Staatsrecltt.
sers, sein an ungünstiger. Geschäftslag,e befindliches und
in ungenügenden ItäUEnen untergebrachtes lJnternehxnen
in sein eigenes, an der Hauptverkehrsader gelegenes Haus
zu verlegen und dort zu entwickeln, sehr wohl als triftiger
Grund betrachtet werden. Der Beschwerdeführer bean-
standet freilich die Annahxne der Justizdirektion, dass die
Geschäftsräume an der Obergasse ungenügend seien und
eine Entwicklung des Geschäfts nicht zulassen .. Indessen
handelt es sich dabei um' die Würdigung tatsächlicher
Verhältnisse auf Grund eines Augenscheins. Dass diese
Würdigung schlechthin unhaltbar sei, vermögen die Aus-
führungen des Beschwerdeführers nicht darzutun.
Vertretbar und keineswegs willkürlich ist auch die
Annahxne der Justizdirektion, Hauser habe seinen ItaUEn-
bedarf nicht spekulativ verursacht. Der Kauf einer in
besserer Geschäftslage befindlichen Liegenschaft und die
Verlegung des Betriebes
dorthin kann sehr wohl als
normaler geschäftlicher Vorgang
ohne spekulativenCha
rakter betrachtet werden (lJrteile des Bundesgerichts vom
10. Oktober 1946 i. S. Eggli und vom 4. Dezember 1947
i.
S. Duttweiler, je Erw. 4 a. E.).
b) Der. Beschwerdeführer behauptet, nach der bundes-
gerichtlichen Itechtsprechung dürfe, wenn es sich UEn
. Geschäftsräume handle, Eigenbedarf im Sinne von' Art.,
5.lit. b.BMW nicht schon beim Vorliegen triftiger Gründe
für die Bnnspnchung der Itäume bejaht werden; er
setze .ein. dringendes Bedürfnis voraus. Das trifft jedoch
nicht zu. Das Bundesgericht hat nie verlangt, dass an en
Eigenbedarf von Geschäftsräumen ein strengerer Masstab
als an denjenigen von Wohnungen angelegt werden
müsse ; es
hat lediglich erklärt, es sei nicht willkürlich,
wenn
der Eigenbedarf an GeschäftsräUEnen in der Weise
beschränkt werde, dass bei einer Erweiterung des -Ge-
schäftsbetriebes ein Benötigen im Sinne von Art. ..5
lit. h BMW nur dann angenommen werde, wenn ein
dringendes Bedürfnis für die Erweiterung nachgewiesen
werden könne (BGE 73 I 184/85). Auch die Zürcher
I)
Reohtsgleiohheit (Roohtsvenveigerung). N° .2. ort
Justizdirektion hat, wie sie in ' der BeschwerdeaJlt;;'ell
aUSführt
und dem Bundesgericht aus andern :Fr! all
bekanrit ist nie allgemein erklärt, dass Eigenbeda t"t: ,
" . . . se 'P'"
Geschäftsräumen . ein dringendes Bednms orau.s gtlllg
S( ndern
hat lediglich angenommen, dass SIch die AnJe .. llell
. . d ., :FIW
ellles etwas strengeren . Masstabes m . enlengen äftiges
reChtfertige,
in denen SICh entweder em kaPl kr Jl auf
Unternehxnen durch die Errichtung. VO;t Filiale oder
!C0sten kleinerer lJnternehmungen ausdept;ten mö(ihtertloht
In.
denen Wohnungen zu Geschäftszwecken beansp de
Jl
. li gell
werden.
Diese Voraussetzungen treffen vor duro
h
Falle nicht zu. Die Justizdirektion hat SIch sOIDlt iS,
die Bejahung des Eigenbedarfs nicht mit ihrer prs. re"
geschweige denn mit der bundesgerichtlichen Iteo
htsP
jhr
chung 'in Widerspruch gesetztlsondern hat von dem
zustehenden Ermessen Gebrauch gemach . . egell
3. ---' War die Kündigung nach Art. 5lit. b BMW die
genbedarfs' des Vennieters genhtfert , ;80 tif,
Elllsprache dagegen abzuweisen ohne RucksIcht . d '
elche Folgen dies für den Mieter hat, also uc Vot
w die. daraus für ihn entstehenden achteile .. die.go.ng
.
teile überwiegen, die sich der Vermreter lllit der Küll
di
.
verschafft ; eine Iilteressen.abwägung im Sinne oll
4 BMW hatte nicht stattzufinden. .
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Beschwerde wird abgewiesen.
. 'co
tltre
2. Arr t du 5 mars 1948 dans la cause Dame Jobin eßOdl'S
lJlliverso S A et Neuchätel '. Commission cantonale de r
., '- 8
pour les mesures contre la penurie de logeme
PenU1'ie de logements. ACF du 150ctobre 19 1. . e oe n"
Sous reserve de l'abus de droit, le bailleur qm a besom cl doßller
dans sa maison pour lui-meme o pour ses,proches peu! lui eS
t
conga non seulement au locata.ire. dont I appartemen lllettre
necessaire mais auSsi ä. Uli 'sutre Iocataire si. c'est Pnge da
S()n appartement ä. la disposition du prenller an .
celui qui va Iui etre repris.
