Refusal of special permit for overbuilding outside building zoneGénéré par IA

1C_678/2024

Arrêt du 3 juillet 2025

Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Haag, Président,
Kneubühler et Merz.
Greffier : M. Kurz.

Participants à la procédure
A.A.________et B.A.________,
tous les deux représentés par Maîtres Christophe Claude Maillard et Pierre Bugnon, avocats,
recourants,

contre

Direction du développement territorial, des infrastructures, de la mobilité et de l'environnement de l'État de Fribourg,
case postale, 1701 Fribourg,
Préfet de la Gruyère,
Château, case postale 192, 1630 Bulle,
Commune de Sorens,
route Principale 136, 1642 Sorens.

Objet
Refus du permis de construire et de l'autorisation spéciale hors zone à bâtir,

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg, IIe Cour administrative, du 8 octobre 2024
(602 2023 85).

Faits :

A.

B.A.________ et A.A.________ sont propriétaires de la parcelle n° 1717 de la commune de Sorens. Située hors zone à bâtir, la parcelle comprend une ferme érigée en 1798 et rénovée à plusieurs reprises, la dernière fois en 1990. Le 22 avril 2021 (après avoir ordonné l'arrêt des travaux débutés de manière anticipée), le Préfet du district de la Gruyère a accordé un permis portant notamment sur la transformation des deux appartements existants dans la ferme. Le 24 juin 2021, la commune a informé le Préfet que les travaux réalisés ne correspondaient pas à ceux qui avaient été autorisés, les propriétaires ayant procédé à une démolition complète de la ferme au lieu d'une rénovation/transformation. Le Préfet a ordonné l'arrêt des travaux et le dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire en vue de légaliser ceux-ci. Les propriétaires ont déposé le 31 août 2021 une nouvelle demande qui a été mise à l'enquête et n'a pas suscité d'opposition. Le Préfet a autorisé la reprise des travaux.

B.

Le 31 janvier 2022, la commune a signalé que les plans du 31 août 2021 n'avaient pas été respectés, la ferme ayant fait l'objet d'une surélévation. Il a été constaté par la suite que le nouveau bâtiment dépassait de 1,23 m la hauteur de l'ancien. L'auteur des plans a fourni des explications et de nouveaux plans ont été produits le 21 juillet 2022. Toutefois, par décision du 31 mai 2023, la Direction du développement territorial, des infrastructures, de la mobilité et de l'environnement du canton de Fribourg (DIME) a refusé de délivrer l'autorisation spéciale. Les conditions des art. 24 et 24c al. 4 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT, RS 700) n'étaient pas réunies pour permettre une augmentation du gabarit du bâtiment.

C.

Par arrêt du 8 octobre 2024, la IIe Cour administrative du Tribunal cantonal fribourgeois a rejeté le recours formé par les constructeurs. Les travaux n'étaient conformes à aucun des permis de construire délivrés, de sorte que les recourants ne pouvaient se prévaloir du principe de la bonne foi. La question de savoir si l'ancienne ferme était utilisable, au vu de son état de délabrement, pouvait demeurer indécise. Les travaux effectués modifiaient l'identité du bâtiment, dont les volumes d'origine permettaient déjà une utilisation pour l'habitation. La surélévation effectuée n'était en aucun cas justifiée et les travaux n'offraient pas une meilleure intégration du bâtiment dans le paysage. Aucune des conditions posées par l'art. 24c al. 4 LAT n'était remplie. Les travaux ne pouvaient pas non plus être régularisés sur la base de l'art. 24 LAT.

D.

Agissant par la voie du recours en matière de droit public, B.A.________ et A.A.________ demandent au Tribunal fédéral de réformer l'arrêt du Tribunal cantonal en ce sens que la décision du 31 mai 2023 de la DIME est annulée et que l'autorisation spéciale est délivrée, subsidiairement que la cause est renvoyée à la DIME et au Préfet pour nouvelles décisions dans le sens des considérants. Plus subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Les recourants ont requis et obtenu (par ordonnance du 20 décembre 2024) l'effet suspensif, afin d'éviter le déclenchement d'une procédure de remise en état.
La Cour cantonale se réfère à son arrêt et conclut au rejet du recours. Le Préfet et la commune de Sorens n'ont pas de remarques à formuler. Invité à présenter des observations, l'Office fédéral du développement territorial (ARE) estime, sans autres remarques, que l'arrêt attaqué ne prête pas le flanc à la critique. Les parties n'ont pas formulé d'observations supplémentaires.

