Art. 197 and 199 CO; fraudulent concealment of defects in a sales contract; actual knowledge of the defect is required for nullity of a warranty exclusion clause. The seller must have effective knowledge of the defect or at least be sufficiently informed of its cause so that good faith requires disclosure; mere negligence, suspicions, or an unconfirmed assumption as to the defect's origin do not suffice (consid. 4.1). Concealment must be intentional, though dol eventual is enough. The buyer bears the burden of proving fraudulent concealment. Findings as to the seller's knowledge and the surrounding negotiations are factual and are reviewed only for arbitrariness (consid. 2.2, 4.2-4.5).
4A_47/2024
Arrêt du 21 novembre 2024
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes les Juges fédérales
Jametti, Présidente, Hohl et Kiss.
Greffier : M. Botteron.
Participants à la procédure
contre
C.________ Sàrl,
représentée par Me Michael Rudermann, avocat,
intimée.
Objet
vente; dissimulation frauduleuse; connaissance effective du défaut,
recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre civile, du 27 novembre 2023 (C/8172/2020, ACJC/1590/2023).
A.a.
C.________ Sàrl (ci-après: la société, la venderesse, la défenderesse ou l'intimée) est une société ayant pour but l'exploitation de centres de bien-être spa et soins corporels. D.________ en est l'associée gérante.
Du 1er décembre 2008 au 14 juin 2017, la société a exploité un centre de soins avec hammam au 5ème étage de l'immeuble sis quai du Seujet 20 à Genève.
Dès 2012, la société a souhaité remettre son exploitation.
En 2014, un dégât d'eau est survenu dans l'immeuble du centre de soins, à la suite duquel la société a dû procéder au remplacement des joints d'étanchéité du hammam.
En novembre 2016, une nouvelle infiltration d'eau s'est produite au niveau du plafond du local technique situé au 4ème étage de l'immeuble, sous le hammam.
L'assurance responsabilité civile de la société a procédé à une recherche de fuite. Le rapport d'intervention du 24 novembre 2016 qui s'en est suivi a conclu que les fuites étaient très certainement dues à des infiltrations d'eau par des interstices révélés dans le hammam. Le rapport préconisait le remplacement des joints défectueux dans le hammam.
Par courrier du 6 mars 2017, la régie gérant l'immeuble a signalé à la société qu'il semblait que les problèmes d'infiltrations se produisaient principalement lorsque les fontaines du hammam coulaient. La société, par sa gérante, a indiqué qu'elle pensait que les fuites provenaient d'une terrasse de l'immeuble.
A.b. Parallèlement, la société a entrepris de vendre le centre de soins. A.________ et B.________ (ci-après: les acquéresses, les demanderesses, les recourantes) se sont intéressées à l'acquisition du bien de la venderesse. Elles ont visité les locaux à deux reprises. Le hammam était fonctionnel et utilisé par la clientèle de la société.
Les joints ont été remplacés le 8 ou le 29 mai 2017 par la société. Les infiltrations d'eau ont ensuite cessé et la venderesse a considéré que le problème était réglé.
A.c. Par contrat ayant pris effet au 15 juin 2017, la société a vendu le fonds de commerce à A.________ et B.________ pour le prix de 130'000 fr. La dernière tranche du prix de vente, d'un montant de 15'000 fr., devait être versée le 31 décembre 2017 au plus tard.
Le contrat précisait que le centre de soins était bien connu des acquéresses qui l'avaient visité à plusieurs reprises avant de l'acquérir. Il comprenait également une clause d'exclusion de garantie selon laquelle la responsabilité de la venderesse quant au bon état de fonctionnement du matériel et des installations ne pouvait pas être recherchée après la remise des clés. La clause avait été expliquée aux acquéresses qui l'avaient acceptée en connaissance de cause.
Les acquéresses ont également repris le bail de l'arcade abritant le fonds de commerce avec effet au 15 juin 2017.
