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Pre-emption right prevails over undisclosed contractual condition

BGE 49 II 203Recueil officiel du Tribunal fédéral (ATF) / Volume II9 nov. 1922Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

Louise Bläuer exercised her statutory pre-emption right after learning that her sister Martha Peter-Bläuer had sold her co-ownership share to Albrecht Peter subject to a hidden waiver condition. The seller argued that the contract had fallen away because the condition was not met. Both the Appellationshof and the Federal Court rejected this defense. The Federal Court held that a seller may not rely on such a condition against the pre-emption holder unless it was disclosed from the outset; otherwise this violates good faith. The appeal was dismissed and the cantonal judgment confirmed.

Regeste Omnilex

Art. 2 ZGB, Art. 682 ZGB; undisclosed condition attached to a sale contract cannot be invoked against the holder of a statutory pre-emption right who elects to enter the contract. The pre-emption right confers on the holder the entitlement to step into the binding sale once the owner has manifested a definite will to sell to a third party. Whether the contractual clause is formulated as suspensive or resolutive is immaterial. If the owner wishes to make the transaction dependent on waiver of the pre-emption right, good faith requires prior and clear disclosure to the entitled person; failing that, the holder may rely on the announced sale. The rule serves to prevent circumvention and the practical frustration of the pre-emption right (consid. 2).

Texte intégral

202 ObHgatlonenrecht.NO 27. summe und dem. Fakturabetrag für den angeblich ge- lieferten ersten Wagen, scheitert an aer für das Bundes . gericht verbindlichen Feststellung der Vorinstanz, dass dieser Wagen n ich t abgeliefert worden ist. c) Da das vorinstanzliche Urteil von den 500 Fr., welche die Klägerin (oder die Beklagte) als Provision an Bungard habe auszahlen lassen, nicht spricht, könnte sich nur fragen, ob eine Beweisergänzung in dieser Hin- sicht anzuordnen sei. Allein auch wenn die Tatsache der Zahlung an sich bewiesen wäre, so würde sie nicht ge- nügen, um einen entsprechenden Abzug von der Klage- forderung zu rechtfertigen: es bedUrfte dazu der Be- hauptung und des Nachweises, dass die Zahlung im Auftrag der Klägerin erfolgte und das vorliegende Ge- schäft betreffe. cI) Eine Herabsetzung wegen allfälligen Mitverschul- dens der Klägerin fällt schon deshalb ausser Betracht, weil es sich nicht um eine Schadenersatzforderung handelt, sondern um einen Anspruch auf Rückerstattung. e) Die Festsetzung des Zinsfusses auf 6

10 beruht. auf der Annahme, dass dieser Zinsfuss dem üblichen Bank- diskont im Handelsverkehr entspreche; gegen diese Annahme der Vorinstanz lässt' sich nichts einwenden. Demnach erkennt das Bundesgericht : Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Thurgau vom 25. Januar 1923 bestätigt.

  1. 'O'rteil d.er II. ZivilabteUung vom 9. Kai 1993 i. S. Peter gegen Bliuer. Vor kau f s r e c h t: Die Bedingung, dass der Kaufver- trag nur Geltung haben solle. wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werde, kann dem Vorkaufsberechtigten, der in den Kaufvertrag eintreten will, nicht entgegengehalten werden, es sei denn, dass ihm die Bedingung von Anfang an bekanntgegeben worden sei. (Art. 2. ZGB). A. -Die Klägerin Louise Bläuer und ihre Schwester die Beklagte Martha Peter-Bläuer, waren Miteigen: tümerinnen eines im Winkel in Schoren gelegenen Heim- wesens. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom
  2. März 1922 veräusserte Frau Peter ihren Miteigen- tumsanteil an ihren Schwiegervater Albrecht Peter, wobei in den Kaufvertrag folgende Bestimmung aufge- nommen wurde: Dieser Vertrag tritt erst in Kraft, wenn die erforderlich!! Verzichtleistung seitens der Miteigen- tümerin Fräulein Louise Bläuer vorhanden ist. Sollte eine solche Erklärung nicht erhältlich sein, so fällt dieser Kaufvertrag dahin. Der beurkundende Notar, Gerber, gab der Klägerin, ohne jedoch die zitierte Be- dingung zu erwähnen, vom Abschluss des Kaufver- trages Kenntnis, und forderte sie auf, auf das ihr nach Art. 682 ZGB zustehende Vorkaufsrecht zu verzichten. Mit Zuschrift vom 21. März 1922 erklärte aber die Klägerin, sie mache von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch und verlange Übertragung der Liegenschaft. Darauf- hin teilte Notar Gerber ihr mit, dass der Kaufvertrag nur unter der Bedingung ihres Verzichtes geschlossen worden und, nachdem diese Bedingung nicht eingetre- ten, dahingefallen sei. . Mit der vorliegenden Klage verlangte die Klägerin Übertragung des Miteigentumsanteiles der Beklagten auf sie zu den im Vertrage vom 2. März 1922 vorgesehenen Bedingungen.

