Incident review of zoning plan denied in building permit caseGénéré par IA

1C_394/2024

Arrêt du 24 juillet 2025

Ire Cour de droit public

Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux Haag, Président,
Chaix et Pont Veuthey, Juge suppléante.
Greffier : M. Alvarez.

Participants à la procédure

1. Association A.________,
   
2. B.________,
   
3. C.________,
   
4. D.________et 28 consorts,
   tous représentés par Maîtres Laurent Pfeiffer et Rachel Tagliani, avocats, avenue d'Ouchy 14, 1006 Lausanne,
   recourants,

contre

E.________ SA,
représentée par Me Benoît Bovay, avocat,
intimée,

Municipalité d'Épalinges,
route de la Croix-Blanche 25, case postale 187, 1066 Epalinges,
représentée par Maîtres Amédée Kasser et Gaspard Genton, avocats,

Objet
Permis de construire,

recours contre l'arrêt de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 29 mai 2024 (AC.2023.0113).

Faits :

A.

E.________ SA est propriétaire, depuis le 4 janvier 2021, de la parcelle n o 794 du registre foncier, sur le territoire de la commune d'Épalinges. D'une surface totale de 25'394 m 2, cette parcelle n'est pas bâtie (lieu-dit: La Possession/Bois de Ban). Les parcelles voisines sont pour l'essentiel classées en zone de villas; elles sont pratiquement toutes bâties. Le noyau villageois historique d'Épalinges (le Polny) se situe quant à lui à environ 150 mètres au sud.
La parcelle n o 794 a été classée en 2005 dans une zone de plans spéciaux, réglée aux art. 52 à 57 du règlement du plan général d'affectation (PGA, respectivement RPGA). Dans cette zone, tout projet de construction ou d'aménagement est subordonné à l'adoption d'un plan détaillé (art. 52 RPGA). Le 15 novembre 2016, le conseil communal a adopté le plan de quartier (ci-après: PdQ) "La Possession/Bois de Ban", dont le périmètre correspond à celui de la parcelle n o 794. Ce plan a été approuvé préalablement par le département cantonal compétent le 20 mars 2017. Ces décisions ont été contestées par plusieurs propriétaires voisins, qui ont recouru en vain à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud (arrêt cantonal AC.2017.0172 du 20 mars 2019), puis au Tribunal fédéral (arrêt 1C_222/2019 du 4 septembre 2020). Ce plan a été mis en vigueur à la date du jugement cantonal.

B.

Le 2 mars 2022, E.________ SA a déposé une demande de permis de construire pour un projet portant sur la construction de 16 immeubles (129 logements), d'un parking souterrain et l'aménagement de places extérieures. Mis à l'enquête publique du 15 juin au 14 juillet 2022, ce projet a suscité plusieurs oppositions, dont une opposition collective déposée par l'Association A.________ et plusieurs propriétaires fonciers du voisinage, à savoir B.________ et 38 consorts. Les autorisations spéciales et préavis requis ont été délivrés par les services de l'État concernés et réunis dans une synthèse CAMAC du 30 septembre 2022. Le 8 mars 2023, la municipalité a levé l'opposition et délivré le permis de construire sollicité, sous réserve de modifications minimes non pertinentes en l'espèce.
Le 20 avril 2023, l'association A.________, ainsi que les opposants précités ont interjeté recours contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, qui l'a rejeté par arrêt du 29 mai 2024, refusant notamment de procéder à un contrôle incident du PdQ "La Possession/Bois de Ban".

C.

Agissant conjointement par la voie du recours en matière de droit public, l'association A.________, B.________ et 30 consorts demandent principalement au Tribunal fédéral de réformer cet arrêt cantonal en ce sens que la décision de la municipalité du 8 mars 2023 est elle-même réformée en ce sens que l'opposition est admise et la demande de permis de construire refusée; l'arrêt cantonal est au surplus annulé en tant qu'il porte sur les frais et dépens cantonaux (dispositif ch. III à V) et est renvoyé à l'instance précédente pour la fixation de montants inférieurs. Subsidiairement, ils concluent à l'annulation et au renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision au sens des considérants.
Le Tribunal cantonal rappelle le courrier des recourants du 11 janvier 2024 annonçant le retrait de la procédure de certains d'entre eux; il renonce au surplus à se déterminer et se réfère aux considérants de son arrêt. La Municipalité d'Épalinges demande le rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité. E.________ SA conclut également au rejet. Invité à se déterminer, l'Office fédéral du développement territorial (ARE) renonce à se prononcer au vu des considérations émises dans l'arrêt 1C_222/2019 du 4 septembre 2020. Les recourants répliquent et maintiennent leur argumentation et les considérations développées dans leur recours.

