Effect of warranty exclusion in real estate saleGénéré par IA

{T 0/2}
4C.281/2002 /ech

Arrêt du 25 février 2003
Ire Cour civile

Composition
MM. les Juges Corboz, Président, Walter et Pagan, Juge suppléant.
Greffier: M. Carruzzo.

Parties
A.________,
défenderesse et recourante, représentée par Me Jean-Michel Conti, avocat, rue Achille-Merguin 18, case postale 262, 2900 Porrentruy 2,

contre

les époux B.________,
demandeurs et intimés, représentés par Me Vincent Cattin, place du 23-juin 1, case postale 365, 2350 Saignelégier.

Objet
contrat de vente immobilière; garantie pour les défauts,

recours en réforme contre l'arrêt de la Cour civile du Tribunal cantonal de la République et Canton du Jura du 10 juillet 2002.

Faits:
A.
A.a Par acte notarié du 18 août 1989, A.________ et C.________, son ex-mari, ont acquis une maison d'habitation datant de 1948.

Au cours des années 1990, divers travaux ont été effectués dans cette maison; en particulier, un local a été créé au sous-sol de celle-ci. Les travaux ont été exécutés pour une bonne partie par C.________.

Pendant l'année 1999, A.________ et son nouvel époux, D.________, ont procédé, eux aussi, à un certain nombre de travaux dans la maison, en particulier dans le local situé au sous-sol.

D'après un expert judiciaire, A.________ a investi dans l'habitation, entre 1991 et 2000, quelque 180'000 fr.
A.b Le 19 mai 2000, A.________ a mandaté une agence immobilière en vue de trouver des acquéreurs pour son immeuble. Très rapidement, les époux B.________ se sont montrés intéressés à un achat de l'immeuble et, avant d'y procéder, ils ont visité plusieurs fois celui-ci. Lors de ces visites, il n'a jamais été fait mention d'un quelconque défaut entachant la maison.

Par acte notarié du 28 juin 2000, A.________ a vendu l'immeuble aux époux B.________ pour le prix de 350'000 fr. L'art. 3 du contrat, relatif à la garantie, énonce ce qui suit:
"Toute garantie, pour autant que la loi le permette, est exclue, notamment en ce qui concerne le bâtiment que les acquéreurs déclarent connaître à suffisance".
L'acte authentique comporte la formule de clôture suivante:
"L'acte qui précède est lu par le notaire aux comparants qui lui sont connus. Ceux-ci déclarent ensuite que cet acte renferme l'expression de leur volonté, puis ils signent avec le notaire".
Lors de la comparution des parties devant lui, le notaire leur a expliqué les dispositions particulières du contrat de vente, notamment la clause relative à l'exclusion de la garantie. Il a attiré leur attention sur le fait que cette clause ne pouvait s'appliquer aux défauts cachés.
Les époux B.________ ont emménagé dans la maison en date du 1er octobre 2000.
A.c Par lettre recommandée du 26 octobre 2000, le mandataire des époux B.________ a informé A.________ que la maison vendue présentait un certain nombre de défauts et qu'en l'absence d'une réaction de sa part, ceux-ci donneraient lieu à une action en garantie.

Le même jour, les acheteurs ont mis en oeuvre un atelier d'architecture afin qu'il dresse l'inventaire des défauts entachant la chose vendue et qu'il établisse un devis quant au coût de la remise en état de la maison.

Dans un rapport daté du 3 novembre 2000, l'expert privé ainsi mandaté a confirmé l'existence des défauts relevés dans le courrier du 26 octobre 2000. Il a constaté, notamment, que l'étanchéité à l'eau de pluie de la porte du sous-sol et de la porte d'entrée du rez-de-chaussée n'était pas assurée, que des traces d'humidité étaient visibles de part et d'autre de la porte du sous-sol, que le réseau de distribution électrique était hors normes et que la chaufferie se trouvait dans un local qui ne répondait pas aux prescriptions de l'assurance immobilière en matière de protection contre l'incendie.

Le 6 novembre 2000, les installations électriques du bâtiment ont été contrôlées et il a été constaté une série de défauts. Certains d'entre eux pouvant manifestement provoquer un risque d'accident, en particulier d'incendie, un délai a été imparti aux époux B.________ afin qu'ils remettent en état leur installation électrique, ce qui leur a coûté 7'641 fr. 25.

L'adaptation de la chaufferie aux normes contre l'incendie a entraîné une dépense de 4'231 fr. 90.

