Index-linked lease reduction and proof of market rentGénéré par IA

4A_75/2025

Arrêt du 1er septembre 2025
I

Composition
Mme et MM. les Juges fédéraux
Hurni, Président, Kiss et Denys.
Greffière : Mme Raetz.

Participants à la procédure
A.________,
représentée par Me Pascal Pétroz, avocat,
recourante,

contre

État de Genève,
représenté par le Département des infrastructures (DI), Office cantonal des Bâtiments (OCBA),
intimé.

Objet
bail à loyers indexés; demande de diminution du loyer,

recours contre l'arrêt rendu le 7 janvier 2025 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève (C/23767/2021, ACJC/23/2025).

Faits :

A.

A.a. Par contrat du 30 juillet 2020 de transfert d'un bail du 11 juillet 2001, l'État de Genève (ci-après: le locataire) est devenu locataire de locaux commerciaux sis (...), propriété de A.________ (ci-après: la bailleresse). Ils comprennent huit étages sur rez, pour une surface totale de bureaux de 5'950 m2, divers locaux sur trois niveaux de sous-sol et un parking inférieur de 92 places de parc. Ils sont occupés par [le service] B.________.
Le bail, conclu initialement du 1er juillet 2001 au 31 décembre 2022, avec indexation à l'indice suisse des prix à la consommation (ci-après: l'ISPC), se renouvelle de cinq ans en cinq ans depuis le 1er janvier 2023, le délai de résiliation étant d'une année. La variation de l'ISPC ne peut être notifiée qu'une fois par année et est de 100 % de l'augmentation de l'indice (art. 4a du contrat du 11 juillet 2001).
Selon avis du 9 décembre 2020, adressé au "Service gérance" du locataire, le loyer annuel s'élève à 2'074'728 fr. dès le 1er janvier 2021. Cet avis indique qu'il annule et remplace celui du 19 novembre 2020. Le motif exposé est le suivant: "compensation renchérissement de 108.9 au 30 septembre 2019 à 108 au 31 octobre 2020".

A.b. Par courrier du 4 octobre 2021, le locataire, sous la signature de C.________, gérante d'immeubles auprès du Service de la gérance, Office cantonal des bâtiments, Département des infrastructures du locataire, a sollicité auprès de D.________ SA, alors chargée de la gérance de l'immeuble concerné, une diminution du loyer pour la prochaine échéance de bail. Elle était liée à la baisse du taux hypothécaire de référence, de 4,5 % selon lui lors de la signature du bail, à 1,25 %.
L'Office cantonal des bâtiments gère l'ensemble des bâtiments et des terrains du locataire, en propriété ou en location.
Par courriel du 12 novembre 2021, donnant suite à une relance du même jour, la régie a confirmé à C.________ qu'une réponse ou contre-proposition lui était transmise par pli postal.

B.

B.a. Après une tentative infructueuse de conciliation, le locataire a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève d'une requête en diminution de loyer de 26,47 % dès le 1er janvier 2023 au dernier état de ses conclusions. En cours de procédure, il a déposé une procuration datée du 24 juillet 2018 en faveur de C.________, signée par le chef du Département des infrastructures de l'époque.
Dans sa réponse, la bailleresse, alors représentée par Me E.________ (complètement d'office selon l'art. 105 al. 2 LTF), a conclu à l'irrecevabilité, respectivement au rejet de la demande. Elle a sollicité une expertise de l'immeuble litigieux, destinée à déterminer "aujourd'hui son loyer et les loyers du quartier", requête qu'elle a encore formulée dans sa duplique, en raison de la spécificité de l'immeuble et des activités du locataire. La bailleresse a notamment excipé un facteur absolu, soit celui des loyers du quartier, à déterminer par l'expertise requise. Se référant à son échange de correspondance de novembre 2021 avec C.________, elle a allégué qu'elle était "en discussion avec le locataire".
Par ordonnance du 17 mars 2023, le tribunal a rejeté la demande d'expertise de la bailleresse. Après avoir cité le contenu de l'art. 11 al. 1, 3 et 4 OBLF, le tribunal a indiqué être suffisamment outillé intellectuellement pour déterminer les loyers du quartier, de sorte que l'expertise n'était ni nécessaire, ni pertinente (complètement d'office selon l'art. 105 al. 2 LTF).
La bailleresse a persisté à réclamer la mise en oeuvre d'une expertise. Elle a produit deux pièces complémentaires, soit des statistiques privées, auxquelles elle s'est référée pour soutenir que le loyer au mètre carré de l'immeuble litigieux se situait dans la fourchette basse des loyers pratiqués dans le quartier.
Par jugement du 15 décembre 2023, le tribunal a fixé à 1'538'825 fr., charges comprises, le loyer annuel des locaux litigieux dès le 1er janvier 2023. La diminution de loyer de 25,83 % était fondée sur la baisse du taux hypothécaire de référence, tout en tenant compte de la répercussion de la part admissible de l'évolution de l'ISPC.