204 Obligationemecht. N° 28. Die Beklagte beantragte Abweisung der Klage, sie machte geltend, die Suspensivbedingung, von der die . Wirksamkeit des Kaufvertrages abhängig gemacht wor- den sei, sei nicht eingetreten, ein perfekter Vertrag, in den die Klägerin eintreten könnte, liege daher nicht vor. Widerklageweise verlangte die Beklagte die Fest- stellung, dass sie berechtigt sei, sofort die Auflösung des Miteigentums zu verlangen. B. -Der Appellationshof des Kantons Bern hat mit Urteil vom 9. November 1922 die Klage wesentlich ge- stützt auf Art. 2 ZGB zugesprochen und die Wider- klage abgewiesen. C. -Hiegegen richtet sich die vorliegende Berufung, mit welcher die Beklagte neuerdings Gutheissung ihrer Widerklage und Abweisung der Hauptklage beantragt. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

  1. -Entgegen der Auffassung der Vorinstanz kann über die in den Kaufvertrag vom
  2. März 1922 auf- genommene Bedingung nicht schon deswegen hinweg- gegangen werden, weil die Beklagte kein Interesse daran habe, ihren Miteigentumsanteil statt an die Klägerin an einen Dritten zu übertragen. Die Gültig keit vertraglicher Abmachungen hängt nicht davon ab, ob die Parteien daran ein Interesse haben oder nicht. Zudem hat die Beklagte ei!! an sich schutzwürdiges Interesse dargetan, indem sie darauf hinwies, ihr Schwie- gervater habe bisher das Grundstück in Pacht gehabt, sie habe daher ihren Anteil ihm zuwenden wollen. Auch die Verweisung auf das Urteil des Burides- gerichts in Sachen Kuhn c. Wiederkehr (AS 42 II. 28) ist nicht ohne weiteres schlüssig, wenigstens insofern nicht, als dort der Grundsatz aufgestellt wurde, ein nach erfolgtem Eintritt-des Vorkaufsberechtigten er- klärter Rücktritt des Verkäufers vom Kaufvertrag vermöge die Rechte des Vorkaufsberechtigten nicht mehr zu beeinträchtigen. Im vorliegenden Falle handelt Obllgationemeeht. N° 28. 205 es sich nicht um einen solchen nachträglichen Rück- tritt von einem perfekten Kaufvertrag, sondern um den Wegfall bezw. Eintritt einer von Anfang an in den Ver- trag aufgenommenen Bedingung.
  3. -Dagegen liegt im Verhalten der Beklagten in der Tat ein Verstoss gegen Art. 2 ZGB. So, wie das Vorkaufsrecht im ZGB geregelt ist, gibt es dem Berech- tigten einen Anspruch darauf, das Grundstück an sich zu ziehen, sobald der Verkäufer gegenüber einem Dritten in verbindlicher Weise seinen Verkaufswillen ausgedrückt hat. Mit der Eintrittserklärung des Berechtigten er- folgt ipso lure ein Wechsel in der Person des Erwer- bers, ohne dass dem Verkäufer hinsichtlich der Frage, wem das Grundstück zukommen soll, dem Vorkaufs- berechtigten oder dem Drittkäufer, eine Entscheidungs- befugnis zustünde. Das Gesetz will vielmehr in dieser Beziehung einzig auf die Entschliessung des Vorkaufs- berechtigten abstellen. Dem Eigentümer steht es frei, die Liegenschaft überhaupt nicht zu verkaufen und da- mit das Vorkaufsrecht illusorisch zu machen, willigt er aber in einen Verkauf ein, so muss er sich kraft des Vorkaufsrechtes den Eintritt des Berechtigten. gefallen lassen. Ein Vorbehalt, wie er von der Beklagten in den Kaufvertrag aufgenommen wurde, widerspricht somit der Natur des Vorkaufsrechtes. 'Wollte die Beklagte den Verkauf von dem Verzicht der Klägerin auf ihr Eintrittsrecht abhängig machen, so wäre sie daher nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen, die Klägerin zum vorneherein darauf aufmerksam zu machen und da sie diesem Gebote nicht nachgekommen ist, muss sie es sich gefallen lassen, dass die Klägerin sie bei der Mitteilung, der Miteigentumsanteil gelange zum Ver- kaufe. behaftet. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt aber im Verhalten der Beklagten auch insofern, als die Klägerin dadurch veranlasst werden konnte, die für den Kauf erforderlichen Mittel bereitzustellen, Kapitalien flüssig