Durant les pourparlers précontractuels, la venderesse n'a pas évoqué le local technique situé sous le hammam et ne voyait pas le motif pour lequel elle l'aurait fait, celui-ci n'étant pas l'objet du bail. La problématique des infiltrations, dont elle pensait qu'elles étaient causées par la terrasse, n'avait pas été abordée non plus avec les acquéresses.
Le 20 juin 2017, lors de la remise des clés en compagnie du concierge de l'immeuble, les acquéresses ont visité le local technique situé sous le hammam et constaté la présence des traces d'infiltrations. Elles ont immédiatement contacté la régie ainsi que la venderesse. La régie a exposé que les infiltrations provenaient du hammam lorsqu'il était en fonction, ce que le concierge a confirmé. La venderesse, elle, a répondu que les infiltrations provenaient de la terrasse.
Le même jour, les acquéresses se sont associées sous la forme d'une société en nom collectif dénommée E.________ SNC.
A.d. Le 22 juin 2017, deux jours après la remise des clés, les acquéresses ont constaté de nouvelles infiltrations d'eau dans le local technique. Ce jour-là, les conditions météorologiques étaient chaudes et sèches, de sorte que l'infiltration ne pouvaient provenir de la terrasse. Les acquéresses avaient en revanche nettoyé le hammam à grande eau à l'aide d'un tuyau à fort jet. Selon le concierge de l'immeuble, l'inondation provenait du hammam et avait été provoquée par le lavage de celui-ci. Auparavant, la venderesse ne nettoyait le hammam qu'à l'aide d'un seau d'eau et d'une serpillère. Dans un courrier adressé aux acquéresses le 21 juillet 2017, la régie de l'immeuble a indiqué ne pas être en mesure de poser un diagnostic sur la cause exacte des infiltrations.
Les acquéresses ont entrepris des recherches afin de déterminer les causes des infiltrations.
A.e. Par courrier à la venderesse du 31 juillet 2017, les acquéresses l'ont avisée de l'existence d'infiltrations d'eau et ont fait état de plusieurs défauts dont elles ignoraient l'existence lorsqu'elles avaient acquis le centre de soins. Ceux-ci n'étaient pas apparents de sorte qu'il ne pouvait leur être reproché de ne pas les avoir signalés immédiatement lors de la prise de possession du centre. Elles indiquaient faire établir un devis des coûts de réfection de l'étanchéité du hammam et des sols du centre de soins avant d'opter pour une diminution du prix ou la résolution du contrat de vente.
La venderesse a répondu qu'elle avait remplacé les joints d'étanchéité et que, compte tenu des faibles infiltrations et de leur temporalité aléatoire, elle avait pensé que celles-ci provenaient de la terrasse et non du hammam.
Deux devis reçus par les acquéresses estimaient le montant des travaux nécessaires à la réfection du hammam entre 107'681 fr. 40 et 172'800 fr.
A.f. Les acquéresses ont continué l'exploitation du centre de soins malgré les défauts relevés.
Elles ne se sont acquittées que des deux premières tranches du prix de vente, soit 115'000 fr.
Les 12 et 20 avril 2018, la venderesse leur a fait notifier à chacune un commandement de payer pour le solde de 15'000 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 1er janvier 2018. Les acquéresses y ont formé opposition.
Le 23 mai 2018, la bailleresse a résilié le bail des acquéresses pour le 30 juin 2018.
A.g. Par courrier du 12 juin 2018 adressé à la venderesse, les acquéresses ont déclaré "résilier" le contrat de vente du fonds de commerce au motif qu'elles auraient été victimes de dol, voire d'escroquerie, dans la mesure où la venderesse leur aurait volontairement dissimulé le défaut d'étanchéité du hammam. Elles l'ont mise en demeure de leur restituer d'ici au 15 juillet 2018 le montant de 115'000 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 1er juin 2017.
À la même date, les acquéresses ont déclaré à la régie résilier leur bail avec effet immédiat.
