Hidden landslide defect in real estate saleGénéré par IA

4A_461/2024

Arrêt du 16 janvier 2025
I

Composition
MM. les Juges fédéraux
Hurni, Président, Rüedi et Denys.
Greffier : M. Botteron.

Participants à la procédure
A.A.________ et B.A.________,
représentés par Me Olivier Couchepin, avocat,
recourants,

contre

C.________,
représenté par Me Luc del Rizzo, avocat,
intimé.

Objet
vente immobilière, défaut,

recours contre l'arrêt rendu le 26 juin 2024 par la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais (C1 22 206).

Faits :

A.

Les 27 janvier 2006 et 23 mai 2008, B.A.________ et A.A.________ sont devenus propriétaires des fonds contigus no ZZZ de 749 m2 et no YYY sur la commune de St-Gingolph. Le 8 juillet 2008, B.A.________ a encore acquis le fonds voisin no XXX. Le 12 février 2007, la commune a accordé aux époux A.________ l'autorisation de construire une villa sur la parcelle no ZZZ, sans relever de dangers naturels particuliers. Les travaux de terrassement étaient terminés en novembre 2007. Le 7 janvier 2008, la commune a encore autorisé la construction sur le fonds no ZZZ d'une piscine extérieure enterrée de 8 mètres sur 4 mètres. Dans le cadre des travaux de terrassements et de fouilles de la maison et de la piscine, le talus situé au sud a été creusé, créant une paroi rocheuse très pentue dont la hauteur varie de 5 mètres (à l'ouest) à 8 mètres (à l'est). Le 27 juin 2012, la commune a délivré aux époux A.________ le permis d'habiter. Elle a toutefois exigé la pose d'une barrière provisoire en aval, soit au nord, du côté route, "en attendant que les arbres recouvrent l'accès au vide". Les époux A.________ ont occupé la maison durant sept années, d'abord en tant que résidence secondaire pendant environ trois à quatre ans à compter du printemps 2008 puis comme domicile principal pendant trois ans jusqu'en 2014. Ensuite, ils l'ont louée durant deux ans de fin 2014 à octobre ou novembre 2016. En novembre 2016, les époux A.________ ont mis en vente leur maison et ont confié à l'agence D.________ un mandat de courtage exclusif.
C.________ s'est intéressé à l'acquisition des immeubles des époux A.________. Avec sa compagne, E.________, il a effectué deux visites en compagnie de la courtière et une troisième en présence de B.A.________. Lors de ces visites, les vendeurs ont signalé qu'il arrivait que de petits cailloux se détachent de la paroi sise sur le fonds ZZZ et roulent sur la pelouse. Ils n'ont en revanche pas parlé d'érosion et encore moins d'éboulement. La courtière, qui n'a elle-même pas constaté de signes d'instabilité, ni de présence de cailloux au cours de ses nombreuses visites, n'a pas rendu C.________ attentif à un éventuel problème. Elle lui a toutefois indiqué que pour pallier ce désagrément, il pourrait être utile de poser un filet de sécurité. Par acte du 18 mai 2017, les époux A.________ ont vendu à C.________ les parcelles nos XXX, ZZZ et YYY pour le prix de 820'000 fr. La prise de possession était fixée au 31 mai 2017, date qui marquait le transfert des profits, risques et charges. En ce qui concerne la garantie du vendeur, le contrat contenait des clauses excluant toute garantie. Le notaire a bien rendu les parties attentives au sens et la portée de cette exclusion de garantie, informant toutefois les parties que cette clause était caduque si les vendeurs avaient, de manière intentionnelle, respectivement insidieuse, dissimulé à l'acquéreur les défauts de la chose au sens des art. 192 al. 3 et 199 CO.
Le 17 juillet 2017, C.________ a signalé à la commune qu'une partie du mur situé entre sa parcelle et celle no WWW s'était écroulé. L'employé communal F.________ est venu sur place. Il a observé que le mur entre les parcelles nos ZZZ et WWW s'effritait plus ou moins dangereusement. Il a fait état d'une précédente visite du 12 mai 2016 et de la teneur du rapport qu'il avait établi. L'employé communal a décrété que la problématique relevait du droit privé, s'agissant de fonds privés, et a conseillé à C.________ de faire intervenir un spécialiste, afin de déterminer les travaux de sécurisation du mur à réaliser.
Par mail du 17 juillet 2017, C.________ a signalé à B.A.________ qu'un bloc entier d'environ 100 kg était tombé. Il indiquait que F.________ était venu faire un constat et lui avait appris que la commune avait par le passé déjà établi un rapport demandant de sécuriser cet endroit. Il reprochait aux vendeurs de n'avoir pas donné suite à cette injonction. L'employé communal avait émis l'avis qu'il s'agissait d'un vice grave caché et lui avait fait interdiction, pour des raisons de sécurité, d'utiliser la piscine et le jardin. Le 18 juillet 2017, B.A.________ a répondu que, durant les dix ans pendant lesquels ils avaient vécu dans la maison, des cailloux tombaient de temps en temps dans les plantes et, une seule fois, un gros caillou était tombé tout au début de cette période. Ils n'avaient jamais été embêtés par ce problème, pas plus que leur locataire durant environ trois ans. Ils n'avaient jamais reçu de rapport de la part de F.________ les rendant attentifs à un danger. Il attirait l'attention d'C.________ sur la teneur de clause d'exclusion de garantie. C.________ a également informé G.________ de la situation. Par courrier recommandé du 11 août 2017, C.________ a encore indiqué à B.A.________ que l'immeuble était entaché d'un grave défaut, dont il lui avait caché l'existence et qu'il lui incomberait de supporter le coût des travaux nécessaires à la consolidation de la paroi rocheuse. C.________ a mandaté la société H.________ SA pour analyser la situation. L'ingénieur I.________ a estimé le coût de travaux de sécurisation à 197'829 fr. Le 11 janvier 2018, C.________, par son avocat, a résumé la situation à l'adresse des époux A.________, a réitéré l'avis des défauts et leur a fait part de son intention d'ouvrir action. Ceux-ci, par la plume de leur avocat, se sont retranchés derrière la clause d'exclusion de garantie.

