de les representer n'a pas He constatee en Ia forme authentique. Suivant promesse de vente passee le 22 decembre 1916 devant le notaire Genillard a Aigle, Constant Girod. s'est engage a vendre a James Ramelet ou a ses commands . la foret qn'il possecte au territoire de la Commune d'OUQn, lieu dit au Planard . Le prix etait fixe a 10 200 fr., sur lesquels Ramelet averse 1000 fr. et il etait convenu que 1'acte d.efinitif de' vente devrait intervenir a rin fevrier 1917. En realite cette foret appartenait, non a Girod, mais pou.r nwitie a sa femm.e et pour moitie a ses cinq emants d'unpremier lit, soit a une fille majeure et a q.uatre :mine1lrs sou puissance paternelle de Girod. Le 23 decembre 1916, le notaife Genillard a avise Ramelet qu'il ne trouvait pas u Planard de propriHe appartenant a Constant Girod. Ramelet Iui a repondu que la propriete etait peut-etre cadastree an nom de la femme de Girod et ill'a prie de tirer Ia chose au c1air. Le 26 decembre le notaire 6enillard l'a informe qu'en effet la foret en question appartenait a dame Girod et aux enfants Girod. Le 29 decembre, repondant a une lettre de Girod, Ramelet lui faisait observer que Ie notaire n'avait pas trouve de foret en Planard a son nom et il l'invitait a Iui donner des explications a ce sujet. Dans la suite Ramelet s'estrencontre a diverses reprises avec Girod et a fait proceder au denombrement, au cubage et au. martelage des arbres de la foret du Planard. Le 24 fevrier 1917 le notaire Genillard a convoque ObHgationenreeht. N0 84.

Ramelet ponr Ie 27 du meme mois en vue de la stipulation de racte definitif de vente; il ajoutait: (, M. Girod repre- sentera ses enfants dont il exerce Ia puissance paternelle ; les autres interesses, s'ils ne peuvent se presenter, confe- reront procuration. Le 27 fevrier les epoux Girod et ragent d'affaires Garnier, porteur d'une procuration de Ramelet, se' sont presentes chez le notaire Genillard qui a donne lecture du projet d'acte de vente. Les V'endeurs etaient designes comme suit:

Constant Girod... agissant:

1. au' Dom de ses enfants mineurs,
2. au nom et en qualite de mandataire de sa fille

Louisa

Girod:

Elise Girod, autorisee par son mari. Le representant de Ramelet s' est refuse a signer le contrat et a declare que son mandant se desistait de la promesse de vente, vu que Girod n'est pas proprietaire des fonds promis-vendus et qu'il est ainsi dans l'impossi- billte de passer un acte conformea la promesse de vente. Somme par exploit du 28 fevrier de comparaitre le meme jour devant le notaire Genillard pour passer racte de vente, Ramelet a persiste dans son refus. Girod agissant tant en son nom personnel que comme tuteur npturel de ses enfants mineurs et comme manda- taire de sa fille majeure et de sa femme, a ouvert action a Ramelet en conc1uant au paiement de 2000 fr. a titre de dommages-interets. Ramelet a concIu a liberation et, reconventionnelle- ment, au remboursement de l'acompte de 1000 fr. et au paiement d'une indemnite de 2000 fr. Il soutient que Ia promesse de vente ayant ete passe avec Girod personnel- lentent, elle ne saurait obliger l' acheteur a passer acte definitif de vente avec des tiers, soit avec la femme et le . enfants de Girod. Par jugement du 7 mai 1919, la Cour civile du canton de Vaud a admis les conc1usions de la demande a con-

564 Obl1gationenrecl1t. N. 84. currenee de 1000 fr., cettesomme se compensant avee l' acompte de meme valeur paye par le defendeur ; elle a repousse dans cette mesure les conelusions liberatoires et reoonventionnelle du detendeur. La Cour a constate. en iait que, Ion de la conclusion de la pnmesse vnnte. Ramelet ignorait que la fornt du Planard appartenait a la femme et aux enfants de Girod, mais eIle admet d'autre part que, s'ill'avait su, il n'en auraitpas moins traite ; dans ces conditions la Cour regarde comme applicable rart. 32 al. 2 CO et juge que dame Girod et ses enfants sont devenus directement beneficiaires de l' obligation assumee par Ramelet envers leur representant; c'est donc a tort que le detendeur s'est refuse a passer l'acte detinitif de vente e' il doit payer au demandeur l' equiva- lent du benefice -evalue a 1000 fra -qu'lls auraient retire de la vente de leur propriete. Le. detendeur a recouru en reforme au Tribunal fMeral contre ce jugement . en reprenant ses eonclusions libera- toires, et reconventionnelles. ConsUllrant en droit: Par Ja promesse de vente du 22 decembre 1916, Rame- let s' est engage a acheter de Girod un immeuble que celui- ci disait possMer et qu'il s'obligeait a vendre. En fait. sans que le promettant-acquereur en eftt connaissanee. cet immeuble n'appartenait pa:; a Girod, mais bien a sa femme et a ses enfants, lesquels ont, dans la suite, entendu se prevaloir de la promesse de vente pour obliger Ramelet a passer avec eux l'acte definitif de vente. La question qui se pose est celle de savoir s'lls etaient en droit de le faire. c'est-ä-dire si envtrs eux Ramelet est lie par Ie con- .trat preliminaire qu'll avait conelu avec Girod. L'instance cantonale a resolu affirmativementutte, question en se basant sur l' art. 32 al .. 2 in fine CO et en exposant que, si le 22 decembre 1916 Ramelet avait.su ,que la foret appartenait a la femme et aux enfants de . Girod, il aurait traite ayec eu tout comme il a traite avec Obl1ptlODflIreeht. N 84. 561) Girod et qu'ainsi la penonne, de son eo-contraetant 1m etait I! indifferente . n est superDu de reehercher si cette interpretation de l'art. 32 al. 2 est exaete, car en tout etat de eause la disposition citee est sansapp1intiotlpossible au genre de contrat dont II s' agit en l' espece. Aux tennes de rart. 216 CO, la vente d'immeuble8, de meute, que' la promesse de vente d'imnleubles, n'est valable que .i elle a ete faite par acte authentique. La forme ainii prescrite a, peine de nullite doit 'tre observee , dans tous les cas a l' egard des elements essentiels du ' contrat. n ne suffitdoncpasquel'objetvendu(ou promis- vendu) et le, prix de vente soient constates dans l'acte, il faut naturellement aussi que eelui-ci permette de voir qui vend l'immeuble. Par consequent si celui qui figure dans l'acte entend agir, non pas en son nom personnel. mais comme representant d'uo tiers.: cette volonte de representation devra ressortir de l'acte authentique lui- meute, car il est essentiel que Ja personne qui s'engage a transferer la propriete de l'immeuble soit determinee. ' D' apres l' art. 965 CCS le transfert de propriere ne peut . avoir lieu sans legitimation preaIable du requerant quant a son droit dedisposition et au titre sur lequel se fonde r operation, la justifieation du titre consistant dans Ia preuve que les formes auxquelles Sa validiteest subor- donnee ont ete observees ; en l'absenc.e d'une teIle justi- ficatlon. la requisition dointre ecartee (art.966). n est donc evident que le transfert de la ,propriete du, repmente ne poma etre oper6 en vertu d'un titre constatant une vente faitepar le representant en son propre nom, sans aucune mention d'un rapport de representation. C'est dire que la volonte' de representer constitue l'un des elements essentiels de l'acte et que des 10m, comme les autres elements essentie1s, eIle ne peut etre constatee qu'en la forme authentique. Sil'acte est muet sur ce point. le representene pourra s'en prevaloir, quand bien m ne le oo-oontractant ,connaislait ou ,pouvait connattre le rapport de representatiQn ;. Abien plus forte raison, . ne

