Hotel rent reduction denied for contracts concluded during the crisisGénéré par IA

Pfandnachlassverfn.hren. N o 63. vorableet en 1 33 il aurait presque pU permettre de payer le loyer convenu. Ce n'est qu'en 1934 en realite que l'exploi- tation a souffeFt reellement de la crise. Le montant de la reduetion du loyer n'a pas fait l'objet des eritiques de la re courante. Aussi bien il ne parait pas exagere, et le .Tribunal fMeral n'a done aueun motif de s'ecarter de l'evaluation qui en a ete faite par la Cour eantonale. La Ghambre des P01brsuites et des Faillites prononce : Ine reeours est rejete. 63. Arret du 10 novembre 1934 dans la eause Societe immobiliere lIathor S. A. Remise de jermages et loyers d'hotels. Le benefice de fart. 53 bis (le l'arrere federal du 30 septembre 1932 (arreM fooeral du 27 mars 1934) peut etre invoque aussi bien pal' celui qui exploite I 'hötel en quaI iM de locataire que par oolui qui l'exploite en qualiM de jermier. n suffit que les Iocaux aient eM loues pour servir cl 'hötel. La question de l'atfiliation a lu Oaisse paritaire d'assuranoo-chö- mage doit etre elucidee d'office. ('elui qui a conclu aWrs que la crise sevissait defa n'est pas fonde a solliciter une reduction du loyer. N ach 1 ass von Hot e 1 p ach t z ins e n (Bundesbe- schlüsse vom 30. September 1932 und 27. März 1934, Art. 53 bis ff.).

kann auch von dem verlangt werden, der Räumlichkeiten zum Zwecke des Betriebes eines Hotels ge m i e t e t hat (Erw. 1). --kann nicht von dem verlangt werden, der die Pacht oder Miete w ä h ren d der D aue r rl e r K r i s e geschlossen hat (Erw. 3). Der Beitritt zur paritätischen Arbeitslosen- k ass e mus:;; von Amtes wegen festgestellt werden (Erw. 2.). Riduzione e proroga deU'atfitto 0 della pigiqne di alberghi. (Decreti federali 001 30 sett. 1932 e 27 marzo 1934 Art. 53 biB.) PfandnachlassVE'rfahren. N° 63. Il beneficio della riduzione 0 delIa proroga di affitti 0 mercerli puo essere chiesta anche da chi ha preso in locazione dei Ioeali per adibirli ad uso albergo. (Consid. 1.) Non pub es, ;ere invoeato da chi ha conchiuso il contratto di loca- zione 0 1i affitto durantc Ta cri8i (Consid.3.) La questione dell'appartenenza aUa cassa pariteti.ca d'a88 icuraziolll' contro la disoccupazione dev'essere esaminatad'ufficio (Cons. 2). A. -Par contrat du 6 mars 1928 la Soeiete immobiliere Hathor S. A; a loue a Charles Sorgius les locaux qui sont oeeupes par l'HötelMon Repos, rue de Lausanne a Geneve. Le ball etait fait pour Ia duree de 15 ans a dater du 16 septembre 1928. Le prix de Ioeation, paya.ble par trimestre et d'avance, etait fixe a 25 000 fr. pour les einq premieres annees et a 27 500 fr. pour les suivantes. Des le debut de 1933, le preneur, qui se trouvait dans des diffieultes finaneieres, s'est adresse a la Soeiete finan- eiaire suisse pour l'hötellerie en vue d'obtenir un pret pour faire face a ses engagements. La Sociere fidueiaire a avise la bailleresse qu'a son avis le loyer etait trop eleve par rapport aux reeettes annuelles de l'entreprise, qui avaient fortement diminue par suite de la erise, et . qu'elle subordonnait son eoneours a une reduetion du loyer, a eoneurrenee de 20 000 fr. La bailleresse a deelare, le 31 mai 1933, qu'elle pouvait eonsentir a abandonner l'augmentation prevue par le contrat. Sur ces entrefaites, Sorgius a demande un eoneordat qu'il a obtenu en sep- tembre 1933, moyennant le payement d'un dividende de 15 %. Dans l'intervalle, soit le 23 juin, la soeiete bailleresse, eonstatant queSorgius ne pouvait s'aequitter de son loyer, avait denonce le bai!. Le 25 oetobre, Sorgius, qui avait obtenu un pret de 25000 fr. de la Societe fiduciaire, a eonelu avee la SocieM Hathor un nouveau ball par lequel eette soeiete louait a Sorgius les memes locaux pour servir de pension de famille. Le bail etait conelu pour une duree de einq annees des le l er oetobre 1933 au prix annuel de 22 500 fr. payables d'avance par trlmestre.

