Validity of lease termination for planned saleGénéré par IA

4A_288/2025

Arrêt du 13 mars 2026

Ire Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges fédéraux
Kiss, Juge présidant, Denys et Rüedi.
Greffier : M. Botteron.

Participants à la procédure
A.________,
représentée par Me Antoine Kohler, avocat,
recourante,

contre

B.________,
représenté par Me Alexis Rochat, avocat,
intimé,

Hoirie de feue C.________, soit:

1. D.________,

2. E.________,
   représentée par Me Jean-Michel Duc, avocat,

3. F.________,

Objet
bail, contestation du congé,

recours contre l'arrêt rendu le 17 avril 2025 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève (C/15057/2021, ACJC/548/2025).

Faits :

A.

Le 6 octobre 1994 G.________, en qualité de bailleur, et H.________ (décédé en 2021) et A.________ (ci-après: la locataire ou la recourante) en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail à Ioyer portant sur la location d'un appartement de quatre pièces traversant situé au 5 e étage de l'immeuble sis route I.________ 32 à U.________. Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année et seize jours du 16 octobre 1994 au 31 octobre 1995 renouvelable ensuite selon l'art. 2 des conditions générales et règles et usages locatifs. Le loyer annuel de l'appartement, hors charges, a été fixé initialement à 32'400 fr., soit 2700 fr. mensuels. En 2014, B.________ (ci-après: le bailleur ou l'intimé) a acquis l'appartement par héritage. Par courrier du 7 mai 2020, les locataires ont sollicité une baisse de loyer. Par courrier du 9 juin 2020, la régie a annoncé aux locataires que le bailleur accédait à leur demande et que leur loyer mensuel, hors charges, serait ramené à 2'406 fr. dès le 1 er novembre 2020.
Par avis officiel du 28 juin 2021, le bailleur a résilié le bail pour son échéance du 31 octobre 2021. L'avis n'a pas été adressé aux héritiers de H.________, le bailleur n'ayant pas été informé de son décès. Ce point n'est pas litigieux en procédure. Le courrier d'accompagnement de la régie indiquait: "notre client propriétaire souhaite reprendre la libre disposition de l'appartement".

B.

Le 2 août 2021, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en contestation du congé. Vers le 21 mars 2022, le département courtage de la régie a pris contact avec la locataire pour convenir d'une visite de l'appartement en vue de procéder à son estimation. Celle-ci a été réalisée le 25 mars 2022, avec pour but "la détermination de la valeur vénale du bien avec l'intention d'une vente future de la propriété". Le rapport a défini une valeur de 1'669'000 fr. tout en proposant un prix de vente de 1'790'000 fr. afin de garder une marge de négociation. Vu l'échec de la tentative de conciliation, l'autorisation de procéder a été délivrée à la locataire le 17 mai 2022.
Le 15 juin 2022, la cause a été introduite au Tribunal des baux et loyers. Principalement, la locataire a conclu à la nullité du congé, subsidiairement à son annulation et plus subsidiairement à ce qu'une prolongation de quatre ans lui soit octroyée. Une offre a été adressée à la locataire d'acheter l'appartement qu'elle louait. Par courriel du 27 juillet 2022, celle-ci a répondu, sous la plume de son conseil, qu'elle prenait note de cette possibilité mais que le prix offert était trop élevé. Elle ferait procéder à une estimation de son côté et reviendrait vers le bailleur. Elle n'a cependant jamais formulé de contre-offre. Dans sa réponse du 17 octobre 2022, le bailleur a conclu au rejet des conclusions. Il a exposé avoir l'intention de vendre l'appartement litigieux, étant désormais durablement installé aux États-Unis où il avait fondé une famille. En outre, des considérations fiscales étaient en jeu. Il avait donc décidé de liquider ses affaires genevoises et la vente de l'appartement s'inscrivait dans cette démarche. Lors de l'audience du 20 juin 2023, le bailleur a déclaré qu'il avait décidé de vendre l'appartement car la gestion depuis les États-Unis était compliquée. De plus, il était taxé sur les revenus immobiliers à la fois en Suisse et en Californie. Il avait donc résilié le bail pour ce motif. Aucune démarche de vente n'avait été entreprise hormis l'estimation par la régie. Il était propriétaire d'autres biens immobiliers à U.________, dont il n'avait pas encore résilié les baux, ayant pris la décision de les vendre un par un. Il avait déjà vendu deux appartements avant de résilier le présent bail, un libre de tout occupant, l'autre dont le bail avait été résilié pour défaut de paiement en 2020, respectivement 2021.
Par jugement du 4 juin 2024, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié à la locataire et lui a octroyé une unique prolongation de bail de deux ans, soit jusqu'au 31 octobre 2023.
Par arrêt du 17 avril 2025, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice genevoise a partiellement admis l'appel de la locataire en ce sens qu'une prolongation de bail de quatre ans lui est accordée, soit jusqu'au 31 octobre 2025 et a confirmé le jugement pour le surplus.