B.b. La bailleresse a formé appel contre ce jugement auprès de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève, en concluant préalablement à la mise sur pied d'une expertise visant à déterminer les loyers usuels dans la localité.
Par arrêt du 7 janvier 2025, la cour cantonale a confirmé le jugement attaqué et débouté les parties de toutes autres conclusions.

C.

La bailleresse (ci-après: la recourante) a exercé un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre cet arrêt, assorti d'une requête d'effet suspensif. Elle a conclu à sa réforme en ce sens que la demande de diminution de loyer du locataire (ci-après: l'intimé) soit déclarée irrecevable, subsidiairement qu'elle soit rejetée. Plus subsidiairement, elle a conclu à l'annulation de l'arrêt cantonal et au renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision au sens des considérants.
Par ordonnance du 12 février 2025, il a été constaté que le recours visait un jugement constitutif en matière civile, de sorte qu'il avait effet suspensif ex lege.
L'intimé a conclu au rejet du recours.
La cour cantonale ne s'est pas déterminée, bien qu'invitée à le faire.
La recourante a déposé une réplique, ne suscitant pas de duplique de l'intimé.

Considérant en droit :

1.

Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont réalisées sur le principe, notamment celles afférentes à la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF) et au délai de recours (art. 45 al. 1 et art. 100 al. 1 LTF).

2.

2.1. Le recours peut être formé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Eu égard, toutefois, à l'exigence de motivation qu'impose l'art. 42 al. 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), il n'examine que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes (ATF 140 III 115 consid. 2). Le recourant doit discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (ATF 140 III 86 consid. 2).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 115 consid. 2; 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353 consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 et les références citées). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références citées). Si elle souhaite obtenir un complètement de l'état de fait, elle doit aussi démontrer, par des renvois précis aux pièces du dossier, qu'elle a présenté aux autorités précédentes, en conformité avec les règles de la procédure, les faits juridiquement pertinents à cet égard et les moyens de preuve adéquats (ATF 140 III 86 consid. 2). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1).
En matière d'appréciation des preuves, le Tribunal fédéral se montre réservé, vu le large pouvoir qu'il reconnaît en ce domaine aux autorités cantonales. Il n'intervient, du chef de l'art. 9 Cst., que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des déductions insoutenables (ATF 140 III 26 consid. 2.3). L'arbitraire ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution serait concevable, voire préférable (ATF 137 III 226 consid. 4.2; 136 III 552 consid. 4.2).

3.

Tout d'abord, la recourante fait valoir que l'intimé n'était pas valablement représenté par C.________ s'agissant de la demande de baisse de loyer du 4 octobre 2021. Elle invoque une violation de l'art. 270a al. 2 CO.

3.1. À l'expiration de la durée initiale (d'au moins cinq ans) d'un bail indexé (art. 269b CO), que celui-ci prévoie une reconduction tacite pour cinq ans ou pour une durée inférieure, chaque partie peut, en respectant le délai de résiliation, demander une adaptation du loyer en invoquant la méthode relative, en particulier une réduction (art. 270a CO) ou une augmentation (art. 269d CO) fondées sur la variation du taux hypothécaire de référence (ATF 151 III 16 consid. 5.1; 150 III 71 consid. 3.2; 147 III 32 consid. 3.4 et 3.4.1).
Le locataire peut demander une diminution de loyer pour le prochain terme de résiliation (art. 270a al. 1 CO). Il doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer; si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (art. 270a al. 2 CO).
La procédure préalable qui se déroule de manière interne entre les parties instaurée par l'art. 270a al. 2 CO est une condition de recevabilité pour faire valoir des prétentions en réduction de loyer; elle a un caractère informel, contrairement à ce qui prévaut en matière de hausse de loyer, et a pour but de permettre un échange de vues entre les parties (ATF 132 III 702 consid. 4.2).

