1C_382/2017
Arrêt du 16 mai 2018
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Merkli, Président,
Eusebio et Chaix.
Greffier : M. Alvarez.
Participants à la procédure
A.________ SA, représentée par Me Franck Ammann, avocat,
recourante,
contre
Municipalité d'Arzier-Le Muids, rue du Village 22, case postale 7, 1273 Arzier-Le Muids, représentée
par Me Jean-Michel Henny, avocat,
Objet
Permis de construire, mise en conformité,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton
de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 15 juin 2017 (AC.2015.0334, AC.2016.0153, AC.2016.0154, AC.2016.0155, AC.2016.0156, AC.2016.0157, AC.2016.0158, AC.2016.0159).
La société A.________ SA a acquis le 3 avril 2012 la parcelle n
o 296 du registre foncier, sur le territoire de la Commune d'Arzier-Le Muids, au lieu-dit "Prés-de-la-Cure". Le 9 octobre 2013, cette parcelle a été divisée en quatre nouvelles parcelles adjacentes, portant les n
os 296 (3'632 m
2), 2564 (1'404 m
2), 2565 (798 m
2) et 2566 (780 m
2). Ces biens-fonds sont classés en zone de villas, mis à part un compartiment de terrain de 184 m
2 au sud de la parcelle n
o 2564, qui est classé en zone village (cf. art. 2 et 2.2 du règlement général sur les constructions et l'aménagement du territoire de la Commune d'Arzier-Le Muids [RCAT], approuvé par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 18 décembre 1992).
Lors du fractionnement, la Municipalité de la Commune d'Arzier-Le Muids a requis du Conservateur du Registre foncier l'inscription d'une mention faisant état de la modification des restrictions légales résultant de la réglementation des constructions ("restriction LATC"), sur chacune des parcelles nouvellement constituées. Cette modification porte sur la répartition de la surface brute de plancher utilisable de l'ancienne parcelle n
o 296, à savoir 1'718 m
2 (6'340 m
2en zone villa, avec un coefficient d'utilisation du sol [CUS] de 0,25, et 184 m
2, en zone village, avec un CUS de 0,60 [art. 4.1 RCAT]), sur l'ensemble des nouvelles parcelles. Les parcelles n
os 2564, 2565 et 2566 se voient attribuer chacune une surface brute utilisable de 176 m
2; pour la parcelle n
o 296, celle-ci est arrêtée à 1'190 m
2. La réquisition adressée au Conservateur porte également la signature de la société A.________ SA.
B.a. Le 1
er novembre 2012, A.________ SA a demandé un permis de construire cinq villas de deux appartements chacune, à savoir la villa A1 sur la parcelle n
o 2564, la villa A2 sur la parcelle n
o 2565, la villa A3 sur le fonds n
o 2566 et les villas B1 et B2 sur la parcelle n
o 296; la demande porte également sur la réalisation de 25 places de stationnement. La surface brute de plancher utile de l'ensemble du projet est de 961 m
2.
Mis à l'enquête publique entre le 16 novembre et le 17 décembre 2012, le projet a fait l'objet d'une opposition du propriétaire de la parcelle voisine n
o 284. Dans le cadre de la procédure de recours contre la décision municipale levant cette opposition et délivrant le permis de construire requis (n
o 25812), l'intéressé a déclaré renoncer à s'attaquer aux villas A1, A2 et A3; le juge instructeur de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud a partant levé l'effet suspensif s'agissant de ces trois constructions.
B.b. Le 26 juin 2013, A.________ SA a déposé une demande portant sur un nouveau projet sur la parcelle n
o 296. Celui-ci consiste à modifier les villas B1 et B2, prévues à l'est de la parcelle, en y aménageant trois logements au lieu des deux initialement envisagés; le projet porte en outre sur la construction de deux nouvelles villas, C1 et C2, de trois logements chacune, à l'ouest de la parcelle, ainsi qu'un parking souterrain et quatre places de parc extérieures.
Après avoir levé l'opposition formée contre ce nouveau projet par le propriétaire de la parcelle n
o 284, la municipalité a délivré le permis de construire, le 3 février 2014 (permis n
o 26228). Selon le dossier d'enquête, la surface brute de plancher habitable ou utilisable totale est de 1'188 m
2, soit inférieure à la limite de 1'190 m
2 prévue par la "restriction LATC" pour la parcelle n° 296 (cf. let. A ci-dessus).