B.

Le 2 août 2018, C.________ a saisi le Tribunal du district de Monthey d'une action à l'encontre de A.A.________ et B.A.________ en paiement de 197'829 fr., augmenté dans sa réplique à 227'500 fr., avec intérêts à 5 % l'an dès le 18 mai 2017. Les défendeurs ont conclu au rejet de la demande, dans la mesure de sa recevabilité. Simultanément au dépôt de son mémoire-demande, le demandeur a introduit devant la même autorité une requête de preuve à futur. Dans ce cadre, le juge de district a ordonné l'administration d'une expertise.
Au terme de l'instruction, le juge de district a rendu le 29 juin 2022 son jugement, condamnant A.A.________ et B.A.________ à verser, solidairement entre eux, à C.________, 155'500 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 31 mai 2017.
Le 1er septembre 2022, les défendeurs ont formé appel contre le jugement précité et ont conclu au rejet de la demande, avec suite de frais et dépens. Le 6 septembre 2022, le demandeur a interjeté à son tour un appel, dans lequel il a repris à titre principal ses précédentes conclusions.

Par arrêt du 26 juin 2024, la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais a rejeté les appels.

C.

A.A.________ et B.A.________ (ci-après: les recourants ou les défendeurs) ont formé un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt du 26 juin 2024. Ils concluent, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la demande en paiement d'C.________ (ci-après: l'intimé ou le demandeur) est rejetée. Ils font en substance valoir qu'ils ignoraient tout du défaut, qu'il ne s'agit pas d'un défaut au sens juridique, que l'avis des défauts est tardif et que le dommage n'est pas établi.
L'intimé a conclu, avec suite de dépens, au rejet du recours.
Les parties ont répliqué et dupliqué.

Considérant en droit :

1.

L'arrêt attaqué est une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 LTF) par un tribunal supérieur désigné comme autorité cantonale de dernière instance, lequel a statué sur recours (art. 75 LTF). La cause atteint la valeur litigieuse minimale de 30'000 fr. ouvrant le recours en matière civile (art. 74 al. 1 let. b LTF). Le recours est exercé par la partie qui a succombé dans ses conclusions et qui a donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF); il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi. Le recours est en principe recevable, sous réserve de l'examen des griefs particuliers.

