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4A_624/2020

Arrêt du 8 avril 2021

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales
Hohl, Présidente, Kiss et May Canellas.
Greffier : M. Douzals.

Participants à la procédure
A.________ SA,
représentée par Me Jamil Soussi,
recourante,

contre

B.________,
représenté par Me Cyrille Piguet,
intimé.

Objet
détermination du cocontractant au contrat de courtage (art. 412 CO); appréciation des preuves,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 19 mai 2020 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud (PT17.020064-191848 181).

Faits :

A.

A.a. C.________ (ci-après: la propriétaire de la parcelle) était propriétaire d'une parcelle sise à xxx, constituée en propriété par étages et contenant deux lots (soit les lots 811-1 et 811-2). Sur chacun des deux lots, une villa devait être vendue sur plans et construite.
D.________ et E.________ (ci-après: les époux acquéreurs) se sont intéressés à l'achat du lot 811-1.
Le 8 mars 2016, D.________ et la propriétaire de la parcelle, représentée par F.________ SA, ont signé un " contrat de réservation " relatif au lot 811-1 et à la villa devant y être construite.
Les époux acquéreurs ont traité avec B.________ (ci-après: le demandeur ou l'intimé). Celui-ci était courtier indépendant, avait collaboré avec F.________ SA, mais aussi, sous une forme ou sous une autre, avec G.________ SA.

A.b. Le 9 avril 2016, A.________ SA (ci-après: la défenderesse ou la recourante), société active dans la promotion immobilière, a adressé à B.________ et à G.________ SA une offre d'achat pour le lot 811-1. Cette offre était subordonnée à l'obtention d'un permis de construire.
Par courriel du 20 avril 2016, G.________ SA lui a notamment précisé que, " [é]tant donné que la vente de la [...] villa [sise sur le lot 811-1] a[vait] été effectuée par l'intermédiaire de Mr [sic] B.________ la commission lui est due au moment de l'obtention du permis de construire (condition suspensive de l'acte) ce montant est de l'ordre de 3 % + TVA du prix de vente de la villa [sic] ". A.________ SA n'a pas répondu à ce courriel.

A.c. Le 13 mai 2016, A.________ SA et la propriétaire de la parcelle ont signé une promesse de vente et d'achat conditionnelle assortie d'un droit d'emption.
Le même jour, A.________ SA a signé un contrat de courtage avec B.________ et G.________ SA, lequel prévoyait une commission de 3 % du prix de vente, plus TVA. Aux termes de ce contrat, B.________ et G.________ SA étaient " chargé[s] d'intervenir comme indicateur[s], dans le sens qu'il[s] signaler[ont] l'objet aux personnes susceptibles de s'y intéresser ou comme négociateur[s], dans le sens qu'il[s] s'entremettr[ont] entre Mandant et amateur en vue de faire aboutir à la vente de l'objet " (complètement selon l'art. 105 al. 2 LTF).
C'est également à cette date qu'A.________ SA a appris que F.________ SA était impliquée dans le projet de promotion.

A.d. En raison de la conclusion du contrat de courtage entre A.________ SA et B.________ et G.________ SA, F.________ SA a résilié avec effet immédiat le contrat la liant à B.________ le 20 mai 2016. À compter de cette date, celui-ci n'est plus intervenu dans la promotion du lot 811-1.

A.e. Le 14 mai 2016, A.________ SA s'est adressée aux époux acquéreurs en se présentant comme la nouvelle promotrice du projet de construction. Elle leur a cédé son droit d'emption sur le lot 811-1 et la propriétaire de la parcelle leur a vendu ce lot le 7 décembre 2016.

A.f. Il y a litige sur l'identité de la personne ayant droit à la commission de courtage résultant de la vente du lot 811-1 par A.________ SA aux époux acquéreurs.

A.f.a. Le 22 novembre 2016, F.________ SA a adressé à A.________ SA une facture de 45'036 fr. correspondant à sa commission de courtage pour la vente de la villa du lot 811-1. Celle-ci a payé cette facture le 7 décembre 2016.

A.f.b. Le 8 décembre 2016, B.________ a réclamé à A.________ SA sa commission. Le 19 décembre 2016, il lui a adressé sa facture d'un montant de 45'036 fr. et il l'a mise en demeure le 23 décembre 2016.

B.

Après que la conciliation a échoué, B.________ a déposé sa demande contre A.________ SA auprès du Tribunal d'arrondissement de La Côte le 11 mai 2017, concluant, en substance, à ce que la défenderesse soit condamnée à lui payer 45'036 fr., avec intérêts à 5 % l'an dès le 7 décembre 2016, et que la mainlevée définitive de l'opposition au commandement de payer correspondant soit prononcée.
Par jugement du 5 mars 2019, le tribunal a débouté le demandeur.
Par arrêt du 19 mai 2020 notifié aux parties le 29 octobre 2020, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a, sur appel du demandeur, condamné la défenderesse à lui payer 45'036 fr., avec intérêts à 5 % l'an dès le 6 janvier 2017.

