Later acquisition validates earlier land register entryGénéré par IA

I. SACHENRECHT DROITS REELS 16. Arrit de 1a IIe Section civile du 24 mai 1929 dans 1a cause Chanton contre loch et Sehr. L'inscription au registre foneier du transfert de propriete d'un immeuble, operee indfunent a Ja requete d'un vendeur qui n'eta.it pas proprietaire, devient valide au moment Oll 1e ven- dem acquiert lui-meme Ja propriete. Cette validation se produit ipSQ lacto et saus ratification. A. -La societe en nom collectif Friederich freres, a Vevey, composee des freres Robert et eharles Friederich, etait proprietaire a Bouveret d'un immeuble consistant en une maison et du terrain. L'associe eharles Friederich est decede le 18 novembre

et sa mort a entraine la dissolution de la societe Friederich frares, qui a ete radiee. Mais la veuve du defunt, Rosa Friederich, s'est remarioo avec son beau-frere Robert et elle a forme avec 1ui une nouvelle societe en nom co1- 1ectif, sous Ja raison sociale Friederich eie, a Vevey. Cette societe a repris l'actif et le passif de l'ancienne socieM Friederich freres.Elle a commence le l er avril1919 et a eM inscrite au registre du commerce 1e 23 mai suivant. Le 14 novembre .1920, elle a passe avec Antoine Sehr, a Bouveret, une promesse de vente, par laquelle elle s'engageait a vendre au promettant-acquereur, pour 1e prix de 16500 fr., son immeub1e de Bouveret. L'acte de vente definitif devait etre passe dans 1e delai de trois mois. La promesse de vente contenait une clause auX termes de la quelle Friederich eie se reservaient de vendre au voisin Joseph Chanton la lisiere de terrain a cöte de son jeu de quilles, soit environ 40metres carres, pour le prix de 3 fr.le metre, somme qui serait deduite du prix de vente. AS 55 II -1929

Sa.ehenrecht. No 16. Effectivement, Ie meme jour, 14 novembre 1920, Friederich Oie ont vendu la parceIIe en question a Joseph Ohanton, a Bouveret. Cette vente a ew inscrite au registre foncier Ie 15 novembre 1920. Puis, le 13 avril 1921, Friederich Oie ont vendu a Antoine Sehr et a Allee Roch, egalement a Bouveret, l'immeuble faisant l'objet de la promesse de vente du 14 novembre 1920 en faveur de Sehr, y compris la parcelle de terrain deja vendue lt. Joseph Ohanton. Cette vente a ete conclue pour le prix de 15,000 fr. L'acte porte ce qui suit: La presente vente est faite en execution de la promesse de vente du 14 novembre 1920 passee entre Friederich Oie et Antoine Sehr ... Toutefois, les parties declarent renoncer aux clauses prevues dans la promesse de vente qui ne sont pas libellees a nOUveau dans le present acte. Mais, quand l'inscription de cette derniere vente au registre foncier fut requise, le conservateur refusa de l'operer, en observant que le transfert des immeubles de l'anclenne socieM Friederich freres Ala nouvelle sociew Friederich OIe ne figurait pas au registre foncier et que la vente consentie par Friederich Oie ne pouvait etre inscrite avant que la situation eut ew regularisee. Par acte authentique du 6 mai 1921, les ayants droit de la sociew Friederich freres, soit l'ancien associe Robert Friederich et les deux seuls Mritiers de l'autre associe Oharles Friederich, savoir sa femme Rosa Friederich et sa fille Suzanne, ont alors decm're consentir au transfert des immeubles a la sociere Friederich Oie. Par le meme aCte' Robert Friederich et Dame Rosa Friederich out aussi con- firme la vente consentie par la sociere Friederich et OIe a Antoine Sehr et a Allce Roch. Cette vente a eM inscrite le 9 mai 1921 au registre foncier, sur la base du precedent acte. O'est ainsi que soit Joseph Ohanton, soit Antoine Sehr et Alice Roch se sont trouves, de part et d'autre, inscrits comme proprietaires de la pareelle qui avait ete vendue deux fois par Friederich OIe. Sachem-echt. N° 16.