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Toutefois, compte tenu de l'obligation de motiver qui incombe au recourant en vertu de l'art. 42 al. 2 LTF, il n'examine pas, comme le ferait un juge de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, mais uniquement celles qui sont soulevées devant lui, à moins que la violation du droit ne soit manifeste (ATF 140 III 86 consid. 2, 115 consid. 2). Il ne traite donc pas les questions qui ne sont plus discutées par les parties (ATF 140 III 86 consid. 2). Il n'examine pas non plus les griefs qui n'ont pas été soumis à l'instance cantonale précédente (principe de l'épuisement des griefs; ATF 147 III 172 consid. 2.2; 143 III 290 consid. 1.1).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes ou découlent d'une violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). "Manifestement inexactes" signifie ici "arbitraires" (ATF 143 I 310 consid. 2.2). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF. La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi les conditions précitées seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 140 III 264 consid. 2.3).

3.

Les recourants se prévalent de l'invalidité de l'autorisation de procéder pour le motif que le juge conciliateur aurait dû se récuser (art. 47 CPC) après s'être rendu sur les lieux et avoir mené une instruction non contradictoire. Un tel grief n'est pas traité dans l'arrêt attaqué et les recourants n'établissent pas avoir valablement soulevé ce grief en instance cantonale. Ce grief est irrecevable faute d'épuisement des instances (supra consid. 2.1).

4.

Les recourants se prévalent d'une violation de l'art. 197 al. 1 CO. Selon eux, un vice de nature n'est pas constitutif d'un défaut. L'érosion de la falaise est un phénomène naturel, qui ne saurait constituer un défaut.

4.1. Les parties se sont liées par un contrat de vente immobilière au sens des art. 216 ss CO; la garantie pour les défauts de la chose vendue relève des art. 197 ss CO, applicables en vertu du renvoi de l'art. 221 CO (ATF 131 III 145 consid. 3; arrêt 4A_392/2023 du 24 avril 2024 consid. 5.5.1). Aux termes de l'art. 197 CO le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Constitue un défaut, l'absence d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 135 III 345 consid. 3.2; 114 II 239 consid. 5a, arrêts 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.1; TERCIER/BIÉRI/CARRON, les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 659).
S'agissant d'une vente immobilière, la doctrine, en référence à de la jurisprudence en matière de défaut, évoque comme défaut la situation d'un bien-fond en zone d'avalanche, un terrain avec une charge de radon trop haute ou une instabilité géologique (HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n. 3 ad art. 197 CO). Une cause naturelle peut dès lors être à l'origine d'un défaut.

4.2. En l'occurrence, antérieurement à la vente, le bien-fonds était exposé à l'effritement d'une paroi sise sur la parcelle no ZZZ acquise par l'intimé. De gros cailloux et des blocs s'étaient déjà détachés de la paroi. Dans ce contexte, après la vente, un bloc d'une centaine de kilos est tombé, ce qui compromet l'utilisation de la piscine et du jardin. Au regard de cet événement concret et des risques de répétition sans sécurisation, il ne fait aucun doute que le bien-fonds ne correspond pas à ce à quoi l'intimé devait de bonne foi pouvoir s'attendre. L'admission d'un défaut au sens de l'art. 197 CO par la cour cantonale ne viole pas le droit fédéral.

5.

Les recourants invoquent une violation de l'art. 199 CO. Ils nient avoir connu le défaut et considèrent comme valide l'exclusion de garantie.

5.1.

5.1.1. Dans le contrat de vente, les parties peuvent convenir de supprimer ou de restreindre la garantie pour les défauts (arrêts 4A_392/2023 précité consid. 5.5.1; 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.2). Selon l'art. 199 CO, toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. La dissimulation frauduleuse peut notamment consister à taire un fait tel que l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue, dont la connaissance aurait conduit l'acheteur à ne pas conclure le contrat, ou à le conclure à des conditions différentes de celles convenues (cf. ATF 132 II 161 consid. 4.1; sur l'ensemble de la question: arrêt 4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.1 publié in RNRF 93/2012 p. 300).