Le voisin intéressé a également recouru contre cette décision devant le Tribunal cantonal. En cours de procédure, la société A.________ SA a précisé qu'elle renoncerait à son premier projet (villas B1 et B2 de deux logements chacune) si elle obtenait gain de cause s'agissant du second projet (villas B1, B2, ainsi que C1 et C2). La cour cantonale a par conséquent joint les causes. Par arrêt du 23 janvier 2014, elle a rejeté les recours et confirmé les deux permis de construire délivrés successivement par la municipalité; cet arrêt cantonal a été confirmé par le Tribunal fédéral, le 15 juin 2015 (arrêt 1C_119/2015).
Les villas A1 (parcelle n
o 2564), A2 (n
o 2565) et A3 (n
o 2566) ont été réalisées. Trois propriétés par étages (PPE) ont respectivement été constituées: la PPE "X.________ A", copropriété de L.L.________ et M.L.________ ainsi que de J.J.________ et K.J.________; la PPE "X.________ B", en mains de B.B.________ et C.B.________ ainsi que de D.D.________ et E.D.________; la PPE "X.________ C", dont les copropriétaires sont G.________ et F.________, d'une part, I.________ et H.________, d'autre part.
Aucune construction n'a en revanche été érigée sur la parcelle n
o 296 en application des permis de construire n
os 25812 (premier projet) ou 26228 (second projet). A.________ SA est actuellement toujours propriétaire de ce bien-fonds.
D.a. Par décision du 11 novembre 2015, la municipalité a révoqué le permis de construire n
o 26228 (second projet). Cette révocation fait suite au constat dressé par la commune que des locaux initialement non habitables des villas A1, A2 et A3 avaient été transformés et voués à l'habitation sans autorisation. Cette extension de la surface violant les règles communales sur l'indice d'utilisation du sol, l'autorité a ordonné que la situation soit corrigée par l'inscription d'une mention adéquate sur la parcelle n
o 296 (réduction des droits à bâtir); celle-ci a pour effet de rendre non conformes les quatre villas actuellement autorisées (B1, B2 et C1 et C2).
Le 30 novembre 2015, la société A.________ SA a recouru contre cette décision devant le Tribunal cantonal. Dans ce cadre, elle précisait en particulier avoir vendu des terrains non encore bâtis et n'avoir jamais eu pour projet de créer des locaux habitables dans les combles des bâtiments A1, A2 et A3.
D.b. Le 11 avril 2016, la municipalité a rendu six décisions séparées de mise en conformité. Il y est indiqué que dans chacune des trois villas déjà construites "l'appartement du rez inférieur présente un caractère habitable qui est de 30,36 m² de plus que ce qui a été autorisé"; pour l'appartement en duplex (rez supérieur et combles), "l'entier des combles doit être pris en compte, y compris la buanderie qui a été réalisée en salle de bains, pour une surface de 48,40 m²". La surface habitable (surface brute de plancher) supplémentaire totale est donc, pour les trois bâtiments composant les six lots de PPE, de 236,28 m² (3 x 30,36 + 3 x 48,40).
Les décisions précisent ensuite que, dès lors que la surface des parcelles n
os 2564, 2565 et 2566 a été totalement exploitée au sens de la réglementation communale pour ce qui concerne l'indice d'utilisation du sol, la surface supplémentaire de 236,28 m² sera prélevée sur la parcelle n° 296 non encore construite et la "restriction LATC" modifiée en conséquence.
Par ces différentes décisions, la municipalité exige par ailleurs des propriétaires des PPE X.________ A à C la pose de deux velux afin d'augmenter la surface vitrée et d'aération; elle admet le caractère habitable des combles bien que ceux-ci n'atteignent pas une hauteur de 2,40 m sur la moitié de la surface. Ces décisions accordent enfin une dérogation s'agissant de la porte-fenêtre vitrée des rez inférieurs, qui n'assure qu'un éclairage insuffisant.
D.c. Le même jour, la municipalité a encore rendu une décision destinée à la société A.________ SA. Cette décision, à laquelle étaient annexées les six décisions adressées aux propriétaires des villas A1 à A3, précise que lorsque celles-ci seront définitives et exécutoires, la municipalité demandera une modification de la mention LATC en exigeant que la capacité constructive de la parcelle n o 296 soit réduite d'une surface de plancher de 236,28 m 2.