La venderesse a répondu qu'elle ne donnerait pas suite à leurs prétentions, dans la mesure où aucune expertise n'avait été mise en oeuvre pour déterminer l'origine exacte des infiltrations d'eau ainsi que la nature et le coût des travaux nécessaires pour y remédier.
A.h. Le 23 juin 2018, jour de la libération des locaux, d'importantes inondations sont survenues dans le hammam. Selon le concierge de l'immeuble qui s'est rendu dans les locaux du centre de soins, tous les robinets du local commercial étaient ouverts et l'eau coulait à flot. Aucune raison ne justifiait qu'ils soient ouverts. Cette inondation n'avait pas eu son pareil précédemment et aucune autre infiltration n'avait eu lieu entre juin 2017 et juin 2018.
Le 25 juin 2018 un huissier de justice s'est rendu sur place pour procéder à un constat des dégâts d'eau et a rédigé un procès-verbal, à la demande des acquéresses.
Les acquéresses ont évacué les locaux à leurs frais, ce qui incluait l'enlèvement du hammam.
La société E.________ SNC a été liquidée et radiée du registre du commerce le 26 juillet 2018.
A.i. Les acquéresses ont introduit une procédure de preuve à futur visant à ce qu'une expertise soit réalisée. Le rapport d'expertise du 15 octobre 2019 relève que le hammam présentait des défauts d'étanchéité. Deux siphons de sol avaient des "défauts d'étanchéité au niveau contour des siphons de sol". L'eau s'y infiltrait entre le siphon de sol et la dalle en béton dans laquelle ils étaient scellés. Les quatre fontaines placées aux quatre angles du hammam présentaient des infiltrations entre la cuve et le socle des fontaines situées dans le hammam. Ces défauts étaient à l'origine des fortes infiltrations qui avaient eu lieu à l'étage inférieur, à savoir dans le local technique et dans le mur de la salle d'attente du hammam. Les défauts d'étanchéité étaient apparus peu de temps après la construction du hammam. Le scellement des siphons de sol ainsi que le montage des fontaines d'angles présentaient des défauts d'étanchéité qui avaient été masqués, un temps, par les joints. Les travaux de reprise des joints effectués à intervalles réguliers n'avaient fait qu'atténuer le problème. Seule une intervention directe sur l'étanchéité aurait pu régler ce problème, lequel était dû à un défaut de réalisation lors de la construction du hammam. Seule une investigation en profondeur avait permis de déterminer l'origine du problème.
Par requête, puis, suite à l'échec de la conciliation, par demande du 11 novembre 2020, les acquéresses ont conclu à la condamnation de la venderesse au paiement des montants suivants:
Contre cet arrêt, qui leur a été notifié le 6 décembre 2023, les demanderesses ont introduit un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral le 22 janvier 2024. Elles concluent à sa réforme en ce sens que leur demande soit admise, et, subsidiairement, au renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Elles se plaignent d'omissions de faits qui auraient dû conduire la cour cantonale à la conclusion que la venderesse avait connaissance des défauts de l'objet de la vente et qu'elle les avait frauduleusement cachés. La cour cantonale aurait alors dû rejeter l'action des demanderesses pour violation des art. 197 et 199 CO.
L'intimée conclut à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet.
La cour cantonale s'est référée aux considérants de son arrêt.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) compte tenu des féries d'hiver (art. 46 al. 1 let. c LTF) par les demanderesses qui ont succombé dans leurs conclusions (art. 76 al. 1 LTF), contre un arrêt final (art. 90 LTF), rendu sur appel par le tribunal supérieur du canton de Genève (art. 75 LTF), dans une affaire civile (art. 72 al. 1 LTF) dont la valeur litigieuse dépasse 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.