Par lettre du 10 novembre 2000, A.________ a contesté dans leur intégralité les doléances des acheteurs. Elle a fait valoir, entre autres arguments, que le prix de vente consenti aux époux B.________ était inférieur à la valeur de la maison, que ceux-ci avaient visité plusieurs fois l'immeuble et qu'ils étaient conscients du fait que certains travaux devaient être entrepris. Niant l'existence de défauts cachés, la venderesse s'est référée à la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte notarié.
A.d Le 20 juin 2001, les époux B.________ ont déposé un requête de preuve à futur pour faire constater par expertise les défauts affectant l'immeuble vendu du point de vue de l'étanchéité, de l'humidité et des infiltrations d'eau. L'expert mis en oeuvre est arrivé à la conclusion que les travaux effectués ne l'avaient pas été dans les règles de l'art, s'agissant notamment de la conception du local du sous-sol. Il a estimé à 270'000 fr. la valeur vénale de l'immeuble, après déduction d'un montant de 35'000 fr. correspondant aux frais de remise en état.
B.
Le 20 juin 2001, les époux B.________ ont assigné A.________ en paiement de 56'494 fr. 95, selon le dernier état de leurs conclusions, au titre de la moins-value due aux défauts entachant l'immeuble acquis par eux, ainsi que de 806 fr. 25 en réparation du dommage supplémentaire résultant du coût de l'expertise privée, le tout avec intérêts.

La défenderesse a conclu au rejet intégral de la demande.

Par arrêt du 10 juillet 2002, la Cour civile du Tribunal cantonal de la République et Canton du Jura a condamné la défenderesse à payer aux demandeurs 46'873 fr. 15 avec intérêts à 5% dès le 26 octobre 2000, ainsi que 806 fr. 25 avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2000.

En substance, l'autorité cantonale a considéré que seuls les problèmes se rapportant à l'humidité, à l'installation électrique et à la chaufferie étaient susceptibles de faire l'objet de la garantie du vendeur. Quant à la clause d'exclusion de la garantie, elle l'a jugée valable et en principe opposable aux acheteurs. Cependant, les juges cantonaux ont exprimé l'avis que les dégâts provoqués par l'humidité n'étaient pas visés par cette clause dans la mesure où un acheteur non spécialiste ne pouvait raisonnablement s'attendre à ce qu'une maison présentât de graves défauts d'étanchéité dus au fait que les règles de l'art les plus élémentaires en matière de construction n'avaient pas été respectées. La Cour civile a tenu le même raisonnement au sujet de l'installation électrique et de la chaufferie. Au demeurant, elle a conclu à la nullité de la clause d'exclusion de la garantie dans la mesure où la défenderesse avait frauduleusement tu les défauts découlant de l'humidité et ceux entachant la chaufferie.

Aussi l'autorité cantonale a-t-elle jugé fondée l'action en réduction du prix de vente (art. 205 CO) et elle a alloué aux demandeurs la somme de 46'873 fr. 15, intérêts en sus, en se basant sur l'estimation de l'expert et sur les factures versées au dossier. La défenderesse a encore été condamnée à rembourser aux demandeurs les frais et honoraires de l'expert privé, par 806 fr. 25.
C.
Agissant par la voie du recours en réforme, la défenderesse invite le Tribunal fédéral à annuler l'arrêt cantonal et à rejeter la demande. A titre subsidiaire, elle requiert le renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

La Cour civile conclut au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité. Les demandeurs en font de même dans leur réponse.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 A l'appui de son recours, la défenderesse soutient que la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente du 28 juin 2000 a eu pour effet de supprimer les droits que l'acheteur pouvait déduire des art. 197 ss CO. Selon elle, cette stipulation, qui correspondait à la volonté des parties, n'était pas une pure clause de style, d'autant plus que la maison acquise par les intimés avait été construite en 1948. Il appartenait ainsi aux acheteurs de supporter les conséquences de cet état de choses et de tenir compte des éventualités susceptibles d'en résulter. La défenderesse conteste, en outre, avoir dissimulé frauduleusement des défauts. Pour elle, la réduction du prix de vente, opérée par la cour cantonale, ne repose, dès lors, sur aucun motif valable.
1.2 Il est constant et non contesté que les parties ont conclu un contrat de vente immobilière au sens de l'art. 216 al. 1 CO, que celui-ci a été passé en la forme prescrite et qu'il renferme une clause d'exclusion de garantie.
1.3 La détermination de la portée d'une clause excluant ou limitant la responsabilité du vendeur ressortit à l'interprétation du contrat. Dans la mesure où la volonté réelle et commune des parties n'a pu être constatée, la clause en question doit être interprétée selon le principe de la confiance. Comme elle doit exprimer clairement la volonté des contractants, elle doit être interprétée restrictivement (ATF 126 III 59 consid. 5a et les arrêts cités).

Par ailleurs, la jurisprudence récente a nuancé le principe selon lequel il y aurait lieu de recourir à des règles d'interprétation uniquement si les termes de l'accord passé entre les parties laissent planer un doute ou sont peu clairs. On ne peut ériger en principe qu'en présence d'un "texte clair", on doit exclure d'emblée le recours à d'autres moyens d'interprétation. Il ressort de l'art. 18 al. 1 CO que le sens d'un texte, même clair, n'est pas forcément déterminant et que l'interprétation purement littérale est au contraire prohibée. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît claire à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu (ATF 127 III 444 consid. 1b).