D.d. Par actes du 11 mai 2016, la société A.________ SA a recouru contre les sept décisions du 11 avril 2016 au Tribunal cantonal. Le juge instructeur a joint ces causes avec la procédure introduite par recours du 11 novembre 2015 formé à l'encontre de la décision de révocation du permis de construire n o 26228 (second projet). Après avoir admis, par décision préjudicielle du 1 er décembre 2016, la recevabilité des recours de la société A.________ SA à l'encontre des six décisions de remise en état adressées aux propriétaires d'étages, le Tribunal cantonal a rejeté l'ensemble des huit pourvois dont il était saisi. La cour cantonale a en substance estimé que les acquéreurs des parcelles n os 2564, 2565 et 2566 n'étaient pas de mauvaise foi, de sorte que seule une mise en conformité des locaux litigieux avec les règles de salubrité (cf. art. 25 ss du règlement d'application du 19 septembre 1986 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions [RLATC; RS/VD 700.11.1]) s'imposait, à l'exclusion de leur suppression. L'instance précédente a par ailleurs validé la réduction du potentiel constructible de la parcelle n o 296; elle a en conséquence également confirmé la révocation du permis n o 26228 (second projet), ce projet dépassant le solde de surface encore disponible.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, la société A.________ SA demande principalement au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt attaqué ainsi que les décisions rendues par la municipalité les 11 novembre 2015 et 11 avril 2016. La société recourante conclut subsidiairement au renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Le Tribunal cantonal renonce à se déterminer et se réfère aux considérants de son arrêt. La Municipalité d'Arzier-Le Muids conclut à l'irrecevabilité du recours en tant qu'il est dirigé contre les six décisions municipales du 11 avril 2016 notifiées aux propriétaires d'étages en cause; elle en demande le rejet pour le surplus. B.B.________ et C.B.________, D.D.________ et E.D.________, G.________ et F.________, ainsi que I.________ et H.________ concluent également au rejet du recours. J.J.________ et K.J.________ ainsi que L.L.________ et M.L.________ renoncent à procéder. Au terme d'un ultime échange d'écritures, la société recourante et les propriétaires intimés persistent dans leurs conclusions respectives.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 135 III 329 consid. 1 p. 331 et les arrêts cités).
1.1. Dirigé contre une décision finale rendue en dernière instance cantonale (art. 90 LTF) dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public conformément aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée.
1.2. Devant le Tribunal fédéral, la municipalité conclut à l'irrecevabilité du recours en tant qu'il est dirigé contre les six décisions concernant les propriétaires d'étages rendues le 11 avril 2016. On comprend de son mémoire que l'autorité communale remet en cause la qualité pour agir de la recourante, plus particulièrement l'existence d'un intérêt direct et digne de protection à contester les mesures d'assainissement des constructions A1, A2 et A3, qui ne lui appartiennent plus.
1.2.1. A teneur de l'alinéa premier de l'art. 89 LTF, a qualité pour recourir quiconque a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire (let. a), est particulièrement atteint par la décision attaquée (let. b) et a un intérêt digne de protection à l'annulation ou à la modification de celle-ci (let. c). Selon la jurisprudence rendue à propos de cette disposition, le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d'être prise en considération avec l'objet de la contestation. Il doit en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la décision contestée qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général, de manière à exclure l'action populaire (ATF 139 II 499 consid. 2.2; 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2-3 p. 33 s.). Si le voisin direct de la construction ou de l'installation litigieuse a ainsi en principe qualité pour recourir, il ne peut pas présenter n'importe quel grief; il ne se prévaut d'un intérêt digne de protection, lorsqu'il invoque des dispositions édictées dans l'intérêt général ou dans l'intérêt de tiers, que si ces normes peuvent avoir une influence sur sa situation de fait ou de droit (ATF 139 II 499 consid. 2.2 p. 504; 137 II 30 consid. 2.2.3 p. 33; 133 II 249 consid. 1.3 p. 252).
1.2.2. Il est en l'occurrence indéniable que la société recourante bénéficie d'un intérêt digne de protection à contester l'arrêt attaqué en tant qu'il porte sur la réduction de ses droits à bâtir sur la parcelle n o 296 ainsi que sur la révocation du permis de construire n o 26228 (second projet), qui en découle. A l'examen du dossier, il apparaît cependant qu'il s'agit-là des conséquences des mesures d'assainissement ordonnées - par le biais de six décisions séparées du 11 avril 2016 - pour les villas A1 à A3: comme l'a relevé la cour cantonale, si au lieu d'admettre le caractère habitable des surfaces litigieuses (236,28 m²), au rez-de-chaussée et dans les combles, l'autorité communale avait ordonné le retour à un état conforme au permis de construire initialement délivré, la question du respect du coefficient d'utilisation du sol (CUS), pour le dernier projet de la recourante sur la parcelle n o 296, ne se poserait pas; ce projet présente en effet une surface brute utilisable de 1'188 m 2, inférieure à la limite de 1'190 m 2 originellement prévue par la "restriction LATC". Dans ces circonstances, force est d'admettre que la recourante bénéficie également d'un intérêt pratique à contester l'arrêt attaqué dans la mesure où celui-ci confirme les mesures d'assainissement et les dérogations décidées par la municipalité, au détriment d'une remise en état conforme au permis de construire.