2.1. Le recours en matière civile peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1; 136 II 304 consid. 2.4). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 86 consid. 2, 115 consid. 2; 137 III 580 consid. 1.3). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 139 I 22 consid. 2.3; 137 III 580 consid. 1.3; 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Relèvent de ces faits tant les constatations relatives aux circonstances touchant l'objet du litige que celles concernant le déroulement de la procédure conduite devant l'instance précédente et en première instance, c'est-à-dire les constatations ayant trait aux faits procéduraux (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références citées). Le Tribunal fédéral ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires (ATF 141 IV 249 consid. 1.3.1; 140 III 115 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.5) ou ont été établies en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Les parties sont liées par un contrat de vente d'un fonds de commerce, en l'occurrence d'un centre de soins comprenant un hammam. Il n'est pas contesté que celui-ci est entaché de défauts d'étanchéité. Le contrat de vente comporte une clause d'exclusion de garantie. Les demanderesses se sont prévalues d'un défaut frauduleusement caché par la venderesse qui rendrait la clause d'exclusion de garantie inopérante. Elles l'ont actionnée en remboursement du prix de vente ainsi que de divers frais administratifs, de location, de services, d'assurance, d'expertise et de conseil.
La cour cantonale a retenu que la venderesse avait connaissance de l'existence de fuites d'eau mais n'en connaissait pas la cause. Elle pensait légitimement que les fuites provenant du hammam avaient été réparées par le remplacement des joints d'étanchéité avant qu'il ne soit vendu, et, d'autre part, que les écoulements pouvaient provenir (du moins en partie) de la terrasse de l'immeuble.
Dans une motivation subsidiaire, la cour cantonale a considéré que, même à supposer que la venderesse avait eu connaissance des défauts d'étanchéité affectant le hammam, le caractère frauduleux de l'omission de renseigner les acquéresses sur ce point n'était pas démontré. D'une part, les problèmes d'infiltration étaient, dans l'esprit de la venderesse, réglés et, d'autre part, les infiltrations s'étaient produites dans un local ne faisant pas partie du contrat de bail et pouvaient provenir d'une terrasse qui n'en faisait pas non plus partie, de sorte qu'elle n'avait pas à les aborder avec les acquéresses.
Les recourantes invoquent un établissement manifestement inexact et incomplet des faits (art. 9 Cst. et art. 97 al. 1 LTF), ainsi que la violation de l'art. 199 CO.
Elles soutiennent que la cour cantonale a retenu de manière arbitraire que la venderesse ne connaissait pas les défauts affectant le hammam.
4.1. Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2).
Les parties peuvent toutefois convenir de supprimer ou de restreindre la garantie pour les défauts (arrêt 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.2). Cependant, toute clause du contrat de vente qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose (art. 199 CO) (arrêt 4A_535/2021 du 6 mai 2022 consid. 6.1).
Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut; l'ignorance due à une négligence même grave ne suffit pas (arrêt 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3). La connaissance ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 II 132 consid. 6 p. 139). La dissimulation doit être intentionnelle; le dol éventuel suffit. Le vendeur doit omettre consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur tout en sachant qu'il s'agit d'un élément important pour ce dernier (arrêt 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2).
Savoir dans quelles circonstances se sont déroulés les pourparlers, respectivement la conclusion du contrat, et s'il y a eu une quelconque manoeuvre frauduleuse de la part d'une partie relève des constatations de fait (cf. arrêt 4A_217/2009 du 3 novembre 2009 consid. 2.4 et l'arrêt cité).
Le fardeau de la preuve de la dissimulation frauduleuse incombe à l'acheteur (cf. ATF 131 III 145 consid. 8.1; arrêts 4A_70/2011 déjà cité consid. 4.1; 4A_217/2009 déjà cité consid. 2.4).
4.2. La cour cantonale a retenu que la venderesse n'avait pas connaissance du fait que l'origine des fuites d'eau résidait dans les siphons de sol ainsi que des fontaines placées aux angles du hammam. Elle a retenu que plusieurs fuites avaient engendré des dégâts d'eau dans l'immeuble et avaient reçu des réponses de la venderesse:
4.3.