5.1.2. Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut; l'ignorance due à une négligence même grave ne suffit pas (arrêts 4A_392/2023 précité consid. 5.1.3; 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1; 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3). La connaissance ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 II 132 consid. 6; arrêts 4A_392/2023 précité consid. 5.1.3; 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.2). La dissimulation doit être intentionnelle; le dol éventuel suffit. Le vendeur doit omettre consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur tout en sachant qu'il s'agit d'un élément important pour ce dernier (arrêt 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2 publié in SJ 2011 I p. 17).

5.1.3. Savoir dans quelles circonstances se sont déroulés les pourparlers, respectivement la conclusion du contrat, et s'il y a eu une quelconque manoeuvre frauduleuse de la part d'une partie relève des constatations de fait (cf. arrêt 4A_217/2009 du 3 novembre 2009 consid. 2.4 et l'arrêt cité). Le fardeau de la preuve de la dissimulation frauduleuse incombe à l'acheteur (cf. ATF 131 III 145 consid. 8.1; arrêts 4A_70/2011 précité consid. 4.1; 4A_217/2009 précité consid. 2.4).

5.2. La cour cantonale, se fondant sur des témoignages de voisins attestant de la régularité des éboulements et de la nécessité d'évacuer les gravats ainsi que sur l'intervention du beau-fils des recourants chargé d'évacuer un gros morceau de rocher effondré, a conclu que les recourants savaient nécessairement que la paroi rocheuse s'érodait et provoquait la chute de blocs plus ou moins gros. Compte tenu de l'importance de cet aspect et du risque qu'encourait les occupants de la parcelle no ZZZ, elle a considéré que les recourants auraient dû aviser l'intimé. Faute de l'avoir fait, la clause d'exclusion de garantie n'était pas valable.

5.3. Pour l'essentiel, les recourants se contentent de discuter avoir eu connaissance des éboulements et du défaut affectant la paroi. Ils se limitent à quelques affirmations dans une démarche appellatoire, partant irrecevable. Ils n'établissent nullement en quoi la cour cantonale aurait versé dans l'arbitraire en retenant qu'ils avaient connaissance des éboulements.

5.4. Au vu des faits retenus impliquant la connaissance par les recourants de fréquents éboulements de blocs de pierre susceptibles de menacer les occupants du bien-fonds no ZZZ, il y lieu de considérer que les vendeurs ont frauduleusement dissimulé aux acheteurs les défauts de la chose, rendant la clause d'exclusion de garantie inopérante. L'application de l'art. 199 CO ne viole pas le droit fédéral.

6.

Les recourants évoquent la tardiveté de l'avis des défauts.

6.1. S'il entend conserver son droit à la garantie des défauts, l'acheteur doit respecter certaines incombances tenant à la vérification de la chose livrée et au signalement des défauts. Lorsque des défauts cachés (que l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles) se révèlent plus tard, l'art. 201 al. 3 CO prescrit de les signaler immédiatement ( sofort nach der Entdeckung; subito dopo la scoperta); sinon la chose sera tenue pour acceptée, même avec ces défauts. Aux termes de la loi, l'acheteur doit agir immédiatement. La jurisprudence lui concède un court délai de réflexion (arrêts 4A_392/2023 précité consid. 5.1.2; 4A_367/2009 du 2 novembre 2009 consid. 1.2; 4C.205/2003 du 17 novembre 2003 consid. 3.2;), tout en soulignant que les circonstances du cas concret, notamment la nature du défaut, sont déterminantes (arrêt 4A_399/2018 du 8 février 2019 consid. 3.2). Il y a découverte d'un défaut lorsque l'acheteur peut constater indubitablement son existence de manière à pouvoir formuler une réclamation suffisamment motivée. Cela suppose que l'acheteur puisse en déterminer le genre et en mesurer l'étendue; tel n'est pas le cas dès l'apparition des premiers signes de défauts évolutifs dans leur étendue ou leur gravité, car cela amènerait l'acheteur à signaler n'importe quelle bagatelle pour éviter d'être déchu de ses droits (arrêt précité 4C.205/2003 consid. 3.2; en matière de contrat d'entreprise, ATF 131 III 145 consid. 7.2; arrêt 4A_293/2017 du 13 février 2018 consid. 2.2.3).
Lorsque l'acheteur ne se conforme pas à son devoir d'avis, la chose vendue est tenue pour acceptée même avec ses défauts (art. 201 al. 2 et 3 CO). La loi institue une fiction d'acceptation qui entraîne la péremption de tous les droits de garantie (arrêts 4C.152/2003 du 29 août 2003 consid. 3.1; 4C.205/2003 du 17 novembre 2003 consid. 3.3.2; cf. aussi ATF 114 II 239 consid. 5a/bb).
Dans un cas particulier, le vendeur perd le droit de se prévaloir de la tardiveté de l'avis des défauts. L'art. 203 CO - sous la note marginale "effets du dol du vendeur" - énonce que "le vendeur qui a induit l'acheteur en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile."Sont visées non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose vendue et de donner l'avis des défauts, mais aussi les hypothèses de tromperies sur les défauts ou les qualités attendues; la fiction d'acceptation de l'ouvrage est alors inapplicable (arrêts 4A_392/2023 précité consid. 5.1.3; 4A_535/2021 du 6 mai 2022 consid. 6.1; 4A_261/2020 du 10 décembre 2020 consid. 7.2.2; 4A_619/2013 précité consid. 4.1; HONSELL, op. cit., n° 1 ad art. 203 CO).