Staatsreoht.
Wohnungsnot, BRB vom 15. Oktober 1941.
Der Vermieter, der in seillem Hause für sieh oder nächste Ver-
wandte eine. Wohnung benötigt, kann -unter Vorbehalt des
Rechtsmissbrauchs -nicht nur demjenigen Mieter kündigen,
dessen Wohnung er benötigt, sondern auch einem andern
Mieter; um dessen Wohnung dem ersten Mieter als Ersatz
für die von diesem dem Vermieter abzugebende Wohnung zur
Verfügung zu stellen.
Penuria degli alloggi (DCF 15 ottobre 1941).
Sotto riserva d'un abuso di diritto, iI locatore ehe ha bisogno di
locali nella sua casa per Iui stesso 0 per i suoi parenti prossimi
pub dare disdetta non soltanto all'inquiIino il cui apparta-
mento gIi e necessario, ma anche ad un altro inquiIino allo
scopo di mettere l'appartamento di questo a disposizione di
quello in cambio dell'appartamento ehe dev'essere Iasciato
libero pel locatore.
Resume des faits :
Universo S. A., SocieM generale des fabriques d'aiguilles
de montres, a 1a. Chaux-de-Fonds, est proprietaire d'une
maison dans laquelle se trouvent ses ateliers et ses bu-
reaux. Sieur Domon occupe au premier etage un apparte-
ment dans lequel i1 a egalement installe un atelier. Dame
Jobin est locataire d'un appartement au second etage.
Le 30 avril 1947 Universo S. A. a resilie le bail de Dame
Jobin en faisant valoir qu'elle avait besoin de nouveaux
locaux. Les locaux qu'elle comptait utiliser etaient en
realite ceux qui etaient occupes par Sieur Domon, mais
elle s'etait entendue avec ce dernier qui avait consenti
a les echanger contre l'appartement de Dame Jobin.
Dame Jobin a saisi le, Conseil communal de la Chaux-
de-Fonds d'une demande en annulation du conge. Elle
soutenait en resume que du moment que c'etait l'apparte-
ment de Sieur Domon dont la bailleresse avait besoin,
c:etait le bai! de ce dernierqu'elle aurait du resilier et
non pas le sien. Deboutee de ses conclusions, elle a re-
couru a
la Commission de recours qui a rejet6 le
recours.
La decision de la Commission est motivee en
resume de la maniere suivante: L'interet de dame Jobin
a pouvoir oonserver un appartement a La Chaux-de-
Fonds Oll la penurie de logements se fait particu1iere-
Roohtsgleiehheit (Rechtsverweigerung). N° 2.
r 7
ment sentir est indubitable.. Mais Universo a aussi
un interet a. disposer de nouveaux locaux dans son
imroeuble; ses services ne fonctionnent plus de fa90n
normale et elle doit actuellement faire travailler son
personnel dans des conditions d'hygiEme deplorables. Ba
production est enrayee et plusieurs clients qui n'ont pu
etre satisfaits ont renonce ades oommandes. Il resulte
des constatations faites par le Conseil communal que la
solution a laquelle Universo S. A. s'est arretee est la
seule realisable. Son inMret a pouvoir disposer de Iocaux
dans son batiment l'emporte par consequent sur celui da
la recourante a. ,demeurer dans son appartement. Le fait
qua la bailleresse a besoin des locaux du premier etage,
et non pas de ceux du second occupes par dame Jobill
et qu'elle compte offrir a sieur Domon en echange de
son appartement, n'est pas une raison suffisailte pour
annuler le conge. Lorsqu'un proprietaire a basoin de
locaux dans Ba maison, il a en principe le droit de choisir
celui
de ses locataires a. qui il donnera conge. Il 11'en
serait autrement que si ce choix se caracterisait comme
un abus de droit, c'est-a.-dire si le locataire favorise avait
un interet sensiblement mQins grand a. demeurer au
benefice de son bail que celui dont le bail a eM resilie.
Mais cela n'est pas le cas en l'espece, attendu que sieur
Domon, outre l'interet qu'il a, comma Ja recourante, a
pouvoir demeurer en jouissance, oocupe un appartement
dans Iequel il exerce une activiM qui lui a occasionne
de gros frais d'installation.
Dame Jobin a interjete contre cette d60ision un recours
da droit public. Elle taxe la decision d'arbitraire et conclut
a. son annulation.
Le Tribunal federal a rejete le recours.
Motifs:
La seule question a trancher est celle de savoir si l'auto-
rite de reoours est tombee dans l'arbitraire pour avoir
d601are valable le conge que la bailleresse a donne a. la.
i'ecoumnte, alors que' ce ne sont pas les locaux occupes
par cette derniere dont elle a besoin mais ceux qu'occupe
sieur
Domon auquel elle compte donner en echange
l'appartement de la recourl:ljllte.
