Art. 9 Cst.; Art. 97 al. 1, 105 al. 1 et 106 al. 2 LTF; contrôle de l’appréciation des preuves et défauts de la chose vendue immobilière. Le Tribunal fédéral n’intervient dans l’établissement des faits qu’en cas d’arbitraire manifeste; il ne suffit pas qu’une autre appréciation paraisse concevable. Une critique appellatoire est irrecevable. En matière de vente immobilière, l’existence d’exigences accrues de police des constructions ou de protection contre le bruit n’établit pas encore l’impossibilité de bâtir ni un défaut, lorsque la construction demeure en principe envisageable moyennant des mesures adaptées. De même, l’acheteur ne peut se prévaloir d’un défaut fondé sur une affectation future espérée que s’il démontre une assurance ou une attente objectivement fondée; à défaut, l’incertitude quant au zonage exclut la garantie.
4A_23/2020
Arrêt du 31 juillet 2020
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes les Juges fédérales
Kiss, Présidente, Hohl et Niquille.
Greffier : M. Piaget.
Participants à la procédure
A.________ SA,
représentée par Me Mark Muller,
recourante,
contre
B.________ SA,
représentée par Me Bruno Mégevand,
intimée.
Objet
Contrat de vente immobilière, affectation de la parcelle, défaut, appréciation arbitraire des preuves (art. 9 Cst.),
recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre civile, du 12 novembre 2019 (C/15486/2017 ACJC/1680/2019).
A.a. En 2000, B.________ SA (ci-après : la banque ou la venderesse) a acquis la propriété de la parcelle xxx de la commune de..., située en zone 5 villas et soumise, conformément à l'ordonnance fédérale sur la protection contre le bruit (OPB), au degré de sensibilité au bruit II (DS II) et aux valeurs limites d'immission (VLI) de bruit y relatives.
Le 27 juin 2008, C.________, fondateur et administrateur de A.________ SA (dont le but est la promotion et le courtage immobiliers), a offert à la banque d'acquérir la parcelle pour le prix de 503'650 fr., la vente étant soumise à la condition de l'obtention de l'autorisation d'y construire quatre villas.
Le 15 juillet 2008, C.________ et la banque ont conclu devant notaire un contrat de promesse de vente et d'achat cessible de la parcelle pour le prix de 503'650 fr., valable jusqu'au 30 novembre 2010, soumis à la condition résolutoire de l'obtention d'un permis de construire quatre villas sur la parcelle.
A.b. Le 19 septembre 2008, C.________, représenté par ses architectes, a déposé sa demande d'autorisation de construire.
Par décision du 12 mai 2009, le Département des constructions et des technologies de l'information (ci-après : le Département des constructions) a refusé de délivrer l'autorisation requise au motif que le projet présenté ne permettait pas de respecter les VLI du DS II de l'OPB et qu'il ne présentait pas un intérêt prépondérant justifiant une autorisation dérogatoire.
En septembre 2009, le canton de Genève a initié un projet de modification des limites de zones, touchant notamment la parcelle xxx, visant à réaffecter le secteur concerné en zone de développement industriel et artisanal. La commune de... s'est opposée au projet et celui-ci n'a finalement pas abouti.
Le 17 mai 2010, la banque, tenant compte du fait que le maintien de la parcelle en zone 5 villas était incertain, a proposé à C.________ de réduire le prix de vente à 230'000 fr. si le déclassement en zone industrielle et artisanale aboutissait.
C.________ n'a pas donné suite à cette proposition. Il a obtenu de la banque trois prolongations successives de la promesse conditionnelle de vente et d'achat de la parcelle qui est restée valable jusqu'au 30 septembre 2012, sans modification de ses autres clauses et conditions.
A.c. Le 15 avril 2011, C.________, toujours représenté par ses architectes, a déposé une nouvelle demande d'autorisation de construire de quatre villas sur la parcelle xxx en zone 5 villas.
Le Département des constructions a refusé d'autoriser ce nouveau projet par décision du 29 mars 2012 au motif qu'un processus de déclassement de la zone villas avait " été engagé en raison du trafic aérien dont les nuisances sonores ne permettent plus d'envisager la réalisation d'habitations à cet endroit " (complètement d'office selon l'art. 105 al. 2 LTF).
Le 14 mai 2012, C.________ a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif de première instance (TAPI). Le recours a été contresigné
pro forma par B.________ SA, co-recou rante en sa qualité de propriétaire de la parcelle xxx.
Dans ce contexte, C.________ a décidé d'acquérir la parcelle.
