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1C_469/2013•Secondary residence permit annulled and remanded
1C_469/2013Tribunal fédéral / Ire division de droit public28 oct. 2013Granted
Extrait par Omnilex
Helvetia Nostra and a neighboring landowner challenged a municipal building permit in Ollon for a five-unit dwelling, arguing that the project might violate the constitutional secondary-residence limit. The cantonal court had upheld the permit, relying on pre-2013 case law. The Federal Court, applying its 22 May 2013 leading cases on standing and the direct applicability of Art. 75b Cst., held that Helvetia Nostra could appeal and that the key question whether the project was a secondary residence had not been examined below. It therefore annulled both the cantonal judgment and the permit, and remanded the matter to the municipality for a new decision. Costs were charged to the respondent, with reduced party compensation awarded to the appellants.
Art. 75b Cst.; direct applicability of the secondary-residence cap and standing of entitled nature and landscape protection organizations; a building permit granted between 11 March and 31 December 2012 in a commune already at the 20% threshold is annulable. Where the decisive question whether the project constitutes a secondary residence has not been examined by the lower authorities, the Federal Court will not determine it for the first time on new facts but will annul the permit and remand the case under Art. 107 al. 2 LTF (consid. 1-3). Costs follow the outcome under Arts. 66, 67 and 68 LTF; party compensation may be reduced in light of numerous parallel proceedings (consid. 4).
{T 0/2}
1C_469/2013
Arrêt du 28 octobre 2013
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Fonjallaz, Président,
Merkli et Eusebio.
Greffier: M. Kurz.
Participants à la procédure
Helvetia Nostra,
A.________, représentés par Me Pierre Chiffelle, avocat,
contre
B.________,
intimé,
Municipalité d'Ollon, place du Cotterd 1, case postale 64, 1867 Ollon, représentée par
Me Jacques Haldy, avocat.
Objet
résidences secondaires, art. 75b Cst.,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton
de Vaud, Cour de droit administratif et public,
du 9 avril 2013.
Le 2 novembre 2012, B.________ a requis un permis de construire une habitation de cinq logements sur la parcelle n° 3392 de la commune d'Ollon. Helvetia Nostra, ainsi que le propriétaire voisin A.________, ont formé oppositions. Par décision du 13 décembre 2012, la Municipalité d'Ollon a écarté les oppositions et délivré le permis de construire. Helvetia Nostra et A.________ ont saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois, laquelle a rejeté le recours dans la mesure où il était recevable - laissant indécise la question de la qualité pour agir d'Helvetia Nostra et du propriétaire voisin - par arrêt du 9 avril 2013. La cour cantonale s'est référée à un arrêt de principe du 22 novembre 2012 selon lequel l'art. 75b Cst. ne faisait pas obstacle à la délivrance de permis de construire avant le 1 er janvier 2013. Elle a mis à la charge des recourants 1'000 fr. d'émolument judiciaire.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, Helvetia Nostra et A.________ demandent au Tribunal fédéral l'annulation de l'arrêt cantonal et le renvoi de la cause à l'autorité de dernière instance, subsidiairement la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens que le permis de construire est annulé.
Dans des arrêts de principe du 22 mai 2013, le Tribunal fédéral a notamment admis la qualité pour recourir d'Helvetia Nostra (ATF 139 II 271) ainsi que l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 Cst. (ATF 139 II 243 et 263).
Sur le vu de ces arrêts, les parties ont été invitées à se déterminer par ordonnance du 9 juillet 2013. Le Tribunal cantonal s'en rapporte à justice. B.________ conclut au rejet du recours. Il indique que son projet concerne une résidence hôtelière complémentaire à une exploitation existante, et qu'il ne s'agirait pas de résidences secondaires. La Municipalité d'Ollon précise que la mention "résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié" serait intégrée au permis de construire et portée au registre foncier. Elle s'en rapporte à justice.
Dans son arrêt de principe du 22 mai 2013 (ATF 139 II 271), le Tribunal fédéral rappelle qu'Helvetia Nostra fait partie des organisations habilitées à recourir dans le domaine de la protection de la nature et du paysage au sens de l'art. 12 al. 1 let. b LPN (ch. 9 de la liste annexée ODO, RS 814.076). Le recours de ces associations n'est recevable que dans la mesure où l'objet du litige procède d'une tâche de la Confédération au sens des art. 78 Cst. et 2 LPN. L'art. 75b Cst. est une disposition directement applicable qui charge la Confédération de veiller au plafonnement des résidences secondaires à 20 %. L'objectif de cette norme est en premier lieu la protection de la nature et du paysage. Le Tribunal fédéral considère ainsi que le permis de construire une résidence secondaire repose sur des éléments spécialement régis par le droit fédéral et intervient donc en exécution d'une tâche de la Confédération (consid. 11.3). La qualité pour recourir doit dès lors être reconnue à Helvetia Nostra (consid. 11.4).