Considérant en droit :

1.

Dirigé contre un arrêt rendu en dernière instance cantonale dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Les recourants ont pris part à la procédure de recours devant l'instance précédente. Ils sont particulièrement touchés par l'arrêt attaqué, qui confirme le refus de régularisation des travaux réalisés sur leur propriété; ils bénéficient à ce titre d'un intérêt digne de protection à l'annulation de l'arrêt entrepris. La qualité pour recourir selon l'art. 89 al. 1 LTF doit leur être reconnue. Les autres conditions de recevabilité sont réunies, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière.

2.

Dans un premier grief, les recourants se plaignent d'établissement inexact et incomplet des faits. Ils reprochent à la cour cantonale d'avoir retenu que l'ancienne ferme présentait une hauteur suffisante pour aménager trois niveaux d'une hauteur conforme aux standards actuels. Elle se serait fondée pour ce faire sur une lecture erronée d'un plan de coupe du 4 décembre 1990: ladite coupe (a-a) est effectuée au niveau de la cage d'escalier séparant les deux parties du bâtiment, alors que ces deux parties présentent des niveaux différents, comme cela ressort d'autres plans du 13 novembre 2019, et ne permettent pas l'aménagement des trois niveaux habitables d'une hauteur réglementaire de 2,40 m. S'agissant par ailleurs du dépassement de hauteur du bâtiment, les recourants relèvent que les 40 cm supplémentaires étaient prévus à l'origine et correspondaient à l'isolation thermique, et non à l'aménagement de hauteurs sous plafond suffisantes; les plans du 2 novembre 2022 prévoyaient déjà une surélévation supérieure à 40 cm.

2.1. Le Tribunal fédéral statue en principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF. Selon l'art. 97 al. 1 LTF, la partie recourante ne peut critiquer la constatation de faits que si ceux-ci ont été établis en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF ou de manière manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire, et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause. Conformément à l'art. 106 al. 2 LTF, la partie recourante doit expliquer de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées. À défaut, il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait divergent de celui qui est contenu dans l'acte attaqué (ATF 147 IV 73 consid. 4.1.2; 145 I 26 consid. 1.3; 142 III 364 consid. 2.4; 139 II 404 consid. 10.1).

2.2. Le plan de coupe de 1990 sur lequel se fonde la cour cantonale est réalisé au niveau de la cage d'escalier, entre les deux parties de la ferme. Quoi qu'en disent les recourants, le bâtiment présente à cet endroit une hauteur au faîte de 8 m (un peu plus pour la partie gauche dont la dalle se situe à un niveau inférieur), ce qui est en soi suffisant pour l'aménagement de trois niveaux d'une hauteur réglementaire de 2,40 m. Les recourants ne sauraient non plus se plaindre de ce que seule la coupe "a-a" ait été prise en considération, puisqu'ils n'expliquent nullement en quoi les parties du bâtiment situées de part et d'autre présenteraient des hauteurs inférieures. Cela ne paraît d'ailleurs pas être le cas au vu du plan reproduit en p. 7 du recours.
Les recourants entendent également se fonder sur des photographies comprenant des mesures au laser, mais il s'agit là de pièces nouvelles, irrecevables en vertu de la règle de l'art. 99 al. 1 LTF. Les recourants échouent ainsi à démontrer que l'appréciation de la cour cantonale serait fondée sur une lecture manifestement erronée des pièces du dossier.
Dès lors, si la hauteur du bâtiment d'origine était suffisante pour l'aménagement de niveaux d'habitation satisfaisant aux exigences de la réglementation actuelle, point n'est besoin de rechercher si l'interprétation qu'a faite la cour cantonale d'un courrier du chef du projet du 21 avril 2022 (qui reconnaît avoir commis une erreur de quelque 80 cm dans la hauteur du bâtiment) est correcte, voire soutenable, ni si, comme le prétendent les recourants, la surélévation totale était destinée notamment à améliorer les hauteurs sous plafond.

3.

Partant de la prémisse que le rehaussement du bâtiment avait pour but de permettre l'aménagement de trois niveaux d'habitation d'une hauteur répondant aux standards actuels et d'améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment, les recourants estiment que la cause devrait être renvoyée à la cour cantonale pour examen de la condition du respect de l'identité du bâtiment. Ils présentent toutefois une argumentation à ce sujet, dans la perspective d'une réforme de l'arrêt attaqué, et confirment leur volonté de réaliser, si nécessaire, une toiture à demi-croupe.

3.1. A teneur de l'art. 24c LAT (RS 700), hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise (al. 1). L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement (al. 2). Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage (al. 4). Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies (al. 5).
Aux termes de l'art. 42 al. 1 OAT (RS 700.1), une transformation est considérée comme partielle et un agrandissement est considéré comme mesuré lorsque l'identité de la construction ou de l'installation et de ses abords est respectée pour l'essentiel, sous réserve des améliorations d'ordre esthétique. La question de savoir si l'identité de la construction ou de l'installation est respectée pour l'essentiel est à examiner en fonction de l'ensemble des circonstances (art. 42 al. 3 1ère phrase OAT). Tel est le cas lorsque la modification projetée sauvegarde dans ses traits essentiels les dimensions ainsi que l'apparence extérieure du bâtiment et qu'elle n'entraîne pas d'effets nouveaux notables sur l'affectation du sol, l'équipement et l'environnement. La transformation doit être d'importance réduite par rapport à l'état existant de l'ouvrage (ATF 127 II 215 consid. 3a; 123 II 256 consid. 4). Elle doit en particulier respecter les limites chiffrées fixées par l'art. 42 al. 3 let. a et b OAT.

3.2. Dès lors que, comme on l'a vu, la cour cantonale pouvait retenir à juste titre que la surélévation du bâtiment ne satisfaisait pas aux conditions de l'art. 24c al. 4 LAT puisque la hauteur du bâtiment d'origine permettait l'aménagement de trois niveaux d'habitation réglementaires, point n'était besoin de s'interroger sur la question du respect de l'identité du bâtiment. L'argumentation présentée à ce propos en vue d'une éventuelle réforme de l'arrêt attaqué devrait quoi qu'il en soit être rejetée.
Il ressort en effet à l'évidence des photographies figurant au dossier que le volume et l'aspect général de la ferme d'origine sont fortement altérés, le nouveau bâtiment présentant un aspect plus élancé en raison de la surélévation et d'une toiture différente (les recourants s'engagent à réaliser la demi-croupe caractéristique du bâtiment d'origine). Indépendamment de l'aspect de la toiture, la façade pignon (est) ne comporte pas les mêmes ouvertures et balcons, et les façades latérales présentent des surfaces maçonnées alors que le bâtiment d'origine en était dépourvu. Il saute ainsi aux yeux que le nouveau bâtiment n'a rien à voir avec l'ancienne ferme villageoise qu'il remplace, de sorte que la condition du respect de l'identité du bâtiment ne serait pas respectée.
La question de savoir si l'ancien bâtiment était utilisable au vu de son état peut dès lors, elle aussi, demeurer indécise.

4.

Le recours doit par conséquent être rejeté aux frais des recourants qui succombent (art. 65 et 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens (art. 68 al. 3 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge des recourants.

3.

Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des recourants, à la Direction du développement territorial, des infrastructures, de la mobilité et de l'environnement de l'État de Fribourg, au Préfet de la Gruyère, à la Commune de Sorens, au Tribunal cantonal de l'État de Fribourg, IIe Cour administrative, et à l'Office fédéral du développement territorial.

Lausanne, le 3 juillet 2025

Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Haag

Le Greffier : Kurz