A.d. Par contrat authentique de vente immobilière conclu le 4 juillet 2012, la banque a vendu la parcelle à A.________ SA - appartenant à C.________ - pour un prix réduit de 240'000 fr. Le contrat, qui précisait que la parcelle était située en zone 5 villas de la commune de..., se référait expressément à la promesse conditionnelle de vente et d'achat de la parcelle du 15 juillet 2008 et, dans la clause traitant du prix de vente, elle indiquait :
" La présente vente, qui intervient finalement sans que la parcelle objet des présentes ait été mise au bénéfice dans l'intervalle de l'autorisation (...) de construire et équiper des villas (...) réservée dans la promesse de vente et d'achat du 15 juillet 2008 susvisée, est désormais consentie et acceptée moyennant le prix de CHF 240'000.-, exigible et payable par le versement d'un pareil montant que le notaire soussigné reconnaît avoir reçu pour le compte de la venderesse, de l'acquéreur auquel il est donné quittance définitive sans réserve ".
Par jugement du 7 novembre 2013, le TAPI a rejeté le recours de C.________ et A.________ SA qui, en sa qualité de nouvelle propriétaire de la parcelle, s'était substituée à la banque venderesse comme partie à la procédure. En substance, il a confirmé la décision de refus d'autorisation de construire aux motifs que le projet présenté contrevenait aux objectifs de planification imposés par l'aménagement du territoire et, en sus, ne respectait pas les VLI du DS II de l'OPB.
Le 3 mars 2017, le Département compétent a confirmé à C.________ que le Plan directeur 2030 (mis à jour en 2016) prévoyait le maintien de la parcelle xxx en zone villas, et que le projet de son déclassement en zone de développement industriel et artisanal n'était plus d'actualité.
Par courrier adressé à B.________ SA le 8 mars 2017, A.________ SA s'est plainte de ce qu'un défaut entachait la parcelle xxx du fait de son maintien en zone 5 villas et de son inconstructibilité selon les règles de cette zone.
A.________ SA a ouvert action contre B.________ SA devant le Tribunal de première instance de Genève. Après l'échec de la conciliation, la société demanderesse a conclu, le 22 décembre 2017, au paiement par sa partie adverse de 240'000 fr., moyennant restitution à la banque de la propriété de la parcelle xxx.
La défenderesse a conclu au rejet de la demande.
Par jugement du 26 février 2019, le Tribunal de première instance a débouté la demanderesse de toutes ses conclusions.
Par arrêt du 12 novembre 2019, la Chambre civile de la Cour de justice de Genève a confirmé le jugement entrepris.
La demanderesse exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre cet arrêt cantonal. Elle conclut à sa réforme en ce sens que le contrat de vente conclu le 4 juillet 2012 par la défenderesse et elle-même soit annulé, à ce que la défenderesse soit condamnée à lui verser le montant de 240'000 fr., intérêts en sus, à titre de créance dans le cadre de la liquidation du contrat de vente, à ce qu'il soit donné acte à la défenderesse que la demanderesse tient l'objet de la vente à sa disposition et à ce qu'il soit ordonné au conservateur du registre foncier d'opérer le transfert de la propriété de l'entier de la parcelle xxx de la commune de... au nom de la défenderesse. La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir réfuté la réalisation des conditions de l'action en garantie pour les défauts.
L'intimée n'a pas été invitée à déposer des observations.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 et 45 al. 1 LTF) par la demanderesse qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF) contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue sur appel par le tribunal supérieur du canton (art. 75 LTF) dans une affaire relevant de la garantie des défauts en matière de vente (art. 72 al. 1 LTF) dont la valeur litigieuse dépasse 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable.
2.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353 consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Concernant l'appréciation des preuves, le Tribunal fédéral n'intervient, du chef de l'art. 9 Cst., que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des déductions insoutenables (ATF 137 III 226 consid. 4.2; 136 III 552 consid. 4.2).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266 et les références). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18 et les références). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 261 s.).
2.2. Sous réserve de la violation des droits constitutionnels (art. 106 al. 2 LTF), le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est toutefois lié ni par les motifs invoqués par les parties, ni par l'argumentation juridique retenue par l'autorité cantonale; il peut donc admettre le recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité).
La cour cantonale retient que la parcelle achetée par la demanderesse est exempte de tout défaut : d'une part, celle-ci n'est pas parvenue à démontrer l'impossibilité de construire des villas sur cette parcelle et, d'autre part, elle ne pouvait de bonne foi s'attendre à ce que la parcelle soit déclassée en zone de développement industriel et artisanal.
3.1. S'agissant de la prétendue impossibilité de construire sur la parcelle (située en zone 5 villas), la cour cantonale retient que, bien que soumise à des " exigences particulières ", la construction d'habitations serait " par principe possible " : le refus de l'autorisation de construire essuyé le 12 mai 2009 fait seulement ressortir que le projet de construction alors déposé ne prévoyait pas suffisamment de mesures de protection contre le bruit, mais il ne permet par contre pas de conclure que la construction de villas est impossible même si des mesures supplémentaires de protection sont prises.