3.2. La cour cantonale a relevé que la demande préalable de baisse de loyer du 4 octobre 2021 a été adressée par écrit à la recourante par une collaboratrice du Service de la gérance de l'Office cantonal des bâtiments, office qui gère les bâtiments dont l'intimé est locataire. La recourante avait d'ailleurs envoyé à ce service la majoration de loyer du 9 décembre 2020. Elle avait en outre admis qu'en novembre 2021, lorsqu'elle négociait avec ladite collaboratrice, elle était en discussion avec l'intimé. Selon la cour cantonale, la phase préliminaire en matière de baisse de loyer n'avait qu'un caractère informel, de sorte que la collaboratrice en question n'était pas tenue de justifier de ses pouvoirs de représentation par la remise d'une procuration à la recourante. À aucun moment, cette dernière ne s'était trouvée dans une situation d'incertitude au sujet de la demande de baisse de loyer. En toute hypothèse, il n'était pas contestable que l'intimé avait ratifié les actes de son Office des bâtiments en initiant la procédure judiciaire, dans laquelle il avait déposé une procuration générale en faveur de la collaboratrice précitée, signée le 24 juillet 2018 par le chef du Département des infrastructures de l'époque. Dans ces conditions, le tribunal était fondé à admettre que les démarches préalables prévues par l'art. 270a al. 2 CO avaient été respectées.

3.3. La recourante reproche d'abord à la cour cantonale d'avoir considéré qu'aucune forme ne serait requise par cette disposition. Ce n'est pourtant pas ce qu'a retenu l'instance précédente, laquelle a en particulier expressément relevé que le locataire devait adresser sa demande par écrit au bailleur (cf. consid. 2.1 de l'arrêt attaqué), avant d'exposer que cette condition avait été réalisée par le courrier du 4 octobre 2021 de C.________, collaboratrice au Service de la gérance de l'Office cantonal des bâtiments (cf. consid. 2.3 de l'arrêt attaqué).
La recourante allègue ensuite que le but visé par l'art. 270a al. 2 CO, soit permettre un échange entre les parties, ne pouvait être atteint, faute de représentation valable de l'intimé. Toutefois, la recourante ne discute pas la motivation de la cour cantonale - alors qu'il lui appartenait de le faire afin de formuler un grief recevable - ayant notamment trait au fait qu'elle avait elle-même envoyé sa majoration de loyer à ce Service et qu'elle avait ensuite admis dans l'une de ses écritures, en se référant à un échange avec cette collaboratrice concernant la demande de diminution de loyer, être en discussion avec l'intimé. On se limitera à ajouter que dans ces conditions, la recourante est mal venue d'invoquer qu'elle n'a pas pu échanger à ce sujet avec l'intimé.
Pour finir, la recourante conteste qu'en tout état de cause, la procuration du 24 juillet 2018 produite par l'intimé avec sa demande attesterait que C.________ était habilitée à le représenter le 4 octobre 2021. Or, elle se fonde sur des éléments non constatés, relatifs à une pièce fournie par l'intimé et à des faits ressortant de la procuration du 24 juillet 2018, sans pour autant demander valablement un complètement de l'état de fait à cet égard. Il n'y a ainsi pas à entrer en matière. Il en va de même lorsqu'elle déduit de ces faits non constatés que cette collaboratrice n'avait pas le pouvoir d'intervenir "pour un cas spécifique en procédure judiciaire".
Pour autant que recevable, le grief de violation de l'art. 270a al. 2 CO doit être écarté.

4.

Ensuite, la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir violé son droit à la preuve en refusant d'ordonner la mise en oeuvre de l'expertise judiciaire requise, puis en ne tenant pas compte des statistiques privées fournies. Elle invoque une violation des art. 270a CO, 152 al. 1, 168 al. 1 let. d et 183 ss CPC.