B. -Dans le present proces, Ie demandeur Chanton conclut a ce qn'il soit prononce: La transcription de propriete en faveur de Joseph Ohanton resultant de l'acte de vente du 14 novembre 1920, seion transcription N° 1627 de 1920, ressort tous ses effets, et est preferable lt. celle de Roch Allee et Sehr Antoine, resultant de I'acte de vente du 13 avril 1921, transcrit sous le N° 696 de 1921. La tra.n.scription No 696 de 1921 est annulee. De leur cöw, les defendeurs Allce Roch et Antoine Sehr concluent au rejet de la demande et, reconventionnellement, ace qu'il soit prononce: La tra.n.scription N° 696 de 1921 en faveur de Sehr et Roch est valable et opposable lt.la transcription No 1627 de 1920, qui est nulle et de nul effet et dont la radiation au registre foncier est ordonnee. La pIace en litige, parcelle 194, commune de Port- Valais, est declaree proprieM definitive de Sehr et Roch. C. -Statuant par jug ment du 5 fevrier 1929, Je Tri- bunal cantonaI du Valais a rejete Ja demande et adOOs les conclusions des defendeurs. TI a compense les frais des parties. D. -Le 2 avri11929, le d mandeur Ohanton a interjeM au Tribunal federal un recours en reforme contre ce jugement, qui lui avait ew commllUique le 13 mars. TI a repris les conclusions de sa df:mande. Les defendeurs ont conclu au rejet du recours. Considlrant en droit : L'instanee cantonale a adOOs que la societe Friederich OIe n'etait devenue proprietaire de la parcelle litigieuse, comme de tout l'immeuble de Bouveret, que le 9 mai 1921, par l'inscription au registre foncier du tranSfert de Ja propriew de Friederich freres a Friederich Oie. Elle en a conclu qu'avant cette date, la sociew Friederich Oie n'avait aucun dioit de dispooer de la parcelle et qu'elle n'avait pu valablement en ceder la propriewau deman-

72 Sachenrecht. N° 16. deur par l'acte de vente du 14 novembre 1920. L'inscrip- tion au registre foneier operee en faveur de Chanton sur Ja base dudit acte ne pouvait donc pas etre opposee ,a celle operee plus tard en faveur des defendeurs, a un moment ou Friederich Cie etaient reguIierement inscrits comme proprietaires, de l'immeuble. Le recourant soutient au contraire que Ja socieM Friede- rich Cie etait devenue proprietaire de l'immeuble de Bouveret, et notamment de la parcelle litigieuse, au printemps de 1919 deja, par le seul fait qu'elle avait repris l'actif et le passif de la socieM Friederich freres. L'inscription au registre foncier du transfert de proprieM de Friederich freres a Friederich Cle n'avait, selon lui, que la valeur d'une masure d'ordre, et l'inscription operee en Ba faveur, alui Chanton, sur Ja base de l'acte de vente du 14 novembre 1920, deployait ses effets, bien qu'a ce moment Friederich Cle ne fussent pas encore portes au registre foneier comme proprietaires a la plaoo de Friederich frares. ,n n'ast cependant pas besoin de dooider quand Ja socieM Friederich et Cie ast reellement devenue proprietaire de l'immeuble appartenant auparavant aJa socieM Friederich freres et si l'acquisition de ce droit de proprieM etait ou non subordonnee pour elle a l'inscription au registre foncier. Cette question est en effet discutable par le fait qu'on peut se demander, dans las circonstances de la cause, si la socieM Friederich Oie represente 'vraiment un sujet de droit distinct de l'ancienne societe Friederich freres. Mais cette question peut rester ouverte, car, meme si l'on admet, avec l'instance cantonale, que Ja socieM Friederich .Cie n'a acquis Ja proprieM de l'immeuble que le 9 mai 1921, par l'inscription de son droit au registre foneier, il ne s'ensuit pas, contrairement a l'opinion des premiers juges, que 'l'inscription operee en faveur du demandeur, quoiqu'anMrieure a cette date, soit absolu- ment et irremooiablement nulle et inoperante. nest sans Sachenrecht, o 16.

doute exact que cette inscription ne pouvait deployer aucun effet, si ce n'est a l'egard des tiers de bonne foi, aussi longtemps que Ja socieM Friederich Cie, dont Chanton tirait son droit de proprieM, n'etait pas elle- meme devenue proprietaire. Avant ce moment, l'inscrip- tion en faveur de Ohanton devait en effet etre consideree comme faite indfunent et sans cause legitime, au sens des art. 974 et 975 CCS, puisque Ja socieM Friederich freres aurait seule eu le droit de Ja requerir, a l'exclusion de la socieM Friederich Cle, sur requisition de la quelle elle avait etC effectuee. Mais la situation s'est modifiee des l'instant que cette deruiere socieM a acquis par la suite la proprieM de l'immeuble, et le demandeur a raison de soutenir que cette acquisition de proprieM entrainait avec elle Ja validation de l'inscription operee en sa faveur, a lui Chanton. C'est un principe generalement reconnu aujourd'hui que les actes de disposition emanant d'une personne qui n'a pas le pouvoir de les accomplir ne sont pas absolu- ment nuIs, mais peuvent etre valides apres coup et de- ployer leurs effets de droit reel, notamment lorsque leur auteur a acquis par la suite le droit de disposition qui lui faisait primitivement dMaut. Ce principe, qui est expres- sement consacre par le 185 du BGB allemand, est aussi accepM par Ja jurlsprudence et Ja doctrlne fran9aises (voir Rrvr:ERE, Pandectes fran9Mses, sous vente , No 727). Son application s'impose egalement en droit suisse, ou Ja doctrine et Ja jurisprudence du Tribunal fooeral 1'00- mettent, bien que Ja loi suisse ne contienne aucune dis- position analogue a celle du 185 BGB (VON TUHR, OR I p. 193; OSTERTAG, Comm. ad art. 974 CCS note 8, et ad art. 965 note 7). Dans un arret du 16 janvier 1915, le Tribunal federal a decJare, en particulier, contrairement a 1'0pinion de l'instance cantonale, que ledit principe doit etre applique specialement en matiere d'inscriptions au registre foncier (arret faillite Zschokke Cie contre Comptoir d'Escompte de Mulhouse, RO 41 II p. 49).