Obligatlonenrecht. N 84. lui suffira-t-il pas de prouver qu'll etait indifferent a l'acheteur de traiter avec une personne plutöt qu'avec une autre : du moment que la 10i subordonne a une fonne particuliere la validite de la declaration de volonte, il est impossible de tenir compte ou d'une volonte exprimee en une autre fonne, ou d'une volonte resultant d'indices ou -a fortiori -d'une volonte simplement presumee. Par con equent l'art. 32 al. 2 CO n'est pas applicable en cette matiere et le recourant ne saurait etre tenu d'exe- euter, autre chose que ce a quoi il s'est oblige dans l'acle authentique, c'est-a-dire qu'il ne saurait etre tenu de passer acte definitif de vente avec un autre que eelui auquel il s'etait engage a acheter. C'est en vain d'ailleurs que, dans leur reponse au re- eours, les demandeurs -font observer que, en sa qualite de chef de l'union conjugale et de detenteur de la puis- sanee paternelle, Girod avait le droit de vendre en son propre nom l'immeuble de sa femme (avec le consente- ment de celle-ci) et de ses enfants. Tout d'abord run des enfants co-proprietaires Hait majeur -de sorte que le pere ne pouvait disposer en son propre nom de cette part de co-propriete. Mais en outre la circonstance invoquee par les demandeurs aurait permis simplement a Girod d'obliger Ramelet a passer avec lui l'acte definitif de vente ; or Ramelet a ete invite a le passer avec les enlants et la femme de Girod qui se substituaient ainsi au promet- tant-vendeur comme s'illes avaitrepresentes, et ron vient de voir qu'ils ne peuvent faire etat de ce rapport de repre- sentation non constate dans racte authentique. En d'autres tennes, en tant que la promesse de vente a ete contractee par Girod en sa qualite de representant, elle est entachee d'un vice de fonne puisque la volonte de represen ter n'y est pas mentionnee, et, en tant qu'elle a ete contractee par Girod en son nom personnel, I'execu- tion n'en a pas ete requise dans 1e delai fixe. Cette derniere consideration s'oppose du reste egalement a ce qu'on tire argument de la possibilite de la vente de la chose d'autrui.

Enfin il va sans dire que, contrairement a ce qu'ont

soutenu

1es demandeurs, la promesse de vente eontractee

sans aucune mentionde tiers beneficiaires ne constitue

pas une stipulation pour

autmi.

En resume, en refusant de passer racte definitif de

veRte avec la femme et les enfants du promettant-

vendeur, Ramelet

n'a pas contrevenu aux obligations

'qu'il avait eontractees ;

il ne saurait done etre tenu de ce

chef

a des dommages-interets et, d' autre part, Girod doit

lui restituer la somme

verseeen vertu de la promesse de

vente

perimee. Par contre, la demande. reconventionnelle

d'indemnite est mal fondee, car pour pouvoir reclamer

la reparation du pretendu prejudice que lui a eause la

conclusion de la promesse de vente (negatives Vertrags-

interesse) ou son inexecution (Erfüllungsinteresse), le

defendeur aurait dU. dans le delai conventionnellement

fixe, sommer son eo-contractant d' executer l' engagement

pris envers lui -

et il a neglige de le faire.

Le Tribunal fecUral prononce:

Le recours est admis et 1e jugement eantonal est refonne

dans ce sens que :

1. les conclusions des demandeurs sont ecartees.
2. Constant Girod est tenu de rembourseI' a James

Ramelet la somme

de 1000 fr. avec interets a 5% des

le 5 juillet 1917, 1es conclusions reconventionnelles du

.defendeul' etant ecartees pour le surplus.

AS 4511 -19H