1.3. Les autres conditions de recevabilité étant au surplus réunies, il convient d'entrer en matière.
Sur le plan formel, la recourante se plaint d'une violation de son droit d'être entendue (art. 29 al. 2 Cst.). Elle reproche en particulier au Tribunal cantonal de n'avoir pas fait droit à ses différentes réquisitions de preuve visant à démontrer qu'elle aurait agi de bonne foi, contrairement aux acquéreurs des parcelles n os 2564, 2565 et 2566. A suivre la recourante, ces derniers savaient, lors de l'acquisition, que les surfaces litigieuses ne pouvaient être destinées à l'habitation, ce que la cour cantonale aurait nié, sans toutefois instruire elle-même cette question, versant ainsi dans l'arbitraire; à cet égard, la recourante se prévaut également d'une constatation manifestement inexacte des faits (art. 97 al. 1 LTF).
2.1. Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., comprend notamment pour le justiciable le droit d'obtenir l'administration des preuves pertinentes et valablement offertes, de participer à l'administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (cf. ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 p. 299; 137 II 266 consid. 3.2 p. 270; 135 II 286 consid. 5.1 p. 293). Le juge peut cependant renoncer à l'administration de certaines preuves, notamment lorsque les faits dont les parties veulent rapporter l'authenticité ne sont pas importants pour la solution du litige. Ce refus d'instruire ne viole leur droit d'être entendues que si l'appréciation anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à laquelle le juge a ainsi procédé, est entachée d'arbitraire (ATF 136 I 229 consid. 5.3 p. 236; 131 I 153 consid. 3 p. 157; sur la notion d'arbitraire: ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62).
2.2. En l'espèce, la cour cantonale a rappelé, s'agissant du permis de construire délivré à la recourante pour son second projet, les conditions auxquelles sa révocation pouvait être prononcée. A cet égard, l'arrêt attaqué précise, à juste titre, qu'une révocation n'est possible qu'au terme d'une pesée des intérêts confrontant l'intérêt à une application correcte du droit objectif à l'intérêt à la sécurité juridique, respectivement à la protection de la confiance (cf. ATF 137 I 69 consid. 2.3 p. 71 s.; 135 V 215 consid. 5.2 p. 221 s.; 127 II 306 consid. 7a p. 313 s.; voir également HÄFELLIN ET AL., Allgemeines Verwaltungsrecht, 7
e éd. 2016, n. 1215 et 1226 ss; MOOR/POLTIER, Droit administratif, vol. II: les actes administratifs et leur contrôle, 3
e éd., 2011, n. 2.4.3.3 ss). Dans ce cadre, la bonne foi de l'administré est un élément dont il convient de tenir compte (cf. THIERRY TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, n. 958), celui qui a agi dolosivement ne pouvant en principe pas s'opposer à la révocation, à moins que cette mesure ne soit contraire au principe de la proportionnalité (cf. arrêt 1C_111/2016 du 8 décembre 2016 consid. 6.1 et les arrêts cités; voir également HÄFELLIN ET AL., op. cit., n. 1228; WIEDERKEHR/ RICHLIN, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, vol. I, 2012, n. 2724).
En dépit de ces considérations, le Tribunal cantonal n'a toutefois procédé à aucune mesure d'instruction visant à établir, lors de la vente, la bonne ou la mauvaise foi de la recourante, plus particulièrement s'agissant des informations communiquées par celle-ci aux acquéreurs quant aux surfaces habitables autorisées par les projets A1 à A3. Les acquéreurs - bien qu'il se prévalent à cet égard de leur propre bonne foi et d'une attitude dolosive de la recourante - qualifient d'ailleurs également, dans leur réponse, de lacunaire l'instruction menée sur ce point par l'instance précédente.