Considérant en droit :

1.

1.1. Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public de l'aménagement du territoire et des constructions (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Les recourants ont participé à la procédure devant la cour cantonale (art. 89 al. 1 let. a LTF). Selon les constatations cantonales non discutées, plusieurs recourants, dont B.________, C.________ et D.________, sont propriétaires de biens-fonds directement voisins du projet litigieux. À ce titre, ils sont directement touchés par l'arrêt attaqué, qui en confirme la conformité; ils bénéficient ainsi d'un intérêt digne de protection à son annulation et jouissent de la qualité pour recourir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. Il n'est dès lors pas nécessaire d'examiner précisément la situation particulière de chacun des consorts ni d'analyser plus avant la qualité pour recourir de l'association A.________. Les autres conditions de recevabilité sont au surplus réunies, si bien qu'il convient d'entrer en matière.

1.2. À l'appui de leur mémoire, invoquant leur caractère notoire, les recourants produisent une série de pièces, en particulier les statistiques récentes de l'Office fédéral de la statistique (OFS) sur la population de la commune d'Épalinges ainsi qu'un extrait du préavis municipal 08/2022 et un rapport de la Commission de l'urbanisme et des constructions (CUC) de mars et mai 2022, dont la recevabilité est contestée. S'appuyant sur les statistiques de l'OFS, les recourants exposent le surdimensionnement actuel. Cependant, pour les motifs exposés ci-après au consid. 4.3.1, cet aspect n'est pas pertinent pour l'issue du litige. En ce qui concerne le préavis communal et le rapport de la CUC, les recourants entendent en déduire certains éléments en lien avec l'instauration de la zone réservée; cette question excède cependant l'objet du litige et a au demeurant déjà été tranchée par la cour cantonale dans ses arrêts du 30 août 2023 (arrêts cantonaux AC.2022.0390, AC.2022.0391 et AC.2022.0395). Dans ces conditions, les pièces produites demeurent sans influence sur le sort de la cause, si bien que la question de leur recevabilité peut demeurer indécise.

2.

Dans un grief d'ordre formel, les recourants se plaignent d'une violation de leur droit d'être entendus au motif que l'arrêt attaqué n'aurait pas été notifié à certains d'entre eux. Il serait par ailleurs arbitraire de n'avoir pas condamné les recourants omis aux frais et dépens cantonaux. En réplique, ils reconnaissent cependant qu'il s'agit d'une mégarde de leur part et retirent l'argument, ce dont il y a lieu de prendre acte.

3.

Invoquant les art. 29 al. 1 et 2 Cst. et 112 LTF, les recourants dénoncent un défaut de motivation de l'arrêt attaqué ainsi qu'un déni de justice formel.

3.1. Le droit d'être entendu, garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., implique pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision, afin que le destinataire puisse la comprendre, l'attaquer utilement s'il y a lieu et afin que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle. Le juge doit ainsi mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision (ATF 146 II 335 consid. 5.1; 143 III 65 consid. 5.2; 139 IV 179 consid. 2.2). Dans le même sens, l'art. 112 al. 1 let. b LTF, prévoit que les décisions qui peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral doivent contenir les motifs déterminants de fait et de droit. Il doit ressortir clairement de la décision quel est l'état de fait retenu sur lequel elle se fonde et quel est le raisonnement juridique qui a été suivi, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 147 V 65 consid. 3.2; 143 IV 40 consid. 3.4.3). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1). En revanche, une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel prohibé lorsqu'elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre. L'autorité ne doit toutefois pas se prononcer sur tous les moyens des parties; elle peut se limiter aux questions décisives (ATF 143 III 65 consid. 5.2; 142 II 154 consid. 4.2; 141 IV 249 consid. 1.3.1). La motivation peut pour le reste être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1).