24-1 J'fandnaclJlass "erfahrell. :x 0 63. Les 26 juillet: et 2 aout 1934, la societe baillel'esse a fait proeeder au prejudice de son Iocataire a une prise d'inven- taire pour Ia somme de 10 200 francs, montant du loyer an 30 septembre 1934. B. --Par requete du l er aout 1934, Sorgius, invoquant les arrcntes federaux des 30 septembre 1932 et 27 mars 1934, a demande a la Cour de Justice eivile de Geneve de reduire a Ia somme de 9000 fr., pour Ia periode de deux ans, comprise entre le l er mai 1934 et Ie l er mai 1936, Je Ioyer total qu'il devrait payer a Ia sociew Hathor, remise lui etant faite du surplus. La Societ6 Hathol' s'est opposee a Ia requete, en pre- tendant que Sorgius ne remplissait pas en sa personne les conditions posees par l'arrete federal de 1932, a savoir que Ie contrat fait avec Iui etait un contrat de bail a loyer et non un contrat de bail a ferme et qu'il n'avait pas fait la preuve de son affiliation a le caisse paritaire d'assurance. Elle a conteste en outre les ehiffres invoques par Sorgius et soutenu qu'il avait fait des amortissements enormes. C. -Par jugement du 6 octobre 1934, Ia Cour de Justice eivile a admis Ia requete en ee sens qu'elle a fixe, pour Ia periode s'etendant du l er mai 1934 au l er mai 1936, a 18500 fr. le loyer annuel du par Sorgius a la Sociew immobiliere Hathor, remise lui etant faite du surplus. D. -La Societe immobiliere Hathol' S. A. a reeouru a Ia Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal federal en concluant au rejet de Ia requete de Sorgius. ConsiiUrant en droit :

1. -Ainsi que Ia Cour de Justice I'a deja releve, il a ete juge que Iorsqu'un immeuble a ete lom a destination d'hötel, peu importe qu'a un point de vue juridique le contrat de Ioeation se earaeterise eomme un bai! a loyer ou un bail a ferme, et que, dans l'un et l'autre eas, le proprietaire est recevable a sollieiter Ie benefice de l'arret6 federal du 30 septembre 1932 (RO 60 III p. 130). Cette 2!5 jurisprudenee, sur laquelle il n'y a pas lieu de revenir, s'applique par identit6 de motifs a l'exploitant, en ee qui eoneerne les mesures visees it l'art. 53 bis. C'est done a tort que Ia reeourante denie au requeraut le droit d 'invo- quer eette disposition, en arguant du fait qu'il est 10ca- taire et non fermier de l'hötel.
2. -L'exception tiree du defant d'affiliation du reque- rant a Ia Caisse paritaire d'assurance-chömage n'est pas fondee non plus. n appartenait, il est vrai, a l'autorite cantonale d'elucider d'offiee ee point, sans se contenter de eonstater que I'allegation du requerant n'avait pas ete eontestee. Mais il resulte da l'instruction compIemen- taire it Iaquelle il a Me procede depuis le deI)öt du recours que le requcrant etait effeetivement affiIie it Ia Caisse depuis le 14 septembre 1933, soit anterieurement a Ja date fixee par l'arrete.
3. -Si Ia requete etait recevable, elle etait en revanche mal fondee. Ainsi que le Tribunal federal l'a dejil reIevc, les mesures prevues par l'arreM du 30 septembre 1932 ont pour but de parer dans une certaine mesure aux effets de Ia crise, en permettant au proprietaire d'un hötel ou il ceIui qui l'exploite en qualita de fermier ou de Iocataire de demander une adaptation de ses engagements aux conditions nouvelles creees par Ia crise. Mais il va de soi que l'intervention du juge n'a de raison d'etre qu'autant que Ia crise etait un phenomime que les parties ne devaient pas et ne pouvaient pas prevoir lorsqu'elles ont eonclu. Aussi bien eelui qui s'engage sans tenir compte de ce qu'il pouvait et devait prevoir eommet une imprudence, e'est-a-dire une faute et il ne serait pas admissible qu'il put se reh)urner contre son cocontractant pour Iui faire supporter les consequences du fait qu'il a mal caleuIe ses chanees ou trop presume de ses forces; une teIle solution serait eontraire a l'equiM. Or en l'espeee il est etabli que c'est en octobre 1933, c'est-a-dire en pleine erise, que le requerant a fixe les nouvelles conditions de son engagement. S'i1 n'a pu les tenir, c'est done, ou qu'il

Pfandnachlassverfahren. No 63. a specule sur tine amelioration plus rapide de la situation ou par un fa calcul ; dans l'un et l'autre cas, c'est a lui seul a en 'supporter 1es consequences. La Oham re des ' JQursuites et des faillites prononce : Le recours ast admis et 1e jugementrendu par la Cour de Justice civile de Geneve le 6 octobre 1934 reforme, en ce sens que la requete du debiteur est declaree mal fondre.