Pour tenter de démontrer qu'il est arbitraire de considérer que la construction est (encore) possible sur la parcelle, la recourante se fonde sur deux pièces figurant dans le dossier cantonal, à savoir la décision du 29 mars 2012 du Département des constructions et le préavis rédigé le 9 octobre 2012 par le Service de protection contre le bruit et les rayonnements non ionisants (SPBR) dans le cadre de l'instruction du recours contre la décision du département précité.
Force est de constater que la recourante n'invoque pas explicitement l'arbitraire (art. 9 Cst.) et, partant, elle ne fournit pas véritablement de motivation dans cette perspective. Il est dès lors douteux que sa critique réponde aux exigences strictes de recevabilité posées par les art. 97 al. 1 et 106 al. 2 LTF (cf. supra consid. 2.1).
Fût-elle recevable que la critique devrait être déclarée mal fondée. Certes, il résulte du premier document (décision du 29 mars 2012) évoqué par la recourante que " les nuisances sonores ne permettent plus d'envisager la réalisation d'habitations [dans la zone sur laquelle la parcelle litigieuse est située] " et du second (préavis du 9 octobre 2012) que les " exigences en matière de protection contre le bruit ne sont pas respectées et ne peuvent l'être ". Sur la base de ces éléments (qui n'ont pas été mentionnés explicitement par la cour cantonale, celle-ci renvoyant exclusivement au premier refus d'autorisation du 12 mai 2009), on peut admettre, comme le suggère la recourante, qu'il soit possible d'aboutir à un constat différent de celui effectué par la cour précédente.
On ne saurait par contre pousser la critique plus loin et qualifier d'arbitraire la décision cantonale. Il résulte en effet du jugement du 7 novembre 2013 du Tribunal administratif de première instance que la demanderesse, par courrier du 2 novembre 2012, a contesté le contenu du préavis du SPBR du 9 octobre 2012, au motif que des " mesures de construction adaptées " permettent, selon elle, de respecter les valeurs d'immission fixées par les règles légales. De même, dans son jugement, le Tribunal administratif de première instance n'a pas exclu que des " mesures constructives " (soit des mesures d'isolation phonique) appropriées puissent permettre à la demanderesse de construire des habitations conformes à ces règles; il a seulement relevé que, dans sa demande d'autorisation (ayant abouti à la décision du 29 mars 2012), la demanderesse avait présenté pour l'essentiel un projet identique à celui qu'elle avait soumis précédemment à l'autorité compétente (décision du 12 mai 2009) et qu'elle s'était en réalité limitée à alléguer l'existence de nouvelles " mesures constructives ", sans toutefois apporter la preuve de leur effectivité.
Cela étant, il n'était pas insoutenable d'arriver à la conclusion que la construction était (encore) " par principe possible ", tout en ajoutant que l'autorisation était soumise à des " exigences particulières ".
Le moyen, pour autant que recevable, est infondé.
3.2. S'agissant du prétendu changement de zone, l'autorité précédente a retenu que la demanderesse ne pouvait de bonne foi s'attendre à ce que la parcelle soit déclassée en zone de développement industriel et artisanal. Il résulte des constatations cantonales, qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) que la demanderesse était consciente de l'incertitude s'agissant de l'affectation future de la parcelle et qu'elle ne pouvait de bonne foi compter, lors de la conclusion du contrat de vente, ni sur le maintien de la parcelle en zone 5 villas, ni sur sa réaffectation en zone industrielle ou artisanale.
C'est de manière appellatoire que la recourante affirme que les parties n'ont jamais envisagé que le déclassement serait abandonné et qu'il était " manifestement une qualité attendue de la parcelle, voire même une qualité promise ". La Cour de céans ne saurait dès lors entrer en matière sur ce point (cf. supra consid. 2.1).
La recourante allègue également que, lors de l'acte de vente du 4 juillet 2012, la réelle et commune intention des parties était de vendre la parcelle " au juste prix, soit au prix correspondant à la valeur du terrain en zone de développement industriel et artisanal. Pour faire valoir sa critique, elle ne se plie toutefois pas aux exigences de motivation strictes posées par les art. 97 al. 1 et 106 al. 2 LTF, de sorte que son moyen est irrecevable.
Il résulte des considérations qui précèdent que le recours en matière civile doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.
Les frais judiciaires sont mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Il n'est pas alloué de dépens à l'intimée, qui n'a pas été invitée à se déterminer (cf. art. 102 al. 1 LTF).
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
Il n'est pas alloué de dépens.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève Chambre civile.
Lausanne, le 31 juillet 2020
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Kiss
Le Greffier : Piaget