3.2. Devant le Tribunal cantonal, les recourants faisaient en substance valoir qu'en raison du surdimensionnement de la zone à bâtir d'Épalinges, les autorités communales auraient dû dézonner ou rendre provisoirement inconstructible la parcelle n o 794 afin de garantir l'élaboration d'un nouveau plan d'affectation communal (ci-après: PACom) conforme à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT; RS 700). Ils reprochaient aux autorités communales de ne pas avoir mis en oeuvre les mesures conservatoires prévues aux art. 46 et 47 de la loi cantonale du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RS/VD 700.11) (zone réservée, respectivement effet anticipé négatif des plans) et, au surplus, de ne pas avoir procédé à un contrôle préjudiciel du PdQ "La Possession/Bois de Ban". Répondant à ces critiques, le Tribunal cantonal a relevé que, dans le cadre de l'élaboration du PACom, un plan de zone réservée avait été adopté, dans lequel il avait été décidé, en accord avec le Département cantonal des institutions, du territoire et des sports (DITS), de ne pas intégrer le périmètre du PdQ "La Possession/Bois de Ban"; cette décision avait au demeurant été confirmée par arrêts cantonaux du 30 août 2023 (arrêts cantonaux AC.2022.0390, AC.2022.0391 et AC.2022.0395). Aussi les autorités communales étaient-elles fondées à se prononcer sur la demande de permis de construire en faisant abstraction de la zone réservée (et des mesures conservatoires de l'art. 47 LATC [effet anticipé négatif pour un plan en voie d'élaboration] voire de l'art. 49 LATC [pour un plan soumis à l'enquête publique]). Dans ces circonstances, il était de même évident que la municipalité n'avait pas à se prononcer, à titre incident, sur la validité du PdQ "La Possession/Bois de Ban" adopté récemment, après avoir été en vain contesté jusqu'au Tribunal fédéral (cf. arrêt 1C_222/2019 du 4 septembre 2020), les conditions d'un tel contrôle préjudiciel n'étant pas réalisées; sur ce dernier point, l'arrêt non publié du Tribunal fédéral du 11 octobre 2023 (arrêt 1C_297/2022) - invoqué par les recourants - n'apportait au demeurant pas de changement de jurisprudence.

3.3. Quoi qu'en disent les recourants, cette motivation apparaît suffisante au regard des garanties procédurales offertes par l'art. 29 al. 2 Cst. Elle aborde l'ensemble de leurs critiques et leur permettait de comprendre les motifs pour lesquels ni les mesures conservatoires prévues par le droit cantonal ni le contrôle incident de la planification n'avaient été ordonnés et contester ces motifs en toute connaissance de cause. Il ressort en particulier de l'arrêt attaqué que le PdQ "La Possession/Bois de Ban" est entré en vigueur récemment et que les conditions pour admettre exceptionnellement un contrôle incident de la planification n'étaient pas réunies, ce que les recourants discutent abondamment céans. Au demeurant, dès lors que les différents critères ouvrant exceptionnellement la voie du contrôle préjudiciel ont déjà été examinés en détail lors de l'adoption récente de ce plan de quartier, en dernier lieu par le Tribunal fédéral, dans son arrêt du 4 septembre 2020 (arrêt 1C_222/2019 consid. 4-4.3), la motivation de la cour cantonale pouvait être brève, voire implicite.

3.4. Le grief est rejeté.

4.

Invoquant les art. 15 et 21 al. 2, les recourants se plaignent d'une violation de "l'obligation du contrôle préjudiciel du plan d'affectation communal". Selon eux, l'évolution des circonstances, en particulier le surdimensionnement de la zone à bâtir communale, imposerait une adaptation de la planification en vigueur, si bien que l'instance précédente ne pouvait confirmer la décision municipale du 8 mars 2023 levant leur opposition et délivrant le permis de construire requis.