206 Obllgationenreeht. ,N! ,28. u machen, sich um die Gewährong VQn Hypothekar.- darlehen zu bemühen etc. Die Beklagte musste sich sage . . dass wenn sie die Klägerin über ihre Absichten nicht aufkläre, diese ru Schaden. kommen könne. In dieser Hinsicht hat die Vorinsta mit Recht auf das schon angeführte Urteil i. S. Kuhn gegen Wiederkehr ver- wiesen. Das Bundesgericht hat in jenem Urteil in einge- hender Begründung die praktischen Nachteile dargetan, die für den Vorkaufsberechtigten aus der Aufnahme solcher Bedingungen in den Kaufvertrag entstehen können, und es hat speziell auch darauf hingewiesen, dass, wollte man Vorbehalte nach Art des im Streite liegenden als rulässig erklären, die Gefahr bestünde, dass der Vorkäufer durch unlautere Machenschaften prak- tisch überhaupt an der Ausübung seines Rechtes ge- hindert würde. Der Eigentümer wäre in der Lage, durch immer neue Kaufverträge den Vorkaufsberechtigten zu zwingen, sich beständig zur Erfüllung neuer und wechselnder Kaufbedingungen bereit zu halten, bis er schliesslich den Kampf aufgeben und auf die Gel- tendmachung des Vorkaufsrechtes verzichten würde. Dass die Beklagte im vorliegenden Falle derartige unlautere Zwecke verfolgte, ist allerdings nicht dar- getan w9rden. Allein für die Frage der Zulässigkeit des in den Vertrag aufgenommenen Vorbehaltes, kann nicht nur auf den konkreten Fall abgestellt werden. Massgebend ist vielmehr, ob im allgemeinen die Auf- nahme von Bedingungen dieser Art nach den Grund- sätzen von Treu und Glauben mit dem Vorkaufsrecht vereinbar sind. Diese Frage aber muss nach dem Gesag- ten verneint werden, wenn wenigstens der Berechtigte nicht rum vornherein über die Sachlage aufgeklärt wird. Wird allerdings diese Aufklärung rechtzeitig vor- genommen, so liegt eine Beeinträchtigung der Rechts- stellung des Vorkaufsberechtigten nicht vor, weil er dann einfach ru erklären braucht, er halte an seinem Vorkaufsrecht fest. Obligationenrecht . N° 28. 207 Ob der Kaufvertrag resolutiv oder suspensiv bedingt wird, kann vom Standpunkt des Art. 2 aus keinen Un- terschied machen. Es braucht daher nicht untersucht zu werden, ob die von der Beklagten in den Kaufvertrag aufgenommene Klausel als Resolutiv-oder als Sus- pensivbedingung zu betrachten ist. Schon Doktrin und Praxis des gemeinen Rechtes haben sich denn auch auf den Standpunkt gesteUt, eine in den Kaufvertrag aufgenommene Bedingung, dass der Vertrag nur rur Ausführung gelangen solle, wenn das Vorkaufsrecht nicht geltend gemacht werde, hindere den Eintritt des Vorkaufsberechtigten nicht (vgl. JAEGER, Das VorkauJsrecht, Marburg 1893 p. 89, und die dort Zitierten). Einen grundsätzlich entgegengesetzten Stand- punkt nahm in der Folge das Allgem. Preussische Land- recht ein. Dabei wurde dann aber ein Korrektiv in der Richtung geschaffen, dass der Eigentümer für den dem Vorkaufsberechtigten durch das Dahinfallen des Ver- trages entstandenen Schaden ersatzpflichtig erklärt wurde. Die moderne Literatur hat allgemein die ge meinrechtliche Auffassung wieder zur Geltung gebracht (vgl. auch die ausdrückliche Bestimmung des BGB 506), wenn daher der schweizerische GeseUgeber eine abweichende Regelung hätte treffen wollen, so wäre dies im Gesetze zweifelsohne in unzweideutiger Weise zum Ausdruck gebracht worden. Demnach erkennt das Bundesgericht: Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Appellationshofes des Kantons Bern vom 9. November 1922 bestätigt.

Mots-clés

pre-emption rightgood faithco-ownershipcontractual conditionsale contractdisclosure duty

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Can an undisclosed condition in a sale contract be opposed to a pre-emption right holder who elects to enter the contract?

Solution extraite

No. A seller who relies on a condition making the sale dependent on the holder's waiver must disclose that condition from the outset; otherwise, the condition cannot be raised against the pre-emption holder.

Motifs extraits

The pre-emption right gives the holder the right to acquire the property once the owner has expressed a binding intention to sell to a third party. If the owner wants to make the sale conditional on waiver, good faith requires prior disclosure. This is so regardless of whether the clause is suspensive or resolutive; the decisive point is the protection of the pre-emption right and prevention of misleading conduct.

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