C.

La locataire forme un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre cet arrêt. Elle conclut, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que soit constatée la nullité du congé, respectivement qu'il soit annulé.
Des déterminations n'ont pas été requises.

Considérant en droit :

1.

Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont réalisées sur le principe, notamment celles afférentes à la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF) et au délai de recours (art. 100 al. 1 LTF).

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Toutefois, compte tenu de l'obligation de motiver qui incombe au recourant en vertu de l'art. 42 al. 2 LTF, il n'examine pas, comme le ferait un juge de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, mais uniquement celles qui sont soulevées devant lui, à moins que la violation du droit ne soit manifeste (ATF 140 III 86 consid. 2, 115 consid. 2). Il ne traite donc pas les questions qui ne sont plus discutées par les parties (ATF 140 III 86 consid. 2). Il n'examine pas non plus les griefs qui n'ont pas été soumis à l'instance cantonale précédente (principe de l'épuisement des griefs; ATF 147 III 172 consid. 2.2; 143 III 290 consid. 1.1).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes ou découlent d'une violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). "Manifestement inexactes" signifie ici "arbitraires" (ATF 143 I 310 consid. 2.2). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF. La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi les conditions précitées seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 140 III 264 consid. 2.3).
Le complètement de l'état de fait ne relève pas de l'arbitraire; un fait non constaté ne peut pas être arbitraire, c'est-à-dire constaté de manière insoutenable. En revanche, si un fait omis est juridiquement pertinent, le recourant peut obtenir qu'il soit constaté s'il démontre qu'en vertu des règles de la procédure civile, l'autorité précédente aurait objectivement pu en tenir compte et s'il désigne précisément les allégués et les offres de preuves qu'il lui avait présentés, avec référence aux pièces du dossier (ATF 140 III 86 consid. 2).

3.

La recourante soutient qu'il s'agit en réalité d'un congé-représailles voire d'un congé-vente et dénonce tant une appréciation arbitraire des preuves qu'une violation des art. 271 et 271a CO.

3.1.

3.1.1. Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance contractuelle convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1 et les arrêts cités; arrêt 4A_63/2024 du 17 juin 2024 consid. 3.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêt 4A_63/2024 précité consid. 3.1).

3.1.2. La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1). L'art. 271a CO énumère certains motifs rendant le congé annulable. Tel est le cas lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail (art. 271a al. 1 let. a CO). Cette disposition vise à permettre au locataire d'exercer librement ses droits sans avoir à craindre un congé en représailles. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu'il a élevée et la résiliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en démontrant que le congé répond à un autre motif. Le juge constate alors le véritable motif du congé; le congé-représailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention (arrêts 4A_88/2024 du 3 mars 2025 consid. 7.1; 4A_426/2020 du 10 septembre 2020 consid. 2.2).

3.1.3. Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), soit notamment une disproportion grossière des intérêts en présence, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Tel est le cas lorsque, notamment, le congé consacre une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1).

3.1.4. Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2 et les arrêts cités). Sauf cas de disproportion crasse des intérêts respectifs des parties, il ne faut examiner, pour statuer sur la validité d'un congé, que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2 et les arrêts cités).

3.1.5. La motivation du congé n'est pas une condition de sa validité et l'absence de motivation ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, même si elle peut constituer un indice du fait que le motif invoqué n'est qu'un prétexte (cf. art. 266a al. 1 CO, 271 al. 2 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.3; arrêt 4A_63/2024 précité consid. 3.2). Si le bailleur n'a pas indiqué de motif dans son avis de résiliation et ne le fournit pas, par la suite, sur requête du locataire, il peut encore l'invoquer devant le tribunal de première instance, en respectant les règles en matière d'allégations et d'offres de preuves, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3 et art. 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 148 III 215 consid. 3.1.4).