En ce qui concerne plus particulièrement la recourante, il apparaît que ce n'est en effet qu'indirectement, en retenant que les acquéreurs ne pouvaient savoir que les locaux litigieux n'étaient pas destinés à l'habitation, que la cour cantonale a jugé, à tout le moins implicitement, que la recourante avait agi dolosivement. Si une telle manière de procéder n'apparaît sur le principe pas insoutenable, elle s'avère cependant insuffisante dans le cas particulier: en effet, le constat de la bonne foi des acquéreurs se fonde exclusivement sur les décisions municipales du 11 avril 2016, dont la cour cantonale a pourtant reconnu qu'elles n'expliquaient pas en détail comment les propriétaires avaient été renseignés, au moment de la vente, au sujet du contenu du premier permis de construire et des pièces comptées dans le total des surfaces habitables. Or, la question de la bonne foi joue non seulement un rôle important dans le cadre de la révocation du permis de construire (cf. consid. 2.2), mais également dans celui de la remise en état ou en conformité des villas A1 à A3, en application de l'art. 105 al. 1 LATC (RS/VD 700.11) (cf. arrêts 1C_292/2016 du 23 février 2017 consid. 5.1; 1C_122/2016 du 7 septembre 2016 consid. 6.1); la cour cantonale ne pouvait partant se satisfaire d'explications lacunaires pour établir la bonne foi des acquéreurs et en exclure, à tout le moins implicitement, celle de la recourante.
L'instance précédente ne saurait pas non plus se fonder sur le large pouvoir d'appréciation dont jouit la municipalité en matière de reconnaissance du caractère habitable d'un local (cf. arrêt 1C_122/2016 du 7 septembre 2016 consid. 5.4.1) pour refuser d'instruire la question de la bonne foi des parties et écarter, sans autre motivation, les offres de preuves de la recourante; il n'est en effet, à ce stade, pas pertinent de déterminer si la commune était en droit, compte tenu des aménagements opérés par les propriétaires et les assainissements ordonnés, de qualifier d'habitables les pièces litigieuses; il est en revanche essentiel d'établir ce que savaient les acquéreurs quant aux possibilités consacrées par le permis de construire en matière de surfaces habitables. Ce point est en effet de nature à influer sur la pesée des intérêts que commande d'opérer l'art. 105 al. 1 LATC s'agissant d'une éventuelle remise en conformité des villas A1 à A3 avec l'autorisation initialement délivrée, issue susceptible, le cas échéant, de priver la décision de révocation du permis de construire octroyé pour la parcelle n
o 296 de tout fondement.
2.3. En définitive, en refusant de compléter l'instruction sur un point essentiel pour l'issue du litige, l'appréciation anticipée des preuves à laquelle a procédé le Tribunal cantonal est empreinte d'arbitraire. Le grief de violation du droit d'être entendu est partant fondé; cette irrégularité ne peut être guérie dans la présente procédure, le Tribunal fédéral ne revoyant pas librement les faits (art. 97 et 105 LTF). Le recours doit donc être admis pour ce motif formel, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres griefs soulevés par la recourante. Il appartiendra à la cour cantonale de statuer à nouveau en procédant à une nouvelle pesée complète des intérêts, après un complément d'instruction - comprenant notamment un examen de la pertinence des moyens de preuve offerts par la recourante - s'agissant de la bonne foi des parties à la procédure.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours et à l'annulation de l'arrêt attaqué. La cause est renvoyée au Tribunal cantonal pour nouvelle décision dans le sens des considérants. La recourante obtenant gain de cause, les frais de justice relatifs à la procédure fédérale - réduits au vu de l'issue du recours - sont mis à la charge des intimés B.B.________ et C.B.________, D.D.________ et E.D.________, G.________ et F.________, ainsi que I.________ et H.________ (art. 66 al. 1 et 5 LTF); la Commune d'Arzier-Le Muids en est exemptée (art. 66 al. 4 LTF). Pour le même motif, une indemnité de dépens est allouée à la recourante, qui a procédé avec l'assistance d'un avocat; celle-ci sera supportée par moitié par les intimés, solidairement entre eux, et mise à la charge de la commune, pour le solde (art. 68 al. 2 LTF).
Le recours est admis. La cause est renvoyée à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud pour nouvelle instruction et décision dans le sens des considérants.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge solidaire des intimés.
Une indemnité de 2'000 fr. est allouée à la recourante, à titre de dépens, à charge, pour moitié, des intimés, solidairement entre eux, et, pour l'autre, de la Commune d'Arzier-Le Muids.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et de la Municipalité d'Arzier-Le Muids ainsi qu'au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.
Lausanne, le 16 mai 2018
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Merkli
Le Greffier : Alvarez