6.2. En l'espèce, outre le silence des recourants qui conduit à l'application de l'art. 203 CO et exclut donc que ceux-ci puissent se prévaloir d'une tardiveté de l'avis, il apparaît que l'intimé a écrit aux recourants le 17 juillet 2017 pour signaler la chute le jour-même d'un bloc de 100 kilos et qu'il avait appris le jour en question d'un employé communal venu sur place pour un constat qu'il avait déjà établi dans le passé un rapport préconisant de sécuriser l'endroit. L'intimé s'est ainsi prévalu d'un vice grave caché auprès des recourants. Dans cette configuration, aucun retard ne peut être reproché à l'intimé.

7.

Les recourants sont d'avis que le dommage n'est pas établi.

7.1. Dire s'il y a eu dommage et quelle en est la quotité est une question de fait qui lie en principe le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 et 2 LTF). C'est en revanche une question de droit de dire si la notion juridique de dommage a été méconnue (ATF 132 III 564 consid. 6.2; 130 III 145 consid. 6.2; arrêts 4A_107/2023 du 3 novembre 2023 consid. 4.1).

7.2. La cour cantonale a indiqué que les recourants ne contestaient pas le montant alloué en réparation du dommage. L'argumentaire des recourants n'est guère intelligible. Ils prétendent avoir contesté le dommage en répondant "rapport soit à l'expertise" à l'allégué 160 de l'intimé selon lequel le coût de la sécurisation s'élevait à 155'500 fr., soit le montant ressortant de l'expertise. Il n'y a là aucune contestation. De surcroît les recourants n'établissent pas avoir soulevé un grief mettant en cause le dommage devant la cour d'appel de sorte que leur grief devant la cour de céans est irrecevable faute d'épuisement des instances (supra consid. 2.1). Quoi qu'il en soit, le montant du dommage retenu correspond à celui indiqué par l'expert de sorte qu'il échappe à tout arbitraire dans l'établissement des faits.

8.

Les recourants relèvent qu'ils étaient propriétaires pour moitié chacun de la parcelle n° ZZZ et que c'est à tort qu'ils ont été condamnés solidairement à s'acquitter de l'entier du montant alloué.
L'arrêt attaqué n'aborde pas cet aspect. Les recourants n'établissent ni ne prétendent avoir soulevé un tel grief devant la cour cantonale. Leur grief est ainsi irrecevable faute d'épuisement des instances (supra consid. 2.1).

9.

Le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Les recourants supportent les frais de procédure (art. 66 al. 1 LTF) et doivent verser des dépens à l'intimé (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 5'500 fr., sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

3.

Les recourants sont condamnés, solidairement entre eux, à verser à l'intimé une indemnité de 6'500 fr. à titre de dépens.

4.

Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais.

Lausanne, le 16 janvier 2025

Au nom de la I re Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Hurni

Le Greffier : Botteron