3.1.6. Déterminer quel est le motif du congé et si ce motif est réel ou n'est qu'un prétexte relève des constatations de fait (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 136 III 190 consid. 2). Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1); à cet égard, des faits survenus ultérieurement peuvent tout au plus fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4).
En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4). Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue la décision prise en dernière instance cantonale. Il n'intervient que lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou à l'inverse, lorsqu'elle n'a pas tenu compte d'éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; il sanctionne en outre les décisions rendues en vertu du pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (cf. ATF 138 III 669 consid. 3.1; 136 III 278 consid. 2.2.1; arrêt 4A_63/2024 précité consid. 3.4).

3.2. La cour cantonale a observé que le motif invoqué à l'appui du congé n'avait jamais varié, soit la volonté de l'intimé de vendre le bien litigieux. Quant au motif indiqué dans la lettre d'accompagnement de la régie du 29 juin 2021, soit de reprendre la disposition du bien pour lui-même, la régie avait expliqué qu'il s'agissait d'une formule générique. Il résultait en effet de la procédure que l'intimé n'avait aucune intention de revenir en Suisse prochainement, dans la mesure où il avait fondé une famille aux États-Unis où il était durablement installé. S'agissant de la baisse de loyer sollicitée par la recourante le 7 mai 2020, elle avait été accordée par l'intimé, sans qu'aucune autre discussion n'intervienne à ce sujet par la suite. Par conséquent, le fait que le congé notifié le 29 juin 2021 aurait été motivé, non pas par le souhait du bailleur de vendre l'appartement mais dans le seul et unique but de se débarrasser de la locataire n'emportait pas conviction. Enfin quant à l'argument de la recourante selon lequel l'intimé entendait en réalité lui vendre le bien, outre le fait que l'acquisition de l'appartement lui avait été proposée, rien n'indiquait que le bailleur aurait résilié le bail pour faire pression sur la locataire afin qu'elle lui achète l'appartement. Pour la cour cantonale, il était ainsi établi que l'intimé souhaitait vendre cet appartement mais non qu'il souhaitait le vendre exclusivement à la recourante. Celle-ci n'avait pas établi que la résiliation serait constitutive d'un congé-vente.
La cour cantonale a admis que la volonté de l'intimé était de vendre l'appartement litigieux. Elle a ajouté que la recourante n'avait fourni aucun élément probant démontrant qu'un déménagement aurait pour elle des conséquences désastreuses, tant sur le plan personnel que financier, consacrant un déséquilibre manifeste entre son intérêt à demeurer dans l'appartement et celui du bailleur à pouvoir vendre son bien libre de tout occupant.

3.3. La recourante affirme faire l'objet d'un congé-représailles en raison de la diminution de loyer qu'elle avait sollicitée. Elle se limite à livrer une libre présentation des faits dans une démarche appellatoire, partant irrecevable. La recourante soutient également qu'il s'agirait d'un congé-vente. Là encore, elle se borne à livrer sa vision des faits, sans tenir compte des réquisits de l'art. 106 al. 2 LTF. Purement appellatoire, sa motivation est irrecevable. Dans la mesure où la recourante présente librement les faits pour contester la volonté retenue par la cour cantonale de l'intimé de vendre l'appartement, elle ne développe aucun grief recevable.
La recourante conteste aussi la constatation selon laquelle le congé n'aurait pas sur elle de conséquences désastreuses. Là encore, elle ne fait qu'opposer sa vision à celle retenue en mettant en avant son âge (76 ans) et la difficulté de trouver un nouveau logement. Ces aspects ont été pris en compte dans le cadre de la prolongation maximale accordée, comme le préconise la jurisprudence (supra consid. 3.1.4). Sur la base des faits retenus sans arbitraire, on ne constate aucun résultat manifestement injuste ni disproportion crasse dans la pondération opérée entre l'intérêt de la recourante à demeurer dans l'appartement et celui du bailleur à pouvoir vendre son bien libre de tout occupant.

4.

Le recours doit être rejeté dans la faible mesure de sa recevabilité. La recourante, qui succombe, supportera les frais de la présente procédure (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens à l'intimé, qui n'a pas été invité à se déterminer.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 4'500 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.

Le présent arrêt est communiqué aux parties, à l'Hoirie de feue C.________, à D.________, à E.________, à F.________ et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 13 mars 2026

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Juge présidant: Kiss

Le Greffier : Botteron