C.

Le 30 novembre 2020, la défenderesse a formé un recours en matière civile contre cet arrêt cantonal. Elle conclut, avec requête d'effet suspensif, à ce que ledit arrêt soit annulé et que, principalement, il soit réformé en ce sens que le demandeur est entièrement débouté et, subsidiairement, que la cause soit renvoyée à l'autorité précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
L'intimé conclut, d'une part, au rejet de la requête d'effet suspensif et, d'autre part, à l'irrecevabilité et, subsidiairement, au rejet du recours.
Les parties ont chacune déposé des observations complémentaires.
Le Tribunal cantonal se réfère aux considérants de son arrêt et s'en remet à justice quant à la requête d'effet suspensif.
Par ordonnance présidentielle du 8 février 2021, la requête d'effet suspensif a été rejetée.

Considérant en droit :

1.

Interjeté dans le délai fixé par la loi (art. 100 al. 1 et art. 45 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue sur appel par le tribunal supérieur du canton de Vaud (art. 75 LTF) dans une affaire civile (art. 72 al. 1 LTF) dont la valeur litigieuse dépasse 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours en matière civile est en principe recevable.

2.

2.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 115 consid. 2 p. 117; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Concernant l'appréciation des preuves, le Tribunal fédéral n'intervient, du chef de l'art. 9 Cst., que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des déductions insoutenables (ATF 137 III 226 consid. 4.2 p. 234; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 134 V 53 consid. 4.3 p. 62; 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254 s.; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9). Il ne suffit pas qu'une appréciation différente puisse être tenue pour également concevable, ou apparaisse même préférable (ATF 144 I 170 consid. 7.3 p. 175 et les arrêts cités).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266 et les références citées). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18 et les références citées). Si elle souhaite obtenir un complètement de l'état de fait, elle doit aussi démontrer, par des renvois précis aux pièces du dossier, qu'elle a présenté aux autorités précédentes, en conformité avec les règles de la procédure, les faits juridiquement pertinents à cet égard et les moyens de preuve adéquats (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 90). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 261 s.).

2.2. Le Tribunal fédéral applique en principe d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) à l'état de fait constaté dans l'arrêt cantonal (ou à l'état de fait qu'il aura rectifié). Cela ne signifie pas que le Tribunal fédéral examine, comme le ferait un juge de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser. Compte tenu de l'obligation de motiver imposée par l'art. 42 al. 2 LTF, il ne traite que les questions qui sont soulevées devant lui par les parties, à moins que la violation du droit ne soit manifeste (ATF 140 III 115 consid. 2 p. 116, 86 consid. 2 p. 88 s.). Il n'est en revanche pas lié par l'argumentation juridique développée par les parties ou par l'autorité précédente; il peut admettre le recours, comme il peut le rejeter en procédant à une substitution de motifs (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).

3.

Il n'est pas contesté qu'un contrat de courtage a été conclu pour la vente du lot litigieux par la défenderesse, en tant que mandante et bénéficiaire de la promesse de vente conditionnelle et du droit d'emption. Les parties ne s'accordent toutefois pas sur l'identité de l'autre partie à ce contrat: selon la défenderesse, elle a conclu avec F.________ SA, dont le demandeur était l'employé, tandis que, selon celui-ci, le contrat a été conclu directement avec lui.

3.1. Savoir quelles sont les parties au contrat de courtage est affaire d'interprétation de leur volonté.
Pour déterminer ce que les parties voulaient, le juge doit rechercher, dans un premier temps, leur réelle et commune intention, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices (art. 18 al. 1 CO; ATF 132 III 268 consid. 2.3.2 p. 274 s., 626 consid. 3.1 p. 632; 131 III 606 consid. 4.1 p. 611). Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes. L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon son expérience générale de la vie, relève du fait (arrêts 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 6.2 et les arrêts cités; 4A_98/2016 du 22 août 2016 consid. 5.1). Si le juge parvient à la conclusion que les parties se sont comprises ou, au contraire, qu'elles ne se sont pas comprises, il s'agit de constatations de fait qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF), à moins qu'elles ne soient manifestement inexactes (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF), c'est-à-dire arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 p. 98).