4.1. Selon la jurisprudence, les plans d'affectation sont, d'un point de vue procédural, traités comme des décisions. Ils doivent être contestés lors de leur adoption, à défaut, ils deviennent en principe définitifs et ne peuvent plus faire l'objet d'un examen préjudiciel dans le cadre de la procédure d'autorisation de construire. Exceptionnellement, le contrôle incident d'un plan d'affectation est admissible lorsque l'intéressé ne pouvait pas encore se rendre compte des restrictions qui lui étaient imposées au moment de son adoption, qu'il n'avait alors aucune possibilité de défendre ses intérêts (ATF 148 II 417 consid. 3.3; 123 II 337 consid. 3a; arrêts 1C_283/2016 du 11 janvier 2017 consid. 4.3; 1C_507/2015 du 18 mai 2016 consid. 3.2), ou lorsque les circonstances ou les conditions légales se sont sensiblement modifiées depuis l'adoption du plan au point que celui-ci pourrait être devenu illégal et que l'intérêt à son réexamen ou à son adaptation l'emporte sur les intérêts contraires à la sécurité du droit et à la stabilité du plan (cf. art. 21 al. 2 LAT; ATF 148 II 417 consid. 3.3; cf. ATF 145 II 83 consid. 5.1; 144 II 41 consid. 5.1; arrêt 1C_643/2023 du 27 mars 2025 consid. 3.1).
L'entrée en vigueur le 1 er mai 2014 du nouvel art. 15 LAT - en particulier l'obligation de réduire les zones à bâtir ancrée à son al. 2 - ne constitue à elle seule pas une modification sensible des circonstances justifiant d'entrer en matière sur une demande de contrôle préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure d'autorisation de construire. Il faut, selon la jurisprudence, que s'y ajoutent d'autres circonstances. Parmi celles-ci se trouvent notamment la localisation de la parcelle par rapport à la zone à bâtir existante, son niveau d'équipement, ou encore l'ancienneté du plan (cf. ATF 148 II 417 consid. 3.3 et les arrêts cités; 144 II 41 consid. 5.2).

4.2. Il ressort de l'arrêt attaqué que le PdQ "La Possession/Bois de Ban" a en vain été contesté jusqu'au Tribunal fédéral lors de son adoption (arrêt 1C_222/2019 du 4 septembre 2020). Faute d'effet suspensif, le plan est entré en vigueur le 20 mars 2019, date du jugement cantonal confirmant sa conformité au droit. Que ce plan se fonde sur la planification générale, qui elle date de 2005, ne conduit pas, contrairement à ce qu'avancent les recourants, à le qualifier d'obsolète. En effet, matériellement, le PdQ occupe le même rang hiérarchique que le plan général d'affectation si bien qu'il doit être analysé pour lui-même (cf. arrêt 1C_222/2019 précité consid. 3.2 et les références; voir également arrêt 1C_645/2020 du 21 octobre 2021 consid. 3.4.2); or sa conformité au droit a été examinée et confirmée tant par le Tribunal cantonal que par la Cour de céans, dans deux arrêts successifs rendus respectivement les 20 mars 2019 et 4 septembre 2020. Le plan peut ainsi être qualifié de récent - comme l'a jugé l'instance précédente -, l'horizon de planification à 15 ans prévu par l'art. 15 al. 1 LAT n'étant pour l'heure de loin pas atteint.

4.3. Par ailleurs, en tant que les recourants fondent la nécessité de procéder au contrôle incident de ce plan sur le surdimensionnement de la zone constructible communale, singulièrement sur l'obligation de réduire les zones à bâtir surdimensionnées ancrée au nouvel art. 15 al. 2 LAT, leur critique doit être écartée.

4.3.1. En effet, outre que l'adoption du PdQ "La Possession/Bois de Ban" est intervenue récemment, ce dernier est entré en vigueur plusieurs années après l'adoption, respectivement l'entrée en vigueur, le 1 er mai 2014, de cette nouvelle disposition fédérale, ce qui laisse présumer de sa conformité à la loi (cf. THIERRY TANQUEREL, in Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, n. 42 ad art. 21 LAT et les nombreux arrêts cités). Le PdQ a du reste été examiné à la lumière de la mesure A11 du plan directeur cantonal du canton de Vaud (PDCn), approuvée le 31 janvier 2018 par le Conseil fédéral (cf. art. 38a al. 2 LAT; FF 2018 p. 961), et qui porte sur le dimensionnement conforme à l'art. 15 LAT de la zone constructible (arrêt cantonal AC.2017.0172 du 20 mars 2019 consid. 3; voir également arrêt 1C_222/2019 précité consid. 4.2.1). Dans ces conditions, on ne discerne pas en quoi les circonstances se seraient sensiblement modifiées depuis l'adoption du PdQ "La Possession/Bois de Ban" (cf. arrêt 1C_645/2020 du 21 octobre 2021 consid. 3.7, pour le cas de figure d'un plan adopté postérieurement à l'inscription du secteur à l'ISOS).
Que le surdimensionnement - qui a déjà été constaté dans le cadre des procédures précédentes -, respectivement le "bilan des zones à bâtir de la commune au 30 décembre 2021, actualisé le 23 mars 2023", se serait, selon les recourants, depuis lors encore péjoré, ne constitue pas en soi un changement sensible des circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT; la survenance éventuelle de telles fluctuations, postérieurement à l'adoption d'un plan, est le propre de la planification, laquelle se base sur des pesées d'intérêts fondées sur des circonstances changeantes et des pronostics qui ne se confirment jamais entièrement (ATF 132 II 408 consid. 4.2; TANQUEREL, op. cit., n. 10); toute modification intervenant au cours de la durée de vie d'un plan ne saurait ainsi conduire à son adaptation - respectivement à un contrôle incident - sous peine de heurter la stabilité des plans, plus largement la sécurité juridique, ce que le législateur a précisément entendu éviter en ouvrant cette voie aux seules modifications sensibles ( erheblich) (cf. BO CN 1979 334 intervention du rapporteur de la Commission du Conseil national Friedrich). Or, dans le cas particulier, les recourants n'exposent pas la mesure de l'aggravation dont ils se prévalent, se limitant en substance à qualifier d'important le surdimensionnement actuel, ce qui ne relève par définition pas d'un changement de circonstances. On relèvera au demeurant que la question du surdimensionnement a nouvellement été examinée dans le cadre de la révision de la planification générale (PACom) lors du renoncement à placer le secteur en zone réservée (cf. arrêt 1C_304/2022 consid. 3.2; ATF 148 II 417 consid. 3).