4.1. Le droit à la preuve - qui découle notamment du droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. -, octroie à toute personne à laquelle incombe le fardeau de la preuve le droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu'ils aient été proposés régulièrement et en temps utile (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; 133 III 295 consid. 7.1; arrêt 4A_230/2024 du 21 janvier 2025 consid. 6.1).
En revanche, le droit à la preuve n'est pas mis en cause lorsque le juge, par une appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n'apporterait pas la preuve attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; 140 I 285 consid. 6.3.1; 138 III 374 consid. 4.3.2). Le recourant doit alors invoquer l'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'appréciation des preuves, en motivant son grief conformément aux exigences plus strictes de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2; 137 I 58 consid. 4.1.2; 134 II 244 consid. 2.2).

4.2.

4.2.1. Le bailleur peut s'opposer à la demande de baisse du loyer fondée sur la méthode relative en excipant que le loyer n'est pas abusif malgré la modification des bases de calcul, puisque, selon la méthode absolue, il ne lui procure pas un rendement abusif (ATF 142 III 568 consid. 1.2; 141 III 569 consid. 2.1.2). Il peut opposer alternativement, soit que le rendement net de la chose louée n'est pas excessif (art. 269 CO), soit que le montant du loyer correspond aux loyers usuels dans la localité ou le quartier et qu'ils ne sont donc pas abusifs (art. 269a let. a CO) (ATF 141 III 569 consid. 2.1.2).

4.2.2. Le critère absolu des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier, au sens de l'art. 269a let. a CO, est fondé sur les loyers du marché. L'art. 11 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11) détermine les loyers "déterminants" pour le calcul de ceux-là: il s'agit des loyers des logements et locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1). La comparaison entre locaux commerciaux peut être opérée sur la base du prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des objets semblables (al. 2). N'entrent pas en ligne de compte les loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). Les statistiques officielles doivent être prises en considération (al. 4).
La preuve des loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a let. a CO) peut être apportée au moyen de deux méthodes (cf. ATF 147 III 14 consid. 4.1.2; 141 III 569 consid. 2.2.1; arrêt 4A_63/2024 du 17 juin 2024 consid. 5.2).
Premièrement, il est possible de se baser sur des éléments de comparaison, lesquels doivent être au nombre minimal de cinq et présenter, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction, tout en tenant compte de l'évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de l'indice suisse des prix à la consommation (ATF 147 III 14 consid. 4.1.2.1; 141 III 569 consid. 2.2.1 et 2.2.3; arrêt 4A_63/2024 du 17 juin 2024 consid. 5.2).
Secondement, le juge peut appliquer la méthode des statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF). Celles-ci doivent satisfaire aux exigences posées par l'alinéa 1 de l'art. 11 OBLF et, partant, contenir des données chiffrées suffisamment différenciées et dûment établies selon les critères précités (ATF 147 III 14 consid. 4.1.2.2; 141 III 569 consid. 2.2.1 et 2.2.2). Il n'existe pas à Genève de statistiques officielles au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF (ATF 123 III 317 consid. 4c/cc; arrêt 4A_63/2024 précité consid. 5.2).

4.3. La cour cantonale a relevé qu'il n'était pas contesté que l'intimé avait démontré que la baisse du taux hypothécaire justifiait une réduction du loyer de 26,47 %. La recourante se prévalait de loyers comparatifs. Il lui incombait d'apporter la preuve que le loyer non réduit se situait dans les prix du quartier. Pour ce faire, elle était tenue de fournir au tribunal au moins cinq exemples comparatifs. C'était donc à tort qu'elle soutenait que lesdits exemples devaient être recueillis par le biais d'une expertise ordonnée par le tribunal. Celui-ci aurait été parfaitement à même, sur la base des exemples à fournir par la recourante, de procéder à un examen comparatif, sans devoir recourir à une expertise. Ainsi, le tribunal était fondé à considérer que la recourante n'avait pas établi, au moyen des loyers usuels du quartier, que le loyer n'était pas abusif malgré la modification des bases de calcul.

4.4. La recourante commence par soutenir que compte tenu des spécificités de l'immeuble litigieux, il se justifiait de solliciter une expertise immobilière, cas échéant ordonnée à ses frais, afin de recueillir cinq exemples comparatifs permettant de déterminer le prix au mètre carré dans le quartier. Selon elle, le bail litigieux est exceptionnel puisqu'il concerne un immeuble entier dont la dimension est inhabituelle, tout comme ses équipements, puisqu'il abrite [le service] B.________. Une expertise immobilière était apte à démontrer que le loyer de cet immeuble était usuel pour le quartier et lui aurait permis, à l'aide des connaissances d'un expert, de justifier son opposition à la demande de baisse de loyer. Elle relève que dans l'ATF 141 III 201 consid. 3.2.3, le Tribunal fédéral a laissé ouverte la possibilité de recourir à une expertise judiciaire à cet égard. Le premier juge avait rejeté sa requête en s'estimant suffisamment outillé pour déterminer les loyers du quartier; or, les instances précédentes ne lui avaient pas communiqué leur avis sur la base desquels les loyers usuels du quartier avaient été déterminés, de sorte qu'elle n'avait pas pu prendre position sur ces avis, ce qui avait en outre violé son droit d'être entendue. Elles n'avaient administré aucune preuve permettant de déterminer les loyers usuels du quartier et se forger la conviction selon laquelle une expertise serait superflue ou inapte pour ce faire. En refusant le moyen de preuve qu'elle avait sollicité pour fournir des exemples comparatifs, puis en lui reprochant ensuite de ne pas en avoir produit, les juges avaient violé le droit fédéral.

4.5. En l'occurrence, dans son ordonnance du 17 mars 2023, le tribunal a cité l'art. 11 OBLF selon lequel il y a lieu de se fonder sur des loyers de logements (et locaux commerciaux) comparables ou sur des statistiques officielles, puis a estimé qu'il était suffisamment outillé intellectuellement pour déterminer les loyers du quartier, de sorte que l'expertise n'était ni nécessaire, ni pertinente. La cour cantonale a confirmé le rejet de la requête d'expertise, en expliquant que le tribunal était parfaitement à même de procéder lui-même à un examen comparatif des exemples à fournir par la recourante, sans devoir recourir à une expertise. La requête d'expertise a ainsi été refusée sur la base d'une appréciation anticipée des preuves, d'après laquelle le tribunal était en mesure de comparer lui-même les exemples à produire par la recourante. Contrairement à ce que semble évoquer cette dernière, il ne s'agissait pas pour le tribunal d'annoncer qu'il procéderait de lui-même - et sans qu'aucun exemple n'ait à être transmis par l'intéressée - à l'évaluation des loyers usuels du quartier. Cela serait d'ailleurs en contradiction avec la jurisprudence établie en la matière et la recourante ne soutient pas, à juste titre, qu'elle n'avait pas à présenter de tels exemples. Ainsi, la recourante ne saurait se prévaloir d'une quelconque violation de son droit d'être entendue en invoquant que les juges ne lui avaient pas communiqué leur avis concernant la détermination des loyers usuels du quartier. Pour contester la conception selon laquelle le tribunal était en mesure d'effectuer lui-même une comparaison des exemples à produire par la recourante, et qu'une expertise n'était ainsi pas nécessaire, il appartenait à celle-ci de se prévaloir d'une appréciation arbitraire des preuves, ce qu'elle n'a pas fait, de sorte qu'il n'y a pas à examiner ce point.
La recourante voit une violation de son droit à la preuve en amont, en soutenant que le moyen de preuve qu'elle a sollicité pour fournir des exemples comparatifs lui a été refusé. Les juges cantonaux ont considéré qu'elle devait produire elle-même de tels éléments, et non par le biais d'une expertise. En tout état de cause, compte tenu des spécificités de l'immeuble litigieux, les critères requis pour les exemples comparatifs à présenter auraient pu être assouplis (cf. arrêt 4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 6.2.3). La recourante n'a toutefois transmis aucun exemple concret, même pas après le rejet de sa demande d'expertise visant à en obtenir, ce qui doit lui être reproché.
Enfin, la recourante déplore que les statistiques privées produites n'ont pas été prises en compte, malgré les spécificités de l'immeuble litigieux. Elle ajoute que par ces statistiques, elle avait démontré la nécessité de procéder à une expertise. Or, il ressort uniquement des faits constatés que la recourante s'est référée à ces statistiques pour soutenir que le loyer au mètre carré de l'immeuble litigieux se situait dans la fourchette basse des loyers pratiqués dans le quartier. Aucune présentation des critères, ni donnée ressortant de ces statistiques n'a été constatée, et la recourante ne demande pas valablement un complètement de l'état de fait à cet égard. Dans ces conditions, on ne saurait faire grief aux juges cantonaux de ne pas en avoir tenu compte d'une quelconque manière.
Par ailleurs, et bien que la recourante ne s'en plaigne pas, si les juges cantonaux n'ont pas expressément discuté la requête de mise en oeuvre d'une expertise formulée à nouveau auprès d'eux, il ressort clairement de leur motivation qu'une telle requête devait être rejetée.
Au final, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en retenant que la recourante n'avait pas établi, au moyen des loyers usuels du quartier, que le loyer n'était pas abusif.