3.2. Les premiers juges ont considéré que le demandeur agissait comme courtier indépendant pour F.________ SA. Ils ont qualifié cette collaboration de sous-courtage, le demandeur agissant en qualité de sous-courtier et F.________ SA en tant que courtière principale.
La cour cantonale, considérant que le demandeur avait recherché un acquéreur pour le lot litigieux, qu'il avait transmis aux époux acquéreurs le dossier relatif au projet de vente et que c'est avec lui que ceux-ci avaient traité et échangé des courriels, que c'est d'ailleurs au demandeur (et à G.________ SA) que la défenderesse a adressé son offre d'achat pour le lot 811-1, en a, au contraire, conclu que c'est par le demandeur (et par G.________ SA) que la défenderesse avait eu accès à l'affaire, soit l'acquisition puis la vente du lot litigieux.
S'agissant des rapports entre le demandeur et F.________ SA, la cour cantonale a jugé que les déclarations de l'administrateur de F.________ SA étaient sujettes à caution et ne les a pas retenues. Elle a considéré que le demandeur avait agi en tant qu'indépendant, qu'il n'était pas salarié de F.________ SA, qu'ils se partageaient des commissions, qu'il n'avait pas été établi que F.________ SA aurait mandaté le demandeur comme sous-courtier pour la vente de ce lot et en a conclu qu'elle ignorait tout des modalités de leur collaboration. Le demandeur a certes collaboré à un moment donné avec F.________ SA, comme il a collaboré avec G.________ SA, mais cette collaboration a cessé, les motifs de fin des rapports n'ayant pas été établis.
Puis, la cour cantonale a considéré que la question à résoudre ne concernait pas les rapports internes entre le demandeur et F.________ SA, mais ceux découlant du contrat de courtage signé entre le demandeur et la défenderesse. Or, le jour même où la défenderesse a acquis son droit d'emption sur la parcelle, elle a signé un contrat de courtage avec le demandeur (et G.________ SA). Le représentant de la défenderesse n'est pas crédible lorsqu'il affirme n'avoir pas vu que le nom du demandeur (et de G.________ SA) figuraient sur le contrat de courtage, ce d'autant moins qu'il avait fait une offre d'achat à ces mêmes personnes et qu'il n'a pas réagi au courriel de G.________ SA du 20 avril 2016 précisant que la commission serait exclusivement due au demandeur.
La cour cantonale en a conclu que, par la signature du contrat de courtage du 13 mai 2016, la défenderesse s'était bien engagée envers le demandeur lui-même, et non envers F.________ SA, et que la commission était due au demandeur.

3.3. La défenderesse recourante reproche à la cour cantonale d'avoir apprécié les faits de manière manifestement inexacte (art. 9 Cst.), tant s'agissant de la collaboration entre le demandeur et F.________ SA (cf. infra consid. 3.3.1) que du contrat de courtage entre le demandeur et la défenderesse (cf. infra consid. 3.3.2).

3.3.1. En tant qu'elle soutient que le demandeur était employé de la société F.________ SA - à laquelle elle a déjà versé la commission de courtage - et qu'il a été licencié en raison de la violation de ses obligations envers cette société, la défenderesse recourante se limite à une critique purement appellatoire. Alors qu'elle se fonde sur les déclarations de l'administrateur de F.________ SA, elle ne s'en prend pas à l'appréciation de la cour cantonale qui a jugé que les déclarations de celui-ci étaient sujettes à caution puisqu'il était l'administrateur président de cette société.
Son grief est irrecevable.

3.3.2. Dès lors que la défenderesse a conclu, le 13 mai 2016, un contrat de courtage directement avec le demandeur et G.________ SA, chargés d'intervenir comme courtiers indicateurs ou comme courtiers négociateurs, et que G.________ SA a précisé le 20 avril 2016 que la commission pour la vente de la villa sise sur le lot 811-1 serait due au seul demandeur puisque celle-ci s'était faite par son intermédiaire, les critiques de la défenderesse recourante, qui se basent sur l'activité ultérieure de F.________ SA et sur la présence de celle-ci lors de l'instrumentation de la vente, ne s'en prennent pas à la motivation de la cour cantonale rappelée ci-dessus. La défenderesse recourante ne tente pas non plus de démontrer que l'intimé n'aurait pas droit à une commission en tant que courtier indicateur. En tant qu'elle persiste à soutenir que le demandeur aurait trouvé les acquéreurs dans le cadre de son activité au service de F.________ SA, le sort de sa critique est scellé par celui réservé à son précédent grief (cf. supra consid. 3.3.1).

3.4. Quant au grief de violation du droit fédéral, soit de l'art. 413 CO, formé par la défenderesse recourante, il repose sur un état de fait différent de celui retenu, sans arbitraire, par la cour cantonale, voire même sur un fait non constaté. Il est donc manifestement mal fondé.

4.

Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable.
Les frais judiciaires et les dépens seront mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.

La recourante versera à l'intimé une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.

Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 8 avril 2021

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Hohl

Le Greffier : Douzals