La rnponse n'est pas douteuse.
Ainsi que le Tribunal federal l'a reconnu deja. dans
l'arret Brunner -du 1'2 mars 1945 (non publie), il n'est
nicontraire a. la.lettre de 1'art. 5 ACF du 15 octobre 1941
ni incompatible avec le but de cette disposition d'admettre
que le proprietaire qui prouve avoir besoin de locaux
dans sa maison pour lui-meme ou pour ses proches peut
non seulement denoncer le bail de celui dont" il desire
occuper l'appartement, "mais aussi donner conge a un
autre locataire pour pouvoir mettre l'appartement de
celui-ci a la disposition du premier. Comme on l'a dit
a cette occasion, l'idee qui est a. la base de l'art. 5 est
que si le proprietaire prouve avoir roollement besoin de
locaux" dans sa maison, il, est en 'droit de donner conge
a. n'importe lequel de ses locataires. Le fait que le conga
80 6te donne a Un autre locataire qu'a. celui dont les locaux
sont necessaires au proprietaire ne peut donc faire obstacle
a." 1a resiliation, si" tant est du moins que celle;,ci ait eu
reellement pour but de permettre au proprietaire d'occu
per les locaux en question et, d'autre part, qu'elle nEl
se ,caract6rise pas comme un abus da droit. Sous ces
reserves; le locataire evince ne saurait objecter que la
resiliation "semit moins prejudiciable a. un autre locataire.
Or, rien, en l'espece, n'autorise a. dire que la bailleresse
a
abuse de son droit en exigeant le depart de 1a recoumnte
Au surplus, voulnt-on meme mettre en balance les interets
des deux locataires, on devrait encore recohnaitre que
les
autorites cantonales o'nt pu sans arbitraire considerer
que ceux de sieur Domon
I'emportaient sur ceux de la
recourante. TI ressort en effet de leurs decisions -et
c'est la 'une constatation qui n'a pas et6 taxoo d'arbit;raire
et qui lie le Tribunal fedeml-que sieur Domon a installe
Son atelier dans'son appartement etque cette installation
Roohtsgleichhf it (lBoohtsverWeigerung). No 3. " 9
lui a conte de groa frais, et il est donc clair' qu'tin deme-
nagement semit plus prejudiciable. pout Iui que pour la
recourante.
3. Auszug aus delIJ Urteil vom 13; Mai 1948 i. S. Vogel gegen
, Egli und Regierungsrat des Kantons L,uzern.
Wohnungsnot, BRB v 15. Oktober 1941/8. Februar 1946 (BMW).
Formelle Rechtsverweigerung, Art. 10 BMW ; Unzulässigkeit der
Bestätigung eines erstinstanzlichen Entscheides durch die
Rekursinstanz aus Grlinden tatsächlicher Art, zu denen der
Betroffene im kantonalen Verfahren keine Stellung nehmen
konnte. .
PenurW des logements. AOF dJu 15 octabre 1941/8 jevrier 1946
(APL). ' "
Dem de justice formel, art. 10; la juridiction de recours ne peut
confirmer la dooision de l'autonte infeneure pour des raisons
doouites de faits sur lesquels l'interesse n'a pas sM en mesure
de se determiner dans. la procooure cantonale.
Penuria degli alloggi. DOF 15 ottobre 1941/8 febbraio. 1 46: .
Diniego di giustizia quanto aHa forma, art. 10: la glUTIsdizlOne
di ncorso non puo confermare la. decisione dell'autontA infe-
riore per ragioni dedotte da fatti sui quaIi l'interessato non
e stato in grado di pronunciarsi nen ,procedura cantonale. "
DerAmtsgehilfe von Willisau hat die gegenüber dem
Beschwerdeführer ausgesprochene WQhnungskÜlldigung ge-
stützt auf Art. 5 lit. a BMW gesßDtitzt, weil der Mieter
den Vermieter angeblich unberechtigterweisevor den
Friedensrichter geladen und ihn des Dinbstahls bezichtigt
habe. Im Besohwerdevenahreri vor dem Regierungsrat
hat er Vermieter weitere Vorwürfe gegen den Mieter
erhoben, über die der Regierungsrat in Abwesenheit der
Parteien Beweis erheben liess. Der Beschwerdeführer er-
hielt weder Gelegenheit, von
der Eingabe des Vermieters
Kenntnis zu nehmen, noch, sich zum Ergebnis des Beweis-
"verfahrens
zu äussern. Der Regierungsrat hat die vom
Amtsgehilfen als die Kündigung rechtfertigend bezeich-.
naten Gründe als nicht"ausreichend erklärt und die Kündi ..
gung aus den vom Vermieter erst im Beschwe'rdeverfahren
vorgebrachten Gründen geSchützt. Das Bundesgericht hat