Qu'une clause soit textuellement claire n'exclut donc pas une interprétation et il faut examiner s'il y a des raisons de penser que son sens littéral ne correspond pas à sa véritable signification (ATF 128 III 212 consid. 2b/bb).

Enfin, une clause exclusive ou limitative de responsabilité ne peut être invoquée à l'encontre d'un défaut de la chose vendue totalement étranger aux éventualités qu'un acheteur raisonnable doit prendre en compte (ATF 126 III 59 consid. 4a).
1.4 En l'espèce, la clause d'exclusion de garantie est claire: elle signifie que la maison vendue est acquise dans son état au moment de la vente et que les acheteurs acceptent cette situation. La stipulation d'une telle clause s'inscrit d'ailleurs dans la logique de la vente d'une maison construite en 1948, soit plus de cinquante ans avant la conclusion du contrat. Il en découle que, conformément aux règles de la bonne foi, la clause litigieuse devait être interprétée comme excluant toute garantie pour les défauts qui résultaient de l'âge de la construction censée avoir été correctement réalisée et qui procédaient d'une usure normale. En d'autres termes, la clause d'exclusion de garantie était valable uniquement pour les défectuosités de la maison dues à sa vétusté ou résultant d'un usage adéquat de la chose vendue, seules éventualités qu'un acheteur raisonnable devait prendre en considération.

D'après les constatations de l'autorité cantonale, les défauts retenus proviennent de travaux de transformation entrepris avec l'accord de la défenderesse et exécutés au cours des années 1990. Or, ces travaux, qui sont relativement récents, n'ont pas été effectués dans les règles de l'art. Les transformations effectuées sont à l'origine d'un grave défaut d'étanchéité de la construction et elles ont été exécutées sans égard aux normes de protection en matière d'installation électrique et de la chaufferie.

Sur le vu des faits retenus souverainement par les juges cantonaux (art. 63 al. 2 OJ), les malfaçons constatées constituaient bien des défauts matériels, en tant qu'elles affectaient les propriétés physiques d'éléments composant la chose vendue (cf. Tercier, Les contrats spéciaux, 3e édition, n. 652 et 653). Au demeurant, une vérification usuelle, faite par un profane, ne permettait pas de déceler ces malfaçons, le recours à un expert privé, puis à un expert judiciaire, s'étant révélé nécessaire pour les mettre au jour et en déterminer la cause.

Ainsi, comme ces défauts n'avaient pas pour origine une usure normale de la maison ou sa vétusté, la cour cantonale a admis à bon escient qu'il n'y avait pas matière à exclusion de la garantie dans le cas particulier.
1.5 Il découle des constatations de l'autorité cantonale que l'absence d'étanchéité et les défectuosités entachant la chaufferie constituaient des défauts cachés qui n'étaient pas d'emblée décelables pour les acheteurs.

D'après les faits retenus par la Cour civile, la défenderesse avait pleinement conscience de la situation se rapportant à l'absence d'étanchéité, ce qu'elle avait caché intentionnellement aux acquéreurs. De même, relativement à la chaufferie, elle savait que ce local ne correspondait pas aux normes existant en matière de protection contre les incendies et que des travaux s'imposaient, ce qu'elle ne pouvait taire aux acheteurs.

Ces constatations lient le Tribunal fédéral. En effet, déterminer ce qu'un cocontractant savait et voulait au moment de conclure relève du domaine des faits, lequel échappe à la connaissance de la juridiction fédérale de réforme sauf exceptions n'entrant pas en ligne de compte
dans la présente espèce (ATF 118 II 58 consid. 3a et les arrêts cités).
Dans la mesure où la défenderesse s'en prend auxdites constatations, son recours est irrecevable.

Par conséquent, l'autorité cantonale a admis à juste titre qu'il y avait eu dissimulation frauduleuse de l'absence d'étanchéité et des défauts entachant la chaufferie (cf., mutatis mutandis, au sujet des devoirs du vendeur d'une chose présentant un défaut d'étanchéité, l'arrêt du 10 décembre 1986, publié in SJ 1987 p. 177 ss, consid. 2b).
2.
Pour le surplus, le calcul de la réduction du prix n'est pas critiqué par la défenderesse. Dans ces conditions, le recours en réforme interjeté par cette dernière ne peut qu'être rejeté en tant qu'il est recevable. Son auteur, qui succombe, devra dès lors supporter les frais et dépens de la procédure fédérale (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Cour civile du Tribunal cantonal de la République et Canton du Jura.
Lausanne, le 25 février 2003
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: