Tacit continuation of lease after fixed termGénéré par IA

{T 0/2}
4C.331/2002/rnd

Urteil vom 3. Februar 2003
I. Zivilabteilung

Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Nyffeler,
Gerichtsschreiber Mazan.

Hotel X.________ AG,
Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Henri Zegg, Postfach 731, 7002 Chur,

gegen

A.________,
Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Georg S. Mattli, Promenade 60, 7270 Davos 2,

Mietzinsforderung,

Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, Zivilkammer, vom 3. Juni 2002.

Sachverhalt:
A.
Mit Vertrag vom 21. Dezember 1989 vermietete die Y.________ AG der Hotel X.________ AG (Beklagte) - per 1. Januar 1990 ein Wohnhaus in der Gemeinde Klosters-Serneus, das von der Beklagten als Personalhaus für ihre Angestellten genutzt wurde. Das Mietverhältnis wurde auf eine Dauer von fünf Jahren mit der Möglichkeit der stillschweigenden Verlängerung um jeweils ein Jahr abgeschlossen.
In der Folge wurde das Grundstück an B.________ verkauft. Durch die Handänderung trat dieser als Vermieter in den Mietvertrag ein. Nach dessen Tod am 13. August 1993 ging das Mietobjekt ins Gesamteigentum seiner Erben A.________ (Ehefrau) sowie C.________ und D.________ (Töchter) über. Im Erbteilungsvertrag vom 3. Dezember 1999 vereinbarten die Erbinnen, dass das Grundstück mit dem Mietobjekt von A.________ (Klägerin) zu Alleineigentum übernommen werde. Am 22. Dezember 1999 wurde die Beklagte als Alleineigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Der Mietzins bezüglich des Mietobjektes betrug anfänglich Fr. 60'000.-- p.a. Später wurde der Mietzins auf Fr. 71'000.-- p.a. zuzüglich Nebenkosten angehoben. Bereits 1997 versuchte die Beklagte, eine einvernehmliche Reduktion der Miete auf Fr. 48'000.-- p.a. zu erreichen. Die damaligen Vermieterinnen - die Klägerin und ihre beiden Töchter - gingen darauf nicht ein.
Mit Vereinbarung vom 6. Februar 1998 wurde das Mietverhältnis einvernehmlich bis zum 31. Oktober 1998 befristet und die Weitergeltung des bisherigen Mietzinses von jährlich Fr. 71'000.-- bzw. monatlich Fr. 5'916.-- vereinbart. Im Anschluss an die vereinbarte Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Oktober 1998 wurde das Mietobjekt von der Beklagten weiterhin bis am 31. März 2000 genutzt. Für die Zeit vom 1. November 1998 bis am 30. April 1999 bezahlte die Beklagte einen Mietzins von monatlich Fr. 5'916.--, was einer Jahresmiete von Fr. 71'000.-- entspricht. Für die Zeit vom 1. Mai 1999 bis am 31. März 2000 wurde demgegenüber nur noch ein Mietzins von monatlich Fr. 4'167.-- entrichtet, was einer Jahresmiete von Fr. 50'000.-- entspricht. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien endete definitiv am 31. März 2000.
B.
In der Folge verlangte die Klägerin von der Beklagten die aus ihrer Sicht ausstehenden Mietzinse für die Zeit vom 1. Mai 1999 bis am 31. März 2000. Nachdem anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 16. August 2000 keine Einigung erzielt werden konnte, erhob die Klägerin beim Bezirksgericht Oberlandquart Klage und beantragte im Wesentlichen, die Beklagten sei zu verpflichten, Fr. 19'239.-- nebst Zins zu bezahlen. Mit Urteil vom 22. März 2001 hiess das Bezirksgericht Prättigau/Davos (vormals Oberlandquart) die Klage gut und verpflichtete die Beklagte zur Bezahlung von Fr. 19'239.-- nebst Zins. Eine dagegen erhobene Berufung hiess die Zivilkammer des Kantonsgerichtes von Graubünden mit Urteil vom 2. Juli 2001 teilweise gut und wies die Sache zur Abklärung der Aktivlegitimation der Klägerin an die Vorinstanz zurück. Nachdem die Beklagte am 11. Oktober 2001 die Aktivlegitimation der Gegenpartei anerkannt hatte, fällte das Bezirksgericht Prättigau/Davos am 13. Dezember 2001 das identische Urteil wie am 22. März 2001. Eine von der Beklagten gegen dieses Urteil erhobene Berufung wurde vom Kantonsgericht mit Urteil vom 3. Juni 2002 abgewiesen.
C.
Mit Berufung vom 18. Oktober 2002 beantragt die Beklagte dem Bundesgericht, das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden vom 3. Juni 2001 sei aufzuheben und die Klage abzuweisen; eventualiter sei das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Erhebung der beantragten Beweismittel und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Klägerin schliesst auf Abweisung der Berufung. Die Vorinstanz beantragt die Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