En vertu du principe susmentionne, l'inscription operee en faveur du demandeur est done devenue automatique- ment valable au moment ou Friederieh Cle ont ete inscrits au registre foneier eomme proprietaires de l'im- meuble en lieu et place de Friederich freres. Cette vali- dation avait d'ailleurs lieu sans qu'aucune ratification fut necessaire de la part de Friederieh et cte, et instan- tanement. Pratiquement, e'etait done le demandeur Chanton qui acquerait la propriete de la parcelle litigieuse et qui pouvait des lors en disposer, a l'exclusion de Frie- derich Cie, qui se voyaient instantanement privea, au profit de Chanton, du droit de proprieM et de disposition qu'ils venaient d'acquerir. TI en reaulte que Friederich Cie ne pouvaient plus requerir valablement l'inscription au registre foncier du transfert de la propriet8 aux defendeurs Alice Roch et Antoine Sehr. Ce droit n'appartenait qu'a Chanton. C'est done l'inscription operee en faveur des defendeurs qui a ete effeetuee indUment et sans causeIegitime, a l'inverse de ce que l'instance cantonale a juge. Les defendeurs ne sauraient objecter qu'au moment ou elle a ete inscrite comme proprietaire sur la base de l'acte de transfert consenti par les ayants droit de la socieM Friederich freres, la societe Friederich Cle avait vendu une seconde fois la parcelle litigieuse et que c'est en faveur de ses seconds acheteurs, spit d'eux-memes defendeurs, qu'elle a requis l'inscription au registre foneier. A aucun moment, la societe Friederich Cie n'a fait savoir a Chanton et au conservateur du registre foncier qu'elle entendait revoquer sa precooente requisition d'inscription en faveur du demandeur, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'exa- miner quelle portee devrait etre donnee a un tel avis et si les exigences de la bonne foi eussent permis d'en tenir compte. La societ8 Friederich Cte a simplement con- firme la vent,e de l'immeuble aux defendeurs dans l'acte meme par lequel Friederich freres Iui transferaient la propriete de ceIui-ci, puis elle a requis, en vertu de cet

acte, l'inscription au registre foneier de son droit da propriete et, ensuite, celle du transfert de ce droit aux defendeurs. Mais il ressort de ce qui a ete dit plus haut que, sur ce second point, sa requisition ne pouvait deployer aucun effet valable, puisque, des l'instant OU elle etait devenue regulierement proprietaire par l'inscription au registre foncier, l'inscription preexistante en faveur du demandeur etait validee, ce qui lui ötait instantanement tout droit de disposer de l'immeuble. Comme d'ailleurs cet effet se produisait sans qu 'aucune ratification de sa part fut necessaire, il importait peu que l'acte presente au conservateur n'impliquat pas son intention de main- tenir la vente faite a Chanton. La situation serait naturellement differente si, comme les defendeurs l'ont allegue, Chanton lui-meme avait renonce entre temps a l'acquisition de la parcelle. Mais, des constatations de fait definitives de Ia premiere ins- tance, il ressort qu'aucune renonciation semblable de la part de Chanton n'a ete prouvee. Le Tribunal lederol prononce : Le recours est admis et le jugement rendu le 5 femer 1929 par le Tribunal eantonal du Valais est reforme en ce sens que l'action du demandeur est admise et la demande reeonventionnelle des dMendeurs rejetee. 17. Arrit de 1 IIe Saotion civile du G juin 19 9 dans la cause . CaiSII In4ustrieUe S. A. contre Etat de FribO'l11'g. Si le droit de jouissance. accorde aux parents sur les biens des enfants par Ies an. 194 a .196 du code civil fribourgeois. releve du droit de famille, i1 a cesse d'exister des I'entree en vigueur dela nouv.elle loi, en vertu de I'art. 12 des dispositions transi- toires de celle-ci. IUsume des laits: A. -Au debut de l'annee 1923, la recourante ouvrit a Marius Pernet, commer93nt a Rom,ont, un credit en