4.3.2. Enfin, on ne saurait voir dans l'arrêt 1C_297/2022 du 11 octobre 2023, dont se prévalent les recourants, un changement de jurisprudence, respectivement un élargissement des conditions d'ouverture de la voie du contrôle incident de la planification. En effet, outre que cet arrêt n'a pas fait l'objet d'une publication officielle, les critères posés par la jurisprudence à l'ouverture du contrôle préjudiciel y demeurent inchangés (cf. arrêt 1C_297/2022 précité consid. 2.1.1). Au surplus, les recourants ne sauraient rien déduire des considérants de cet arrêt dès lors que la situation examinée dans ce cadre diffère du cas présent: il en va en particulier ainsi de l'âge de la planification, datant de 1985 ( ibid. consid. 2.2.2 in fine) et de la situation de la parcelle au sein du milieu bâti ( ibid. consid. 2.2.3); à ce propos, la cour cantonale a en particulier établi, sans être valablement contredite (cf. ATF 147 IV 173 consid. 4.1.2), que le périmètre du PdQ "La Possession/Bois de Ban" est situé à 150 mètres du noyau villageois d'Épalinges, qu'il est desservi par le chemin du Bois-de-Ban, qui permet de rejoindre le chemin du Ruisseau-Martin et de là, le centre du village et, enfin, que les parcelles l'entourant sont bâties de maisons d'habitations (cf. également arrêt 1C_222/2019 du 4 septembre 2020 consid. 4.2.2 où la situation de la parcelle avait déjà été discutée), ce qui ne laisse en tout état pas d'emblée entrevoir la nécessité d'un déclassement (cf. arrêt 1C_222/2019 précité consid. 4.2.2).

4.4. Dans ces conditions, faute de changement sensible des circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT, c'est à bon droit que la cour cantonale n'est pas entrée en matière sur le contrôle incident de la planification. Il est ainsi superflu d'examiner les autres éléments soulevés par les recourants qui portent non sur une évolution des circonstances, mais sur la situation de la parcelle - qui a au demeurant et pour l'essentiel déjà été examinée dans l'arrêt 1C_222/2019 -, voire relèvent de critiques de droit dirigées contre le PdQ "La Possession/Bois de Ban" (notamment en lien avec l'absence de vision globale ou encore avec l'interdiction prétendue d'adopter un plan de quartier avant la révision de la planification générale), qu'il eût appartenu aux recourants de faire valoir dans le cadre de la procédure de contestation de ce plan, intervenue récemment.

4.5. Le grief est rejeté.

5.

Dans un dernier grief, les recourants se plaignent d'arbitraire dans la fixation de l'émolument judiciaire et des dépens cantonaux.