4.3.1. S'en prenant à cette constatation des faits, les recourantes soutiennent d'abord que la cour cantonale n'aurait pas tenu compte du fait que la venderesse aurait été rendue attentive par la société DSPAS Saunas de l'éventualité que la fuite puisse provenir des fontaines.
Or, d'une part, la cour cantonale a retenu que la venderesse, le 6 mars 2017, avait été informée par la régie que les problèmes d'infiltrations se produisaient principalement lorsque les fontaines du hammam coulaient. D'autre part, cette information, qui aurait été reçue par la venderesse, n'y change rien. La cour cantonale a retenu à ce stade que plusieurs hypothèses étaient envisagées et que la venderesse a procédé ensuite au changement des joints d'étanchéité, en pensant que la fuite pouvait provenir de ceux-ci. Suite à ce changement, la venderesse n'avait plus constaté de fuite jusqu'à la vente, de sorte qu'elle pouvait penser que le problème était réglé. Les faits invoqués par les recourantes n'y changent donc rien.
4.3.2. Les recourantes soutiennent ensuite qu'une nouvelle infiltration d'eau serait survenue le 19 mai 2017 après, selon elles, la réparation des joints. De plus, la régie aurait contrôlé le local technique un lendemain de jour de pluie sans qu'il y ait eu d'infiltration, ce qui aurait dû, selon elles, convaincre la venderesse que la terrasse n'était pas la cause des fuites à ce stade.
La cour cantonale a retenu que les joints avaient été changés le 8 ou le 29 mai 2017, date dont les recourantes ne soutiennent pas qu'elle aurait été retenue arbitrairement. Il n'est donc pas arbitraire de retenir qu'en tant que la fuite invoquée du 19 mai 2017 a pu se produire avant le remplacement des joints, elle n'était pas pertinente aux yeux de la cour cantonale.
Quant au fait qu'aucune fuite ne se soit produite par la terrasse un lendemain de jour de pluie, cela ne signifie pas pour autant que la terrasse soit hors de cause lorsqu'une infiltration se produit. Les recourantes ne démontrent pas que retenir un état de fait différent influencerait le sort de la cause.
Quoi qu'il en soit, les recourantes ne soutiennent pas avoir allégué ces faits en appel (ATF 147 III 172 consid. 2.2; 143 III 290 consid. 1.1).
Par conséquent, elles ne démontrent pas l'arbitraire de la cour cantonale. Leur grief doit donc être écarté.
4.3.3. Enfin, les recourantes soutiennent que la cour cantonale a retenu arbitrairement que la venderesse souhaitait vendre son espace de soins en raison d'une surcharge de travail. Cependant, elles ne démontrent pas que la motivation de la venderesse de vendre son commerce aurait eu une influence sur la connaissance qu'elle pouvait avoir du défaut d'étanchéité.
4.4. Au vu de ce qui précède, les recourantes ne démontrent pas que la cour cantonale aurait établi les faits de manière arbitraire. Leur grief doit par conséquent être écarté.
4.5. Compte tenu du fait que la cour cantonale a retenu sans arbitraire que la venderesse n'avait pas une connaissance effective du défaut et qu'elle n'a donc pas pu le cacher, la cour cantonale n'a pas violé l'art. 199 CO en considérant que la clause d'exclusion de garantie était valide.
Par conséquent, il n'est pas nécessaire d'examiner le grief des recourantes portant sur la motivation subsidiaire de la cour cantonale, à savoir l'absence du caractère frauduleux de l'hypothétique dissimulation du défaut.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté, aux frais de ses auteurs (art. 66 al. 1 LTF). Les recourantes verseront à l'intimée une indemnité de dépens (art. 68 al. 1-2 LTF).
Le recours est rejeté.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourantes.
Les recourantes verseront à l'intimée, solidairement entre elles, le montant de 7'000 fr. à titre de dépens.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre civile.
Lausanne, le 21 novembre 2024
Au nom de la I re Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Jametti
Le Greffier : Botteron