5.

La recourante reproche encore aux juges précédents de ne pas l'avoir interpellée sur le fait que, selon eux, elle n'avait pas produit suffisamment d'éléments comparatifs permettant d'établir les loyers usuels du quartier. Elle invoque une violation de l'art. 247 al. 2 let. a CPC.

5.1. Le procès en diminution du loyer est soumis à la procédure simplifiée, quelle que soit la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 let. c CPC). En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le tribunal doit établir les faits d'office. Il s'agit là de la maxime inquisitoire simple, qualifiée aussi de maxime inquisitoire sociale (ATF 141 III 569 consid. 2.3.1).
Selon la volonté du législateur, le tribunal n'est soumis qu'à une obligation d'interpellation accrue. Comme sous l'empire de la maxime des débats, applicable en procédure ordinaire, les parties doivent recueillir elles-mêmes les éléments du procès. Le tribunal ne leur vient en aide que par des questions adéquates afin que les allégations nécessaires et les moyens de preuve correspondants soient précisément énumérés. Mais il ne se livre à aucune investigation de sa propre initiative. Lorsque les parties sont représentées par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire (ATF 141 III 569 consid. 2.3.1 et les références citées).

5.2. En l'espèce, la recourante a été représentée dès la première instance par des avocats, réputés savoir qu'il lui appartenait de produire des exemples comparatifs devant le tribunal afin d'établir que le loyer litigieux n'était pas abusif, compte tenu des loyers usuels du quartier. En outre, elle ne pouvait raisonnablement déduire de l'ordonnance rejetant sa requête d'expertise visant à obtenir de tels exemples que le tribunal les rechercherait lui-même pour déterminer les loyers usuels du quartier (cf. consid. 4.5 supra). Puisque cette demande d'expertise a été rejetée, il incombait à la recourante de déposer d'emblée les éléments comparatifs requis. Elle ne saurait reprocher au juge, qui s'impose une retenue lorsque la partie est représentée par un avocat, de ne pas avoir attiré son attention à cet égard (cf. arrêts 4A_50/2022 du 24 juin 2022 consid. 4; 4A_211/2015 précité consid. 3.3).

6.

Enfin, la recourante a opposé, à la demande de diminution de loyer, la hausse de l'ISPC, pour compenser en partie la baisse du taux hypothécaire de référence. Elle critique les différents ISPC retenus à cet égard dans les calculs des autorités précédentes. En outre, elle fait valoir que l'ISPC devait être pris en considération à 100 % en application des art. 17 OBLF et 4a du contrat de bail. Elle dénonce une violation des art. 270a CO et 17 OBLF, et calcule une compensation plus importante que celle retenue par les autorités précédentes.
Or, le recours reprend presque mot pour mot l'argumentation de l'appel, se contentant de remplacer "le jugement attaqué" par l' "arrêt entrepris " et "le premier juge" par "l'instance précédente". Il ne discute pas la motivation exposée par la cour cantonale, notamment s'agissant de l'application de l'art. 16 OBLF, en lieu et place de l'art. 17 OBLF invoqué. Il n'y a ainsi pas à entrer en matière. S'agissant des ISPC à retenir, on se limitera à relever que, contrairement à ce qu'affirme la recourante, l'ISPC prévalant à la date d'entrée en vigueur de la modification de loyer demandée n'est pas déterminant (cf. ATF 141 III 245 consid. 3.3 ss).

7.

En définitive, le recours doit être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.
La recourante, qui succombe, supportera les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). En revanche, elle n'aura pas à indemniser l'intimé, lequel a procédé sans l'assistance d'un mandataire professionnel (art. 68 al. 1 LTF; cf. également art. 68 al. 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 25'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.

Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 1er septembre 2025

Au nom de la I re Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Hurni

La Greffière : Raetz