5.1. Selon l'art. 49 al. 1 première phrase de la loi cantonale sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RS/VD 173.36), en procédure de recours, les frais sont supportés par la partie qui succombe. Aux termes de l'art. 1 al. 2 du tarif cantonal du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative (TFJDA; RS/VD 173.36.5.1), l'émolument couvre les opérations accomplies par le tribunal. L'émolument est fixé en fonction de l'importance et de la difficulté de la cause. Il est compris entre 100 et 10'000 francs (cf. art. 4 al. 1 TFDJA). Par ailleurs, à teneur de l'art. 55 LPA-VD, l'autorité alloue une indemnité à la partie qui obtient totalement ou partiellement gain de cause, en remboursement des frais qu'elle a engagés pour défendre ses intérêts (al. 1); cette indemnité est mise à la charge de la partie qui succombe (al. 2). Les dépens alloués à la partie qui obtient gain de cause comprennent les frais d'avocat ou d'autres représentants professionnels (art. 10 TFJDA). Les honoraires sont fixés d'après l'importance de la cause, ses difficultés et l'ampleur du travail effectué. Ils sont compris entre 500 et 10'000 francs. Ils peuvent dépasser ce montant maximal, si des motifs particuliers le justifient, notamment une procédure d'une ampleur ou d'une complexité spéciales (art. 11 al. 2 TFDJA).
La jurisprudence reconnaît à l'autorité cantonale de recours un large pouvoir d'appréciation dans la fixation et la répartition des frais et dépens de la procédure cantonale, s'agissant d'une matière qui relève de la législation cantonale de procédure applicable à la cause (cf. ATF 134 II 117 consid. 7). Le Tribunal fédéral n'intervient que si cette autorité a interprété ou appliqué de manière arbitraire le droit cantonal concerné ou si elle a abusé de son pouvoir d'appréciation, notamment si la décision ne peut se justifier par des raisons objectives (ATF 111 V 48 consid. 4a; 98 Ib 506 consid. 2; cf. ATF 147 I 241 consid. 6.2.1; arrêt 1C_120/2023 du 7 septembre 2023 consid. 8.1). Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Le Tribunal fédéral n'a pas à déterminer quelle est l'interprétation correcte que l'autorité cantonale aurait dû donner des dispositions applicables; il doit uniquement examiner si l'interprétation qui a été faite est défendable. Il ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci apparaît insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou encore si elle a été adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain (ATF 148 II 465 consid. 8.1; 148 I 145 consid. 6.1).

5.2. Aux termes du dispositif de son arrêt, le Tribunal cantonal a fixé à 4'000 francs l'émolument judiciaire mis à la charge des recourants. Il a par ailleurs alloué des dépens à hauteur de 4'000 francs à la commune d'Épalinges et à raison de 4'000 francs, également, à l'avantage de la propriétaire intimée. Ces montants étaient fixés en fonction de la difficulté et de l'importance de la cause, le tribunal précisant que la contestation portait sur un projet de construction très important.
Contrairement à ce qu'affirment les recourants, que la cour cantonale ait jugé certains aspects liés à la question du contrôle incident comme évidents, dès lors qu'une partie - à tout le moins - avait déjà été examinée tant en instance cantonale que fédérale, à l'occasion de procédures antérieures, n'enlève rien à la complexité de l'ensemble de la cause ni à l'activité déployée par l'instance précédente, étant à cet égard rappelé que de nombreux autres griefs de droit des constructions avaient encore été soulevés, à l'échelon cantonal, aux termes de mémoires conséquents (cf. en particulier recours cantonal du 20 avril 2023 et réplique du 11 janvier 2024). Aussi ne décèle-t-on pas en quoi un émolument de 4'000 francs, compris dans la fourchette prévue par le droit cantonal, s'avérerait arbitraire. Pour les mêmes motifs, en particulier s'agissant de l'activité déployée par les mandataires respectifs de la commune et de la constructrice intimée pour la rédaction notamment de mémoires responsifs, une allocation de dépens de 4'000 francs chacune n'apparaît pas non plus choquante; elle reste au surplus dans la moitié inférieure de la fourchette prévue par le droit cantonal.
Le grief de droit cantonal est rejeté.

6.

Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité, aux frais des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 LTF). Ceux-ci verseront en outre des dépens à la constructrice intimée, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 1 LTF). La commune d'Épalinges, qui agit dans le cadre de ses attributions officielles, n'y a en revanche pas droit (art. 68 al. 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 francs, sont mis à la charge solidaire des recourants.

3.

Une indemnité de 3'000 francs est allouée à la constructrice intimée, à titre de dépens, à la charge solidaire des recourants.

4.

Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et de la Municipalité d'Épalinges, à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial.

Lausanne, le 24 juillet 2025

Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Haag

Le Greffier : Alvarez