Mit Urteil vom heutigen Tag wurde eine gleichzeitig erhobene staatsrechtliche Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Soweit die Beklagte geltend macht, die Vorinstanz habe insoweit Bundesrecht verletzt, als sie das Vorliegen einer Erstreckungsvereinbarung für die Zeit nach der Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Oktober 1998 bis zum 15. April 1999 verneint habe, ist auf die Berufung nicht einzutreten. In der staatsrechtlichen Beschwerde wurde dargelegt, dass das Kantonsgericht ohne Willkür den Nachweis einer Erstreckungsvereinbarung verneinen durfte. Soweit die Beklagte auch in der Berufung das Vorliegen eines tatsächlichen Konsenses in Bezug auf den Abschluss einer Erstreckungsvereinbarung geltend macht, kritisiert sie die Beweiswürdigung der Vorinstanz, die - vorbehältlich hier nicht vorliegender Ausnahmen - der bundesgerichtlichen Überprüfung im Berufungsverfahren entzogen ist (BGE 121 III 118 E. 4b/aa S. 123).
2.
Damit stellt sich die Frage, wie das Vertragsverhältnis der Parteien nach dem vereinbarten Ablauf des Mietverhältnisses am 31. Oktober 1998 für die Dauer vom 1. November 1998 bis am 31. März 2000 zu qualifizieren ist, während welcher Zeit das Mietobjekt von der Beklagten weiterhin benutzt wurde.
2.1 Wenn die Parteien das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Dauer stillschweigend fortsetzen, so gilt es gemäss Art. 266 Abs. 2 OR als unbefristetes Mietverhältnis. Diese gesetzliche Vermutung greift dann Platz, wenn der Mieter nach dem Endtermin weiterhin und vom Vermieter unangefochten die überlassene Sache gebraucht und dafür den gleichen Mietzins wie bis zum Eintritt des Endtermines bezahlt, der vom Vermieter vorbehaltlos entgegengenommen wird. Unter diesen Voraussetzungen ist nach dem Vertrauensprinzip anzunehmen, es bestehe der übereinstimmende Wille der Parteien, zu den gleichen Bedingungen wie bis anhin vertraglich gebunden zu sein (Peter Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1995, N. 41 und 50 f. zu Art. 266 OR, m.w.H.).
2.2 Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz zutreffend festgehalten, dass sämtliche Elemente für die gesetzliche Vermutung gemäss Art. 266 Abs. 2 OR erfüllt seien. Im angefochtenen Urteil wird verbindlich festgehalten, dass die Beklagte das Mietobjekt wie vorher genutzt und für die Zeit vom 1. November 1998 bis am 15. April 1999 den bisherigen Mietzins weiter bezahlt habe, der von den damaligen Vermieterinnen vorbehaltlos angenommen worden sei. Grundsätzlich ist somit entsprechend der gesetzlichen Vermutung gemäss Art. 266 Abs. 2 OR davon auszugehen, dass nach dem vereinbarten Ende der Miete am 31. Oktober 1998 das Mietverhältnis ab 1. November 1998 auf unbefristete Zeit fortgesetzt wurde. Zu Recht weist die Vorinstanz weiter darauf hin, dass diese Vermutung auch dadurch gestützt werde, dass das unbefristete Mietverhältnis von der Beklagten per 31. März 2000 gekündigt worden sei, welches Vorgehen nicht erforderlich gewesen wäre, falls die von der Beklagten vertretene These des Vorliegens eines faktischen Mietverhältnisses für die Zeit zwischen dem 1. Mai 1999 und 31. März 2000 zutreffen sollte.
2.3 Unter diesen Umständen könnte die gesetzliche Vermutung nur dadurch widerlegt werden, dass das Vorliegen einer gegenteiligen Vereinbarung nachgewiesen würde (Higi, a.a.O., N. 49 zu Art. 266 OR). Die Beklagte stellt sich zum Beweis des Gegenteils auf den Standpunkt, dass für die Zeit vom 1. November 1998 bis am 15. April 1999 eine ausdrückliche Erstreckungsvereinbarung abgeschlossen worden sei. Wie einleitend erwähnt hat das Kantonsgericht diesbezüglich für das Bundesgericht verbindlich den Abschluss einer Erstreckungsvereinbarung verworfen, so dass auf die entsprechenden Ausführungen im vorliegenden Berufungsverfahren nicht eingetreten werden kann (vgl. oben, E. 1).
2.4 Wenn aber mit der Vorinstanz davon auszugehen ist, dass im Anschluss an das vereinbarte Ende der Miete am 31. Oktober 1998 das Mietverhältnis gemäss Art. 266 Abs. 2 OR auf unbefristetet Zeit fortgesetzt wurde (E. 2.2) und dass der Nachweis einer gegenteiligen Vereinbarung gescheitert ist (E. 2.3), besteht gar kein Raum für die Annahme des von der Beklagten behaupteten faktischen Vertragsverhältnisses. Vielmehr ist für die ganze Zeit vom 1. November 1998 bis am 31. März 2000 von einer stillschweigenden Fortsetzung des ursprünglichen Mietverhältnisses nach Art. 266 Abs. 2 OR auszugehen. Damit muss aber auch nicht auf die Frage eingegangen werden, welches Entgelt für den Gebrauch des Personalhauses für den Fall des Vorliegens eines faktischen Vertragsverhältnisses geschuldet wäre. Insbesondere erübrigt es sich, auf die in diesem Zusammenhang erhobene Rüge der Verletzung von Art. 8 ZGB einzugehen.
3.
Die Berufung ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beklagte kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und 159 Abs. 2 OG).
Anträge:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird der Beklagten auferlegt.
3.
Die Beklagte hat die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. Februar 2003
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: