Tenant rent increase upheld as market-rent adaptationGénéré par IA

4A_150/2025

Arrêt du 20 octobre 2025

Ire Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux
Hurni, Président, Rüedi et May Canellas.
Greffière : Mme Fournier.

Participants à la procédure

1. A.A.________,
   
2. B.A.________,
   tous les deux représentés par Me James Bouzaglo, avocat,
   place du Molard 3, 1204 Genève,
   recourants,

contre

Ville de Genève,
représentée par Me Boris Lachat, avocat,
intimée.

Objet
hausse de loyer; adaptation des loyers au niveau usuel dans la localité ou le quartier,

recours contre l'arrêt rendu le 6 février 2025 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève (C/853/2022, ACJC/190/2025).

Faits :

A.

A.a. À une date inconnue, la ville de Genève en qualité de bailleresse (ci-après: la bailleresse), d'une part, et A.A.________ et B.A.________ en qualité de locataires (ci-après: les locataires), d'autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de cinq pièces au cinquième étage de l'immeuble sis 3-5, rue... à Genève, pour un loyer annuel net de 15'540 fr., frais accessoires non compris. Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1er mai 2005 au 30 avril 2010. Il a ensuite été tacitement renouvelé, d'année en année et est actuellement résiliable sous préavis de trois mois avec effet au 30 avril de chaque année.
Le bail est soumis au règlement municipal fixant les conditions de location des logements à caractère social de la ville de Genève du 18 février 2009 (ci-après: le règlement municipal). Ce règlement prévoit notamment, à ses articles 9 à 14, que le loyer est fixé en fonction du revenu déterminant familial du locataire et du taux d'occupation de l'appartement.
Le 9 novembre 2010, les parties ont conclu un avenant au contrat; elles ont convenu que le règlement municipal et ses modifications futures sont désormais intégrés à leur relation contractuelle.

A.b. Par avis de majoration sur formule officielle du 21 décembre 2021, la bailleresse a porté le loyer annuel net à 24'900 fr. charges non comprises dès le 1er mai 2022, en application du règlement municipal. Le motif de la majoration était indiqué de la manière suivante sur l'avis en question : " Le loyer se situe dans les limites des loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a let. a CO). Subsidiairement, le loyer est fixé en application du règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville de Genève du 18 février 2009. Il est notamment tenu compte de votre revenu annuel déterminant de CHF 120'293.00, du taux d'occupation et du taux d'activité du ménage" (complément d'office sur la base du dossier; pièce 4.3 demanderesse).

B.

B.a. Les locataires ont contesté la hausse de loyer en temps utile devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Après une tentative de conciliation infructueuse, la bailleresse a assigné les locataires devant le Tribunal des baux et loyers de Genève. Elle a conclu à ce que le loyer mensuel net soit fixé à 2'075 fr. à compter du 1er mai 2022.
Par jugement du 20 mars 2024, le tribunal a validé la majoration de loyer du 21 décembre 2021.

B.b. Statuant le 6 février 2025, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a rejeté l'appel des locataires et confirmé le jugement de première instance. Les motifs de l'arrêt cantonal seront évoqués dans les considérants en droit du présent arrêt, dans la mesure utile à la discussion des griefs.

C.

Les locataires (ci-après: les recourants) forment un recours en matière civile à l'encontre de cet arrêt. Ils concluent à son annulation, à ce qu'il soit dit que la majoration de loyer du 21 décembre 2021 est nulle et non avenue et que le loyer annuel demeure fixé à 15'540 fr. charges non comprises.
L'autorité précédente a produit le dossier cantonal; elle n'a pas été invitée à se déterminer.
Le Tribunal fédéral n'a pas non plus requis le dépôt d'une réponse au recours de la part de la bailleresse (ci-après: l'intimée).

Considérant en droit :

1.

Le recours est dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur désigné comme autorité cantonale de dernière instance, lequel a statué sur recours (art. 75 LTF). La cause atteint le seuil de 15'000 fr. fixé à l'art. 74 al. 1 let. a LTF, la valeur litigieuse correspondant à vingt fois le montant annuel de la majoration en cause (art. 51 al. 4 LTF; ATF 139 III 209 consid. 1.2). Au surplus, le recours est exercé par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions et qui ont donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). Déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi, le recours est en principe recevable.

2.

2.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 115 consid. 2; 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353 consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Concernant l'appréciation des preuves, le Tribunal fédéral n'intervient, du chef de l'art. 9 Cst., que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des déductions insoutenables (ATF 137 III 226 consid. 4.2; 136 III 552 consid. 4.2; 134 V 53 consid. 4.3).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 et les références citées). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références citées). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 130 I 258 consid. 1.3).
Le complètement de l'état de fait ne relève pas de l'arbitraire; un fait non constaté ne peut pas être arbitraire, c'est-à-dire constaté de manière insoutenable. En revanche, si un fait omis est juridiquement pertinent, le recourant peut obtenir qu'il soit constaté s'il démontre qu'en vertu des règles de la procédure civile, l'autorité précédente aurait objectivement pu en tenir compte et s'il désigne précisément les allégués et les offres de preuves qu'il lui avait présentés, avec référence aux pièces du dossier (ATF 140 III 86 consid. 2).
Les éléments de fait qui ressortent du mémoire de recours, notamment de la partie "en fait", et divergent de ceux retenus par la cour cantonale, sans que l'arbitraire ou le complètement de l'état de fait ne soit invoqué dans les formes prescrites, ne seront pas pris en considération.

2.2. Le recours peut être formé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), il n'examine en principe que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 86 consid. 2; 137 III 580 consid. 1.3). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.3; 135 III 397 consid. 1.4).

3.

La cour cantonale s'est penchée sur deux problématiques. La première portait sur le délai dans lequel la bailleresse avait agi (art. 209 al. 4 CPC); à ce stade, ce point n'est plus litigieux. La seconde concernait la validité de la majoration de loyer du 21 décembre 2021; c'est sur cet aspect que les recourants contestent l'arrêt attaqué.

3.1. La cour cantonale a considéré que les conclusions des recourants relatives à la majoration de loyer étaient irrecevables. Ils avaient conclu, dans leur réponse, à ce que la procédure soit limitée à la question de la recevabilité de la demande et, subsidiairement, à ce qu'un délai leur soit fixé pour qu'ils se déterminent sur le fond de la cause. Le tribunal de première instance n'avait pas rendu d'ordonnance limitant la procédure dans le sens désiré. Les locataires avaient persisté dans ces conclusions dans le cadre du second échange d'écritures ordonné par le tribunal. Ce n'était que dans le cadre de leurs plaidoiries finales qu'ils avaient "subsidiairement" conclu à ce que la nullité de l'avis de majoration de loyer soit constatée et, "encore plus subsidiairement" à ce qu'il soit dit que ladite majoration était injustifiée et annulée. Or, à ce stade, ils ne pouvaient plus articuler de conclusion nouvelle, à moins qu'elle soit fondée sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux, ce qui n'était pas le cas.

3.2. Les recourants n'attaquent pas cette motivation. Ils ne prétendent pas, en particulier, que la cour cantonale aurait retenu de manière arbitraire qu'ils n'avaient pas formulé de grief tenant au fait que le tribunal de première instance ne s'était pas prononcé sur la question de la limitation de la procédure.
Leur recours est mal fondé, déjà pour ce premier motif.

3.3. La cour cantonale a constaté, par surabondance de motifs, que la hausse de loyer était motivée par l'adaptation aux loyers usuels du quartier, ce que les recourants ne remettent pas en cause. Ils ne prétendent plus, à ce stade, que cette motivation serait insuffisamment précise.
Les juges cantonaux ont considéré que le motif de hausse tenant à l'adaptation aux loyers du quartier - dont la pertinence n'est pas non plus critiquée - avait été dûment allégué et démontré par la bailleresse: les données statistiques de l'année 2022 du canton de Genève en général et du quartier où se situait l'appartement en particulier, en apportaient la démonstration.
Le Tribunal fédéral ne discerne pas de renversement de fardeau de la preuve contraire à l'art. 8 CC, dont les recourants font leur principal grief. Certes, la cour cantonale a aussi relevé que les locataires n'avaient pas "contesté" (sic) dans leur réponse et leur duplique que "le nouveau loyer était supérieur aux loyers usuels du quartier". La cour cantonale voulait certainement exprimer par là que les locataires n'avaient pas contesté l'allégué de leur adverse partie tenant à l'adéquation aux loyers du quartier. Cela étant, les recourants n'affirment pas que ce constat serait arbitraire.
Ils ne font pas non plus valoir qu'il serait arbitraire de se fonder sur les statistiques dont la cour cantonale s'est servie.

3.4. Les recourants invoquent, dans un second grief, la violation du principe constitutionnel de la primauté du droit fédéral (art. 49 Cst.). En substance, ils font valoir que la cour cantonale ne pouvait, sans violer ce principe, valider une hausse de loyer fondée sur le règlement municipal qui aboutit à un résultat contraire aux art. 269 et 269a CO. Là aussi, ils font fausse route puisque l'augmentation de loyer est motivée par l'adaptation aux loyers du quartier.
Aucun autre grief n'étant soulevé, le Tribunal fédéral n'a pas de motif de pousser plus avant son examen.

4.

Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté.
Compte tenu de cette issue, les recourants, débiteurs solidaires, supporteront les frais judiciaires (art. 66 al. 1 et 5 LTF). Aucune indemnité de dépens ne sera due à l'intimée, laquelle n'a pas eu à se déterminer (art. 68 al. 1 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

3.

Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 20 octobre 2025

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Hurni

La Greffière : Fournier