1.1. Le Tribunal fédéral a par ailleurs admis, dans un deuxième arrêt de principe du 22 mai 2013 (ATF 139 II 243 consid. 9-11), que l'art. 75b Cst. (en relation avec l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst.) est directement applicable dès son entrée en vigueur le 11 mars 2012. Dans les communes où le taux de 20 % de résidences secondaires est déjà atteint, les permis de construire délivrés entre le 11 mars 2012 et le 31 décembre 2012 sont annulables.
Sur le vu de ces arrêts, il y a lieu d'admettre à tout le moins la qualité d'Helvetia Nostra pour s'opposer au projet litigieux. La qualité pour agir de l'autre opposant, propriétaire voisin, peut en l'état demeurer indécise.
La cour cantonale a laissé ouverte la question de l'affectation de la construction litigieuse, en résidence principale ou secondaire. Cette question, déterminante, n'a en effet pas été examinée par les instances précédentes puisque les nouvelles dispositions constitutionnelles ont été jugées, à tort, inapplicables. Conformément à l'art. 99 al. 1 LTF, il n'appartient pas au Tribunal fédéral de statuer en première instance sur la base d'éléments nouveaux.
Il y a lieu dès lors d'annuler l'arrêt attaqué. Dans un tel cas, le Tribunal fédéral peut renvoyer la cause à l'autorité précédente ou à celle qui a statué en première instance (art. 107 al. 2 LTF). Se pose la question de savoir si la cause doit être renvoyée à la cour cantonale ou à l'autorité communale, après annulation de l'autorisation de construire. En l'occurrence, la question de la conformité de l'autorisation de construire à l'art. 75b Cst. n'a pas été examinée lors du rejet de l'opposition par la commune. Le constructeur relève que son projet porte sur de l'hébergement touristique. Il devra, s'il maintient sa demande de permis de construire, apporter les éclaircissements nécessaires sur ce point. Il y a donc lieu d'annuler le permis de construire (dont l'admissibilité n'est en l'état pas démontrée) et de renvoyer la cause à l'autorité communale pour nouvelle décision.
Compte tenu de l'issue de la cause, les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de l'intimé qui, à ce stade, succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF). Il y a lieu également, conformément aux art. 67 et 68 al. 5 LTF, de fixer les frais et dépens pour la procédure devant le Tribunal cantonal. Le constructeur n'avait certes pas été appelé à procéder devant cette instance mais, compte tenu de ce qui précède, la cour cantonale aurait dû statuer en sa défaveur, ce qui justifie la mise à sa charge des frais de justice, ainsi que des dépens en faveur de la recourante. Au vu du grand nombre de recours similaires déposés par la recourante Helvetia Nostra, il convient de réduire les dépens et de les fixer à 2'500 fr. pour l'ensemble des procédures fédérale et cantonale.
Le recours est admis. L'arrêt attaqué est annulé, de même que l'autorisation de construire du 13 décembre 2012. La cause est renvoyée à la Municipalité d'Ollon pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Les frais judiciaires pour la procédure fédérale, arrêtés à 1'000 fr., de même que les frais de l'arrêt cantonal, soit 1'000 fr., sont mis à la charge de l'intimé B.________.
Une indemnité de dépens de 2'500 fr. est allouée aux recourants pour les procédures fédérale et cantonale, à la charge de l'intimé B.________.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Municipalité d'Ollon et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.
Lausanne, le 28 octobre 2013
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: Fonjallaz
Le Greffier: Kurz
Extrait par Omnilex
Whether Helvetia Nostra had standing to challenge the building permit under the nature and landscape protection rules.
Standing was recognized for Helvetia Nostra.
The project concerned a task of the Confederation within the meaning of Art. 78 Cst. and Art. 2 LPN; under the 22 May 2013 leading case, Art. 75b Cst. is directly applicable and supports standing for eligible organizations.
Whether the building permit had to be annulled because the project could be a secondary residence under Art. 75b Cst.
The permit had to be annulled because compliance with Art. 75b Cst. had not been examined and the project's admissibility was not established.
The cantonal court wrongly treated Art. 75b Cst. as inapplicable. Since the decisive issue of use as primary or secondary residence had not been assessed below, the Federal Court could not decide it itself on a new factual basis and remanded the case.
How procedural costs and party compensation should be allocated after the appeal was upheld.
Costs and reduced party compensation were charged to the respondent, including the cantonal costs.
Because the respondent lost, federal and cantonal court costs followed the outcome; compensation was reduced in view of the numerous similar cases brought by Helvetia Nostra.
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